Консультация по налогам при продаже недвижимости

Консультация по налогу с продажи недвижимости

Содержание статьи

Последние вопросы по теме: «Консультация по налогу с продажи недвижимости»

Уплата налога

Куплена новая 1к квартира по договору купли-продажи за 2млн руб. в феврале 2012г

В апреле 2013 года подана декларация на налоговый вычет 13%, и за этот же год получено 70тыс руб, планируется получить оставшийся налоговый вычет в последующие годы по получения полной суммы 260тыс руб.

Сейчас планируется продажа этой квартиры за 3,5 млн руб.

Вопрос: возникает ли у меня необходимость платить налог, в каком размере?

И есть ли возможность произвести какой-либо взаимозачет при покупке другой квартиры в течение 2014года стоимостью от 4млн руб.

В силу пп2 п.1 ст.220 НК РФ Вы имеете право уменьшить налоговую базу на сумму, потраченную

на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;

Поэтому если продадите квартиру и купите в один год то вычет будет равен стоимости покупки.

при покупке новой квартиры Вы имеете право вернуть 260 т.р.

при продаже этой квартиры за 3,5 млн. разница между покупной и продажной ценой составит 1,5 млн. рублей.

в соответствии со статьей 220 Налогового кодекса,

вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации налогоплательщиком принадлежащих ему ценных бумаг.

Т.е. при продаже Вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на 2 млн. (за которые ранее квартира была куплена) и платить налог с 1,5 млн. рублей, что составляет 195 т.р.

Поскольку Вы еще не вернули 190 т.р. из ранее заявленных 260 т.р., то можете сделать взаимозачет, написав соответствующее заявление, и доплатить недостающие 5 т.р. (195 т.р. — 190 т.р.)

Правом на имущественный налоговый вычет при ПОКУПКЕ квартиры можно только один раз, т.е. если Вы сейчас сделаете взаимозачет, то при покупке другой квартиры Вы уже не сможете вернуть 260 т.р.:

п.п.2 статьи 220 Налогового кодекса РФ:

налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов:

в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 2 000 000 рублей.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

При ПРОДАЖЕ правом на налоговый вычет можно пользоваться неограниченное количество раз.

Добрый день! Имущественные вычеты предоставляются
налоговыми органами по месту жительства налогоплательщика по окончании
налогового периода при предоставлении налоговой декларации 3-НДФЛ. Если одна
квартира продавалась, а другая покупалась в одном налоговом периоде, то заявить
оба вычета по обеим квартирам можно одновременно в одной налоговой декларации.
Приложить к ней необходимо весь комплект документов, подтверждающих право на
получение вычета как при продаже, так и при покупке жилья. Если сумма от
продажи жилой недвижимости превышает 1 000 000 рублей, то у продавца появляется
обязательство заплатить НДФЛ. Размер налога составит 13% от разницы между
суммой продажи, указанной в договоре и платежных документах, и 1 000 000
рублей. Если стоимость квартиры велика, то и сумма налога может оказаться
весьма приличной. В этом случае продавцу, а по совместителю и покупателю, есть
смысл использовать вычет при покупке жилой недвижимости для погашения налога,
начисленного на доход от продажи недвижимости. Такая возможность предусмотрена
в многочисленных письмах Минфина России (например, Письма от 17.12.2012г. №
03-04-05/7-1403, от 19.06.2012г. № 03-04-05/9-744). Ведь фактически, покупая
квартиру, вы можете не платить определенный период времени подоходный налог с
суммы, не превышающей 2 000 000 рублей. А продавая квартиру с точки зрения
законодательства, вы как раз и получаете доход, с которого нужно заплатить 13%.
Например, продается
квартира, находящаяся в собственности менее трех
лет. Цена продажи – 3 000 000 рублей. Одновременно покупается дом, стоимостью 5
000 000 рублей. Продавец должен заплатить налог на доходы физических лиц в
размере 260 000 рублей ((3 000 000 – 1 000 000)X13%). В то же время, он
получает право на имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 000 000
рублей (так как стоимость дома превышает максимальный размер вычета).
Воспользоваться правом на налоговый вычет можно двумя способами:
Классический вариант. С полученного при продаже квартиры дохода уплачивается
налог в полном размере. Далее реализуется вычет при покупке жилья. И фактически
уплаченные в примере 260 000 рублей налога спустя определенное время будут
возвращены государством в виде неудержанного или возвращенного НДФЛ.
Реализовать вычет при покупке жилья в полном объеме сразу. Фактически, в этом
случае начисленный на доход от продажи квартиры налог оплачивается вычетом при
покупке дома.Если же налогооблагаемый доход от продажи жилья превышает 2 000
000 рублей (или стоимость покупаемого жилья, если она ниже), то подоходный
налог заплатить придется, но уже в гораздо меньшем размере, чем в случае когда
вы просто продаете свою недвижимость без последующей покупки другой
недвижимости. Для того, что бы рассчитать размер налога, нужно из суммы, за
которую продается жилая недвижимость вычесть 1 000 000 рублей (размер вычета
при продаже) и стоимость покупаемой недвижимости (не более 2 000 000 рублей).
Полученную сумму нужно умножить на 13%. Так, если бы в приведенном примере,
квартира продавалась бы за 4 000 000 рублей, то продавец должен был бы
заплатить 130 000 рублей ((4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000)X13%).Для того,
что бы зачесть налог на доходы от продажи жилья имущественным вычетом при
покупке недвижимости, необходимо, что бы обе сделки и регистрация права
собственности произошли в одном налоговом периоде (в течение одного
календарного года). С уважением.

Добрый день, Евгений! В данном случае вы имеете возможность уменьшить налогооблагаемую базу при продаже квартиры по правилам пп.1 п. 1 ст. 220 НК РФ, и использовать право на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн руб. То ест налог надо будет заплатить с 2.5 млн. Воспользоваться советом коллеги Сошенко Е.И. у вас не получится, так как повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, не допускается, а вы этот налоговый вычет уже использовали.

При продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности менее 3-х лет, вы обязаны заплатить налог 13 %, однако имеете право на имущественный вычет в размере до 1 млн. рублей.

Таким образом, уплата вами налога при продаже квартиры будет рассчитана следующим образом:

(3 500 000 — 1 000 000)*13%= 325 000 рублей.

Доход полученный от продажи данной квартиры не будет освобождаться от уплаты налога, т.к. продаваемая квартира находится в Вашей собственности менее трех лет ( п. 17.1.ст. 217 Налогового кодекса РФ).

Однако, согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Таким образом, если вы продаете квартиру, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется Вам в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей (т.е. 1 000 000 рублей из дохода от продажи квартиры не будет облагаться налогом). Сумма дохода от продажи квартиры, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета ( т.е. все что свыше 1 000 000 рублей), подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Сейчас планируется продажа этой квартиры за 3,5 млн руб. Вопрос: возникает ли у меня необходимость платить налог, в каком размере?

Да, необходимо заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), с суммы 2,5 млн. рублей, т.е. суммы, превышающей 1 млн. рублей, так как квартира находилась в собственности менее 3 лет, и право на получение имущественного налогового вычета Вы уже использовали. То есть, абзац 2 подпункта 1 пункта 1 220 статьи налогового кодекса РФ, в данном случае, не действует.

И есть ли возможность произвести какой-либо взаимозачет при покупке другой квартиры в течение 2014года стоимостью от 4млн руб.

согласно Письма Минфина России от 30 декабря 2011 № 03-04-05/1-1135, если обе сделки осуществлены в одном календарном году, то Вы можете просуммировать оба налоговых вычета при продаже и при покупке. Таким образом, сумма с которой Вы можете получить налоговый вычет с вновь купленной квартиры в 2014 г. будет сотавлять 260 тыс. руб. — 70 тыс. руб. = 190 тыс. руб.С Уважением.

Евгений, хотела бы дополнить. Возврат налога при покупке возможен один раз в жизни. Если Вы им воспользовались один раз, то второй раз воспользоваться не возможно.

Читать еще:  Налог при продаже нежилой недвижимости физическим лицом

А если продавать, а покупать на другое лицо, то взаимозачета не будет.

Повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не допускается.

При продаже квартиры, которая находилась в вашей собственности менее 3-х лет, вы обязаны заплатить налог 13 %, однако имеете право на имущественный вычет в размере до 1 млн. рублей.

Таким образом, уплата вами налога при продаже квартиры будет рассчитана следующим образом:

(3 500 000 — 1 000 000)*13%= 325 000 рублей.

Это не единственный вариант уменьшить налогооблагаемую базу. Поскольку договором от февраля 2012 года можно подтвердить затраты в размере 2 млн. рублей на покупку этой квартиры, то налогооблагаемую базу при ее продаже можно уменьшить и на 2 млн. рублей (3,5-2) и платить налог с 1,5 млн. рублей.

В связи с тем, что квартира в вашей собственности находилась менее 3-х лет, то вы обязаны уплатить налог с дохода, полученного от продажи данной квартиры, т.е с 3,5 млн. рублей. Пр этом законом предоставлено право на уменьшение данной налоговой базы (путем уменьшения сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных расходов, связанных с получением этих доходов).

В данном случае этот вариант для Вас будет самым выгодным, вы подаете декларацию в которой в качестве дохода ставите 3,5 млн, а для уменьшения данной налоговой базы учитываете сумму, за которую была приобретена данная квартира, те. 2 млн., таким образом, сумма облагаемого дохода будет равна 1,5 млн. рублей, следовательно, сумма налога, который вы обязаны будете заплатить будет составлять 195 тысяч рублей.
В данном случае то, что вы приобретаете другую квартиру не будет учитываться при уменьшении налоговой базы, и не будет влиять на размер налога, подлежащего уплате. Ответ коллеги Сошенко В.И. в данном случае не верен- налоговым вычетом вы уже воспользовались, поэтому повторно это сделать будет нельзя.
Единственное, конечно остается, это не отражать в договоре реальную стоимость продажи квартиры, а исходить из того, что вы ее продаете по цене приобретения (но это риски как и для вас так и для покупателя).

Некоторое замешательство возникло в виду таких понятий, которые схожи по звучанию, но отличаются по существу: вычет при продаже и налоговый вычет при покупке.

Вычет при продаже может составлять либо 1 млн. рублей (установлен НК РФ), либо быть равным сумме, за которую Вы купили данную квартиру — т.е. 2 млн. рублей. Очевидно, что использовать последний вариант для Вас более выгодно, так как сумма налога, подлежащего уплате, будет меньше.

Налоговый вычет представляет собой возврат подоходного налога, уплаченного за покупку квартиры. Если продажа и покупка квартир произойдет в один календарный год, то сумма налога подлежащая к возврату пойдет в зачет начисленного к уплате налога.

Право на вычет при продаже квартиры не теряется. Т.е. если, даже, одну квартиру продадите в 2013 г., а другую купите в 2014 г., то взаимозачет не произойдет, но вы сможете получить 190 тыс. руб. в качестве возврата подоходного, таким образом, как были получены 70 тыс. руб.

Как рассчитать налоги при продаже квартиры?

Добрый день. необходима консультация по налогам при продаже квартиры. квартира куплена в 2011 году. право собственности 2014. сумма в договоре 3400000. какой налог будет при продаже квартиры если в договоре указать сумму 4500000 ?

Налог с продажи квартиры: сколько, когда и за что платить?

Надо ли платить налог с продажи квартиры? Да, владение недвижимым имуществом не только обеспечивает стабильность и комфорт проживания, а в некоторых случаях и дополнительный доход, но и накладывает на собственника определенные обязательства. Среди них — уплата налогов, а именно налог на имущество физических лиц и налог с продажи объекта недвижимости, если он находится в собственности менее установленного минимального срока.

В течение последних лет произошли изменения в сфере налогообложения объектов недвижимости. Так, до января 2015 года процедура уплаты налога на имущество физических лиц регламентировалась Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц», вступившим в силу с 1 января 1992 г. Согласно закону ставка налога исчислялась на основе инвентаризационной стоимости объекта недвижимости, которая существенно отличается от его рыночной стоимости.

Новый закон

Закон утратил силу с января 2015 года, когда в Налоговом кодексе РФ появилась новая глава (гл. 32). Основное изменение связано с заменой финансовой базы с инвентаризационной стоимости на кадастровую цену объекта недвижимости. При расчете последней принимается во внимание не только площадь, но и качественные характеристики объекта недвижимости — возраст здания, локация, класс жилья и т.д. Такая методика позволяет более точно определять реальную стоимость объекта недвижимости и за счет этого увеличить поступления в налоговый бюджет.

Согласно НК РФ к недвижимому имуществу относятся жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места на парковках и объекты незавершенного строительства. Для этих объектов установлена ставка налога в размере не более 0,1% от кадастровой оценки. При этом местные органы власти получили право уменьшить эту ставку до нуля или увеличить до 0,3%. В отношении дорогостоящей недвижимости (стоимость которой выше 300 млн руб.) предельная ставка не должна превышать 2%. Другие объекты, неупомянутые выше, облагаются ставкой 0,5%.

Льготы и понижающий коэффициент

В Налоговом кодексе РФ предусмотрены определенные льготы, однако установлено ограничение — налоговый вычет можно применять только для одного объекта недвижимости из каждой категории. Для владельцев квартир действует налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м. Если речь идет о комнате, собственник имеет право уменьшить налоговую базу на стоимость 10 кв. м. Для жилых домов величина налогового вычета составляет стоимость 50 кв. м.

В новой главе НК РФ сохранились определенные ранее категории льготников, которые освобождаются от уплаты налога (инвалиды детства, а также граждане с приобретенной инвалидностью). От уплаты налога на имущество также освобождаются пенсионеры (но только по одному объекту для каждого вида), участники Великой Отечественной войны, ветераны, некоторые категории военнослужащих. Исключение сделано и для людей творческих профессий, которые работают в специально оборудованных помещениях (ателье, студии, картинные галереи и др.).

Рассчитывать на льготы можно, самостоятельно подав заявление. Чтобы воспользоваться правом на освобождение от налога, налогоплательщику необходимо предоставить документы, подтверждающие право на льготу, в налоговый орган.

Чтобы избежать резкого возрастания налоговой нагрузки на население, законодатели предусмотрели переходный период, в течение которого применяется понижающий коэффициент. Для первого года с момента введения новых правил установлен коэффициент 0,2, для второго — 0,4, для третьего — 0,6, для последнего четвертого года переходного периода, т.е. 2018 года, — 0,8. Таким образом, для 2019 года никаких понижающих коэффициентов не предусмотрено, поэтому в 2020 году гражданам придется уплачивать налог в полном объеме.

Сроки уплаты налога

Расчетом налога на имущество и рассылкой уведомлений гражданам занимается налоговая служба. Если уведомление не пришло, не стоит расценивать такую ситуацию как освобождение от уплаты налога. В случае отсутствия уведомления налогоплательщик обязан обратиться в налоговый орган, проинформировать о наличии в собственности объекта недвижимости и подтвердить право собственности соответствующими документами.

Новая редакция НК РФ также изменила сроки уплаты налога на имущество: ранее собственник должен был уплатить налог до 1 октября года, следующего за истекшим налоговым периодом, сейчас срок продлен до 1 декабря. Нарушение установленных сроков влечет начисление пени на сумму задолженности в размере 1/300 от текущей ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый день просрочки.

Налог с продажи квартиры, находящейся в собственности менее 3 и 5 лет

Еще одна реформа налогов, касающаяся сферы недвижимости, пересматривает сроки владения недвижимым имуществом при уплате НДФЛ в случае его продажи.

Если раньше срок, после которого собственник жилья освобождается от уплаты налога на прибыль от его продажи, составлял 3 года, то с января 2016 года он был увеличен до 5 лет. Однако для квартир, которые были куплены до января 2016 года, продолжают действовать прежние правила.

Таким образом, граждане, решившие расстаться с недвижимостью, приобретенной до указанного срока, в 2019 году могут спокойно сделать это, освобождаясь от уплаты НДФЛ.

Сумма налога при продаже квартиры — как рассчитать

Каким образом рассчитывается налог? Налог в размере 13% исчисляется от суммы дохода в результате продажи объекта недвижимости. Если квартира продана дешевле, чем приобретена, собственник освобождается от уплаты налога. Однако и в данном случае учитывается кадастровая стоимость объекта недвижимости. Если квартира реализована по цене, которая существенно отличается от кадастровой, налог будет рассчитываться с большей суммы после сравнения договорной цены и кадастровой (при этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7).

Прежний срок владения недвижимым имуществом — 3 года для последующей реализации без уплаты налога продолжает действовать в случае продажи квартиры, полученной в дар или наследство от близких родственников. Это же правило распространяется на объекты недвижимости, зарегистрированные в ходе приватизации либо полученные в собственность по договору ренты.

Отчитаться перед государством о продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 или 5 лет, можно, подав налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ через сайт ФНС России или портал Госуслуг либо лично обратившись в налоговую инспекцию по месту регистрации. Оплатить НДФЛ можно в любом банке. Если не подать декларацию своевременно и просрочить уплату налога (установленный срок — до 30 апреля), последуют штрафы или пени за каждый день просрочки.

Налоговый вычет при продаже квартиры

В заключение совет — как уменьшить сумму налога при продаже квартиры.

Собственники недвижимости могут воспользоваться правом на налоговый вычет. Сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход в результате продажи объекта недвижимости, составляет 1 млн руб., если речь идет о квартирах, домах, комнатах и долях. Если продается нежилое помещение, гараж, парковочное машино-место и т.д., размер налогового вычета составляет 250 тыс. руб.

Читать еще:  Где регистрируют договор купли продажи недвижимости?

Имущественный вычет, о котором идет речь, в отличие от вычета, который можно получить единожды в жизни при покупке жилья, можно применять неограниченное количество раз. Однако получить такой вычет налогоплательщик может только один раз в год. Чтобы воспользоваться правом на вычет, налогоплательщику необходимо заполнить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) и предоставить ее вместе с документами, подтверждающими продажу квартиры, в налоговый орган по месту регистрации.

Консультация по налогам при продаже недвижимости

с ПН по ПТ с 10:00 ч. до 19:00 ч.

г. Москва , Гамсоновский пер., д. 2, стр. 1

Налог с продажи недвижимости

Налогом на доходы физических лиц облагаются и средства, полученные от продажи объектов недвижимости – квартир, частных домов, гаражей, нежилых строений и зданий. Налог на продажу недвижимости регулируется Налоговым кодексом РФ.

При продаже недвижимости определяющую роль играет срок владения, способ приобретения и дата покупки:

  • если объект недвижимости поступил в собственность до 2016 года, продать его без налога можно только через 3 года после покупки.;
  • если недвижимость была приобретена после 2016 года, срок увеличивается до 5 лет;
  • на недвижимость, полученную после 2016 года по наследству, в подарок от родственников, в результате приватизации или пожизненной ренты с иждивением, действует прежний срок 3 года.

После положенного срока – трёхлетнего или пятилетнего – собственник может продавать квартиру без налога и подачи декларации. Если же срок ещё не вышел, а недвижимость была продана, придётся заполнить декларацию, подать её до 30 апреля и заплатить налог.

Налог на продажу недвижимости в 2017 году

Налог с продажи недвижимости для физических лиц рассчитать несложно. Налоговая ставка для россиян — 13%, для иностранцев — 30%. Налоговая база – полученный доход от реализации строения или помещения.

Важно учесть, что если цена, указанная в договоре, хотя бы на 30% меньше кадастровой стоимости, налог будет рассчитываться не по цене продажи, а по кадастровой стоимости. Завышенную кадастровую стоимость можно оспорить через специальную комиссию или суд.

С учётом высокой стоимости недвижимости в России налоги от её реализации достаточно высокие, но их можно законно уменьшить несколькими способами.

Первый способ – оформить имущественный вычет. Это значит, что гражданин может вернуть часть налогов, ранее уплаченных в бюджет, для компенсации расходов на покупку жилья. Оформить этот вычет можно только на покупку жилой недвижимости и только 1 раз в жизни.

Размер вычета составляет 2 миллиона при покупке или строительстве жилья и 3 миллиона при ипотеке. В течение нескольких лет гражданин может вернуть 13% от расходов на жильё. В расходы включается цена квартиры, стоимость строительства и отделки, проценты по кредиту и другие платежи, связанные с приобретением жилья. Максимальная сумма, которую можно вернуть — 260 тысяч рублей. Этот способ подойдёт для работающих граждан, которые уплатили в виде налогов значительную сумму.

Второй способ – вычесть не облагаемую налогом сумму из налоговой базы. Для жилой недвижимости это 1 миллион, для нежилой – 250 тысяч рублей. Если цена продажи меньше этой суммы, то налог не придётся платить вовсе. Этот вычет можно сделать 1 раз в год независимо от количества сделок купли-продажи.

Третий способ – учесть расходы при исчислении дохода. Например, если квартиры была куплена за 4 миллиона рублей, а продана за 3,5 миллиона, доход у продавца отсутствует, и налог платить не придётся. Этот способ не подойдёт тем, кто получил недвижимость в наследство, в дар или приватизировал. Мелкие косметические ремонты при расчёте не учитываются.

Какой бы способ ни выбрал налогоплательщик, он должен подать налоговую декларацию с точными расчётами и доказать все заявленные расходы документами. Даже если налог получается нулевым, декларацию нужно подать, если срок освобождения от налога не подошёл. Произвести выплату нужно в течение двух недель после передачи декларации в ФНС.

Важно учесть, что льготники, например, пенсионеры, от уплаты налога на доход при продаже не освобождаются. Нередко возникает ошибочное мнение, что НДФЛ при продаже жилья не платится, как не платится имущественный налог на это жильё.

Помощь налогового юриста

Не всегда граждане могут самостоятельно оптимизировать налог с продажи имущества. Для каждого конкретного случая необходимо проводить расчёты по всем вариантам и искать наиболее выгодный. Также нужно правильно оформить декларацию, каждую её страницу.

Если Вы не уверены, что справитесь самостоятельно, поможет Вам в этом налоговый юрист Компании «Правовое решение». Мы найдём способ уменьшить величину налога, заполним 3-НДФЛ в удобной для Вас форме (бумажной или электронной) и отправим декларацию в ФНС Вашего района. Мы поможем рассчитать и заплатить налоги на продажу недвижимости юридическим лицом, а также оспорить завышенную кадастровую стоимость.

Консультация по налогам при продаже недвижимости

Вопросы покупки и продажи жилья являются крайне актуальными в настоящие дни. Квартиры покупаются и продаются ежедневно в огромном количестве. Уже давно созданы специальные риелторские агентства, которые занимаются исключительно вопросами недвижимости и представляют интересы покупателей и продавцов, а зачастую и их обоих. Процедура покупки/продажи квартиры кажется на первый взгляд довольно простой, однако на практике можно столкнуться, во-первых, с мошенничеством, а во-вторых (что, безусловно, менее болезненно) — с бумажной волокитой и отдельными нюансами и особенностями, связанными со сделкой и процедурой в целом. С какими же особенностями можно столкнуться?

  1. Неверно составленный договор купли/продажи (в случае, если он, например, был скачан в интернете) — если в договоре по тем или иным причинам отсутствуют существенные условия, либо имеющиеся условия недопустимы или не соответствуют требованиям действующего законодательства.
  2. Подделка паспортов, доверенностей, документов-оснований возникновения права собственности (в частности подделка договора о приватизации) и т.д.
  3. Наличие лица, имеющего право претендовать на жилье: например, не вступивший в права наследования по уважительной причине.
  4. Нарушение прав приватизации (отказ от приватизации, нарушение прав несовершеннолетних детей и т.п.).
  5. Нарушение прав несовершеннолетних детей — собственников жилого помещения.
  6. Занижение стоимости квартиры в договоре как негативный фактор при признании сделки недействительной.

Как Вы видите, нюансов и особенностей достаточно много, именно поэтому граждане часто доверяют сопровождение сделки профессионалам, что, во-первых, экономит время, а во-вторых, дает уверенность, что вся процедура будет осуществлена как этого требует закон. Итак, юридическая компания «ГидПрава» оказывает услуги по сопровождению следующих процедур:

Покупка/продажа квартиры (дачи, земельного участка и т.д.) в Москве и Московской области

Если Вам необходимо купить или продать квартиру (дачу, земельный участок и т.д.) и Вы уже подобрали понравившийся Вам вариант для покупки или нашли Покупателя на имеющийся у Вас объект, то предлагаем воспользоваться нашими услугами, которые включают в себя:

  • Проверка юридической чистоты документов на объект недвижимости (включает в себя проверку на наличие обременений; проверку правоустанавливающих документов и истории перехода права собственности на объект; проверку на предмет наличия судебных разбирательств в отношении объекта недвижимости);
  • Подготовка авансового соглашения (включает взаимодействие с второй стороной по вопросу согласования наиболее выгодных условий авансового соглашения);
  • Участие в переговорах по согласованию условий сделки (включает в себя активное взаимодействие со второй стороной с целью согласования варианта осуществления сделки, а также условий наиболее выгодных нашему Клиенту; согласование условий доступа к банковской ячейке в случае выбора данного способа расчета);
  • Подготовка договора купли/продажи и передаточного акта;
  • Сопровождение сделки в банке при расчетах через банковскую ячейку (включает в себя выбор наиболее удобного банка; предварительное согласование дня сделки в банке, с арендой переговорной комнаты; бронирование банковской ячейки; обсуждение с Клиентом договора аренды банковской ячейки и условий доступа к деньгам — предоставление необходимых комментариев и разъяснений; присутствие нашего юриста в банке на самой сделке с целью проверки полномочий сторон и удостоверения личностей (паспортов, доверенностей и т.д.), проверка оригиналов документов (зачастую до самой сделки стороны обмениваются только сканами документов, а оригиналы впервые появляются только в банке); финальная вычитка проектов договора и передаточного акта перед подписанием (в связи с тем, что стороны могут по ошибке распечатать не финальную редакцию); проверка договора аренды банковской ячейки на правильность внесения условий доступа к денежным средствам;);
  • Подача/получение документов в/из Росреестр (-а) с целью регистрации перехода права собственности (включает сопровождение к нотариусу с целью исполнения доверенности на представление интересов в органах Росреестра; формирование пакета документов для подачи в Росреестр; получение свидетельства о праве собственности/договора купли-продажи с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на квартиру);
  • Присутствие нашего юриста при выемке денег из ячейки после регистрации перехода права собственности (включает согласование дня и времени встречи в банке с целью обмена ключей от банковской ячейки на соответствующие документы; доставка и передача Клиенту полученных в Росреестре документов; проверка соблюдения всех согласованных условий доступа к банковской ячейке и проверка соответствующих документов)

Как сэкономить на налоге при продаже квартиры

По общему правилу, если имущество находилось в собственности гражданина более трех лет (для имущества, приобретенного с 1 января 2016 года, этот срок увеличен до пяти лет), то доход от его продажи налогообложению не подлежит (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В обратном случае уплаты налогов не избежать. Но сумму налога можно уменьшить, использовав право на имущественный налоговый вычет. В НК РФ предусмотрено два варианта их использования – заявить к вычету расходы, произведенные при покупке имущества, либо применить вычет в фиксированном размере (п. 2 ст. 220 НК РФ). Разберем оба варианта и посмотрим, в каких случаях выгоднее применять тот или иной вычет.

Читать еще:  Найти недвижимость по ИНН и ФИО владельца

Срок владения имуществом

В конце прошлого года Президентом РФ Владимиром Путиным был подписан закон, устанавливающий новые правила налогообложения доходов от продажи физическими лицами имущества в части сроков владения им (Федеральный закон от 29 ноября 2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», далее – Закон № 382-ФЗ). Нововведения начнут действовать только в отношении имущества, приобретенного после 1 января 2016 года. (п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ).

По общему правилу НДФЛ не будет облагаться доход от продажи имущества, находившегося на момент продажи в собственности гражданина более пяти лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ). Однако на территории конкретного региона этот срок может быть снижен вплоть до нуля, если субъект РФ примет соответствующий закон.

Из этого правила предусмотрены исключения – минимальный трехлетний срок владения имуществом, как и сегодня, будет применяться при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  • если право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника налогоплательщика;
  • если право собственности получено в результате приватизации;
  • если право собственности получено плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 4 ст. 217.1 НК РФ, п. 11 ст. 2 Закона № 382-ФЗ).

НАША СПРАВКА

Близкими родственниками считаются родственники по прямой восходящей и нисходящей линии – супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры (ст. 14 Семейного кодекса РФ).

Теперь разберемся, как же считать срок владения имуществом. По общему правилу право собственности на имущество возникает с даты государственной регистрации и внесения соответствующей записи в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). Как разъяснил порталу ГАРАНТ.РУ советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Николай Стельмах, именно эта дата является основанием (датой отсчета) для расчета срока нахождения в собственности имущества (например, квартиры) при предоставлении вычета. А значит, если, например, квартира была куплена 15 мая 2011 года, то трехлетний срок владения ею следует считать истекшим 15 мая 2014 года.

Но есть ряд случаев, когда дата госрегистрации права собственности значения не имеет. Так, например, при получении наследства право собственности возникает с даты открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), вне зависимости от даты его фактического принятия или регистрации права собственности (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). А получая квартиру в кооперативе, собственник вступает в свои права с даты внесения последнего пая (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Бывает также ситуация, когда квартира была приватизирована до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (он начал действовать 29 января 1998 года), а свидетельство о праве собственности на нее получено позже этого дня. В этом случае дата получения свидетельства о госрегистрации имущества значения не имеет – квартира считается принадлежащей гражданину с момента приватизации (письмо Минфина России от 18 июля 2014 г. № 03-04-05/35433).

Как рассчитать налог

Приведем несколько примеров расчета НДФЛ при продаже имущества, при этом будем исходить из действующего сегодня минимального срока владения имуществом в три года. Итак, если имущество находится в собственности налогоплательщика менее трех лет, то с доходов от его продажи нужно заплатить налог. При этом сумму налога можно уменьшить путем использования налогового вычета.

  • имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме (1 млн руб. при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в них и 250 тыс. руб. при продаже иного имущества – автомобилей, нежилых помещений, гаражей и т. д.);
  • вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Налогоплательщик может использовать любой из этих вычетов, но прежде нужно просчитать, какой вычет выгоднее в той или иной ситуации.

ПРИМЕР 1

А. И. Солнцев приобрел квартиру за 7 млн руб. в 2013 году, а в 2014 году продал ее за 8,2 млн руб. С полученных доходов (1,2 млн руб.) он должен заплатить налог по ставке 13%, но может уменьшить его на сумму налоговых вычетов. Посмотрим, какой вычет будет выгоднее использовать налогоплательщику.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

Данный вычет предоставляется в размере 1 млн руб. с доходов, полученных от продажи квартиры. Значит, сумму налога следует рассчитывать следующим образом:

(8 200 000 руб. – 1 000 000 руб.) х 0,13 = 936 000 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных на покупку квартиры.

Собственник, выбравший этот вид налогового вычета, может уменьшить полученные от продажи квартиры доходы на сумму расходов, произведенных при ее покупке. Рассчитаем сумму НДФЛ, подлежащую уплате:

(8 200 000 руб. – 7 000 000 руб.) х 0,13 = 156 000 руб.

Таким образом, если стоимость продаваемого имущества незначительно превышает расходы, произведенные при его приобретении, то наиболее выгодно будет применить вычет в размере понесенных расходов.

ПРИМЕР 2

А.В. Тучкин приобрел гараж за 100 тыс. руб. в 2012 году, а продал в 2014 году за 260 тыс. руб.

Ситуация 1. Фиксированный налоговый вычет.

При продаже гаража, который находился в собственности менее трех лет, собственник может воспользоваться вычетом в размере 250 тыс. руб. Таким образом, сумма налога, подлежащая уплате, составит:

(260 000 руб. – 250 000 руб.) х 0,13 = 1300 руб.

Ситуация 2. Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража.

Поскольку расходы на приобретение составили 100 тыс. руб., то применив этот вычет, собственник будет обязан заплатить налог в следующем размере:

(260 000 руб. – 100 000 руб.) х 0,13 = 20 800 руб.

В этом случае собственнику выгоднее воспользоваться налоговым вычетом в фиксированном размере.

Фиксированный налоговый вычет применяется в отношении собственника, а не объекта недвижимости, а значит, если собственник в течение года продал несколько видов имущества, то предельный размер вычета применяется ко всем объектам в совокупности, а не к каждому по отдельности (п. 1 ст. 220 НК РФ).

Аналогичные правила применяются и в отношении имущества, находившегося в долевой собственности, но проданного как единый объект (то есть все доли проданы их собственниками по одному договору купли-продажи). Тогда сумма вычета распределяется пропорционально долям в праве собственности на недвижимость (подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Что касается вычета в сумме произведенных расходов, то для того, чтобы им воспользоваться, нужно собрать все документы, подтверждающие расходы на покупку квартиры, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи собственности (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом НК РФ не дает каких-либо разъяснений по поводу того, какого рода расходы можно заявить для вычета. Единственное требование – они должны быть документально подтверждены и направлены на приобретение квартиры.

Как пояснил Минфин России, к таким расходам могут относиться непосредственно расходы на приобретение квартиры, услуги риэлтора и проценты по ипотечному кредиту. А расходы на оплату тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, страхования квартиры, а также траты на покупку и установку металлической двери в налоговый вычет не включаются (письмо Минфина России от 28 апреля 2012 г. № 03-04-05/9-569). Для подтверждения расходов предоставляются следующие документы: приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки продавца в получении денежных средств и другие.

Если квартира была приобретена по договору мены, то вычет предоставляется в размере рыночной стоимости квартиры, установленной на дату подписания договора. Для того чтобы узнать эту стоимость, можно воспользоваться услугами независимого оценщика. Его отчет об оценке будет являться документом, подтверждающим произведенные собственником расходы (письмо Минфина России от 29 августа 2014 г. № 03-04-05/43343).

Нередко бывает, что квартира была приобретена за счет средств материнского капитала. Как пояснили чиновники, сумма такой единовременной помощи может включаться в налоговый вычет и уменьшать сумму полученных при продаже квартиры доходов. То же касается сумм единовременных субсидий на приобретение жилья – например, в рамках программы по обеспечению жильем военнослужащих, сотрудников полиции и т. п. (письмо Минфина России от 10 июля 2014 г. № 03-04-07/33669).

Как заплатить налог

БЛАНКИ И ОБРАЗЦЫ

Бланк декларации по форме 3-НДФЛ

Образец заполнения декларации по форме 3-НДФЛ при получении имущественного налогового вычета

Документы, подтверждающие факт продажи имущества, например договор купли-продажи и акт приемки-передачи, а также документы, дающие право на применение того или иного вычета (договор на приобретение квартиры, договор на оказание услуг риэлтора и прочее), нужно приложить к заполненной налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и предоставить в налоговую инспекцию по месту жительства. Сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи имущества (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если декларация будет подана позже этого срока, налоговая инспекция начислит штраф в размере 5% от неуплаченного налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% от суммы налога и не менее 1 тыс. руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

Обращаем внимание, что налоговую декларацию заполнять и подавать не нужно только в случае владения имуществом более трех лет (ст. 228 НК РФ). Если срок владения имуществом составляет менее трех лет, заполнить и подать в налоговый орган декларацию все равно придется – даже если доход от продажи не превышает суммы налогового вычета.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector