Содержание

Кто не платит налог с продажи недвижимости?

Какие есть официальные способы не платить налог с продажи квартиры?

У меня вопрос про обмен жилья. Прямого обмена сейчас на рынке практически нет, поэтому, если хочешь переехать в другую квартиру, приходится выстраивать цепочку сделок купли-продажи.

Но из-за этого попадаешь на налог: с 1 января 2016 года квартира должна быть в собственности больше пяти лет, иначе придется платить 13% с денег за проданную квартиру. Это очень большой налог: 13% хотя бы с 5 млн — уже достаточно внушительная сумма.

Я купил квартиру в Москве меньше пяти лет назад, мы переехали туда, но оказалось, что место неудачное. Хочется поменять жилье, а долго ждать следующего «бесплатного» переезда мы не готовы.

Есть ли официальные способы не платить этот налог? Например, в одном налоговом периоде продать и купить более дорогую квартиру, продемонстрировав государству таким образом, что прибыли и не было. В интернете слишком много информации, нередко противоречивой, риелторы мне на этот вопрос ответить не смогли. Помогите разобраться.

При продаже квартиры продавец платит налог на доходы не со всей суммы, которую получил от покупателя. Есть возможность уменьшить сумму, на которую начислен налог. И при продаже за 5 млн рублей вам не придется платить в бюджет 650 тысяч, даже если квартира была в собственности несколько месяцев.

Вот как сэкономить на налоге при продаже квартиры раньше минимального срока владения.

Уменьшить доходы на расходы

Этот способ подходит всем, кто может подтвердить расходы.

При продаже квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока владения, то есть меньше трех или пяти лет, налог можно платить с разницы между доходами от продажи и расходами на покупку.

Уменьшать доходы на расходы могут все резиденты. Это не зависит от срока владения. Главное, чтобы были документы, которые подтверждают, что вы потратились на покупку той квартиры, которую продаете.

Если вы продаете квартиру за 5 млн рублей, но купили ее за 4,8 млн рублей, налоговую базу нужно считать так:

5 000 000 Р — 4 800 000 Р = 200 000 Р

А налог на доходы от этой сделки будет таким:

200 000 Р × 13% = 26 000 Р

Ограничений по количеству и суммам сделок за год нет. Можете продать так три квартиры и по каждой уменьшать доходы на расходы. Налог заплатите только с разницы.

Затраты на риелтора в расходы мы вам включать не советуем: Минфин против и налоговая инспекция может отказать. С процентами по кредиту ситуация противоречивая: Минфин то не считал их расходами на приобретение, то разрешал учитывать для уменьшения налоговой базы. Попробуйте включить, если у вас ипотека: за спрос не бьют, а последние письма ведомств все-таки в пользу налогоплательщиков.

Уменьшить доходы на 1 000 000 Р

Этот способ подходит тем, кто продает квартиру, которую получил в наследство, как подарок или оплатил за счет господдержки или работодателя. То есть когда у продавца нет расходов на ее покупку и уменьшить доход на них он не может.

Если нет документов, которые подтверждают расходы, доходы от продажи можно уменьшить на один миллион рублей. А налог на доходы платить с разницы. Этот вычет можно использовать только раз в год.

Тогда налог надо считать так:

(5 000 000 Р — 1 000 000 Р ) × 13% = 520 000 Р

Это все равно много, но когда нет расходов, можно сэкономить хотя бы что-то. Когда недвижимость продается за сумму чуть больше миллиона, налог к уплате может быть совсем небольшим, даже если квартира досталась даром.

Этот вычет тоже не зависит от того, сколько времени вы владели квартирой, которую продаете.

Зачесть налог к возврату из бюджета в счет начисленного при продаже

Этот способ подойдет тем, у кого есть право на вычет при покупке жилья.

При покупке квартиры у вас могло появиться право на вычет. То есть государство могло разрешить вам уменьшить свои доходы на расходы при покупке этого жилья и могло вернуть вам 13% или максимум 260 тысяч рублей — это НДФЛ из вашей зарплаты.

Даже если в том же году или в любое другое время вы продадите эту квартиру, право на вычет и возврат налога никуда не денется. Государство все так же будет должно вам денег.

Если при продаже этой квартиры, даже за вычетом расходов на ее покупку, у вас появится сумма налога к уплате, можно сделать взаимозачет. Вы просто уменьшите ту сумму, которую ждете из бюджета, на тот НДФЛ , который должны заплатить.

Например, вы купили квартиру за 4,8 млн рублей. При этом раньше вычет вы не использовали. В том же году вы продаете квартиру за 5 млн рублей.

Кто не должен платить налог с продажи квартиры

Известно, что при продаже квартиры собственник должен заплатить налог на доход, полученный в результате заключенной сделки.

Если вы хотите получить об этом детальную информацию, можем рекомендовать подробную статью практикующего юриста на сайте юридической консультации «Российской газеты» о налоге с продажи недвижимости для физических лиц. А мы с вами сегодня поговорим только о тех, кто ничего платить не должен, а также о том, каким образом сумма налога может быть уменьшена.

Ставка налога составляет 13%. Таким образом, путем несложной калькуляции выясняем, что при продаже квартиры стоимостью 12 миллионов рублей мы должны будем заплатить более 1,5 миллионов. Цифра значительная!

Срок владения квартирой

Платить налог не придется, если квартира была приобретена на основании возмездных сделок (купля-продажа, мена) и находится в вашей собственности более 5 лет (ранее минимальный срок владения составлял 3 года, но с 01.2016 года был увеличен). Согласно Налоговому кодексу РФ, по истечении этого времени собственник полностью освобождается от уплаты налогов при продаже недвижимости. Обратите внимание, что если квартиру вам подарили близкие родственники, она была приватизирована или досталась вам по наследству (то есть имели место безвозмездные сделки), то необходимый минимальный срок владения по-прежнему составляет 3 года.

Учет кадастровой стоимости недвижимости

Еще одним относительным нововведением является учет кадастровой стоимости недвижимости при исчислении налога. Для чего это сделано? Все вы, наверное, помните, что многие продавцы занижали стоимость недвижимости в договоре до 1 миллиона рублей, который не облагается налогом. Теперь в этом нет никакого смысла. В случае продажи квартиры за цену менее кадастровой стоимости налогооблагаемая база исчисляется по формуле: кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7. Именно она облагается НДФЛ по ставке 13%. Допустим, кадастровая стоимость квартиры составляет 8 млн рублей, а в договоре указано 2 миллиона. Считаем и получаем 5 600 000 рублей. 13% от этой суммы составляет 728 800.

Читать еще:  Рента что это такое в недвижимости?

Если вы продаете недвижимость выше кадастровой стоимости, ситуация иная. Итак, кадастровая стоимость нашей квартиры составляет 8 миллионов рублей, по договору – 9 миллионов. В этом случае вы можете воспользоваться 2 видами налогового вычета: это либо необлагаемая сумма до 1 миллиона рублей, либо налоговый вычет в размере расходов, связанных с приобретением объекта недвижимости. Выбрать можно тот, который будет оптимальным в вашем случае.

Пример 1. Вы приватизировали квартиру менее 3 лет назад. Единственный доступный вам налоговый вычет составляет 1 миллион рублей.

Пример 2. Вы менее 5 лет назад купили квартиру за 10 миллионов, а сейчас продаете ее за 12 миллионов. В этом случае вы можете оплатить налог либо с 2 миллионов рублей (12 млн – 10 млн), либо с 11 миллионов (12 млн -1 млн). Естественно, первый вариант является более выгодным.

Кто освобождается от уплаты налога при продаже квартиры в 2019 году?

Согласно законам РФ граждане, получившие прибыль от продажи квартиры, должны заплатить налог. Обязанность перечислить 13% в бюджет возникает у каждого налогового резидента (лица, которое проживает в России минимум 183 дня в году). Но в некоторых случаях покупателей могут освободить от этих расходов. Перед приобретением недвижимости стоит выяснить, кому полагаются такие льготы и что нужно для их получения.

Когда освобождают от уплаты налога при продаже квартиры

Согласно общим правилам налогообложению не подлежит доход от продажи жилья, которые являлось собственностью продавца больше 3 лет. Для объектов, приобретенных с января 2016 года, соответствующий период увеличен до 5 лет. Если квадратные метры были в собственности меньше этого срока – затраты можно уменьшить с помощью имущественного вычета .

Воспользоваться своим правом разрешается двумя способами:

  • Применить вычет в фиксированном размере.
  • Заявить к вычету расходы, понесенные во время совершения сделки.

Для того, чтобы можно было применять трехлетний период владения недвижимостью, нужно соблюсти хотя бы одно из перечисленных ниже условий:

  1. Чтобы квадратные метры были получены в ходе приватизации.
  2. Чтобы продавец унаследовал жилье от домочадцев или близких родственников. К близкой родне закон относит всех родственников по прямой нисходящей или восходящей линии. Это могут быть мать и отец, дедушка и бабушка, дети, а также сестры и браться (как полнородные, так и неполнородные).
  3. Чтобы право собственности возникло по договору мены или по договору ренты, предполагающему содержание человека до конца жизни с иждивением.

Таким образом, если продавцу удастся доказать безвозмездность сделки, требуемый срок владения по-прежнему будет составлять 3 года

Расчет срока владения квартирой для продажи без налога в 2019 году

Право собственности на квадратные метры возникает в день регистрации объекта в Росреестре. Но есть случаи, когда дата производства регистрационных действий не имеет значения:

  • При приобретении жилого помещения в кооперативе отсчет начинается в момент выплаты последнего пая.
  • Если квартира получена по наследству, человек считается собственником с даты открытия наследственного дела.

Есть и еще один важный момент. Существует немало примеров, когда люди завершали приватизацию жилья до принятия ФЗ № 122 от 21.07.2007 г., а свидетельство получали уже после его вступления в силу. В этом случае период владения объектом начинается в момент приватизации. Такое разъяснение содержится в письме Минфина РФ № 03-04-05/35433 от 18.07.2014 г.

Изменения в учете кадастровой стоимости

Гражданам, которые все-таки должны платить налог, но рассчитывают на льготы, должны учитывать изменения в законодательстве. Так, важным нововведением является учет кадастровой стоимости при расчетах.

Не секрет, что раньше стороны сделки нередко занижали ее цену до миллиона рублей. Если стоимость квартиры не превышала эту сумму, плательщик освобождался от перечисления налога в бюджет. Наиболее уязвимым участником в такой ситуации являлся покупатель. В случае признания договора недействительным и его отмены недобросовестный продавец мог вернуть только деньги, указанные в соглашении.

Сейчас расчет производится иначе . Если договорная цена помещения не дотягивает до кадастровой стоимости, облагаемая база рассчитывается умножением кадастровой цены на 0,7. С полученной суммы и будет взиматься 13% в казну государства.

Для снижения размера налога до нуля необходимо выполнение одного из следующих требований:

  1. Стоимость квадратных метров должна быть приравнена к 70% кадастровой цены.
  2. Сумма продажи и официально подтвержденные расходы на приобретение объекта после 2016 года должны быть равны.

При продаже помещения дороже кадастровой стоимости ставка налога составляет стандартные 13%. Соответственно участник сделки может выбрать одну из льгот: либо облагаемую базу, не превышающую 1 млн. руб., либо вычет в размере понесенных затрат.

Налог с продажи доли квартиры

В случае реализации объекта долевой собственности сумма вычета распределяется между всеми совладельцами. Каждый из них должен собрать свой пакет документов: договор купли-продажи, акт приемки недвижимости у застройщика, а также платежные помещения и другую финансовую документацию. Полное освобождение от перечисления налога при продаже долей производится на общих основаниях.

Платят ли инвалиды и пенсионеры налог с продажи квартиры?

Люди, получающие пенсию по старости, инвалиды, ветераны войны и труда, а также другие лица, имеющие право на льготы, не пользуются особыми привилегиями при оплате налога с продажи жилья . Как и другие продавцы, они должны перечислить установленную сумму в бюджет государства при условии, что срок владения жильем составил меньше 3 лет.

Особенности подачи декларации после продажи квартиры

Многих налогоплательщиков интересует вопрос, в какой срок и куда нужно подавать декларацию. Заполнить и сдать этот документ необходимо до конца апреля года, идущего за годом совершения сделки. Предельный срок перечисления средств в госбюджет – 1 декабря.

Перечень документов, которые предоставляются в налоговую службу для получения льготы, выглядит так:

  • Соглашение купли-продажи.
  • Документы, которые могут подтвердить фактические расходы.
  • Справка формы 2-НДФЛ, выданная по месту службы.

Следить за соблюдением сроков должен сам налогоплательщик. Просрочки чреваты штрафами до 30%, а когда задолженность достаточно большая, работники ФНС обращаются в суд

Случаи освобождения от налога с продажи жилья в России встречаются часто. Если же избавиться от налоговой повинности не получается, не стоит расстраиваться. Стороны сделки могут воспользоваться правом на имущественный вычет, а это тоже приличные деньги.

Остались вопросы по налогообложению при продаже квартиры? Задайте их нашим юристам и получите квалифицированный ответ!

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. В данной статье мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, то Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. То есть, продав такую квартиру, у Вас не возникает абсолютно никаких обязательств перед налоговой инспекцией и делать Вам ничего не нужно.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет, в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

    Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
    — если жилье приобретено до 1 января 2016 года;
    — если жилье получено после 1 января 2016 года в порядке дарения/наследования от близких родственников, приватизации или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Читать еще:  Как узнать размер налога на недвижимость

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он планирует продать данную квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как он получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года). Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. С целью улучшения своих жилищных условий она планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам (так как квартира была получена по наследству от близкого родственника). Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

  • Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?
  • Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

    Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

    1. Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить)
    2. Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

    В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

    Также стоит отметить, что если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

    Обратите внимание: Даже, если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

    Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

    Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

    Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

    Пример: в феврале 2018 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Соответственно, Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2019 года, а затем в срок до 15 июля 2019 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

    Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

    Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

    Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

    После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

    Важно отметить, что вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

    Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

    Личный консультант заполнит
    за вас декларацию за 3%
    от суммы вычета

    Как не платить налог при продаже квартиры

    Продал квартиру – плати налог. Это утверждение верно, но лишь отчасти. Ведь существуют ситуации, когда можно избежать перечисления в бюджет государства немалых сумм. Какие условия нужно выполнить, чтобы совершенно легально сэкономить на налогах?

    Попробуем ответить на вопрос, вынесенный в заголовок, максимально доходчиво.

    Базис и надстройка

    Понятно, что, продав квартиру, человек получает доход. И доход должен подлежать налогообложению. И всем известно, что налог на доходы физических лиц (НДФЛ) составляет в России 13% для резидентов и 30% для нерезидентов.

    А знаете ли вы, что средства, полученные от продажи недвижимости, могут быть освобождены от налогообложения либо налог на них будет уменьшен?

    Для того чтобы от вас не требовалось уплаты налога, необходимо владеть квартирой более пяти лет. Эта норма применяется только в отношении недвижимого имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года; на объекты, которые получены в собственность ранее, действует прежнее ограничение – три года.

    Теперь трехлетний срок распространяется только на четыре исключительных случая: если жилая недвижимость перешла в собственность по наследству; если она подарена близкими родственниками; если право собственности возникло в результате приватизации (а она у нас теперь бессрочная); если имущество получено плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.

    Те же льготы о трех и пяти годах с 2019 года стали доступны и нерезидентам. А вот норма о 30-процентной ставке налога в случае «досрочной» продажи для них сохранилась.

    Следующий вопрос: а как определяется срок владения недвижимостью? Очень просто: с момента государственной регистрации перехода права собственности. Опять же есть исключения. При наследовании за точку отсчета берется дата открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя), а когда наследник вступил в свои права – уже неважно. А вот при покупке жилья в кооперативе срок владения считается со дня выплаты последнего пая или подписания акта передачи.

    Допустим, обладатель доли в квартире выкупил у совладельцев все остальные доли и стал собственником целого. Надо ли ему ждать еще пять лет? Нет, срок ведется с того момента, когда он стал собственником первой доли.

    До трех и пяти

    А что делать тем, кто продал свою недвижимость, так сказать, досрочно? В этом случае вы можете уменьшить налогооблагаемый доход (или налогооблагаемую базу) по своему выбору – или на сумму имущественного налогового вычета или на сумму расходов, понесенных на приобретение недвижимости.

    Читать еще:  Как минимизировать налоги при продаже недвижимости?

    Продавец квартиры, бывшей в собственности меньше трех или пяти лет, имеет право на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (нерезиденты такого права лишены). Он составляет 1 млн руб., и им можно воспользоваться один раз за налоговый период (год). Так что, если вы одномоментно продаете сразу несколько квартир, не обольщайтесь, под вычет попадет только одна из них.

    1-комн. кв. | 41 м 2 | 9/15 этаж

    Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

    1-комн. кв. | 44 м 2 | 6/15 этаж

    Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4 к.1 лит.А

    2-комн. кв. | 52 м 2 | 2/5 этаж

    Решетникова улица, 17 к.1

    2-комн. кв. | 52 м 2 | 1/5 этаж

    Новочеркасский проспект, 61

    3-комн. кв. | 76 м 2 | 3/9 этаж

    Старая, ул. Верхняя, 30

    3-комн. кв. | 59 м 2 | 8/9 этаж

    Художников пр., 34

    2-комн. кв. | 57 м 2 | 4/18 этаж

    Кудрово, Ленинградская улица, 5

    1-комн. кв. | 52 м 2 | 11/15 этаж

    Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А

    3-комн. кв. | 73 м 2 | 14/16 этаж

    Кудрово, Пражская улица, 15

    2-комн. кв. | 59 м 2 | 2/17 этаж

    1-й Рабфаковский переулок, 3

    5-комн. кв. | 161 м 2 | 6/6 этаж

    Пушкинская улица, 10

    2-комн. кв. | 66 м 2 | 11/15 этаж

    Энергетиков пр., 4, корпус 1, литера А, 4А

    Но большинство продает все-таки по одной. И, казалось бы, чего проще: прописал в договоре стоимость в миллион, закрыл его вычетом, и дело в шляпе. Не тут-то было: государство себя не обидит.

    Во-первых, сделка может быть признана притворной со всеми вытекающими последствиями.

    А во-вторых, есть еще и такая штука, как кадастровая оценка. Это государство за вас решает, сколько ваша квартира должна стоить, чтобы собирать другой налог – на имущество. Но – если ваша цена продажи будет ниже кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7, то за налогооблагаемую базу берется более высокий показатель.

    НК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 220. Консультант-Плюс

    Если квартира продана дешевле, чем покупалась (но в пределах 0,7 кадастровой стоимости), в этом случае уместнее использовать второй способ – подтвердить расходы на покупку. То есть, чтобы налог не платить совсем, надо доказать, что никакого дохода вы не получили.

    Если же продажа в пределах миллиона рублей (например, дача), то проще воспользоваться вычетом, а не доказывать долго и нудно свои вложения в строительство этой самой дачи.

    Важно: при использовании налогового вычета, даже если налог обнуляется, необходимо подавать налоговую декларацию.

    Продал – и снова купил

    Но не будем забывать, что помимо имущественного вычета при продаже есть еще и имущественный вычет при покупке жилья – 2 млн руб. И если продажу, а потом и покупку жилья вы совершили за один налоговый период, то возможны такие ситуации, когда государство вам останется еще и должно.

    Вот конкретный пример, с цифрами.

    Человек продает квартиру за 4,8 млн руб. Ранее, меньше пяти лет назад, он приобрел ее за 3,6 млн и правом имущественного вычета при покупке не пользовался. В этом же году он покупает новую квартиру за 3,2 млн руб. И вот тут при расчете НДФЛ возникает два варианта.

    Первый: 4,8 млн минус 3 млн вычетов (1 млн при продаже и 2 млн при покупке) – остается 1,8 млн. Умножаем на 13% и получаем НДФЛ в размере 234 тыс. руб. Как говорится, не забудьте заплатить налоги – и спите спокойно.

    Что нужно знать, чтобы без проблем получить наследство

    Комната – купить, чтобы сдавать, или Как вложить деньги под 12% годовых

    Как заставить застройщика устранить недоделки

    Аренда жилья в 2019 году: пришло время съемщика

    Шесть сайтов, которые помогут проверить продавца квартиры

    Как получить налоговый вычет через работодателя

    Как вернуть 650 тысяч рублей после покупки жилья

    Как продать квартиру и не платить налог

    Налоговый вычет: просто и доступно

    Налоговый вычет: Минфин разъясняет

    Второй вариант сложнее, но симпатичнее. Если в кадастровой службе не начудили с оценкой (впрочем, и это легко оспорить), то расклад будет таким.

    Отказываемся от вычета при продаже, а совсем наоборот – подтверждаем расходы на старую покупку: 4,8 млн минус 3,6 млн равно 1,2 млн руб.

    Цена новой покупки (3,2 млн руб.) позволяет полностью за один раз использовать вычет в 2 млн. Даже еще и остается 800 тыс. руб.

    И если наш гражданин за налоговый период получил именно такой доход (что подтверждается справкой 2-НДФЛ от работодателя), то ему будет возвращено из бюджета 104 тыс. руб. (13% от 800 тыс.). Если доход меньше – остаток можно будет получить на следующий год.

    Для тех, кто в доле

    При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

    Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило. Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети. Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

    В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо. А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих). В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

    В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

    Констатация о декларации

    Даже нулевой налог, а также факт продажи недвижимого имущества (находившегося в собственности менее трех или пяти лет) и заявление вычета необходимо зафиксировать в декларации 3-НДФЛ. Срок ее подачи – до 30 апреля следующего после продажи квартиры года. Перечислить налог без штрафных санкций можно до 15 июля, с 16-го начинают капать пени. Декларацию можно заполнить самостоятельно, а можно обратиться к специалистам, сегодня эта услуга стоит в Петербурге от 650 руб.

    Что необходимо приложить к декларации? Копии всех документов, подтверждающих факт совершения сделки: выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, акт приема-передачи. Если продавали подаренную квартиру – то договор дарения. Если необходимо – заявление о предоставлении вычета в 1 млн руб.

    Даже за вовремя не поданную декларацию с нулевым налогом грозит штраф в 1 тыс. руб. А уж если реальный – то и вовсе от 5 до 30% суммы налога.

    Наиля Берестовая, генеральный директор агентства «Время недвижимости»:

    – Очень важно все налоговые нюансы по продаже имущества просчитать заранее.

    Надо внимательно проверить срок владения, кадастровую стоимость и стоимость по договору купли-продажи.

    Очень внимательно надо рассчитать налог в случае продажи долевой собственности. Не все налоговые служащие принимают договор купли-продажи с перераспределением долей (то есть доли не совпадают с реальными).

    Как покупатели, родители могут получить налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей.

    Еще можно получить 13% с выплаченных процентов по ипотечному кредиту.

    Есть вопросы или сомнения – обращайтесь к специалистам! Не допускайте просчетов в налогах

    Ссылка на основную публикацию
    ×
    ×
    Adblock
    detector