Содержание

Как продать квартиру без агентства недвижимости

Как безопасно, быстро и выгодно продать квартиру без посредников

​У самостоятельной продажи квартиры есть только один существенный плюс: можно сэкономить, если не платить комиссионных посреднику. Обычно агентства требуют от 2 до 5 процентов от суммы сделки. Это значительные деньги. Допустим, если человек продает квартиру за три миллиона рублей, то ему придется отдать риелторам от 60 до 150 тысяч. Сегодня мы дадим вам пошаговую инструкцию, как продать квартиру без посредников.

В то же время продажа через агентов также обладает многими преимуществами. Агентства недвижимости могут максимально точно оценить стоимость жилья и минимизировать юридические риски, когда за дело берется крупная, проверенная фирма с хорошей репутацией. Кроме того, риелторы сами заинтересованы, чтобы продать квартиру как можно выгодней и быстрей, и в большинстве случаев они быстро находят подходящего покупателя.

Когда человек берется самостоятельно продавать квартиру, ему стоит учитывать, что на это может уйти много времени и сил: придется искать покупателей, заниматься оформлением всех документов. Очень важно знать требования законодательства и вообще разбираться в юридических тонкостях операции по продаже недвижимости, чтобы не стать жертвой мошенников, избежать других неприятностей.

Пошаговая инструкция

Чем быстрее нужно продать квартиру, тем больше придется идти на уступки покупателей. Поэтому если говорить о выгодной операции, то лучше выставлять жилье на продажу, имея большой запас времени до запланированного переезда. Чтобы продать квартиру самостоятельно, следует действовать в следующем порядке:

  1. провести оценку стоимости недвижимости, лучше с привлечением специалистов;
  2. собрать все необходимые документы;
  3. распространить в интернете, в других источниках рекламу;
  4. подготовиться к переговорам, привести жилье в порядок;
  5. заключить договор задатка;
  6. выписаться, подтвердить, что все коммунальные услуги оплачены;
  7. получить полный расчет и сдать в регистрационный орган пакет документов.

Оценка стоимости

Правильная оценка жилья позволяет сохранить десятки тысяч рублей. Лучше всего для этого обратиться к специалистам-оценщикам, которые за фиксированную сумму точно скажут, какова цена недвижимости. Можно это сделать и самостоятельно. Нужно на крупных и популярных городских сайтах, а также на страницах местных газет, просмотреть все предложения о продаже квартиры и выписать средние цены. Крайние варианты, самые дешевые и самые дорогие, во внимание лучше не брать вообще. После этого нужно выставить цену на квартиру на 20 процентов больше средней, и с таким расчетом предложить ее потенциальным покупателям. Если в течение недели будет реакция, звонки, просмотры, можно смело поднимать цену еще на 5-10 процентов, ну а если ответной реакции не будет, тогда, наоборот, стоит снизить стоимость на 5-10 процентов.

По каким критериям определяется стоимость жилья:

  • количество комнат (понятно, что чем больше комнат, тем больше и общая цена квартиры, но при этом стоит учитывать, что цена квадратного метра, наоборот, уменьшается по мере увеличения количества комнат: это происходит потому, что самыми популярными на рынке недвижимости остаются однокомнатные квартиры);
  • метраж;
  • размер кухни (если она меньше 10 квадратных метров, это существенно снижает стоимость);
  • планировка (раздельные комнаты привлекают намного больше покупателей, чем смежные);
  • на каком этаже находится (в денежном эквиваленте выше оцениваются квартиры на «средних» этажах дома);
  • наличие обустроенной прилегающей территории;
  • ветхость дома, наличие лифта, состояние подъезда;
  • ремонт квартиры (хороший дорогой ремонт увеличивает стоимость на 10 процентов, а отсутствие такового – снижает на 10 процентов от средней стоимости, стоит также учитывать, что косметический дешевый ремонт ситуацию кардинально не исправит, и особо не будет влиять на цену);
  • размер коммунальных платежей;
  • тип отопления (больше ценится наличие индивидуального отопления);
  • наличие инфраструктуры (магазин в доме, наличие рядом остановки общественного транспорта, рынка, поликлиники, школы);
  • район, где располагается квартира.

Прежде чем продавать квартиру без посредников, нужно собрать для этого все документы. Иначе может случиться так, что найдется подходящий покупатель, а продать жилье будет невозможно, поскольку будут отсутствовать необходимые справки и подтверждения.

Какие документы понадобятся в 2016 году:

  • паспорт и/или свидетельство о рождении (если один из собственников — ребенок);
  • свидетельство о государственной регистрации жилья, собственности, другие правоустанавливающие документы;
  • согласие мужа или жены, если недвижимость была куплена/получена в браке;
  • кадастровый и/или технический паспорт из БТИ;
  • документальное согласие органов опеки, в том случае, если один из собственников – ребенок;
  • доверенность (на тот случай, если продажа проводится через представителя);
  • справка из домовой книги, а также подтверждение отсутствия задолженностей (эти справки действительны в течение одного месяца, поэтому их не нужно брать заранее, а только уже после подписания договора предоплаты);

Более точный перечень подскажет юрист, поскольку в отдельных случаях могут понадобиться дополнительные справки и документы.

От того, насколько качественно будет составлена реклама квартиры и сколько людей узнают о продаже, будет зависеть успех. Это непростая задача, может быть даже более трудная, чем сбор документов.

Прежде всего, стоит рассказать о планах знакомым и друзьям. Вполне возможно, что у тех окажутся знакомые, которые собираются покупать квартиру. Это значительно уменьшает риски столкнуться с аферистами. Затем нужно выбрать целевые интернет-сайты и разместить там объявления. Например, на сайте «Авито» можно подать объявление либо как обыкновенный пользователь (в таком случае информацию придется часто обновлять), либо как премиум-пользователь (в таком случае объявление закрепляют на верхних позициях и оно будет чаще попадаться интересующимся посетителям сайта). Сегодня активно для этих же целей используют и социальные сети, практически у каждого города есть страницы, где абсолютно бесплатно люди обмениваются информацией о продаваемых или сдаваемых объектах. Можно дать объявление и в газете, но насколько это эффективно сказать трудно, поскольку у каждого издания есть своя аудитория.

Очень важно составить «вкусное» объявление о продаже квартиры. Описать в нем все плюсы и, конечно, представить качественные красивые фотографии комнат, кухни, санузла, вида из окон, если это имеет смысл. Желательно сделать 5-10 снимков. На них не должно быть видно людей или домашних животных, лишних вещей, бардака. Как утверждают эксперты, чаще всего покупатели обращают внимание на фотографии, сделанные в квартирах с минимальным количеством мебели и вещей в обстановке, поскольку так легче оценить качество жилья и труднее заретушировать следы плохого ремонта.

В рекламном тексте следует упомянуть количество комнат, площадь (общую, жилую, метраж кухни), планировку, этаж и район, все другие особенности, которые могут заинтересовать покупателя.

Подготовка к просмотру

Следующий важный этап – придать квартире товарный вид. Перед тем, как приглашать потенциального покупателя, нужно:

  • Постараться привести в порядок прилегающую к подъезду территорию и сам подъезд. Например, убрать мусор, покрасить/отштукатурить расписанные баллончиками, фломастерами стены подъезда, этажа.
  • Убрать в квартире: помыть окна, полы, вытереть пыль. Это мелочь, но чистота и опрятность помещения имеют первостепенное значение: именно это влияет на то, какие будут у покупателя первые впечатления. Вывезти всю ненужную и старую мебель: опрятная пустота смотрится намного привлекательней, чем нагромождение вещей. Не нужно стараться заретушировать изъяны квартиры, лучше всего заранее постараться ликвидировать все трещины, дыры, сколы. Другое дело, что можно попробовать создать в квартире приятную для души обстановку, которая будет располагать к себе покупателя, например, приготовить для него вкусное печенье и сварить кофе. Мало того, что человеку будет приятно, что его ждали, так еще и по квартире будет раздаваться приятный аромат кофейных зерен и выпечки, что создаст ощущение уюта и тепла.

Не менее важно подготовиться и самому продавцу. Например, хорошо одеться, как на важную деловую встречу. Это оставит хорошее впечатление у того, кто пришел посмотреть жилье. Нужно быть готовым и к трудным вопросам. Чаще всего люди требуют снижения стоимости, быстрого освобождения квартиры, рассказывают, что им не понравился район, дом, кухня. Если быть готовым к вопросам подобного рода, человек сможет найти подход к покупателю, договориться с ним.

И еще одно очень важное правило: нельзя встречать потенциальных покупателей в одиночестве. Перед тем, как пригласить кого-то на просмотр, следует позвать, в целях безопасности, кого-то из близких людей.

Договор задатка

Если покупатель нашелся, удалось сойтись с ним на определенной цене, желательно оформить с ним договор задатка, то есть, предварительный договор купли-продажи. Покупатель выдает часть суммы, обычно 3-5 процентов от стоимости, и таким образом подтверждает свою готовность приобрести жилье, в свою очередь владелец квартиры берет на себя обязательство продать недвижимость именно тому, кто оставил задаток. В договоре прописываются сроки сделки, условия, сумма задатка и размер полного платежа.

Чтобы договор имел юридическую силу, составлять его нужно у нотариуса. Нарушение условий сделки невыгодно обеим сторонам. Если покупатель отказывается выплачивать оставшуюся сумму, задаток ему не возвращают. Точно так же обстоят дела и с нарушениями условий со стороны продавца: если он по каким-либо причинам отказывается продавать квартиру человеку, оставившему предоплату, ему будет необходимо вернуть задаток в двойном размере.

Последние справки

После заключения договора задатка стоит приступить к завершающей стадии продажи: нужно выписаться из квартиры и получить справку об отсутствии коммунальных задолженностей. Выписывают в паспортном столе или в МФЦ, которые сейчас находятся почти во всех крупных городах России. Если в квартире были прописаны несколько человек, то процедуру можно начать и раньше. После этого нужно взять выписку из домовой книги, которая бы подтверждала, что в квартире больше никто не прописан.

Справку об отсутствии долгов выдают в бухгалтерии ТСЖ, жилищно-эксплуатационной конторе или в едином информационно-расчетном центре.

Получить расчет и зарегистрироваться

Если все предыдущие этапы пройдены, можно смело встречаться с покупателем у нотариуса. С собой нужно взять все документы из списка, опубликованного выше, договор задатка и любые другие дополнительные документы, которые могут понадобиться.

Договор купли-продажи оформляют в трех экземплярах – два из них получат стороны, заключающие сделку, а третий экземпляр останется в регистрирующем акт органе. После того как покупатель передает оставшуюся сумму, продавец взамен выдает расписку, подтверждающую получение средств за квартиру. На этом этапе очень важно быть осторожными, особенно если человек самостоятельно занимается продажей. После выдачи расписки покупатель может заявить, что деньги он уже передал, если это ложь, то доказать ее будет очень трудно. Поэтому лучше всего решать денежный вопрос через банк, например через банковскую ячейку: средства вносятся покупателем под надзором банковского служащего, там же можно будет их пересчитать и проверить на подлинность.

Затем продавец отдает документы на регистрацию перехода права собственности, при этом еще нужно будет оплатить в банке госпошлину в размере 2000 рублей. Теперь нужно подождать несколько дней. Новый владелец вскоре получит свидетельство о праве собственности, а бывший хозяин – справку о продаже квартиры, которая может пригодиться в любой момент: например, если коммунальные службы будут начислять на его имя платежи или штрафы, справка будет доказательством, что человек уже не имеет отношения к квартире.

Читать еще:  Справка об отсутствии обременения на недвижимое имущество

Сделка считается состоявшейся, когда обе стороны получают подтверждающие документы, закрывается денежный вопрос, происходит передача ключей и сдача самой квартиры, желательно по акту приема-передачи.

Теперь, когда вы знаете порядок действий при продаже квартиры без риэлтора, вы сможете осуществить данную процедуру максимально быстро, безопасно и выгодно. Если же у вас остались какие-либо вопросы или вам требуется помощь в сопровождении сделки купли-продажи, то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Как продать квартиру? Три способа

Продать устаревший iPhone на Авито несложно. Трудности возникают, когда вместо мелочи продать нужно двухкомнатную квартиру за несколько миллионов рублей. Где найти покупателей, как оформить документы и получить деньги? Вот три способа: от самого простого и дешёвого до самого быстрого и дорогого.

Способ №1: самостоятельная продажа

Стоимость: от 0 ₽
Плюсы: экономия на комиссиях посредникам
Минусы: нужно самостоятельно искать покупателя, готовить документы

1. Подготовить квартиру к продаже

Провести уборку, при необходимости сделать мелкий ремонт, освободить от мебели (если продаётся без неё).

Сделать 10–15 хороших фотографий квартиры.

Оценить стоимость квартиры по похожим объявлениям в своём доме или поблизости.

— свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
— справку об отсутствии долгов по ЖКХ;
— заверенное у нотариуса согласие супруга/ги на продажу;
— выписку из домовой книги о зарегистрированных в квартире людях;
— технический паспорт квартиры.

Выписаться из квартиры — это хороший аргумент для тех, кто захочет быстрее купить вашу недвижимость.

2. Разместить объявление о продаже

Сделать это можно бесплатно на площадках Авито, Циан, Яндекс.Недвижимость и других сервисах. Если у вас много подписчиков в социальных сетях, то там можно опубликовать ссылку на объявление (и попросить их им поделиться).

3. Ждать звонков

Если их нет, возможно:

— завышена цена — придётся снижать стоимость;
— объявление не привлекает людей — поправить описание, сделать более качественные фотографии, описать преимущества жилья перед конкурирующими предложениями, попробовать платно продвигать объявление на площадках.

4. Показать квартиру

Сделайте показ комфортным для продавцов — например, купите упаковку бахил, чтобы им не приходилось снимать обувь.

Будьте готовы показать копии документов на квартиру, чтобы у потенциальных покупателей не было сомнений в том, что она ваша.

Если покупателю понравится квартира, то уже на осмотре он может попросить скидку. Даже небольшая уступка в цене повысит шанс на продажу.

5. Готовиться к сделке

Как только вы договорились о продаже квартиры, нужно готовить документы. Для начала вы можете попросить у покупателя задаток — это часть стоимости квартиры, которую он заплатит, пока оформляются документы. Задаток оформляется отдельным документом — договором о задатке.

Если покупатель решит воспользоваться ипотекой, то он за свой счёт произведёт оценку стоимости вашей квартиры. Иначе жилищный кредит ему не одобрят.

Затем нужно составить договор купли-продажи квартиры. Если вы сами не можете этого сделать, потребуется помощь риелторов или юристов.

Также понадобится заранее открыть банковский счёт или ячейку, через которую вы хотите получить средства за квартиру. Ещё можно воспользоваться услугой Сбербанка, которая называется «Сервис безопасных расчётов»: покупатель кладёт средства на специальный счёт, и банк переводит их на счёт продавца только после того, как удостоверится, что сделка зарегистрирована в Росреестре.

6. Подписать документы

В день сделки нужно подписать договор купли-продажи. Покупатель оплачивает стоимость квартиры, договор купли-продажи передаётся на регистрацию в Росреестр. За регистрацию договора нужно заплатить госпошлину в размере 2000 ₽ (как правило, её оплачивает покупатель).

7. Получить деньги

После регистрации договора в Росреестре вы получаете деньги. Подписывается акт приёмки-передачи квартиры, и передаются ключи.

Способ №2: с помощью риелторов

Стоимость: 1–5% от стоимости квартиры или фиксированная сумма, например, 50–100 тысяч ₽.
Плюсы: риелторы сами найдут покупателя и подготовят все документы
Минусы: нужно платить риелторам

1. Поиск риелтора

Можете узнать рекомендации знакомых, изучить отзывы в интернете или довериться крупной компании. При выборе можно пообщаться с несколькими специалистами, чтобы оценить их план действий по продаже жилья.

2. Заключение договора с риелтором

В документе будет приведён список услуг и стоимость. Уделите внимание пунктам о досрочном расторжении договора — иногда за это предусмотрен штраф. Такое может произойти, если вы передумаете или вам по какой-то причине не понравится риелтор.

Перед подписанием договора риелтор может запросить правоустанавливающие документы на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Что будет делать риелтор:

— поможет оценить квартиру и определиться с её стоимостью;
— составит грамотное объявление о продаже;
— разместит его на популярных площадках и в профессиональных базах;
— будет продвигать объявление;
— организует показы жилья;
— организует сделку по купле-продаже.

3. Продажа квартиры и получение денег

Риелтор подготовит документы для сделки. Вам нужно их подписать и дождаться регистрации договора, чтобы получить деньги.

4. Оплата услуг риелтора

Как правило, риелтор получат оплату после завершения сделки. Механизм оплаты прописан в договоре с ним.

Способ №3: быстрая продажа со скидкой

Стоимость: 5–30% от стоимости квартиры
Плюсы: быстрая продажа
Минусы: высокая плата за услуги

Обычно такие сделки совершают, когда нужно быстро продать свою квартиру и купить другую, пока её не купил кто-то другой или она не подорожала. Такая сделка может называться трейд-ин. Часто квартиру с такой скидкой покупает сам организатор сделки (брокер, агент или агентство недвижимости). Затем квартира продаётся по цене, близкой к рынку.

Из известных компаний такую услугу предлагает, например, ПИК-брокер: он готов выкупить квартиру за 10 дней при условии скидки в 10% от рыночной стоимости.

Как продать квартиру: подробная инструкция

Вы можете продать квартиру самостоятельно, а можете обратиться к риелтору. В любом случае Лайфхакер поможет сделать всё правильно и не потерять деньги.

Как продавать: самостоятельно или с помощью риелтора

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Как выбрать риелтора

Управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate Денис Румянцев советует при выборе риелтора обращать внимание на его компетентность, а не на время работы на рынке.

Посредник должен обладать техническими, экономическими, юридическими знаниями и быть оценщиком, инженером, юристом, брокером, психологом, продавцом, маркетологом, фотографом в одном лице.

Чтобы убедиться в компетентности риелтора, можно попросить его предъявить документы, подтверждающие его знания: дипломы, аттестаты и сертификаты. Маркером профпригодности будет и членство в профессиональных сообществах, например в Российской гильдии риелторов.

Обязательно спросите, за счёт чего можно продать квартиру в интересующие сроки и по максимально возможной цене. Попросите рассказать о личных успехах продаж в вашем районе. Важно также найти «своего» человека, с которым было бы комфортно, приятно и легко работать и общаться.

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

Читать еще:  Налогообложение при дарении недвижимости близким родственникам

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

Как избежать мошенничества

При сделках с недвижимостью наиболее уязвимым звеном является покупатель. Но и продавцу есть на что обратить внимание:

  1. Передача денег должна состояться до подписания договора купли-продажи. Иначе продавец рискует остаться без платы за недвижимость: сделка уже заключена и у покупателя нет оснований торопиться с расчётом. Если вы имеете дело с мошенником, он может быстро продать квартиру и исчезнуть уже с двойной порцией денег: вашей и нового покупателя.
  2. Не передавайте оригиналы документов до завершения сделки ни покупателям, ни риелтору. Иначе квартиру могут продать без вашего ведома.

Продажа квартиры без риэлтора: пошаговая инструкция, которая поможет не совершить ошибок

Рассказываем, как продать квартиру по переуступке в строящемся доме или недвижимость на вторичном рынке.

Услуги риэлтора часто включаются в стоимость квартиры и это отталкивает покупателей. Даем пошаговую инструкцию, как продать квартиру без риэлтора на вторичном рынке и рассказываем, что делать с недвижимостью в строящихся домах.

Продажа квартиры пошагово:

Как самому без риэлтора продать квартиру в строящемся доме

Особенность продажи в строящемся доме в том, что не нужно собирать и проверять большое количество документов. Так как собственности еще нет, а есть только требования на жилье, то передают именно их. Между участниками заключается переуступка (цессия) прав по договору ДДУ.

Пошаговая инструкция для заключения сделки

  • Оцените объект. За основу берется текущий уровень цен у застройщика.
  • Напишите объявление. Если продажи у застройщика продолжаются, можно обратиться к нему и процесс пойдет быстрее. Но вы получите меньшую прибыль.
  • Пригласите на просмотр жилья, если оно уже достроено. Показ устраивают в квартирах без отделки.
  • Ознакомьте покупателя с ДДУ и платежками, подтверждающими внесение платежей. Если недвижимость куплена в ипотеку, добавьте согласие банка на уступку прав.
  • Уведомите застройщика о намерении передать права на объект.
  • Договоритесь о способе расчета и подпишите соглашение при передаче денег банку.
  • Подпишите договор уступки и зарегистрируйте его в Росреестре.
  • Получите деньги.

Как продать жилье на вторичном рынке

Распишем очередность действий для тех, у кого уже есть право собственности. Инструкция относится и к объектам в недавно достроенных домах, если документы на них оформлены и они зарегистрированы в единой базе Росреестра.

Определите цену недвижимости и ваши цели, чтобы понять, как лучше продавать, и сколько времени на это уйдет. Ваша задача — узнать не окончательную цену, а диапазон, от которого можно отталкиваться при составлении рекламы. На стоимость влияют 10 факторов.

Факторы оценки

  • Район. Престижность, экология, инфраструктура.
  • Тип постройки. Панель, кирпич или монолит; новый или старый фонд.
  • Площадь. Общая и жилая, размер кухни, количество комнат.
  • Вид. Если окна выходят на красивый водоем, море или сад, стоимость объекта может быть увеличена.
  • Местоположение дома в районе. Много ли там шума, нет ли рядом опасных мест.
  • Расстояние от метро или остановок общественного транспорта.
  • Этаж. Квартиры на первых и верхних этажах в старых домах часто бывают холодными, темными, шумными или сырыми, поэтому цену на них иногда приходится снижать.
  • Планировка. Смежные или раздельные комнаты, высота помещений, характеристики санузла, наличие кладовок, антресолей, лоджии или балкона.
  • Инфраструктура дома. Есть ли стоянка, охрана, консьерж, забор вокруг территории.
  • Наличие ремонта.

Как произвести оценку

  • Выберите несколько сайтов с объявлениями о недвижимости. Например, «Авито», «Циан», «Из рук в руки».
  • Сделайте выборку квартир, похожих на вашу. Чем больше объектов найдете, тем лучше (10-15 уже дадут представление о цене). Используйте данные за последние два-три месяца. Уточняйте стоимость по телефону, если она не указана в объявлении.
  • Рассчитайте среднюю арифметическую цену за квадратный метр.
  • Проанализируйте преимущества своего предложения. Например, окна выходящие на парк или водоем, высокие потолки, удобная планировка, прибавляют 5-10% к стоимости.
  • Оцените также и недостатки. Шумная дорога или удаленность от транспорта снизят спрос на ваше предложение.
  • Учтите спад или подъем рынка. В первом случае покупатель, вероятно, предпочтет торговаться или позвонить по объявлению в более дешевым предложением.

Можно заказать оценку недвижимости у нескольких агентов одновременно, но нужно учитывать, что вам будут настойчиво продавать свои услуги. К тому же, названные в агентстве цены могут быть завышены.

Когда получите диапазон цен, скорректируйте свои цели. Обычно владельцев интересует, можно ли продать квартиру без риэлтора быстро? Такая возможность есть. Конечно, в агентстве уже может быть несколько потенциальных клиентов, но в итоге все зависит от характеристик недвижимости и ваших запросов.

Если покупателя нужно найти срочно — придется сделать скидку, чтобы привлечь внимание к своему объявлению или согласиться на торг во время переговоров. Продать быстрее также поможет правильная реклама, корректные переговоры с заинтересованными лицами и своевременный сбор документов. Сначала расскажем о последнем.

Продать квартиру дороже можно, если сделать в ней ремонт или узаконенную перепланировку. Например, разъединить смежные комнаты. Также можно создать вокруг недвижимости искусственный ажиотаж.​​​​​​

Сбор документов

Этот процесс лучше выполнять поэтапно. У некоторых документов есть срок действия, поэтому получать их заранее нет смысла. Например, выписка из ЕГРН действительна в течение 30 дней. Вот список того, что нужно подготовить.

  • Основание права собственности. Это документ, в котором указана причина возникновения права собственности.
  • Паспорт владельца и свидетельство о рождении, если один из собственников — несовершеннолетний.
  • Согласие органов опеки, если один из собственников — ребенок.
  • Согласие мужа или жены, если недвижимость была куплена в браке, но оформлена на одного из супругов. Вместо него можно предоставить брачный договор или решение суда о разделе имущества.
  • Разрешение банка, если объект — залог под еще невыплаченный кредит.
  • Выписка из домовой книги со сведениями о прописанных и зарегистрированных жильцах, справка об отсутствии задолженностей. Обычно оформляется в конце сделки.
  • Подтверждение, что вы известили других дольщиков, если продаете только свою долю.
  • Кадастровый и технический паспорт. Нужны не всегда, только по требованию покупателя.
  • Нотариально подтвержденная доверенность, если продавать будет не собственник, а его уполномоченный представитель.

Договор купли-продажи, акт приемки-передачи жилья, квитанция об уплате пошлины, расписки о получении денег, заявление о госрегистрации оформляются в процессе сделки.

Рекламирование

Поиск покупателя можно начинать одновременно со сбором документов. Вам нужно составить хорошее объявление и выбрать площадки для него. Это могут быть социальные сети или сайты, которые мы перечислили в начале статьи.

Опишите в объявлении все преимущества объекта. Начните с главного. Расскажите, где находится дом, про тип постройки, площадь продаваемой недвижимости, количество комнат. Затем укажите этаж, особенности планировки, инфраструктуры. Добавьте информацию про санузел, высоту потолков, наличие или отсутствие балкона. Упомяните вид из окна и сделан ли ремонт. Напишите все кратко, без художественных изысков. Не забудьте указать цену и возможен ли торг.

Фотографии должны быть качественными, красивыми. Человеку, который просматривает объявления, важно увидеть планировку. Поэтому сделайте снимки каждой комнаты, кухни и санузла в целом, не акцентируя внимания на отдельных предметах обстановки. Или же пусть снимки мебели будут дополнительными. Можно приложить схематический план.

Когда все будет готово — разместите объявление на своей странице в социальных сетях, в соответствующих группах и на сайтах. Теперь остается ждать звонков.

Просмотры и переговоры

Следующий этап пошаговой инструкции по продаже квартиры без риэлтора — ее подготовка к показам. Желательно, чтобы в жилье был сделан легкий косметический ремонт. Особенно если в нем есть видимые недостатки. Выбросьте лишние вещи, которые захламляют пространство, приберитесь. Позаботьтесь о хорошем освещении и приятном запахе или его отсутствии. Иногда лучше привести в порядок и лестничную площадку с прилегающей к подъезду территорией. Конечно, без фанатизма.

Полезные советы для встречи с будущими покупателями

  • Постарайтесь выглядеть аккуратно, наденьте нейтральную одежду.
  • Если есть возможность — приглашайте людей утром. Как правило, в это время люди более спокойны и еще не устали.
  • Проведите мини-экскурсию по квартире. Акцентируйте внимание на ее преимуществах.
  • Будьте готовы к вопросам о праве собственности, способе расчета, сроках, сумме предоплаты.

Покупатели могут спросить о возможности торга. Отказывать не всегда благоразумно. Нужно учитывать состояние рынка. Если цены повышаются, то можно настоять на своем. В обратном случае, а также когда квартира имеет много недостатков, разумный торг уместен.

Дальше опишем непосредственно процесс продажи квартиры без риэлтора поэтапно, когда покупатель уже нашелся.

Получение предоплаты

На этом этапе стороны подписывают договор задатка и нотариально его заверяют. Он фиксирует намерения участников сделки. В нем указывают техническую информацию об объекте недвижимости, точную цену, условия взаиморасчетов, сроки продажи, выписки и выселения из жилья. Также письменно или устно оговаривается время передачи ключей.

Покупатель передает часть суммы продавцу — обычно это 1-5% от общей стоимости. Если он отказывается от сделки, теряет аванс. Если вы найдете более выгодное предложение, то выплачиваете задаток в двойном размере.

После получения аванса нужно удалить объявления о продаже и прекратить показы. Если люди продолжают звонить, можно записать их телефон на случай расторжения сделки, предупредив, что покупатель найден.

Читать еще:  Как правильно расторгнуть договор с агентством недвижимости?

Если предыдущие жильцы не выписались заранее, нужно сделать это на данном этапе. Можно обратиться в МФЦ или районный УФМС. Одновременно получите справку об отсутствии задолженностей.

Передача денег

Обычно расчеты производятся наличными деньгами, через банковскую ячейку. Это безопасная схема, если быть внимательным. Чтобы все сделать правильно, подпишите документ с дополнительным соглашением, в котором будут указаны удобные для вас даты и условия получения денег.

Срок должен быть достаточным на случай задержки в регистрации сделки. Пусть это будет срок регистрации плюс две недели. Так безопаснее для вас. Доплата за продление хранения будет небольшой. Единственное условие для получения денег — передача права собственности на объект. Это может быть ваш экземпляр договора купли-продажи (ДКП) или выписка из ЕГРП. Если предыдущие жильцы все еще не снялись с регистрации в квартире, может понадобиться выписка из домовой книги. Других условий, таких как передаточный акт, присутствие самого покупателя, быть не должно. В противном случае вы будете в зависимом положении.

В альтернативной сделке, если доплата вам или от вас не предполагается, деньги поступают от покупателя ко второму продавцу. Если же второй продавец вы, то заключается договор и дополнительное соглашение с первым покупателем.

Есть еще два способа расчетов — через нотариуса и безналичным переводом через аккредитив. В первом случае деньги перечисляются на банковский счет нотариуса. После регистрации сделки он переводит их продавцу. Такой вариант удобнее, так как задержек в регистрации не будет. Во втором случае заключается договор с банком, согласно которому вы должны в оговоренные сроки предоставить подтверждение факта продажи жилья. Чтобы банк перечислил всю сумму на ваш счет.

Подписание договора

Подготовить шаблон можно и даже нужно немного заранее, чтобы согласовать его со второй стороной. Быстрее и надежнее заключать сделку с участием нотариуса. В прописанных условиях не должно быть неясных формулировок, которые можно двояко интерпретировать. ДКП составляют и подписывают в трех экземплярах.

Как продать квартиру без риелтора в 2020 году: пошаговая инструкция для новичков с образцами документов

На динамичном рынке недвижимости, когда продажа квартиры реализуется без участия посредников, важно понимать ответственность принятого решения. Чтобы оградить себя от проблем, нужна пошаговая инструкция как продать квартиру без риэлтора. Возможные ошибки при самостоятельном сбыте жилья на сложном рынке приводят к судебным процессам, потере финансовых средств, а иногда становятся фатальными вплоть до утраты жилья.

Можно ли продать квартиру без риэлтора: плюсы и минусы

Для начала необходимо определиться с целью продажи и понять, какая выставленная сумма за жилую площадь станет удовлетворительной.

В круг обязанностей собственника, не желающего прибегать к услугам риэлтора, входит изучение этапов и правил торговли, контроль требований к формированию и оформлению документов, проверка на подлинность и их последующая регистрация.

Минусы личной продажи квартиры без участия риэлторов:

  • необходимо самостоятельно выяснить, полагаясь на собственные знания, какие документы потребуются для реализации сделки;
  • осуществить действия по сбору нужных документальных сведений;
  • определить самостоятельно, какие шаги потребуются для формирования предпродажного вида жилья;
  • создать подготовку жилой площади своими силами;
  • описать помещение и выложить объявления о торговле на тематических ресурсах;
  • грамотно оценить объект и сформировать правильно его стоимость;
  • принимать звонки от покупателей, в том числе в позднее или ночное время, и корректно отвечать на них;
  • проработать важные пункты договоренностей;
  • заключить сделку на предмет предварительного, а затем и основного договора продажи без посторонней помощи, оценивая ситуацию и документы.

Главным минусом самостоятельного способа продажи без риэлтора служит повышенный риск столкновения с мошенничеством.

ВАЖНО! Не исключен и риск привлечь к работе неквалифицированного или нечестного риэлтора.

Поэтому в любом случае необходима бдительность и контроль.

Плюсы самостоятельных действий при продаже квартиры:

  • личное наблюдение за каждым этапом;
  • непосредственное участие во всех процессах от самого начала и до конечного результата;
  • экономия личного бюджета на 4-10%;
  • исключение мошеннических действий со стороны третьих лиц, при условии достаточного уровня знаний для их обнаружения.

Если потребность сэкономить превышает наличие свободных денег – то недвижимость имеет смысл продавать самостоятельно. Так, если стоимость жилья составит 3 млн. руб., то экономия на риэлторских услугах варьируется около 120 тыс. руб.

Как продать квартиру без риэлтора: пошаговая инструкция

Первое, с чего следует начать – это провести осмотр жилой площади. Важно определиться, сколько будет стоить жилое помещение согласно его параметрам и соотношению их с рынком недвижимости в конкретном населенном пункте на текущий момент времени.

Основным условием для организации и контроля действий по продаже квартиры без риэлтора служит заранее сформулированный и прописанный план, пошаговая инструкция.

Определяемся с целью продажи и сроками

Еще до наступления самого момента торговли важно определить для себя цель продажи. На вопрос, можно ли продать жилье без участия риэлтора в минимальный срок, последует отрицательный ответ, если предпродажная подготовка не реализовалась.

Если цель продажи – максимальное получение прибыли – то ее можно обеспечить двумя способами:

  • предпродажным обустройством надлежащего вида жилой площади, внедрение современных деталей в интерьер или коммуникации, не требующих больших финансовых вложений, но повышающих общее впечатление о помещении в глазах покупателя;
  • тщательной и поэтапной проработкой рекламной компании.

Важной составляющей для торговли жилплощадью по высокой цене на рынке недвижимости без риэлторских услуг является проведение неоднократных тематических переговоров с потенциальными покупателями.

Определяемся с ценой

Уже сформирована средняя цена продажи по рынку на каждый тип недвижимости. Она указана в ориентировочной сумме, размещенной на официальном портале Федеральной Службы Государственной статистики в открытом доступе в интернете.

СПРАВКА! Грамотная проработка цены позволит увеличить стоимость жилья на 10-15%.

Индивидуальный вариант формирования стоимости без риэлтора может происходить с помощью услуг специалиста по оценке недвижимости. Детальный отчет от него на бумажном носителе или в электронном виде не превысит 4 тыс. руб.

Необходимо использовать руководство к действию при формировании цены на квартиру без обращения к услугам риэлтора. Она суммируется из проанализированных показателей с помощью пошаговой инструкции, где учитывается:

  • количество жилых расположенных в ней комнат;
  • размер общей площади, включая метраж кухни, ванной, санузла, балкона или лоджии, гардеробной;
  • габарит кухни. Ее размер свыше 12 метров повышает общую цену;
  • тип планировки. Приветствуются изолированные комнаты. При наличии проходной комнаты цена падает на 300 или 500 тыс. руб.;
  • присутствие балкона, лоджии, отдельной гардеробной, их размеры;
  • наличие современных счетчиков тепла, индивидуальной системы отопления и иных систем, снижающих сумму коммунальных услуг на 1 – 2 тыс. руб. в месяц;
  • строительный материал, из которого сооружено здание, а также года его постройки. В зданиях 1940 – 1960-х годов застройки коммуникации подлежат полной реконструкции. Не приветствуется дом из панельных блоков, плохо удерживающих тепло. А в современных кирпичных домах наличие ремонта поднимет стоимость на 10 – 15%, поэтому, имеет смысл вкладываться в него;
  • район, уровень развития инфраструктуры прилегающей и близлежащей территории;
  • этажность здания, этажность жилой площади. Верхние этажи, вдали от пыли и городского шума оцениваются на рынке выше, но последний этаж всегда стоит дешевле;
  • история жилья с правовой точки зрения. Если выставляемая на продажу площадь приобреталась за материнский капитал — этот факт может снизить ее ценность до 20%.

Сроки реализации жилья на рынке и цена на него во многом взаимозависимы. Когда необходимо совершить быструю сделку без риэлтера – обычно снижают цену в размере оплаты его услуг.

Подготавливаем документы

Потребуется немало времени для проработки процесса без риэлтора на юридическом уровне – от месяца, а зачастую – до квартала.

Государственные органы по выдаче правоустанавливающих документов на продаваемую или купленную квартиру представляют собой территориальные отделения МФЦ, Росреестра, портал Госуслуг, в которые придется обращаться лично, если процесс реализуется без риэлтора.

ВНИМАНИЕ! Следует иметь в виду, что отказ от квалифицированного юриста или риэлтора может повлечь ошибки в виде некорректной регистрации переоформления недвижимости по договору купли-продажи.

Начать готовить документы следует с их анализа, чтобы выяснить, какие уже должны быть в наличии, какие еще только предстоит собрать, а какие действительны в ограниченный момент времени.

Категории документов, требуемые в зависимости от этапов продаж

· свидетельство о рождении собственника, если он не достиг совершеннолетия;

· документ, указывающий на право собственности на недвижимость, с приложенным к нему договором купли-продажи или свидетельства о принятом наследстве, либо выписка из ЕГРН;

· документ о приватизации;

· технический план с характеристиками жилого помещения;

· кадастровый паспорт с данными о планировке жилой площади;

· документ из налоговой об отсутствии обременений на недвижимость в виде залога, кредита и других финансовых операций.

· бумаги о согласованной с уполномоченными органами перепланировке, выдаваемые сотрудниками БТИ;

· разрешение на проведение сделки от уполномоченных государственных органов опеки и попечительства, если в ее этапах участвуют дети до 18 лет.

· выписка из лицевого счета, закрепленного за жильем, об отсутствии долга по квартплате, выдаваемая сотрудниками ЖКХ, ТСЖ, ЖЭК, Единого расчетного центра.

Понять, чистая ли юридически сделка – главное правило покупателя при ее приобретении. Главное правило продавца – точная сверка данных, указанных в документах и занесенных во вновь создаваемые официальные бумаги, сопровождающие ее.

Предпродажная подготовка квартиры и фотографирование

Профессиональный фотограф за невысокую плату решит проблему с визуальным обзором квартиры и дома быстрее, способствуя ее продаже без обращения к риэлтору. Он качественно выставит нужный свет и подберет правильный ракурс, дающий представление о положительных моментах в помещении. Если планируется самостоятельное создание фото – то съемку лучше осуществлять в солнечный день, максимально захватывая пространство в кадр.

Для создания продающего фото допускается присутствие минимального декора, например, цветов, декоративных подушек. Такие мелочи на фотографии создадут атмосферу уюта и запомнятся покупателю как потенциальный вариант. Дополнительной отдельной фотографией может стать вид из окна.

Риэлторы советуют уделить внимание и лестничной клетке. Следует заменить лампу в подъезде, если она перегорела, протереть со стен подъезда лишнюю грязь, вымести с лестницы и придомовой территории мусор.

Реклама и поиск покупателя

Следующим процессом поэтапной продажи квартиры без помощи риэлтора является создание процесса продвижения ее на рынке недвижимости. Правильная реклама – это основа торговли и большая часть ее успеха. Рекламная кампания создается на основе фотографий помещения и их грамотного текстового сопровождения.

Реклама может размещаться:

  • в печатном виде в городских газетах;
  • электронно в сети Интернет на специальных площадках по торговле недвижимостью;
  • в виде видеоматериала на местном ТВ;
  • на городских досках объявлений в специально отведенных местах, где разрешена ее расклейка.

Необходимо следить за тем, чтобы объявления на сайте систематически продлялись, а в газетах выходили регулярно.

В объявлении используются уникальные, но в то же время понятные любому обывателю слова. Описываются не только положительные стороны жилья, но и его особенности. Не стоит сокращать слова или термины, таким образом избегая путаницы и недопонимания при прочтении объявления потенциальным покупателем.

Презентация квартиры и переговоры

Не стоит оставлять ценные и дорогостоящие вещи в помещении при его осмотре покупателями. Лучше, если основная их часть уже будет упакована на момент просмотра или даже вывезена.

Переговоры будут многократными и продолжительными, если планируется по завышенной цене реализация недвижимости без риэлторских услуг. Цель в этом случае достигается путем работы над цепочкой бесед.

Презентовать жилье возможно индивидуально каждому заинтересованному лицу, либо группе по 3 или 4 человека.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector