Содержание

Как правильно продавать коммерческую недвижимость?

Инструкция: как найти покупателя и быстро продать коммерческую недвижимость?

По статистике коммерческая недвижимость продается дольше, чем жилая. Ведь на рынке есть всего два типа потенциальных покупателей: предприниматели и инвесторы. Иногда склад или офис неделями и месяцами «ищут» нового владельца.

Но это, если не знать специфику рынка. Сегодня я расскажу о том, как продать коммерческую недвижимость: три способа, пошаговая инструкция для «самостоятельных» продавцов, основные ошибки новичков и секреты быстрых продаж.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это помещения или здания, которые владелец использует для получения прибыли. К КН относятся офисы, торговые точки, склады, спортивные залы и производственные цеха.

К слову, самый простой способ определить привлекательность объекта – ответить на вопрос: «Через сколько лет окупятся инвестиции в Вашу недвижимость?» Полученное значение нужно сравнить с рыночным. На конец 2017 года средняя окупаемость объектов КН составляла девять лет.

Варианты и способы продажи КН

Вы можете использовать один из трех способов продажи.

Способ 1. Самостоятельная продажа

  • Вам придется лично размещать объявления в Сети, в газетах, на радио и на «растяжках». Раз в несколько дней рекламу нужно будет актуализировать;
  • будьте готовы к лавине телефонных звонков. Причем, не от прямых покупателей, а от посредников. Звонки не прекращаются даже спустя пару месяцев после продажи объекта!
  • показывать объект придется в удобное для клиента, а не для Вас время;
  • еще одно «слабое» место самостоятельных продаж — непрофессиональное юридическое сопровождение. Шаблоны договоров, скачанные в Сети, лучше не использовать. И желательно подключать специалистов и задавать уточняющие вопросы юристам, нотариусам и агентствам по продаже;
  • сложно учесть все обстоятельства без личного опыта продажи КН.

Плюсы: не придется платить посреднику.

Способ 2. Услуги частного риэлтора

  • не факт, что у посредника есть достаточный опыт в этой сфере;
  • возможно, объект будет продаваться неделями и месяцами;
  • есть вероятность «познакомиться» с аферистом.

Плюсы: услуги «частника» обойдутся на 20-30% дешевле, чем услуги агентства.

Способ 3. Агентство недвижимости

На мой взгляд, это самый удобный вариант для продавца. Крупные агентства работают с известными корпорациями и имеют собственную базу клиентов.

Минусы: услуги агентства (того, кто поможет продать помещение) обойдутся в 10-30% от суммы сделки.

  • АН возьмет на себя общение с потенциальными клиентами, переговоры, оформление договора;
  • профессиональная помощь включает сбор полного пакета документов, проверку юридической чистоты сделки, контроль финансовых расчетов;
  • в разы сокращается время на поиск потенциальных покупателей.

Пошаговая инструкция для самостоятельной продажи

Шаг 1. Подготавливаем объект к продаже

Перед первым показом придется поработать над «товарным» видом объекта. Стоит освежить ремонт, сделать генеральную уборку и «уничтожить» следы аренды помещения. Идеальный вариант – заказать услуги профессиональной клининговой компании.

Шаг 2. Определяем стоимость недвижимости

Оценить коммерческую недвижку сложнее, чем жилую. Нельзя использовать сравнительный метод – ведь в коммерческом секторе не бывает объектов-аналогов. Даже банальные помещения под магазин отличаются между собой десятками параметров.

Определить справедливую рыночную стоимость поможет профессиональный оценщик.

Что больше всего влияет на стоимость таких зданий?

  • возраст объекта;
  • его назначение;
  • полезная площадь;
  • общее техническое состояние и качество ремонта;
  • месторасположение и инфраструктура (наличие парковки, удобство подъездных путей, близость транспортной развязки).

Шаг 3. Размещаем рекламу

Где рекламировать коммерческую недвижимость?

Самый эффективный канал для поиска покупателей – это, конечно, Интернет. Только там можно «достать» целевую аудиторию за адекватные деньги. Обязательно используйте платные объявления! Если покупатель не нашелся за три недели – переписывайте заголовок, корректируйте текст, меняйте заглавное фото.

Дополнительные рекламные каналы:

  • газеты, журналы и другие печатные издания;
  • наружная реклама (баннер, растяжки, указатели на асфальте, плакаты).

Как написать рекламный текст?

От качества заголовка зависит, откроют ли Ваше рекламное объявление в принципе. Чтобы написать достойный заголовок, придется потратить пару часов и отбраковать десятки вариантов. Конкурентов у Вас будет немного – мало кто из продавцов недвижимости заморачивается с заголовками.

Запустить эффективную рекламную кампанию поможет портрет целевого покупателя и понимание его истинных желаний и мотивов.

Как продать склад, офис или торговую точку в кратчайшие сроки? Попробуйте честно ответить на три вопроса:

  1. Зачем покупатель делает такую дорогую покупку?
  2. По каким критериям он отбирает недвижимость?
  3. Что в моем предложении может его отпугнуть?

Выпишите ответы на листе бумаги – это и станет основой рекламного объявления.

Еще парочка лайфхаков:

  • разделите текст на абзацы (первый из них должен быть оооочень коротким);
  • найдите уникальную «фишку» своего объекта и укажите ее в объявлении;
  • в конце текста добавьте призыв к действию.

Если Вы готовы работать с посредниками – упомяните в объявлении сумму вознаграждения. Это отлично работает.

Фотографии лучше делать с разных ракурсов. Будущий покупатель-предприниматель будет нуждаться в полной и объективной картинке.

Цель «фотосессии» — подчеркнуть основные преимущества и создать целостный образ.

Обязательно сделайте фото входа, общего вида и прилегающей территории. Следите, чтобы в кадр не попали посторонние детали (грязный забор, случайные прохожие).

Шаг 4. Выбираем покупателя

Если потенциальных покупателей много (случается и такое), то выбирайте того, кто вызывает наибольшее доверие и готов заплатить сразу.

Если Вы продаете недвижимость через посредника – то поиском и выбором покупателя будет заниматься он. Но последнее слово все равно остается за продавцом.

А если продать объект нужно в сжатые сроки, то покупателем может стать компания по срочному выкупу.

Шаг 5. Подготавливаем документы

Полный пакет документов нужно собрать до или во время поиска покупателя. Его наличие можно использовать как дополнительный «козырь».

Какие документы нужны? Это зависит от схемы продажи объекта и статуса продавца/покупателя. Рассмотрим самый популярный вариант: сделка между юридическими лицами (резидентами РФ).

  1. «Обычная» выписка из ЕГРН (о характеристиках объекта и зарегистрированных правах на него).
  2. Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.
  3. Выписка ЕГРЮЛ (для проверки статуса юрлица, учредителей и исполнительного органа).
  4. Актуальные уставные документы (по ним проверяют полномочия управляющих органов на отчуждение недвижимости).
  5. Документы, которые подтверждают полномочия исполнительного органа (протокол, доверенность, устав). И те, что подтверждают согласование сделки со стороны собственника юрлица.
  6. Копии правоустанавливающих документов на недвижимость (покупатель может попросить показать оригинал).
  7. Документы о подключении к коммуникациям (электричество, вода, газ, тепло). Обязательно должна быть и разрешительная документация.
  8. Выписка из ЕГРН на земельный участок (назначение, обременения, правообладатели, постройки).
  9. Договора аренды или субаренды.
  10. Бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату (проверяют финансовое состояние компании).
  11. Квитанции на оплату услуг ЖКХ (проверяют наличие долгов и уровень реальных затрат).
  12. Другие документы (например, договора на техобслуживание, акт о монтаже охранной сигнализации).

Шаг 6. Заключаем договор

Договор купли-продажи КН составляют в простой письменной форме. Документ должен содержать полные сведения об объекте недвижимости, продавце и покупателе. Там же прописывают и способ расчета.

Основные ошибки

Все советы экспертов по аналитике в сфере продажи недвижимости сводятся к тому, что продавцу стоит избегать четырех популярных ошибок.

  1. Ориентация на цену «аналогичного» объекта. В коммерческой недвижимости похожих объектов просто нет.
  2. Привлечение к оценке «универсального» специалиста. Для оценки приглашайте «узкого» оценщика, который занимается только коммерческими площадями.
  3. Изначальное завышение стоимости объекта, чтобы создать «запас для торга». Такой подход отбивает интерес большинства покупателей, которые уже рассчитали для себя точную финансовую окупаемость инвестиций.
  4. Ориентация на свои ожидания по цене без учета сложившейся на рынке ситуации.

Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва
+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

Риски при сделках с нежилой недвижимостью

При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

  • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
  • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
  • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
  • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
  • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
Читать еще:  Частный юрист по недвижимости

Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

Структура договора купли-продажи нежилого помещения

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

  • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
  • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
  • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
  • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
  • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
  • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
  • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.

Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

  • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
  • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
  • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
  • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
  • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
  • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
  • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
  • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.

Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

  • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
  • подтверждение полномочий директора предприятия;
  • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

Как продать нежилое помещение без налогов

Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.

Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

Как продать нежилое помещение с землей

При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.

Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

Продажа нежилого помещения по частям

Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

Остались вопросы?

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

  • +7 (499) 350-84-35 — Москва
  • +7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
  • +7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

Рекомендуем к прочтению

Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

Как продать коммерческую недвижимость

Продажа коммерческой недвижимости стоит обособленно в сфере работы с недвижимостью. При работе с этим вопросом следует учитывать множество нюансов, знать основные принципы на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, сроки при продаже таких объектов несколько больше, чем при продаже жилого фонда. Но и в этом вопросе есть тонкости, соблюдая которые возможно в более короткие сроки продать объект коммерческой недвижимости.

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.

Читать еще:  Как получить свидетельство регистрации права на недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.

Как продать коммерческую недвижимость

Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:

  • В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
  • При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
  • Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.

Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости

Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.

Для этого нужно:

  • Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
  • Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
  • И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
  • Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:

  • Поиск потенциального покупателя.
  • Оформление необходимых для сделки документов.
  • Расчет по сделке купли-продажи.

Как продать склад

При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

Но и здесь есть нюансы при продаже:

  1. Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
  2. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
  3. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).

Возможно, вас заинтересует статья о том, как продать квартиру, купленную в ипотеку Сбербанка: https://consultmill.ru/kvartira/prodazha/v-ipoteke-sberbanka.html

Как продать офис

Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

  1. Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
  2. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости

Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.

В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.

В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.

Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости

Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность. Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость.

Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.

Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).

Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду). Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов. В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.

8 секретов для быстрой продажи коммерческой недвижимости

Как продать коммерческую недвижимость быстро

Секрет 1: Подготовить объект к продаже

Если собственник ищет покупателя на недавно построенное помещение, то ремонт, скорее всего, еще достаточно свежий и привлекающий внимание. В таком варианте нет необходимости в предпродажной подготовке.

Однако зачастую на продажу выставляют коммерческие помещения, которые ранее неоднократно сдавались арендодателям. Каждая организация, арендующая коммерческое помещение, устанавливает свою офисную мебель, технику, компьютеры, проводит в удобные места средства связи. Все это может негативно влиять на общее состояние ремонта и поверхности стен.

Перед началом показов помещения потенциальным покупателям, лучше освежить ремонт, убрать вывески и расклейки прежних арендаторов. Также заранее целесообразно продумать моменты, которые заинтересуют клиента: прилежащая парковка, торговые центры, остановки, государственные структуры, которые располагаются вблизи объекта недвижимости.

Секрет 2: Установить адекватную цену

Если коммерческое помещение долго продается, то, вероятно, стоимость на него слишком завышена. Практика показывает, что если стоимость соответствует реальной, то продажа состоится быстро. Если цена немного занижена, то потенциальный клиент может появиться в течение одной — двух недель.

Как определиться с ценой на коммерческую недвижимость? Изучить аналогичные предложения на рынке недвижимости, учитывая схожие характеристики в ремонте, площади, месте расположения, транспортной доступности, наличии парковки.

Секрет 3: Правильно подать объявление

При подаче объявлений в интернет-ресурсах или печатных СМИ важна правильная подача информации и красочные фотографии. Для этой цели необязательно приглашать профессиональных фотографов, можно сделать снимки самостоятельно, но со всех ракурсов.

При продаже коммерческой недвижимости необходимо прилагать план помещений, фотографии прилегающей территории, входа, общего здания.

В тексте объявления нужно указать основную характеристику, содержащую площадь помещения, размер, наличие средств связи. Если на продажу выставляется здание, то важной информацией будет размер строения, этажность, материал стен, перекрытий.

Таким образом, обязательно должна быть следующая информация:

  • чем недвижимость удобна и интересна;
  • имеются ли парковочные места и насколько комфортна транспортная развязка;
  • площадь, ремонт и прочая техническая характеристика.

Каждый ресурс охватывает лишь часть клиентов, поэтому важно распространить объявление на максимальном количестве площадок – как российских, так и местных. Нельзя забывать, что помимо интернета люди читают печатные СМИ, смотрят телевидение и ездят на машине. Поэтому разместите свое предложение в местных газетах, закажите бегущие строки или ролик на телевидении, а также снимите в аренду уличные билборды на месяц — два.

Секрет 4: Оформить документы в соответствии с законом

Будущих покупателей может отпугнуть отсутствие права собственности на продаваемый объект недвижимости, неузаконенные перепланировки, старый кадастровый паспорт. Также коммерческие помещения должны быть обязательно переведены в нежилой фонд.

Перевод жилого помещения в нежилое занимает длительное время и требует вложения немалых средств, поэтому далеко не все покупатели согласятся приобрести такую недвижимость. У продавца должны быть все документы, необходимые для совершения сделки купли-продажи.

Секрет 5: Грамотно провести юридическое сопровождение сделки

После того как продавец найдет потенциального покупателя, важно заключить договор купли-продажи с полным соответствием действующему законодательству.

Что должен знать продавец:

  1. Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме.
  2. Не требуется нотариальное удостоверение договора.
  3. Договор должен содержать полные сведения о продавце, покупателе, объекте недвижимости.
  4. Важно прописать способ расчета.
  5. Договор обязательно регистрируется в Росреестре.
  6. До момента выдачи документов в Росреестре на покупателя, продавец обязан нести все затраты по объекту недвижимости, выраженные в коммунальных услугах, налогах и сборах.
  7. До момента регистрации права покупатель может начать пользоваться имуществом только с разрешения продавца. А если не разрешил – то ждать получения документов.
  8. После подписания договора купли-продажи продавец не может совершать никаких аналогичных действий с другими покупателями.
Читать еще:  Жилая недвижимость в лизинг

Проверенные способы для быстрой продажи

Как продать недвижимость самостоятельно

Если собственник обладает большим количеством свободного времени, высокой степенью общительности и вторым телефоном, то можно заняться продажей лично.

Существенными недостатками в таком подходе будут:

  • Личное размещение объявления в интернете, газетах, телевидении. Главный минус кроется в том, что вновь созданное предложение быстро теряет свою уникальность и один раз в несколько дней рекомендуется поднимать объявление за свой счет. Выбор наиболее востребованных ресурсов будет основан на собственной оценке собственника.
  • Большое количество звонков. Причем далеко не каждый звонок будет от потенциального покупателя. В основном беспокоить будут риэлтера.
  • Звонки не закончатся долгое время после продажи объекта недвижимости. Именно по этой причине лучше пользоваться другим номером, который и оставлять во всех объявлениях. Сразу после продажи его можно выкинуть.
  • Личное участие во всех осмотрах. Клиенты вряд ли будут подстраиваться под собственника. Скорее – наоборот. Чтобы быстрее продать помещение придется его показывать в любое удобное для клиента время. Именно поэтому на время продажи лучше взять отпуск, чтобы освободить себя от работы.
  • Слабое юридическое сопровождение. Специалисты настоятельно не рекомендуют использовать для заключения шаблоны договоров, взятых в интернете. Даже если вы лично нашли клиента, который готов приобрести коммерческое помещение, то лучше за дополнительную оплату поручить оформление договора агентству недвижимости.

Единственным достоинством личной продажи будет отсутствие комиссионных, которые пришлось бы заплатить агентству недвижимости за то, что они возьмут на себя всю работу.

Профессиональный подход к продаже

Те люди, которые дорожат своим временем и не привыкли тратить его впустую, понимают целесообразность обращения за помощью в продаже к агентам по недвижимости. Самый удобный вариант и для продавца и для риэлтерской фирмы – заключение эксклюзивного договора.

По его условиям всей работой по размещению объявлений, поиску клиентов, осуществлению показов, переговорам по телефонам занимается сотрудник агентства. Причем он будет использовать только проверенные методы и ресурсы, которые привлекают наибольшее количество покупателей.

Единственной обязанностью продавца по договору будет продажа недвижимости только через фирму, с которой заключен эксклюзивный договор. Однако, если в указанный срок фирма не продала коммерческую недвижимость, то собственник будет иметь право на обращение к любому другому агенту.

Самая быстрая продажа по наиболее выгодной цене

Многие фирмы специализируются на срочном выкупе коммерческой недвижимости. В таком варианте для продавца есть только неоспоримые плюсы. Он получает деньги за считанные дни, а оформление на себя берет фирма. Однако для такой процедуры лучше выбирать организации, имеющие серьезную репутацию и профессиональный подход .

Следуя советам, представленным в статье, можно быть уверенным, что коммерческая недвижимость продастся максимально быстро и по выгодной стоимости.

Как продать коммерческую недвижимость быстро?

Как продать недвижимость коммерческого назначения: 3 лучших способа + 6 этапов продажи коммерческого помещения + какие нужны документы и где их получить.

Практика показывает, что продажа недвижимости, особенно жилья, не занимает много времени. Так, любое помещение можно успешно реализовать за 2-3 недели. А услуги профессионального риэлтора ускорят данный процесс.

Немного иначе обстоят дела с продажей коммерческих построек. Недвижимость такого рода может простаивать долгие месяцы.

С чем это связано и как быстро продать коммерческую недвижимость?

Коммерческая недвижимость – что это?

Коммерческая недвижимость отличается от жилья. И чтобы понять, почему же такие помещения трудно продать, нужно знать, что они собой представляют.

Итак, к числу коммерческих зданий относятся нежилые объекты недвижимости, в которых владелец может совершать деятельность с целью получения денежных средств, прибыли.

Такие сооружения, как правило, используются под:

  • рестораны;
  • банки;
  • офисы;
  • торговые центры;
  • развлекательные центры;
  • магазины;павильоны.

Также к списку коммерческой недвижимости можно отнести:

  • склады,
  • заводские, промышленные здания,
  • цеха,
  • площадки, которые находятся на территории цехов.

Все эти объекты объединяет одно – они могут продаваться, сдаваться в аренду, находиться в залоге. Это называется коммерческими отношениями. Если использовать данные помещения с умом, они станут выгодным, а главное прибыльным бизнесом.

3 способа как быстро продать недвижимость

Продать недвижимость данного рода очень сложно. Особенно это касается тех людей, которые занимаются такими сделками впервые. К сожалению, как показывает практика, мошенников в нашей стране очень много. В итоге можно остаться и без сооружения, и без денег.

Как продать недвижимость без печальных последствий?

Существует три основных способа:

  1. Заняться данным вопросом лично.
  2. Воспользоваться услугами частного риэлтора.
  3. Продать квадратные метры через агентство по недвижимости.

№1. Как продать недвижимость самостоятельно?

Данный вариант лучше выбирать тем, кто уже имеет опыт продажи любой недвижимости. В противном случае, трудности возникнуть практически сразу. Так, например, продавец может завысить или занизить стоимость своего помещения.

Чтобы заниматься данным вопросом самостоятельно, нужно иметь большое количество свободного времени. Оно будет уходить на встречи с возможными покупателями, рекламу, звонки.

Поэтому, если вы интересуете, как быстро продать недвижимость, и у вас недостаточно опыта для этого, лучше поручить решение продать коммерческое помещение профессионалам.

Но если вы готовы рискнуть и рветесь в самостоятельный бой, ниже вас ждет пошаговое руководство.

№2. Продать через профессионального частного риэлтора.

Но даже при таком значительном достоинстве, есть и свои недостатки:

  • Во-первых, можно столкнуться с аферистом.
  • Во-вторых, специалист может иметь слишком маленький опыт, и объект будет еще долго «висеть» на рынке продаж.

№3. Помощь агентства по недвижимости.

Это самый надежный и оптимальный вариант для продавца. Да, услуги такого агентства стоит определенных средств, но вложения очень быстро окупают себя.

Каждое профессиональное агентство имеет свою базу клиентов. Поэтому время на поиск потенциальных покупателей снижается. Все переговоры, звонки, определение условий сделки агентство по недвижимости тоже берет на себя.

Конторы данного рода собирают весь пакет документов, контролируют юридическую чистоту сделки, проводят финансовый расчет. Продавцу остается только получить свои деньги, за которые удалось продать коммерческие квадратные метры.

Найти подходящее агентство или риэлтора можно на данном портале: https://address.com.ru/agencies

6 этапов, как продать коммерческую недвижимость

Как продать коммерческую недвижимость в 6 этапов? Соблюдение этих условий является обязательным для успешного заключения следки. Иначе трудностей при продаже не избежать.

Этап 1. Подготовка сооружения к продаже.

Итак, в первую очередь, нужно подготовить документацию, которая указывает на юридическую чистоту объекта. Что это значит? Помещение должно находиться во владении продавца, и только его. Иных собственников недвижимости быть не может.

На данное здание не должны претендовать федеральные, частные или муниципальные подразделения и структуры. Так, продавец в обязательном порядке предоставляет кадастровый паспорт на коммерческий объект .

Образец кадастрового паспорта на коммерческую недвижимость:

Далее требуется фактическая чистота объекта. Если он отремонтирован, с отделкой, дополнительных манипуляций не требуется. Такие помещения, уже готовые «под ключ», продаются гораздо дороже «сырой» недвижимости.

В случае если до момента продажи постройка сдавалась в аренду, собственнику нужно убрать следы былых арендаторов:

  • удалить рекламу, стенды, ненужное оборудование;
  • обратиться в клининговую службу для полной уборки объекта.

Этап 2. Оценка продаваемой коммерческой недвижимости.

Так, на цену объекта влияют следующие показатели:

  • возраст помещения;
  • его состояние;
  • месторасположения;
  • наличие или отсутствие парковки;
  • удаленность от транспортной развязки;
  • наличие дополнительной территории, площади.

Чтобы избежать неприятностей с завышенной или заниженной оценкой здания, можно воспользоваться услугами профессионального оценщика.

Этап 3. Размещение рекламы о продаже.

Как быстро продать коммерческую недвижимость? Размещение рекламы ускорит процесс реализации объекта. Не нужно будет тратить время на самостоятельные поиски покупателей, они найдут вас сами.

Реклама может быть следующей:

  1. Доска объявлений в Интернете (https://www.avito.ru, россия.бесплатныеобъявления.рф, russia.dorus.ru/realestate)
  2. Объявление на реальной доске, в газете.
  3. Реклама на радио, телевидении.
  4. Применение наружной рекламы (баннеры, стенды, борды).

На сегодняшний день самым популярным видом рекламы, который приведет к положительному результату, является размещение объявления в сети Интернет.

Этап 4. Поиск покупателя.

Если посредством рекламы набралось приличное количество покупателей, выбрать лучший вариант не сложно. Стоит отдавать предпочтение тем, кто предложит большую цену за постройку.

Если же продавец не занимается самостоятельной продажей, вопрос с покупателями решает агент. Но окончательное решение о продаже принимает непосредственно владелец.

Также агентство может предложить вариант выкупа помещения. Так, данную постройку выкупает само агентство. Но в таком случае цена будет ниже на 20-35% от установленной рыночной.

Этап 5. Сбор пакетов документов.

Чтобы сделка прошла успешно, по всем правилам Законодательства РФ, нужно подготовить необходимую документацию. Все нормы прописаны в Гражданском кодексе РФ ст. 131 https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b6
80c222abcd3

Помимо кадастрового паспорта требуются такие сведения:

    Правоустанавливающая документация , указывающая на то, что именно продавец является единственным владельцем объекта (её пример приведен выше).

Выписка из Госреестра.

Указывает на то, что недвижимость не находится в залоге, аренде, не арестована, не выставлена на аукцион.

Технические характеристики помещения.

Проще говоря, это документ из БТИ. В нем прописываются все важные моменты по данной постройке: возраст, площадь, план помещения, этажность.

a) Как получить выписку из Госрееста?

Всё очень просто. Вам достаточно обратиться на сайт Госреестра: https://rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn/

Подать обращение вы можете одним из доступных вариантов:

Убедитесь, что имеете все необходимые для получения выписки документы: https://rosreestr.ru/site/ur/poluchit-svedeniya-iz-egrn/neobkhodimye-dokumenty-egrn

Также вы должны будете заплатить установленную госпошлину:

В течение 3-х рабочих дней вы получите готовый документ, если всё сделали правильно.

Выписка из Госреестра:

b) Как получить выписку из БТИ?

За хранение и выдачу этой информации отвечает эта организация: https://www.rosinv.ru. Вам достаточно обратиться на сайт, найти ближаший к вам филиал и отправиться туда с документами: https://www.rosinv.ru/about/presence

За получение документа также придется заплатить госпошлину – 900 рублей.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector