Содержание

Как рассчитать стоимость коммерческой недвижимости?

Калькуляторы стоимости недвижимости в Москве онлайн

Наши специалисты постоянно отслеживают цены на рынке московской недвижимости и анализируют тенденции изменения стоимости типовой недвижимости во всех районах г. Москвы. Мы отслеживаем рыночные цены на квартиры и доли в них, офисные и административные здания, нежилые помещения. Если вы интересуетесь текущими или прошлыми ценами на недвижимость в Москве, мы предлагаем воспользоваться нашими онлайн-калькуляторами расчета примерной/средней величины рыночной стоимости типовых объектов жилой и коммерческой недвижимости на различные даты.

По объектам коммерческой недвижимости (офисным зданиям и помещениям) определение рыночной стоимости возможно как за весь объект, так и за один квадратный метр общей площади объекта.

Для офисных помещений вы можете рассчитать стоимость самого помещения и стоимость его аренды. Также можно рассчитать ставку аренды за 1 кв.м. общей площади.

Стоимость квартиры в Москве онлайн

Данный калькулятор позволяет рассчитать в режиме онлайн среднюю стоимость типовой квартиры, с его помощью вы можете узнать какой была цена квартиры в период с 2008 до 2019 года. Для этого достаточно лишь выбрать нужную дату из предлагаемого списка.

«Калькулятор рыночной стоимости квартиры в Москве»

Для более точного определения стоимости квартиры, можно попробовать оценить квартиру самостоятельно или обратиться к нашим специалистам по оценке квартир за консультацией.

Стоимость доли в квартире в Москве онлайн

Стоимость 1 квадратного метра в доле на квартиру заметно ниже чем стоимость того же метра в квартире, которая продается целиком. Ценовые скидки на доли в московских квартирах могут доходить до 50% и более в некоторых случаях, но средняя величина скидки сейчас держится на уровне 30-40%.
Подробнее об определении размера дисконта при оценке доли в квартире…

Наш калькулятор позволяет быстро узнать примерную цену доли в квартире, не утруждая себя точным расчетом дисконта — просто укажите размер доли в соответствующем поле калькулятора.

«Калькулятор стоимости доли в квартире в Москве»

Если вас интересует более точная оценка стоимости доли в квартире, которая будет учитывать все индивидуальные особенности объекта, ознакомьтесь с нашей страницей Независимая оценка доли в квартире.

Стоимость помещения в Москве онлайн

Здесь можно быстро рассчитать примерный ориентир стоимости для типового офисного помещения в случае его купли-продажи. Для расчета укажите все параметры помещения в соответствующих полях калькулятора. Оценка возможна как на текущую, так и на прошедшую дату, вплоть до 2011 г., стоимость определяется с НДС.

«Калькулятор рыночной стоимости офисного помещения в Москве»

Стоимость аренды офисного помещения в Москве онлайн

Этот калькулятор позволяет примерно определить как стоимость аренды офиса в год, так и арендную ставку за 1 кв.м. арендуемого помещения. Цена рассчитывается с учетом НДС и эксплуатационных расходов, которые обычно оплачивает арендатор. Определение цены аренды возможно на дату в прошлом (до 2011 г.).

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

Для более подробного ознакомления с вопросами определения рыночной цены аренды офисных помещений, рекомендуем ознакомиться с нашей страницей Оценка арендной платы.

ВНИМАНИЕ: Все калькуляторы предназначены лишь для приблизительного расчета стоимости. Для принятия ответственных решений, требующих точности в вопросе определения цены на недвижимость, следует обращаться к нашим специалистам.

ЦКН в + 7(920)253-03-61

Единый многоканальный
+7 (831) 22-000-60

www.c-nn.ru заказать обратный звонок

  • Главная
  • Калькулятор

на 06 декабря 2019 года 11:26 у нас 2479 помещений, 4974 заявок

Расчет срока окупаемости и ставки капитализации объектов коммерческой недвижимости

  • Если вы собственник, то данный сервис поможет Вам определить рыночную стоимость объекта. Правильная стартовая цена позволяет собрать максимальный спрос на объект недвижимости, что способствует быстрой продаже.
  • Если Вы инвестор, то Вы сможете довольно просто рассчитать целесообразность приобретения того или иного объекта.

Расчет срока окупаемости
и ставки капитализации объекта целиком

Расчет срока окупаемости и ставки капитализации за м2

  1. Низкая норма доходности — Объект неликвидный, пользуется минимальным спросом. Стоимость объекта завышена и не вызывает интереса у инвесторов. Объект по такой цене может быть интересен покупателям, только если он является дефицитным на рынке или имеет уникальные качества, которые позволят получить сверхприбыль при ведении своего бизнеса в этом помещении.
  2. Доходность средняя — Объект более или менее привлекателен для инвесторов. Купив такой объект, инвестор может повысить арендную стоимость, за счет внутренних и коммуникационных улучшений помещения, тем самым, уменьшив срок окупаемости и повысив норму доходности. Объект по такой цене может быть продан, но срок реализации будет довольно большим. Такие помещения чаще покупают под собственный бизнес, так как это выгоднее, чем снимать в аренду.
  3. Высокая доходность – Быстрый срок окупаемости всегда пользуется большим спросом, как у инвесторов, так и у арендаторов. При такой норме (ставке капитализации) наблюдается устойчивый рост прибыли Собственника, сроки аренды помещения увеличиваются. Помещение по такой цене будет востребованным, срок реализации такого объекта будет небольшим.
  4. Сверхприбыль – Это «Супер актив». Обладать такой собственностью стараются все профессиональные и успешные инвесторы. Такая недвижимость имеет короткий срок окупаемости капиталовложений. Объект по такой цене будет продан в кротчайшие сроки, у нашей компании есть такие клиенты которые, очень быстро принимают решения о покупке таких объектов.

Уважаемые покупатели и инвесторы. Наша компания готова к сотрудничеству и плодотворной работе. У нас Вы можете получить консультацию, отсмотреть интересующие Вас объекты, получить юридическую помощь и заключить выгодную сделку. ОСТАВЬТЕ ЗАЯВКУ или ПРЕДЛОЖИТЕ СВОЙ ОБЪЕКТ.

Аренда торгово-офисного помещения
95 кв.м. на ул. Новая. 1 этаж,
красная линия, пешая доступность
от площади Максима Горького
и станции метро Горьковская.
Кондиционирование, оптико-волоконные
телекоммуникации, видеонаблюдение
и круглосуточная охрана здания.
Интенсивный пешеходный трафик,
большой автомобильный трафик,
остановки общественного транспорта.
всего : 95 000 руб.

Аренда холодного склада,
930 кв.м. Московское шоссе
Ангар, высота склада 6 м.,
ровный бетонный пол, заезд фуры в склад.
Ворота 4,5 x 5 м., плюс пожарный выход.
Видеонаблюдение, охрана.
Отапливаемый офис 100 м2.
Отличные подъездные пути,
площадка для маневрирования.
всего : 177 384 руб. С НДС.

Аренда торгового помещения
415,7 кв.м., на ул. Белинского.
Отдельный вход. Состоит из зала,
кабинета для директора и подсобных помещений.
Высота потолка 3.5 метра.
Есть место для рекламной вывески.
Парковка перед входом.
всего : 270 205 руб.

Аренда склада класса B
площадью 1425 кв.м.
Три входные группы ворот,
рампа для разгрузки,
пожарная сигнализация
Удобная транспортная развязка.
Собственный паркинг
Цена 340 руб./кв.м. (вкл. НДС).
всего : 484 500 руб

Аренда представительского офиса,
Или торгового помещения. 1 этаж.
Отдельный вход.
Площадь 200 м2 до 587 м2
Центре деловой активности
рядом с метро Горьковская (5 минут)
Парковка на прилегающей территории
700 — 750 руб. кв.м.
Новый жилой дом 2019 г.
Без комиссии для арендатора
Высокие потолки 3,6 м. Выделено 45 кВт

Сдам офис 170 кв.м. ул.Тимирязева
Отдельный вход, шесть кабинетов,
переговорная, кухня.
Приточно-вытяжная вентиляция,
кондиционеры в каждом кабинете,
теплые полы, мебель.
Хороший ремонт, интернет, телефон.
мощность 15 кВт.
всего : 76 500 руб.

Продажа офиса 368 кв.м. в Верхних Печерах
административный пристрой к жилому дому
2 этаж, высокие потолки
несущих стен нет, только колонны
требуется косметический ремонт
8,5 млн руб ( 23000 руб/кв.м)
Наталия 8 920 253 40 80

Читать еще:  Срок приобретательной давности на недвижимое имущество равен

Офис рядом с пл Свободы
Аренда офиса 130 кв.м., второй этаж
Качественная отделка
Однообъемное помещение
Любой график работы
65000 руб/мес
Наталия 8 915 959 93 83

Аренда торгово-офисного помещения
260 кв.м. на ул. Родионова
Отдельный вход, 2 отдельных для погрузки
и разгрузки товара. open-space,
бытовое помещение, санузел.
Потолки 4,5 метра, кондиционирование,
любые эл. мощности. Пожарно-охранная
сигнализация, видеонаблюдение.
2 парковочных места входит в стоимость.

Аренда офиса 165,6 кв.м.
пл. М.Горького.
1 этаж. Отдельный офисный блок.
состоит из холла и 5-ти кабинетов.
Два сан.узла. Хороший ремонт.
Остановка общественного транспорта
и метро в шаговой доступности.
Коммунальные платежи дополнительно.

Аренда офиса на 1-ом этаже
ул. Новая. Отдельный вход.
Помещение площдаью 107 кв.м.
Состоит из 3-х комнат. . Хороший ремонт.
Дополнительно коммунальные платежи.
Свободно с начала декабря 2019г.

Аренда офиса 584,6 кв.м. в центре города.
Занимает два этажа: 287,2 кв.м. на втором
и 287,4 кв.м. на третьем. Отдельный вход
с красной линии. Планировка свободная.
Современный офисный ремонт.
Рядом остановки общественного
всего : 299 899 руб.

Аренда офиса 147 кв.м. БЦ
Канавенский район.
Офис состоит из двух комнат:
130 кв.м. и 17 кв.м
Офисный ремонт. Коридорная система.
Метро в шаговой доступности.
всего : 95 550 руб.

Аренда офиса 41 кв.м.
Офис в аренду. Состоит из
2-х комнат. Хороший
ремонт. Рядом остановка.
Офис на 1-ом этаже.
ул. Семашко
тел. 89159599380 Алексей

Помещение 287 кв.м.
Помещение с отдельным
входом. 1 эт. жилого дома
ул. Ванеева
Можно под дет.центр
Помещение двумя залами.
т89159599380 Алексей

Аренда офиса 254 кв.м.
Офис на ул. Коминтерна
Отдельный вход.
Состоит из 6-ти комнат
холл, кухня, архив.
Парковка.
тел. 89159599380 Алексей

Как рассчитать стоимость аренды

  • Соблюдение ФЗ № 135
  • ФСО-1
  • ФСО-2
  • ФСО-3
  • 7-ми летний опыт работы
  • Более 700 проведенных оценок
  • Наша компания не бюрократизирована и у нас нет десятков руководителей, кормящихся за счет клиентов.
  • Все наши сотрудники, имеют огромный опыт в оценке различных объектов и отработанные методы, сильно сокращающие трудозатраты на оценку.
  • Мы не тратим Ваши деньги на свою имиджевую атрибутику. Лучший имидж для нас – довольные клиенты.

Договор аренды предназначен для оформления передачи нежилых помещений во временное пользование от собственника арендатору. Применительно к жилым постройкам использование термина «аренда» юридически неверно, так как в подобной ситуации речь идет о договоре найма.

Ключевым параметром договора аренды выступает величина арендной ставки. Для ее определения проводится оценка рыночной стоимости аренды помещений. Она является добровольной, если речь идет о частной недвижимости, и обязательной, при оформлении арендного договора на муниципальную или государственную собственность.

Определение и особенности расчета платы за аренду помещений

Под арендной платой понимается регулярный – ежегодный, ежеквартальный или ежемесячный – платеж арендатора в адрес арендодателя. Этот параметр, наряду с наименованием сторон, сроком действия и другими подобными характеристиками, является обязательным реквизитом любого договора аренды.

Арендная плата играет крайне важную роль во взаимоотношениях между арендатором и владельцем помещений. Она заключается в распределении дохода, получаемого от коммерческого использования недвижимости, между участниками сделки. При этом требуется соблюдать интересы обеих сторон, что является предпосылкой для длительного и взаимовыгодного сотрудничества.

Расчет стоимости аренды помещений требуется в различных ситуациях, возникающих в процессе хозяйственной деятельности. В их число входят:

  • подготовка арендного договора;
  • продление соглашения между арендатором и владельцем объекта недвижимости;
  • изменения размера арендной платы;
  • страхование арендуемого объекта недвижимости;
  • оформление залога на помещения, переданные в аренду;
  • внесение права на аренду в качестве взноса в уставной фонд предприятия и т.д.

Независимая оценка стоимости аренды помещений, находящихся в частной собственности, является добровольной. Если происходит подготовка договора аренды муниципальной или государственной недвижимости, проведение ценовой экспертизы становится одним из этапов обязательной в подобных ситуациях конкурсной процедуры.

Факторы, определяющие величину арендной платы

На стоимость аренды нежилых помещений оказывает влияние большое количество факторов. Наиболее весомое значение имеют следующие из них:

  • расположение недвижимости;
  • уровень развития инфраструктуры как самого объекта, так и района, на территории которого он размещается;
  • комплекс технических, проектных и эксплуатационных характеристик арендуемого объекта;
  • степени физического и морального износа;
  • функциональное назначение помещений и их приспособленность для ведения коммерческой деятельности;
  • ликвидность арендуемого актива и т.д.

Приведенный выше список параметров является типовым. Конкретный перечень оцениваемых факторов определяется для каждого конкретного объекта. Он корректируется с учетом выбранной методики проведения стоимостной экспертизы, а также особенностей объекта оценки.

Требования к содержанию договора аренды

Действующее законодательство не регламентирует форму арендного договора. Вместе с тем, предъявляются жесткие требования в части содержания документа, обязательные для исполнения его составителями. К числу реквизитов, наличие которых в договоре аренды необходимо, относятся:

  • название договора;
  • номер, место и дата составления документа;
  • идентификационные данные о каждом участнике сделки;
  • подробное описание предмета договора или ссылка на приложение, в котором содержатся необходимые сведения;
  • оценочная стоимость арендуемого объекта, полученная в результате ценовой экспертизы с привлечением независимого эксперта;
  • обязанности, права и ответственность каждой стороны сделки;
  • величина арендной платы с указанием перечня расходов, включенных в нее;
  • срок действия контракта.

Помимо перечисленных параметров, в договор аренды нежилых помещений включаются различные дополнительные пункты, которые не являются обязательными. Типичный пример – условия продления или досрочного расторжения соглашения.

Методы расчета стоимости аренды помещения

Точность расчета величины арендной платы зависит от двух ключевых параметров. Первый – это полнота собранных экспертом сведений об объекте оценки. Основным источником данных выступает комплект документации, предоставляемой заказчиком услуги, в качестве которого выступает либо арендатор, либо собственник недвижимости.

Второй ключевой фактор, определяющий точность и оперативность проведения расчета стоимости аренды нежилых помещений – выбранный экспертом метод оценки. Базовыми считаются три из них:

  • рыночный или сравнительный (анализируются сделки с арендой аналогичных объектов недвижимости);
  • доходный (расчет основывается на уровне доходов, получаемых при коммерческой эксплуатации помещений);
  • расходный (стоимость аренды определяется с учетом затрат, необходимых для получения схожего по параметрам объекта).

Базовая формула определения стоимости аренды помещений

Стандартная формула расчет стоимости аренды помещений включает в себя большое количество разнообразных показателей. С некоторой долей условности они делятся на три группы:

  1. Базовый параметр – установленная на уровне муниципалитета или субъекта РФ ставка арендной платы (обязательна при заключении договоров аренды муниципальной и государственной собственности, носит рекомендательный характер для частных владельцев недвижимости).
  2. Площадь арендуемых помещений.
  3. Поправочные коэффициенты, число которых варьируется в зависимости от типа оцениваемых помещений и требуемой точности расчет стоимости аренды. В их число входят показатели, характеризующие следующие свойства арендуемых помещений:
    • функциональное назначение;
    • уровень износа;
    • качество строительства и отделки;
    • территориальный коэффициент и т.д.

Грамотное применение методической базы в ходе стоимостной экспертизы аренды нежилых помещений предполагает высокий уровень квалификации привлеченных к работе экспертов. Поэтому вопросу выбора специализированной организации для проведения оценки следует уделять серьезное внимание.

Методика расчета арендной платы за нежилые помещения

Если у владельца недвижимости имеется возможность получить доход, используя для аренды собственное помещение, первый же вопрос, волнующий его, связан с правильностью расчета арендной платы.

Если цена будет крайне завышена – спроса попросту не будет, арендаторы будут обходить стороной. В свою очередь, заниженная цена — повод для излишней подозрительности и беспокойства потенциальных арендаторов.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что такое арендная плата

Подобный вопрос относят к наиболее главным в такой процедуре, как заключение арендного соглашения. Если в документе, которым во временное пользование предоставляется нежилое помещение, не обозначается сумма, то его вполне могут признать в дальнейшем недействительным.

Читать еще:  Сведения из Росреестра об объектах недвижимости

Если появляется надобность, схема расчета может быть изменена, однако, на это требуется обоюдное согласие каждой стороны.

На объем цены могут повлиять следующие факторы:

  • Размещение нежилого помещения;
  • Его техническое состояние;
  • Уровень изношенности помещения;
  • Вид материалов, используемых при постройке объекта;
  • Назначение строения (здания);
  • Видовая принадлежность сдаваемого помещения.

Это далеко не весь список факторов, которые могут, так или иначе, учитываться при расчетах оплаты за аренду помещения. Учитываться должны расчеты по каждому расположенному в здании помещению.

Что входит в плату?

В расчет платы за аренду следует включить еще и сумму по использованию земельного участка, на территории которого размещено сдаваемое помещение или прилегающей к объекту земли. Этот вариант может быть исключен, если в документе прямо обозначено отсутствие необходимости такой платы.

Законодательно предусматривается отдельная норма, позволяющая производить оплату по двум объектам недвижимости раздельно.

Расчет ставки по плате за аренду помещения производится на 1 кв. метр нежилой площади. Однако если стороны желают, в качестве расчетной можно использовать и другую единицу. При долгосрочном соглашении, применяют годовую ставку.

Показатели годовых ставок, в зависимости от района и населенного пункта государства, могут отличаться. Но в такую ставку ни в коем случае не могут быть включены счета по ремонтным работам и оплате потребленных коммунальных услуг.

Плата за использование нежилого помещения складывается из двух разных величин. Одна из них – затратная. Она подразумевает затраты, которые несет арендатор, рассчитываемые с учетом затрат по содержанию здания (кроме затрат на ремонт).

Другая – доходная. Она затрагивает прямую прибыль, получаемую собственником недвижимости при передаче здания в аренду.

Рассчитывая плату за использование объекта недвижимости, нет разницы, какую именно деятельность будет вести арендатор. Этот факт не может влиять каким-либо образом на размер оплаты.

Договор аренды нежилой площади в помещении.

Как составить договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами, читайте тут.

Расчет стоимости арендной платы нежилого помещения

Объем платы за аренду помещения нежилого типа (арендный платеж), формируется с использование указанной далее формулы:

Пд. = Аим. + Азем.

Пд. – плата, вносимая по условиям договора за пользование объектом;

Аим. – оплата за аренду имущества;

Азем. – аренда земельного участка, в пределах которого размещено арендуемое имущество (устанавливается, исходя из Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, для осуществления предпринимательской и некоммерческой деятельности на территории города).

Аим. = Бап. x Киз. x Км. x Кт. x Кд. x Кз. x Кнж. x Кс. x S

обозначения в формуле:

Бап. – базовая ставка за аренду нежилого помещения (за год, в рублях, за один квадратный метр);

S – величина площади конкретного помещения с обозначением его характеристик. Объем платы за аренду помещения в течение годового периода определяется как суммарная величина оплат по аренде каждого помещения, исчисляемая по обозначенной выше формуле;

Кз – это коэффициент, который учитывает определенную территорию, зону, район размещения арендуемого нежилого помещения (отдельного здания). Обычно утверждается Советом депутатов в виде отдельного решения;
Кт – отдельный коэффициент, обозначаемый, исходя из типа арендуемого строения:

  • по складским и производственным (отапливаемым) – это 0,5;
  • по складским/производственным (неотапливаемым) – берется 0,3;
  • по прочим – используется 1.0.

Кнж – следующий коэффициент, учитывающий качество арендуемой недвижимости.

Кнж = К3.1 + К3.2 + К3.3 + К3.4

Из указанной формулы:

К3.1 – это расположение нежилого помещения:

  • по отдельно размещенному строению (помещению в нем) – берут 0,54;
  • по надземной встроенно-пристроенной части здания – применяют 0,32;
  • в отношении чердачных помещений – 0,26;
  • если помещение полуподвальное, то 0,22;
  • по отношению к подвальным помещениям – 0,19.

К3.2 – уровень технического обустройства:

  • если имеется канализация, водопровод, центральное отопление и горячая вода – 0,27;
  • при наличии водопровода, центрального отопления и канализации – 0,16;
  • когда имеется только канализация и водопровод – 0,10;
  • другие – 0,05.

К3.3 – использование территории, прилегающей к объекту:

  • при наличии огражденной прилегающей территории — 0,27;
  • когда присутствует территория без ограждения – 0,16;
  • если прилегающий участок использовать нельзя – 0,10.

Примечание. В случае превышения площади прилегающего участка 100 кв. м, для определения арендного платежа применяется доп. соглашение, которое относится к части оформленного договора, и не может рассматриваться отдельно от него.

К3.4 – показатель высоты потолков в арендуемом помещении (средний по помещениям, сдаваемым в аренду):

  • более 3 (трех) метров – 0,07;
  • в пределах от 2,6 до 3 (трех) метров – 0,04;
  • меньше 2,6 метров – 0,02.

Кд – коэффициент, используемый с учетом вида деятельности:

  • по игорному бизнесу, биржевой и банковской деятельности – 3;
  • по нотариальной и страховой деятельности, частной охране, административной деятельности управления, посреднической деятельности – 2,5;
  • по платным автомобильным стоянкам, аптекам, ресторанам, барам и кафе, реализующим алкоголь с содержанием спиртовой составляющей более 13 о – 2;
  • по складам, торговле (оптовой и розничной), строительству, адвокатской и прочей юридической деятельности — 1,5;
  • по проектированию, производству, транспорту, научно-исследовательской деятельности, ремонту техники (аудио-, видео-) и прочей деятельности, которая не вошла в данный список – 1;
  • по общественному питанию, строительству, медицине, услугам электросвязи, ремонту и эксплуатации жилого фонда – 0,6;
  • по спортивным организациям, специальным магазинам по продаже молочных и хлебобулочных продуктов, продуктов для детей, учреждениям культуры, реализации печатных изданий, образовательным учреждениям, имеющим лицензию на право заниматься соответствующей деятельностью, производству продуктов питания (из группы первой необходимости), товаров и предоставлению услуг для инвалидов – 0,25;
  • по общественным организациям (не занимающимся предпринимательской деятельностью), подростковым и детским клубам и объединениям, которые организуют досуг подростков и детей, и не ведут деятельность, связанную с предпринимательством, предприятиям, выполняющим кап. ремонт, занимающихся реконструкцией зданий (сооружений), памятникам культуры и истории (на срок выполнения работ согласно утвержденному проекту), учреждениям (организациям) инвалидов, услугам федеральной почтовой связи, военному комиссариату, правоохранительным органам – 0,1;
  • по муниципальным учреждениям и предприятиям (унитарным), суду – 0.

Кс – коэффициент, который принимает в расчет передачу имущества в субаренду:

  • для площадей, которые не подлежат передаче их в субаренду третьим лицам – 1;
  • для площадей, сдаваемых в субаренду – 3.

Объем арендных платежей за год по нежилому помещению устанавливается как суммарная величина платежей по каждому из помещений, определенных по указанной выше формуле.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Это необходимо для купли-продажи. Оценка коммерческой недвижимости

Оценка недвижимости экспертами – важная юридическая процедура, позволяющая не ошибиться при продаже или покупке недвижимого объекта.

Оценка, которую проводят специальные компании, основывается не только на обосновании стоимости недвижимости, но и на факторах, которые влияют на ее конечную стоимость.

Чтобы не ошибиться с выбором исполнителя и понять процедуру оценки, стоит ознакомиться со всеми этапами данного процесса и возникающими нюансами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Факторы, определяющие цену

  1. В первую очередь, это месторасположение недвижимости. Расположенность вблизи транспортных развязок и важных объектов инфраструктуры существенно отражается на конечной стоимости недвижимости.
  2. Следующий фактор, который необходимо учитывать – наличие посредников. Как правило, сами владельцы недвижимости не занимаются поиском покупателей, а доверяют это посредникам. Это сразу же отражается на стоимости недвижимости, так как в нее закладывается процент, который придется отчислить в пользу посредника за проделанную работу.
  3. Также на финальную стоимость влияет расположенность объекта недвижимости в крупных бизнес-центрах и нежилых административных зданиях, переделанных под офисы.

Как самостоятельно рассчитать, сколько стоит 1 кв.м?

Для этого можно обратиться за кадастровой стоимостью объекта в территориальный орган кадастровой палаты. Кроме этого можно:

  1. посетить специальный сайт, где стоимость 1 кв.м. будет указана после того, как будет введен адрес помещения;
  2. потребовать кадастровую выписку;
  3. дождаться финального постановления муниципальных властей, завершивших оценочные работы.
Читать еще:  Как переоформить недвижимость на родственника?

Если есть желание рассчитать стоимость самостоятельно, то стоит действовать следующим образом:

  1. выяснить ставку налога на имущество или землю, установленную для данного региона;
  2. умножить эту ставку на 200;
  3. полученную сумму умножить на площадь объекта, стоимость которого оценивается.

Применение онлайн-калькуляторов и средняя стоимость помещений

Средняя стоимость недвижимости в целом по России следующая:

  • Средняя стоимость метра площади, расположенной в офисе неподалеку от станции метро «Тверская», будет равна приблизительно 356 тыс. рублей.
  • В Санкт-Петербурге средняя цена за квадратный метр составляет 109 тыс. рублей. Торговые площади оцениваются выше – их средняя стоимость 154 тыс. за квадратный метр.
  • В Барнауле купить коммерческую недвижимость значительно проще и дешевле: в среднем один метр квадратный стоит 34 тыс. рублей. Но эта сумма может повыситься до 57 тысяч рублей.

В интернете есть также калькуляторы, которые помогают владельцам объектов коммерческой недвижимости с легкостью рассчитать приблизительную стоимость жилья. Среди самых популярных сайтов выделяются следующие:

  • www.irn.ru — Как гласит информация на самом сайте, калькулятор действует уже 9 лет. За это время было произведено около 4 000 000 оценок стоимости коммерческой недвижимости. На сайте можно указать расположение объекта недвижимости, тип здания, этаж, количество комнат. Кроме этого, рассчитать стоимость можно как в рублях, так и в долларах и евро.
  • https://www.cian.ru -Если нужно узнать более точную стоимость объекта недвижимости в Москве и области, «ЦИАН» предоставляет бесплатный калькулятор. Кроме этого, на сайте можно подобрать для себя недвижимость из тысяч проверенных объявлений. Сравнив оценку стоимости квартиры и оценку ставки аренды, есть возможность также выявить доходность того или иного объекта при сдаче его в аренду.
  • http://www.c-nn.ru — Калькулятор позволяет не только быстро оценить стоимость коммерческой собственности, но также и определить ее сроки окупаемости и доходность.

Что означает?

Оценка коммерческой недвижимости позволяет определить рыночную стоимость объектов недвижимости, которые могут приносить доход. Традиционно оценить недвижимость необходимо в случае, когда нужно подписать договор купли-продажи. Благодаря экспертному мнению продавец сможет избежать завышенной цены и, как следствие, отсутствия спроса на недвижимость.

Для будущего покупателя наличие экспертной независимой оценки также станет существенным преимуществом, которое поможет избежать многих споров из-за вероятной необоснованной цены.

Помимо этого, оценка недвижимости, приносящей доход, необходима:

  • При обращении в банк. Признание объекта недвижимости залоговым происходит только после его оценки экспертом. Кроме того, банки охотно идут на предоставление более выгодных кредитных предложений под залог недвижимости.
  • При страховании. Если у владельца возникло желание застраховать свою недвижимость, в страховую компанию должен предоставляться документ, на основании которого будет определена сумма страховых взносов и сумма возможной компенсации при возникновении страхового случая.
  • В судебных разбирательствах. Оценить имущество нужно при разделе имущества.
  • Для инвестирования. Так, инвестор сможет увидеть полную картину стоимости имущества и не будет бояться дополнительных денежных вливаний.
  • При передаче имущества третьим лицам.
  • При постановке или снятии с баланса организации коммерческой недвижимости.

Что необходимо учитывать?

Как правило, необходимо учитывать такие показатели:

  1. продолжительность владения площадью;
  2. расчет расходов на поддержание объекта недвижимости (оплата взносов, поддержание инфраструктуры и т.д.);
  3. суммарная стоимость эксплуатации здания.

Поэтапная процедура оценки недвижимости выглядит так:

  1. Переговоры сторон сделки. На данном этапе обсуждаются проблемные места и условия оценочных услуг.
  2. Заключение договора по сделке. Допустимо не заверять его у нотариуса.
  3. Предоставление пакета документов заказчиком.

  • справка о праве владения помещением (предоставляется ЕГРП);
  • справка о владении земельным участком, на котором расположен объект;
  • документы из бюро техинспекции.
  • Далее следует смотровой выезд на объект специалиста по оценке. Он составляет акт осмотра и фотографирует объект.
  • Завершающий этап – составление отчет оценки.
  • Применяемые методы

    Специалист по оценке определяет, какой доход может принести тот или иной офис или торговая площадка.

    1. расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости;
    2. оценка потерь от невзысканых платежей по аренде (проводится на основе показателей рынка, а также его динамики);
    3. приблизительная оценка потенциального дохода.

    Сравнительный

    Основой данного подхода выступает принцип замещения. Основная цель метода – выяснить порог, который является ключевым для покупателя: если на рынке уже есть ряд предложений в подобной ценовой категории, почему он должен обратить внимание именно на этот конкретный объект. При использовании сравнительного метода исследуется сбор информации о совершенных сделках, а также проводится подбор сравнимых объектов.

    Среди преимуществ сравнительного подхода принято выделять:

    1. статическую обоснованность;
    2. отражение мнений покупателей и продавцов;
    3. возможность учитывать в ценнике инфляцию и изменения финансовых условий;
    4. простоту в применении.

    Среди недостатков это:

    1. высокая сложность получения информации о фактической цене продаж;
    2. прямая зависимость от активности рынка и его стабильности;
    3. проблематичность получения информации об особых условиях сделки.

    Подразумевает, что покупатель не станет тратить деньги на объект недвижимости, совокупная стоимость затрат на который превысит стоимость строительства объекта с нуля. Этот вариант подходит при обосновании нового строительства, а также при выборе наиболее оптимального варианта использования земли.

    Основные этапы затратного способа: расчет стоимости возведения аналогичной постройки, оценка морального и физического износа зданий, добавление стоимости земли к реально рассчитанной стоимости здания.

    Среди преимуществ затратного метода принято выделять:

    1. наибольшую надежность при оценке только построенных объектов;
    2. целесообразность и наибольшую точность при оценке специальных и государственных объектов, а также при анализе эффективности земельного участка.

    Недостатки затратного метода:

    1. сложность расчета ценника воспроизводства старых строений;
    2. рыночная стоимость недвижимости и затраты не всегда эквивалентны;
    3. проблематичность оценки участков, расположенных в некоторых регионах России.

    При проведении оценки специалист должен использовать все три метода оценки недвижимости, совокупные показатели которых дадут реальную картину цены помещения.

    Куда обращаться?

    В первую очередь, необходимо обратиться в специальную фирму, которая предоставляет подобного рода услуги. После этого нужно определиться с целью проводимой оценки.

    Какие документы необходимы?

    • Свидетельство о регистрации права собственности.
    • Поэтажный план.
    • Справка о балансовой стоимости помещения (выдается в бухгалтерии).
    • Паспорт БТИ на здание, в котором находится объект недвижимости.

    Порядок проведения процедуры

    Специалист указывает:

    • адрес объекта;
    • тип коммерческой недвижимости;
    • общую площадь;
    • цель проводимой оценки.

    Затем оценщик составляет отчет.

    Зачастую независимая экспертная оценка требуется при разрешении судебных споров. В этом случае важна квалификация специалиста (наличие лицензии и сертификатов, а также других документов, подтверждающих экспертность оценщика).

    Как выполнить?

    В первую очередь, нужно обратиться в компанию, которая занимается оказанием подобны видов услуг. Главное преимущество независимой оценки коммерческой недвижимости – возможность максимально точно оценить рентабельность объекта. К примеру, здание завода можно использовать как по целевому назначению, так и сдавать в аренду. Задача оценщика – определить, какой именно вид использования объекта недвижимости принесет больший доход.

    В среднем оценка недвижимости и подготовка финального отчета занимает от двух до пяти дней.

    На стоимость услуг оценщика влияет этажность здания, сроки, цели проведения оценки и т.д. В среднем, ценник на оценки площади до 500 кв.м стартует от 5 000 рублей.

    Отчет об оценке недвижимости – это документ, фиксирующий в себе финальную информацию о об объекте оценки, имущественные права владельца, основные характеристики и местоположение. Также документ содержит в себе всю методологию оценки и расчетную часть с выводами, в которых указывается финальная стоимость объекта недвижимости.

    Отчет составляется оценщиком, с которым был ранее заключен договор. Согласно ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стоимость объекта оценки должна быть определена за 6 месяцев со дня совершения сделки. Срок действия документа составляет 5 лет.

    Таким образом, оценку коммерческой недвижимости необходимо доверять сертифицированным специалистам. Правильный выбор оценщика позволит владельцу недвижимости получить результат работы максимально быстро, и аппелировать полученными данными в течение 5 лет.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector