Лист осмотра недвижимости

Проверка объекта недвижимости перед его покупкой: чек-лист и mind-карта

Использование популярных сегодня чек-листов помогает экономить время, не забыть последовательность действий и даже разобраться в ситуации, особенно когда специалист составляет их самостоятельно для себя или своих коллег. Но чек-листы имеют, как плюсы, так и минусы. Так, по мнению Константина Боброва, директора юридической службы «Единый центр защиты», их применение становится сложным в нестандартных ситуациях, а также может привести к «механизации» мышления. Он считает, что наиболее эффективным является использование не шаблонных, а ситуационных алгоритмов, которые составляются при анализе ситуации. На листе бумаги, планшете или специальном приложении (есть и бесплатные) рисуется схема с ответвлениями, которая в последующем может корректироваться. Такие алгоритмы, или как их еще называют – mind-карты, можно составлять при любой деятельности: при консультировании клиента (в этом случае его можно составлять вместе с клиентом), при составлении документов, при подготовке к судебному заседанию (это позволит предусмотреть различные варианты хода процесса), при поиске необходимой судебной практики и т.д.

Составим чек-лист и mind-карту для проверки объекта недвижимости (здания, сооружения, офисного помещения, квартиры и т.п.) перед его покупкой. А поможет нам в этом Евгения Заварская, управляющий партнер The Lawyers.

Первым делом нужно запросить выписку из ЕГРН о данном объекте недвижимости, в которой отражены:

  • основные характеристики объекта;
  • его правообладатель с указанием даты регистрации и основания возникновения права собственности;
  • информация о наличии обременений;
  • и иная информация.

Сейчас это можно сделать быстро, заказав выписку на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/EGRN_1. Стоимость выписки – 300 руб. При заполнении заявления можно указать, чтобы выписку прислали на электронную почту. Срок подготовки выписки обычно составляет от 1 часа до 3 дней. Если вам неизвестен кадастровый номер объекта, то его можно узнать по адресу объекта на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Правоустанавливающий документ – то есть документ, на основании которого возникло право собственности (договор купли-продажи, дарения и т.д.).

Если сделка совершена менее чем 3 года назад [напомним, что срок исковой давности для предъявления требований к продавцу составляет 3 года. – ГАРАНТ.РУ], не лишними будут доказательства оплаты (если информация об оплате до подписания договора купли-продажи не содержится в самом договоре), например, расписка или платежное поручение.

Затем необходимо получить сведения об оформленных земельно-правовых отношениях под объектом недвижимости. Если земельный участок в собственности – на него также заказываем выписку из ЕГРН (см. п. 1), в которой помимо вышеуказанного будет содержаться описание местоположения участка; и правоустанавливающий документ (см. п. 2). Если земельный участок в аренде, помимо выписки запрашиваем у продавца договор аренды земельного участка и доказательства отсутствия задолженности по арендной плате (Акт сверки с арендодателем).

Технический паспорт, с которым нужно сверить существующие характеристики объекта.

Если приобретаете отдельно стоящее здание, нужно запросить проект на строительство объекта.

Разрешение на строительство (или реконструкцию, если она проводилась) здания, которым подтверждается соответствие проектной документации градостроительным и строительным нормам и правилам. Нужно учитывать, что до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на строительство объектов индивидуального жилищного строительства. Разрешение на строительство здания нужно запрашивать, даже если вы приобретаете помещение (например, офис или квартиру), поскольку если здание, в котором вы приобрели помещение, было построено без разрешения на строительство, оно может быть признано самовольной постройкой и подлежит сносу.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которым подтверждается выполнение строительства (реконструкции) в соответствии с разрешением на строительство (см. п. 7).

Проект на технические условия (строительство коммуникаций: отопление, водоснабжение, электричество, тепловой пункт и иные), а также акт их ввода в эксплуатацию. Запрашиваются, если коммуникации строились отдельно и не входят в состав проекта на строительство объекта (см. п. 6).

Проверяем информацию о наличии претензий или судебных споров в отношении объекта и продавца в федеральных (http://kad.arbitr.ru/, http://sudact.ru/) и в региональных базах (в Москве, например: https://www.mos-gorsud.ru/search).

Если продавец физическое лицо – запрашиваем копию паспорта, справку о том, что он не стоит на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере и согласие второго супруга на сделку (при наличии).

Если продавец юридическое лицо – самостоятельно бесплатно получаем сведения из ЕГРЮЛ (https://egrul.nalog.ru/), запрашиваем у продавца последнюю редакцию устава юридического лица для того, чтобы посмотреть вправе ли данное лицо производить отчуждение недвижимого имущества и порядок одобрения таких сделок, после чего запрашиваем (при необходимости) решение об одобрении крупной сделки или справку о некрупности.

Копии документов по п. 2-9, п. 11 запрашиваем у продавца с обязательным предоставлением оригиналов для их сравнения с копией.

При приобретении помещения, расположенного в здании, запрашиваются документы, указанные в п. 1-3, п. 5 в отношении как самого помещения, так и в отношении здания, где расположено помещение.

Просмотровый лист как страховка для риэлтора

Любое действие имеет противодействие – так гласит третий закон Ньютона. В жизни риэлтора, как в физике, любая схема может быть нарушена, а нежелательные моменты предотвращены.

Читать еще:  Срок проведения оценки недвижимости

Для того чтобы третий закон Ньютона действовал при осуществлении операций с недвижимостью, а справедливость торжествовала, необходимо ввести константу – документ, обеспечивающий соблюдение прав.

На российском Интернет-форуме широкой тематики мне попалось на глаза сообщение одного из резидентов сайта. Я, мол, никогда риэлторам не платил, не плачу и платить не собираюсь, ибо только *** (здесь – наивные, доверчивые люди) верят в сказочку про тяжелый труд агента по недвижимости. Далее следовали практические советы и рекомендации совершения акта «кидалова» агента и заключения сделки без оного. Старания зарегистрированных на том же форуме риэлторов разубедить горе-клиента в несостоятельности и недальновидности вряд ли возымеют действие, ведь дело тут вовсе не в принципах «установителя справедливости», а в преследовании выгоды вовремя смекнувшим комбинатором.

Просмотровый лист (последняя страница «Договора на оказание информационных и консультационных услуг» АН «Мегаполис», г. Москва).

Другой российский Интернет-ресурс предлагает вниманию общественности любопытную статью «Как кинуть агента по недвижимости!», где автор предлагает несколько способов съема квартиры через агентство без оплаты комиссионных «этим козлам». Один из вариантов заключается в том, чтобы устроится в агентство недвижимости на работу и воспользоваться базой данных в своих целях, другой – в том, чтобы пригрозить риэлтору физической расправой…

Однако не стоит впадать в отчаяние, управа на таких умников найдётся во многих агентствах недвижимости. Она носит название «Просмотровый лист».

Не так страшен лист, как его малюют

Сталкиваясь с необходимостью подписать какой-то «лист», некоторые клиенты реагируют неоднозначно, а порой и вовсе неадекватно, подозревая «что-то неладное» или воспринимая его заполнение как обременительную формальность. Чаще всего риэлтор знакомит клиента с подобным документом непосредственно перед просмотром объекта (когда возникает необходимость задокументировать его показ), и тогда сомнения клиента могут достичь своего пика, если только агент по недвижимости не сумеет грамотно объяснить цель подписания «Просмотрового листа». Возможно, показав клиенту данный документ еще в офисе фирмы, предупредив и предварительно рассказав о его заполнении, риэлторы избавили бы себя и клиентов от излишних волнений. Но вернемся к нашей теме…

Дорогие клиенты, желающие купить, либо снять квартиру! Просмотровый лист / Лист просмотров или Просмотровый акт (возможны различные варианты его названия) – это защита риэлтора от того, что возможная сделка будет заключена без него. Поиски подходящего объекта, затраты по телефонным переговорам и поездкам, а также наведение необходимых справок (год постройки и материал из которого построен дом, тип строительной серии, правоустанавливающие документы, владелец квартиры, зарегистрированные в квартире и проживающие на данный момент, наличие либо отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг и др.) будут проведены впустую, если потенциальный покупатель решит после просмотра выйти на продавца самостоятельно и откажется от дальнейших услуг агента, не оплатив его работы. Просмотровый лист – это всего лишь страховка риэлтора от обмана клиента, ведь при попытке «кидалова» правосудие будет на стороне риэлтора.

По словам Игоря Однопозова, первого вице-президента Союза специалистов по недвижимости г. Киева, основателя компании «Проект-2», раньше использование Просмотровых актов было широко распространено, и практически каждый показ квартиры сопровождался заполнением подобного документа. В последние же годы острая необходимость в Просмотровом акте отпала, поскольку на его место пришли эксклюзивные договоры. Теперь Просмотровый акт может выступать в качестве приложения к эксклюзивному договору – как доказательство проделанной агентством работы.

Лист, каким знаем его мы

Итак, разберемся, что собой представляет «Просмотровый лист». В данном документе, как правило, указываются дата просмотра, адрес объекта, его стоимость, вознаграждение исполнителя, т. е. риэлтора за проделанную работу, паспортные данные клиента. Могут также быть прописаны такие характеристики объекта, как, метраж, наличие балкона, совмещенный или раздельный санузел, наличие лифта и мусоропровода. Иногда требуется заполнить специальное поле – причины отказа клиента от предложенного ему варианта (вариантов) недвижимости. Отдельный пункт – обязательства клиента не использовать информацию о показанных объектах без согласия риэлтора, не контактировать с продавцом, арендодателем или их представителями без ведома своего риэлтора. Просмотровый лист может быть оформлен как отдельный документ, а может выступать как часть договора поручения или быть приложением к нему либо к эксклюзивному договору.

Дабы не создать у читателей однобокого представления об этом документе, следует сказать, что Просмотровый лист и/или часть договора поручения (эксклюзивного договора) могут защищать не только права риэлтора, но и интересы клиента. Все зависит от подхода агентства недвижимости к составлению этого документа и целей, которые преследует организация. Так, в договоре поручения с приложенным к нему Просмотровым листом могут быть тщательно прописаны требования клиента – параметры требуемого объекта, что значительно сужает область поисков и отсеивает иные варианты. Риэлтор уже не сможет повести вас на просмотр панельного дома, если в договоре вы указали, что хотите дом со стенами из кирпича. Таким образом, клиент сэкономит время и силы, а риэлтор максимально сконцентрирует усилия на удовлетворении пожеланий клиента, зная, что его труд будет вознагражден.

Также в специальном договоре указывается количество объектов, которые риэлтор обязуется показать клиенту. Задача риэлтора – найти и показать клиенту объекты, соответствующие его требованиям. Согласно условиям, работа риэлтора может ограничиваться показом лишь определенного количества объектов, либо быть лимитирована во времени (например, два месяца) и в этом случае не зависеть от количества объектов. Работа риэлтора считается завершенной и оплачивается, даже если клиент не готов заключить сделку после выполнения риэлтором подобных условий договора. Сумма оплаты может быть разной и оговаривается в договоре поручения, либо в ином документе.

Читать еще:  Единый Госреестр прав на недвижимость

Интересно, а что бы предпринял, и как бы отреагировал тот молодой человек с российского форума, если бы узнал, что перед просмотром квартиры он обязан предоставить риэлтору свои паспортные данные и письменно отказаться от попыток мошенничества.

Полина Кудиевская

По материалам: Мир Недвижимости
Просмотров: 8362

Просмотровый билет на показ объекта недвижимости

Просмотровый билет на показ объекта недвижимости это своего рода документ, который с радостью используют риелторы, чтобы удержать потенциального клиента. В условиях просмотрового билета сказано, что если потенциальный клиент на покупку недвижимости захочет купить квартиру, минуя посредника показывавшего этот объект недвижимости, то он должен будет оплатить неустойку. Своего рода это мини договор на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, где одним из пунктов будет просмотр или показ. А теперь расскажу про основные фишки этого документа. Просмотровый билет навязывает потенциальному покупателю (клиенту) ненужный договор с агентством по недвижимости в лице агента по недвижимости.

Для тех, кто хочет профессионально вариться на кухне риелторов, советую раздел — моя недвижимость. В этом разделе описаны все тонкости этой профессии.

Просмотровый билет действует в основном для острастки, но не стоит недооценивать риелторов, которые сражаются на поле за свой кусок под солнцем. В случае, если Вы решите обмануть агента по недвижимости и в обход просмотрового билета приобрести объект недвижимости (квартиру), то будьте готовы к тому, что посредник пойдет в суд отстаивать свои права на заказанную комиссию. Учтите, что самое ценное в нашем мире это информация и кто владеет информацией, тот владеет миром. Подписывая это мини соглашение на показ просмотр квартиры, Вы соглашаетесь с условиями, которые там прописаны.

Билет на просмотр недвижимости дает своего рода гарант безопасности:

— продавцам недвижимости, так как заполняется паспортными данными перед предстоящим просмотром недвижимости. И в случаях кражи или еще чего, эти паспортные данные помогут быстрому установлению личностей, тех кто до этого был на просмотре квартиры (недвижимости). Очень много случаев, когда преступники пользуются доверием агентов по недвижимости. Ходят по квартирам и осматриваются, где что лежит, под видом потенциальных покупателей, чтобы потом совершить кражу имущества.

— самому посреднику, что его не кинут в самый ответственный момент.

Просмотровый билет на показ объекта недвижимости образец

ПРОСМОТРОВЫЙ БИЛЕТ

Адрес Объекта: Московский край, г. Москва, Ленинский район, ул. Профессора Дедюкина, д.27

Цена: 30 000 000 (тридцать миллионов) рублей остаётся неизменной

Дата: _________________ 20__ года

В случае если Клиент отказывается от приобретения вышеуказанного Объекта, за вышеуказанную цену, он утрачивает право в течении одного года самостоятельно или через посредников, своих представителей, заключать договора с Собственником или его доверенным лицом по указанному Объекту. Если данное Клиентом обязательство будет нарушено, он обязуется выплатить штраф в размере десяти процентов от цены вышеуказанного Объекта.

Клиент обязуется не передавать другим лицам (включая родственников) и не использовать в своих интересах информацию об Объекте, полученную от собственника Объекта и исполнителя, в случае отказа от варианта покупки Объекта.

Показал вышеуказанный Объект недвижимости:

Русинов А.А. ________________________________________________________________

Собственник Объекта (Ф.И.О.):

Подпись Клиента:___________________________ «_____» ________________ 20__г.

Соглашение о просмотре объектов недвижимости

СОГЛАШЕНИЕ О ПРОСМОТРЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

г. Одинцово «_____»___________________ 201__г.

Я/Мы гр. _________________________________________________________________________________,

паспорт серии ______№________________, выдан «_____»___________________ 20___г., ______________

__________________________________________________________________________, прожив. по адресу:

паспорт серии ______№________________, выдан «_____»___________________ 20___г., ______________

__________________________________________________________________________, прожив. по адресу:

паспорт серии ______№________________, выдан «_____»___________________ 20___г., ______________

__________________________________________________________________________, прожив. по адресу:

именуемый(ая/ые) в дальнейшем Потенциальный покупатель, с одной стороны и Общество с ограниченной ответственностью , __________________________, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Агент, с другой стороны, вместе именуемые Стороны, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Предмет соглашения

1.1. Потенциальный покупатель, имея намерение приобрести недвижимость, обратился к Агенту с просьбой организовать просмотр указанных в разделе 4 данного соглашения, объектов недвижимости (далее по тексту Объект), рекламой и продажей которых, занимается Агент.

2. Обязанности сторон

2.1. Агент обязуется:

2.1.1. В назначенное и согласованное с Потенциальным покупателем время, организовать ему просмотр Объектов и предоставить исчерпывающую информацию по характеристикам и цене Объектов.

2.2. Потенциальный покупатель обязуется:

2.2.1. Явиться в назначенные Агентом срок и место для осмотра Объектов.

2.2.2. Без уведомления и согласия Агента не вести лично, либо через любых третьих лиц, каких-либо переговоров, включая телефонные переговоры, с собственниками данных Объектов.

2.2.3. После ознакомления с Объектами в течение 6 (шести) месяцев не предпринимать каких-либо действий лично или через посредников по отчуждению данных Объектов в свою пользу без уведомления и участия Агента.

3. Ответственность Потенциального покупателя

3.1. В случае отчуждения Объектов любым способом в пользу Потенциального покупателя (либо его родственников, представителей, лиц по его указанию) без привлечения и непосредственного участия Агента, Потенциальный покупатель обязуется оплатить Агенту штраф в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей, в течение 3-х (трех) рабочих дней после Государственной регистрации такого отчуждения.

Читать еще:  Как узнать наложено ли обременение на недвижимость?

4. Объекты недвижимости представленные Потенциальному покупателю

4.1. ___________________________комнатная квартира / комната в ___________комнатной квартире), расположенная по адресу:_____________________________________________________________________

______________________________________, общая площадь _______ кв. м, жилая площадь _______ кв. м, площадь кухни _______ кв. м; этаж/этажность дома _______/_______, тип дома _______________________;

Представитель Агента: __________/__________________/

Потенциальный покупатель: __________/__________________/

4.2. ___________________________комнатная квартира / комната в ___________комнатной квартире), расположенная по адресу:_____________________________________________________________________

______________________________________, общая площадь _______ кв. м, жилая площадь _______ кв. м, площадь кухни _______ кв. м; этаж/этажность дома _______/_______, тип дома _______________________;

4.3. ___________________________комнатная квартира / комната в ___________комнатной квартире), расположенная по адресу:_____________________________________________________________________

______________________________________, общая площадь _______ кв. м, жилая площадь _______ кв. м, площадь кухни _______ кв. м; этаж/этажность дома _______/_______, тип дома _______________________;

5. Прочие условия

5.1. Настоящее соглашение вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует до «____» __________________ 201__г.

5.2. Все изменения и дополнения к настоящему соглашению являются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны Сторонами.

5.3. Стороны разрешают все споры, возникающие по настоящему соглашению путем переговоров. В случае отсутствия согласия по результатам переговоров, спор передается на рассмотрение суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.4. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.

Р/с в Одинцовском филиале Банка «Возрождение» (ОАО),

Что такое акт осмотра квартиры и стоит ли его бояться? 8675 2

Процесс купли-продажи-осмотра квартиры – дело непростое и для обычного человека зачастую запутанное. Потенциальные покупатели очень щепетильно осматривают каждую мелочь (что справедливо), а продавцы зорко следят за количеством пришедших на осмотр людей, решая повышать или снижать стоимость выставленного объекта. Именно количество таких потенциальных покупателей и указывается в акте осмотра квартиры. Что это за документ и почему его не стоит опасаться, разбиралась журналист Realt.by.

— Что такое акт осмотра объекта недвижимости? Для чего он составляется?

– Акт осмотра объекта недвижимости – это документ, который подтверждает факт осмотра потенциальным покупателем квартиры (дома/комнаты), – пояснила начальник риэлтерского отдела АН «Пакодан», юрист Елена Буцко. – Этот документ является приложением к договору на оказание риэлтерских услуг как для продавца, так и для покупателя. Форма акта осмотра регламентируется Постановлением Министерства юстиции №29 от 26 мая 2008 г. «О некоторых вопросах заключения договоров на оказание риэлтерских услуг». При этом оформление данного документа не является обязательным – скорее, это методическая рекомендация для агентств недвижимости.

В тарифах на оказание риэлтерских услуг есть отдельный пункт, в котором прописывается оплата осмотра объекта недвижимости с оформлением подобного акта. Но на практике при заключении договора на оказание услуг с продавцом этот пункт отдельно не оплачивается. Потому что работа риэлтера должна быть проведена, как говорится, до победного конца, и здесь не принципиально, сколько человек посмотрели объект, важно найти «своего» единственного покупателя.

— Как именно составляется этот акт? Бывали ли ситуации, когда люди отказывались подписывать данный документ?

– Этот документ подписывается непосредственно при осмотре объекта (или позже при подписании предварительного договора). В той форме акта осмотра объекта недвижимости, который подписывается у нас, указывается достаточно мало информации: ФИО потенциального покупателя, адрес объекта, дата осмотра и подпись исполнителя (агента или риэлтера).

И если человеку подробно объяснить, для чего нужно составление этого документа, то с его заполнением, как правило, проблем не возникает. Ведь это, по сути, отчет о проделанной работе риэлтера (агента), который он должен будет предоставить работодателю и клиенту (или ревнивому супругу/супруге, который обязательно поинтересуется, где по вечерам пропадает его/ее возлюбленная/ый), – улыбнулась Елена Буцко.

Однако определенные нюансы в оформлении акта осмотра объекта недвижимости всё же есть. Если акт подписывается в рамках договора на поиск варианта с покупателем, где обозначены определенные требования к желаемой покупке, то после осмотра 10 подходящих по всем критериям вариантов потенциальный покупатель будет обязан оплатить услугу агентства. Однако если акт подписывается в рамках договора с продавцом, то на потенциального покупателя данный документ не возлагает никакой ответственности, в том числе и материальной.

— Насколько развита данная практика за рубежом?

– Я не знаю, как обстоят дела в дальнем зарубежье, но, например, московский акт осмотра объекта недвижимости очень отличается от белорусского варианта. В российском документе, помимо всего прочего, обязательно указывается стоимость объекта (в которую, кстати, уже включена оплата услуг АН) и паспортные данные потенциального покупателя. Кроме того, потенциальный покупатель подписывает отдельный пункт договора, который гласит, что он обязуется самостоятельно не вести переговоры с продавцом и не приобретать данный объект недвижимости. В случае нарушения – штраф в размере 6% от стоимости, заявленной в акте купли-продажи .

Получается, что в Москве этот документ – не только акт осмотра, но и в какой-то степени двухсторонний договор на оказание услуг. И в таком варианте возможность обезопасить себя есть не только у продавца (который будет уверен, что АН проводило определенную работу по поиску покупателей), но и у риэлтерской компании, представители которой гарантированно получат оплату своей работы.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector