Содержание

Как правильно оценить недвижимость?

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка недвижимости: как происходит и для чего нужна

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости проводится при разных сделках, например, при продаже, покупке, оформлении ипотечного займа. Сегодня расскажем, как ее проводят, какие виды стоимости можно посчитать, зачем нужна процедура в каждом конкретном случае.

Оценка недвижимости — что это такое

Оценкой стоимости недвижимости называют процесс определения стоимости конкретного объекта недвижимости: например, производственного цеха, квартиры, дачи, гаража, частного дома или другого. Проведение оценки недвижимости строго регламентировано. Оценкой недвижимости занимаются оценщики, деятельность которых регулирует закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Рассчитать ориентировочную рыночную стоимость можно самостоятельно, но результаты такой оценки не примут во внимание государственные органы. Суд, Росреестр, банки принимают во внимание только официальный документ — отчет об оценке, выданный аккредитованным специалистом.

Виды стоимости

Согласно ФСО №2 , при осуществлении оценочной деятельности используются четыре вида стоимости объекта оценки: рыночная, ликвидационная, инвестиционная и кадастровая.

Рыночная стоимость объекта недвижимости — это цена, за которую его можно продать в условиях свободного рынка. Именно ее используют, например, покупатели и продавцы при обсуждении стоимости недвижимости, либо юридические лица в качестве доказательства наличия определенных активов. Рыночную стоимость определяют, в зависимости от условий рынка: находят аналогичные объекты и рассчитывают среднерыночную цену. Она же появляется в результатах оценки.

Рыночная стоимость — та, за которую можно продать объект недвижимости.

Ликвидационная стоимость объекта недвижимости — это цена, по которой его можно продать быстро. Так, при расчете стоимости оценщики используют срок экспозиции 3–4 месяца. При расчете ликвидационной стоимости берут срок экспозиции 1–2 месяца. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости всегда меньше, чем рыночная. Обычно она составляет 75–80% от рыночной цены.

Ликвидационная стоимость — та, за которую можно быстро продать недвижимость. Согласно ФСО №2, при определении ликвидационной стоимости учитывают влияние чрезвычайных обстоятельств, которые вынудили продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Инвестиционная стоимость объекта оценки — это цена для конкретного человека или группы лиц при определенных инвестиционных целях. Чаще всего ее используют для оценки эффективности отдельных проектов, например, чтобы определить, будет ли приносить доход недвижимость при сдаче в аренду. Инвестиционная стоимость всегда больше рыночной, потому что учитывает возможную прибыль с объекта в дальнейшем. Если она меньше, значит, выбран плохой план, и проще просто продать недвижимость по рыночной цене.

Инвестиционная стоимость — та, за которую можно купить объект для извлечения прибыли.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это сумма, установленная в результате государственной кадастровой оценки. Ее определяют методами массовой оценки, а если это невозможно — индивидуально для каждого объекта недвижимости. Оценщик определяет кадастровую стоимость, в том числе, для налогообложения.

Реже используют другие типы стоимости при проведении оценки, например, восстановительную. Восстановительная стоимость объекта недвижимости — это сумма, которую нужно потратить на строительство такого же объекта в текущих условиях. При ее расчете учитывают зарплату рабочих, стоимость строительных материалов, оплату проектных материалов и другие прямые, косвенные затраты.

Как сделать оценку квартиры для ипотеки

И зачем она нужна

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Кто делает оценку

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

Профильное образование, членство в саморегулируемой организации и застрахованная отвественность

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Как выбрать компанию для оценки

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей . В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Сколько стоит вторая копия отчета. Оценочные компании по умолчанию делают одну копию отчета. Вторую копию в нормальной компании распечатают бесплатно. В отдельных компаниях вторая копия будет стоить 500 рублей.

Стоимость зависит от срочности, цели, самой квартиры и других параметров. Точную стоимость оценки узнавайте у оценщика

Как выглядит отчет

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителе Фотографии из отчета об оценке. В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильники Объем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страниц Отчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Какая бывает стоимость

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Что влияет на рыночную стоимость

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесут Дом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Читать еще:  Отчет об оценочной стоимости объекта недвижимости

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Рынок недвижимости в текущий момент. Эксперт смотрит на аналогичные объекты на рынке. Для однушки в монолитном доме аналогами будут такие же по площади квартиры в монолитных или кирпичных домах. Панельные дома обычно не сравнивают с кирпичными или вводят коэффициенты. Для оценки квартиры используют пять аналогичных объектов. Сравнение аналогов — хороший способ увидеть, где завышена цена.

Последний этаж снижает оценочную стоимость квартиры на 2—3%, первый этаж — на 5—10%

Как рассчитать ликвидационную стоимость

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем. То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом. У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Разброс цен на трехкомнатные квартиры в Санкт-Петербурге

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно + стоимость профессиональной оценки

Здравствуйте! В этой статье мы расскажем о том, как оценить стоимость дома.

Сегодня вы узнаете:

  1. В каких случаях производится оценка недвижимости;
  2. От чего зависит стоимость дома и земельного участка;
  3. Как оценить недвижимое имущество самостоятельно;
  4. Кто может помочь при определении рыночной стоимости дома с земельным участком.

Содержание

Что такое оценка недвижимости, и в каких случаях проводят данную процедуру

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Произвести оценку жилого дома и земельного участка – это значит установить стоимость этой недвижимости.

Цена дома с земельным участком – это сумма стоимости жилых строений, прилегающих земельных участков, всех имеющихся построек, в том числе забора, ворот и т. д.

Для оценки имущества может быть достаточно много причин.

  • Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
  • Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
  • Для определения величины госпошлины;
  • Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
  • Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
  • В случае когда дом выступает в качестве залога;
  • Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
  • При наложении ареста на дом;
  • В случае возникновения имущественных споров;
  • Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
  • В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
  • Когда рассчитываются проектные инвестиции.

В зависимости от цели проведения оценки, установить цену можно самостоятельно, или привлечь профессиональных оценщиков.

Когда и кто должен оценивать дом и земельный участок

В большинстве случаев владельцы недвижимости оценивают свое имущество самостоятельно. В основном это происходит при продаже дома. То есть продавец сам устанавливает цену, которую он хочет выручить за недвижимость.

Но есть такие случаи, когда оценку должен производить аттестованный специалист. Например, когда вы обращаетесь в банк за ипотекой, или ваше имущество выступает в качестве залога, а может недвижимость делится между супругами в суде и т. д.

В любых ситуациях, где решаются вопросы с участием суда, финансовых организаций и страховых фирм, оценка должна производиться оценщиками.

Некоторые люди не могут установить адекватную цену для того, чтобы продать участок с постройками. В таком случае они обращаются к риелторам в агентства недвижимости. Работники этих организаций определяют рыночную стоимость дома и участка.

Рыночная (реальная) стоимость адекватная цена, за которую недвижимость реально продать в относительно короткие сроки.

Но помните, что оценка риелторами не является точной. Она относительная и чаще всего устанавливается на основе аналогичных предложений в вашем населенном пункте или районе. Поэтому даже если агентство недвижимости предоставит вам документ, где будет указана стоимость вашей недвижимости, его нельзя будет использовать во время судебных разбирательств, взятии ипотеки и т. д.

Куда обращаться за профессиональной оценкой

Если вы хотите доверить оценку специалистам, тогда придется обратиться в организации, которые специализируются на оценке имущества.

Всем оценщикам предъявляются жесткие требования:

СРО (саморегулируемые организации) – некоммерческие объединения, деятельность которых регулируется государством.

  1. Иметь соответствующую аттестацию.
  2. Иметь страховой полис гражданской ответственности на сумму 30 тыс. руб. и более.
  3. Обладать хорошей репутацией.

Если оценить имущество вам нужно для решения вопросов, в которых участвуют банковские учреждения, именно они могут предложить какого-нибудь конкретного оценщика. Все потому, что финансовые учреждения сотрудничают с оценщиками на взаимовыгодных условиях.

Пошаговая инструкция оценки жилого дома с земельным участком специалистом

Сейчас разберем последовательность ваших действий, если для определения стоимости своей недвижимости вы приглашаете оценщика.

  1. Вам необходимо найти аттестованное физическое или юридическое лицо, которое будет состоять в СРО, иметь страховой полис и обладать отличной репутацией.
  2. Связаться с ним, сделать заявку и обсудить все условия вашего сотрудничества. А именно:
  • Стоимость оценки;
  • Сроки выполнения заказа;
  • Обозначить цель оценки и ее вид.
  1. Составить и подписать договор.
  2. После чего вы предоставляете необходимые документы:
  • Копию вашего паспорта;
  • Кадастровый паспорт и межевой план участка;
  • Справки из БТИ вместе с поэтажным планом строений;
  • Документы, подтверждающие права вашей собственности на земельный участок и имеющиеся сооружения.
  1. Договариваетесь о дате визита оценщика.
  2. Наводите порядок в доме и на прилегающей территории.
  3. Нанятый вами специалист в оговоренный день приезжает по указанному адресу и оценивает ваше имущество, делает фото, проверяет, нет ли незаконных построек.
  4. После этого обрабатывает полученные данные, составляет официальный документ, где указана стоимость вашей недвижимости и передает его вам.

Если стоимость вашего имущества будет определять профессионал, то вы потратите минимум сил и времени, но за это придется заплатить определенную сумму. Но в некоторых ситуациях (их мы описывали выше) без оценки экспертов просто не обойтись.

Как оценивают дом для продажи риелторы

Если вам необходимо продать дом с участком, но вы не хотите заниматься оценкой самостоятельно, боясь поставить очень низкую или слишком высокую цену, тогда можно воспользоваться помощью агентств недвижимости.

Для этого вы находите опытного риелтора и просите его за определенную плату определить стоимость вашего имущества.

Помните, что агенты по продаже недвижимости определяют только рыночную стоимость дома.

Для этого они используют несколько методов оценки:

  • Аналоговый – в расчет берутся 3 уже проведенные в вашем районе сделки за последние 6 месяцев. При этом характеристики домов схожи. То есть на основании уже проданных участков, формируется цена на вашу недвижимость.
  • Затратный – подходит для вновь построенных домов. Чтобы определить стоимость дома, суммируются все затраты на его строительство.
Читать еще:  Где регистрируют сделки с недвижимостью?

На практике для оценки недвижимости используется комплексная оценка.

Чтобы узнать стоимость дома с участком, производится мониторинг рынка, после чего определяется средняя цена на дом и определяется средняя цена сотки земли.

После чего следуют расчеты:

Общая S земельного уч-ка*Стоимость 1 сотки земли + Рыночная цена дома и имеющихся построек = Приблизительная стоимость вашего имущества.

Как оценить дом самостоятельно? Пошаговая инструкция

При большом желании можно оценить свое имущество, не привлекая работников агентства недвижимости. Мы предлагаем использовать метод сравнительного анализа.

  1. В печатных изданиях или интернет-ресурсах находите 10 домов с земельным участком со схожими характеристиками.
  2. Обзваниваете их и отправляетесь на просмотр этих объектов. Это необходимо для того чтобы исключить объявления-пустышки. Мы будем ориентироваться только на реальную недвижимость.
  3. Для каждого дома производите следующие расчеты:

Цена объекта (дома)/Общая площадь дома = Средняя стоимость 1 кв. м.

  1. Сравниваете все полученные данные и вычеркиваете из списка самый дешевый и самый дорогой вариант.
  2. Рассчитываете среднюю стоимость 1 кв. м. всех объектов.

(Цена 1 объекта + Цена 2 объекта +…)/(S 1 объекта + S 2 объекта + …) = Средняя цена

  1. Определяете приблизительную стоимость вашего дома.

Средняя цена 1 кв. м.*S дома = Цена дома

Это ориентировочная стоимость только дома, но стоит учесть, что существуют ряд факторов, которые способны увеличить или снизить стоимость вашей недвижимости.

Факторы, положительно влияющие на стоимость дома:

Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

Кто проводит оценку недвижимости?

Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

Когда нужна оценка недвижимости?

  • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
  • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
  • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
  • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
  • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

Что именно определяет оценщик?

Pынoчнaя cтoимocть

Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

Kaдacтpoвaя cтoимocть

Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

Ликвидaциoннaя cтoимocть

Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

Инвecтициoннaя cтoимocть

Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

1. Постановка задачи на оценку недвижимости

Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

  • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
  • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
  • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

2. Подписание договора

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

Что должен содержать договор с оценщиком?

Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

  • цель оценки;
  • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
  • вид определяемой стоимости объекта оценки;
  • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
  • дату определения стоимости объекта оценки;
  • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
  • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
  • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
  • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
  • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

3. Сбор информации

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

4. Расчет стоимости

На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

5. Учет условий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

6. Составление итогового отчета

Итогом оценки является отчёт.

Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

  • дата составления и порядковый номер отчета;
  • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
  • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
  • цель оценки;
  • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
  • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
  • дата определения стоимости объекта оценки;
  • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
  • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Читать еще:  Как можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Как сэкономить на оценке квартиры

Правильно оценить квартиру прежде, чем выставлять ее на реализацию, – задача весьма непростая для далекого от рынка недвижимости человека. Но крайне важная: от корректности оценки зависит срок поиска «своего» покупателя и цена продажи.

Как уверяют риэлторы, каждый второй собственник объекта недвижимости слишком высоко оценивают принадлежащие ему дом, квартиру, комнату. Люди исходят из вполне понятного, свойственного многим посыла: «Раз мое – значит, лучшее». Или – из соображений, что на решение квартирного вопроса им необходима конкретная сумма, которую почему-то должен выложить покупатель, вне зависимости от реальной рыночной стоимости квартиры. Нередко также в цену закладываются затраты на евроремонт, что вовсе не верно, ведь каждая семья отделывает квартиру в соответствии с собственным вкусом. Завышенные ожидания продавцов могут превышать средние цены сделок с аналогичными объектами на 20-40%.

Квартиры с неоправданно взвинченным «прайсом» висят в листинге месяцами. В конце концов уставший от ожидания собственник идет на попятную и понемногу снижает цену. Но «залежалый товар» вызывает настороженность у потенциальных покупателей, которые начинают выискивать скрытые дефекты в самом объекте или подводные камни в истории его продаж.

Примерно в 5% случаев в базах данных появляются объявления о продаже объектов по цене ниже рыночной. Зачастую это не осознанный шаг собственника, которому по личным причинам необходимо поскорее сбыть с рук имущество, а результат все той же неправильной оценки. Квартира в таком случае продается влет, но у бывшего владельца остается неприятное ощущение, что он сильно продешевил.

В первом приближении

Интернет предоставляет сегодня самые широкие возможности для самостоятельного решения, казалось бы, любых вопросов. Сервисов онлайн-оценки стоимости квартир на его просторах тоже хватает. Но точность их весьма условна.

Для начала вспомним об информации об объектах недвижимости, представленной на сайте Росреестра. Вероятно, только глухой не слышал, что, в отличие от уходящей в прошлое инвентаризационной стоимости квартир, кадастровая максимально приближена к рыночной.

Риск покупки квартиры с «прописанным» Бывает, что предложенная покупателю квартира подходит ему по всем параметрам. Но когда-то в ней был прописан гражданин, за которым по закону сохраняется >> Однако, как выясняется, это верно только для жилья в домах последних лет постройки. Их цена по кадастру действительно не слишком отличается от рыночной. Правда, не учитывает такого фактора, как количество аналогичных предложений в новостройках данной локации. Ведь если поблизости от продаваемого жилья строят много новых домов, квартиры в которых выведены на рынок, процесс реализации объекта даже по «правильной» цене может сильно затянуться.

Со старыми домами все намного сложнее. Автор решила проверить соотношение кадастровой оценки и рыночной цены на примере конкретной квартиры в «брежневском» доме 1970-х годов постройки, расположенной в одном из спальных районов города. По данным Росреестра, кадастровая оценка скромной «двушки» площадью 42 кв. м составляет 2,6 млн руб. Но из-за расположения объекта в обжитом зеленом «спальнике», недалеко от метро, аналогичные квартиры, как подтвердили риэлторы, уходят за 3,7-3,9 млн руб.

Отметаем кадастровую оценку как мало пригодную и ищем иные инструменты. Агентства недвижимости и специализированные сайты нередко предлагают на своих сайтах виртуальные калькуляторы для определения приблизительной стоимости квартиры. В частности, на портале БН есть возможность провести экспресс-оценку. Результаты ее будут основаны на многолетней статистике, собранной Центром исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости».

Но, как правило, эти «экспресс-счетчики» учитывают минимум нюансов: количество комнат в квартире, площадь жилья, район расположения, иногда – год постройки или тип дома. Вне поля зрения остаются такие значимые для ценообразования критерии, как этаж, удаленность от метро, наличие ремонта в подъезде и пр. Поэтому виртуальные калькуляторы выдают в ответ на запрос не точную цену объекта, а весьма широкий ценовой диапазон, в рамках которого запрятана корректная цена. Например, для упомянутой выше квартиры был определен коридор от 3,8 до 4,4 млн руб. Верхняя ценовая граница, безусловно, лестная для собственника, но далекая от реальности.

1-комн. кв. | 41 м 2 | 9/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

1-комн. кв. | 44 м 2 | 6/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4 к.1 лит.А

2-комн. кв. | 52 м 2 | 2/5 этаж

Решетникова улица, 17 к.1

2-комн. кв. | 52 м 2 | 1/5 этаж

Новочеркасский проспект, 61

3-комн. кв. | 76 м 2 | 3/9 этаж

Старая, ул. Верхняя, 30

3-комн. кв. | 59 м 2 | 8/9 этаж

Художников пр., 34

2-комн. кв. | 57 м 2 | 4/18 этаж

Кудрово, Ленинградская улица, 5

1-комн. кв. | 52 м 2 | 11/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

3-комн. кв. | 73 м 2 | 14/16 этаж

Кудрово, Пражская улица, 15

2-комн. кв. | 59 м 2 | 2/17 этаж

1-й Рабфаковский переулок, 3

2-комн. кв. | 71 м 2 | 11/13 этаж

Светлановский проспект, 115к1

2-комн. кв. | 66 м 2 | 11/15 этаж

Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4А

Онлайн сервисы экпресс-оценки квартир на специализированных сайтах дают владельцу самое общее представление о диапазоне стоимости его недвижимости

Впрочем, это неудивительно. Цена объекта недвижимости складывается слишком из большого количества нюансов, просчитать которые простая компьютерная программа не в силах. В качестве альтернативы агентства и специализированные сайты предлагают более точно «продиагностировать» объект на предмет его стоимости, предоставив электронные копии свидетельства о собственности, техпаспорта и ответив на ряд уточняющих вопросов. Но это уже обойдется в 1,5-2 тыс. руб.

Арифметика в помощь

Итак, бесплатные электронные сервисы помогают слабо. Их рекомендации либо весьма расплывчаты, либо сильно отличаются от актуальных цен реализации. Следующую попытку правильно оценить квартиру для продажи сделаем с помощью элементарных познаний в арифметике и открытых сведений о ценах на предлагаемые собственниками объекты. В качестве «тренажера» вполне подойдет база данных продающейся недвижимости на портале БН. Но если подходить к вопросу серьезно, предупреждают профессионалы, следует провести аналогичные действия, основываясь на сведениях нескольких рекламных изданий.

Самому простому способу сориентироваться, за какую цену можно продать свою квартиру в обозримые сроки (за два-четыре месяца), автора обучил знакомый петербургский риэлтор. Задаем в поисковике специализированного сайта все параметры своей квартиры (район, количество комнат, площадь объекта и кухни, этаж, близость к метро) – и получаем выборку из аналогичных объектов, выставленных на продажу. В рассматриваемом случае поисковик выдал список из 18 квартир стоимостью от 3,5 до 4,6 млн руб. От разницы цен глаза разбегаются!

Далее отбрасываем верхнюю и нижнюю треть списка. Как правило, в них попадают квартиры, предлагаемые по завышенной цене, а также проблемные объекты, продающиеся по каким-то причинам ниже рынка. Остается скромный список из шести объектов, выставленных на продажу по цене 3,8-4,2 млн руб. Понимания относительно правильной рыночной стоимости «тестируемой» квартиры все равно не наступает.

Потому следующее действие – провести «разделительную линию» точно в середине ценовой шкалы и посмотреть на объекты чуть ниже нее. Находим значение 3,9 млн руб. Примерно на такую сумму, уверяет риэлтор, и следует ориентироваться, выставляя данный объект на продажу.

Несколько более сложную методику описывают специалисты московской корпорации «Оценка». Они тоже предлагают сформировать «шорт-лист» из пяти-шести позиций, выбрав по объявлениям объекты, максимально схожие по параметрам с вашим. Затем скорректировать цены предложения с учетом того, что в них изначально закладывается люфт для торга. Эксперты корпорации даже называют точную величину поправки: на растущем рынке она будет нулевой, на равновесном – 4%, на падающем – 8%, в кризис может доходить до 15%. (Дилетанту остается угадать, в каком состоянии находится рынок).

Следующий шаг – надо подсчитать цену квадратного метра для каждой квартиры. Если наименьшая или наибольшая цена будет сильно, процентов на двадцать, отличаться от ближайшего значения, ее следует вычеркнуть из списка. Она или сильно завышена, или сильно занижена по «нерыночным» причинам.

Жилье для молодых: как получить деньги у государства?

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector