Содержание

Лизинг коммерческой недвижимости статья в журнале

Лизинг коммерческой недвижимости

Лизинговые сделки с недвижимостью всегда интересовали предпринимателей, не имеющих собственных помещений и вынужденных тратить значительные средства на аренду. Кредит в банке — дело не только долгое и сложное, но и дорогое (платить проценты многим просто не по силам). А ипотека для пока практически не работает. Что делать? Один из выходов — приобретение площади в лизинг (финансовую аренду). О преимуществах данного способа и пойдет речь далее.

Определимся с понятиями

Для начала обратимся к Закону № 164-ФЗ от 29.10.1998 «О лизинге» (далее — Федеральный закон или Закон) и определимся с основными понятиями.

Статья 1. Сферой применения настоящего Федерального закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам, передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.

Статья 2. В настоящем Федеральном законе используются следующие основные понятия:

лизинг — совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга, в том числе c приобретением предмета лизинга;

договор лизинга — договор, в соответствии с которым арендодатель (далее — лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (далее — лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.

лизинговая деятельность — вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг.

1. Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.

1. Субъектами лизинга являются:

лизингодатель — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных и (или) собственных средств приобретает в ходе реализации договора лизинга в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга;

лизингополучатель — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование в соответствии с договором лизинга;

продавец — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли—продажи с лизингодателем продает лизингодателю в обусловленный срок имущество , являющееся предметом лизинга. Продавец обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли—продажи. Продавец может одновременно выступать в качестве лизингополучателя в пределах одного лизингового правоотношения.

Итак, согласно Закону предметом сделки может служить любой объект, удовлетворяющий необходимым требованиям (в том числе и незавершенное строительство). Продавец должен предоставить свидетельство, подтверждающее его право собственности на недвижимость, которая станет предметом лизинга. Лизингодатель приобретает объект недвижимости на основании договора купли—продажи. После его подписания выдается новое свидетельство о собственности.

Лизингодатель и лизингополучатель заключают договор, подлежащий обязательной государственной регистрации. При этом в свидетельстве о праве собственности на недвижимость указывают два обременения — со стороны банка и со стороны лизингополучателя.

Лизинговые платежи обычно делят на равные доли, на которые начисляют проценты. Но при подписании договора можно предусмотреть и иной порядок уплаты. Например, если покупается здание старой постройки, которому нужна реконструкция или косметический ремонт, или если для эксплуатации объекта необходимо приобрести какое то оборудование, в процессе переговоров можно обговорить существенное уменьшение первоначальных платежей. Подобные вопросы, рассматриваемые на стадии предварительного обсуждения, часто представляют собой существенный фактор при принятии окончательного решения.

Однако не стоит забывать, что одно из условий лизинговой сделки — обязательство своевременного внесения очередного платежа. Согласно ст. 13 Закона «в случае неперечисления лизингополучателем лизинговых платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа их списание со счета лизингополучателя осуществляется в бесспорном порядке…». При этом лизингодатель подает в суд.

Кто может оформить лизинг недвижимости и на какие объекты

Как следует из положений Закона, лизингополучатель — это физическое (обязательно ПБОЮЛ) или юридическое лицо, соответствующее определенным требованиям (например, срок его существования и коммерческой деятельности должен быть не менее года). Данное требование необходимо для изучения баланса предприятия и определения его платежеспособности. Договор можно оформить и на новую фирму, если она создана специально для данной сделки и поручителем за нее выступает другая компания. Также необходимо учитывать, что лизингополучатель должен тратить на лизинговые платежи не более 30% от своего дохода и владеть собственными средствами в размере не менее 10–15% от стоимости приобретаемого объекта. Лизингополучателю придется предоставить краткий бизнес-план, который позволит наглядно оценить его будущую деятельность и покажет, из каких средств он намерен гасить лизинговые платежи.

Например, организация-лизингополучатель собирается купить здание для последующей сдачи его в аренду как офисного центра. То есть доход будет складываться из арендных платежей. Зная существующие ставки, а также расходы на обслуживание сооружения, нетрудно подсчитать будущую прибыль, а соответственно, и устойчивость платежей. Особенно если помещения в данном строении сдают много лет и наниматели не собираются выезжать. Составить бизнес-план может как сам лизингополучатель, так и специалисты, например, из агентства недвижимости, через которое оформляют лизинг.

Какими же характеристиками должен обладать объект, чтобы быть привлекательным для лизинга? Это должно быть отдельно стоящее здание, обязательно со свидетельством о регистрации (для недостроенного сооружения — со свидетельством, в котором указано, что это объект незавершенного строительства). Как правило, такое сооружение стоит от одного до четырех миллионов долларов и расположено в Москве или Московской области.

Преимущества приобретения недвижимости в лизинг

Данная схема дает лизингополучателю следующие возможности: приобрести недвижимость при отсутствии достаточных собственных финансов и на выгодных условиях (процент по лизинговым сделкам ниже, чем по кредиту), избежать изъятия крупных сумм из оборотных средств и, следовательно, свободнее осуществлять финансово хозяйственную деятельность.

Также следует отметить возможность отнесения лизинговых платежей (основной суммы и процентов по ней) в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость продукции (услуг) лизингополучателя, что ведет к уменьшению налогооблагаемой базы по налогу на прибыль. Еще один плюс — существенное уменьшение в будущем налога на имущество, поскольку будет применен коэффициент ускоренной амортизации — 3. Обычно срок действия договора лизинга рассчитывают таким образом, чтобы он был соизмерим со сроком амортизации недвижимого имущества или превышал его. В течение срока действия договора налог на имущество (в части, относящейся к объекту лизинга) платит лизингодатель. Кроме того, при покупке недвижимости по рассматриваемой схеме есть возможность включить затраты, связанные с эксплуатацией, ремонтом и реконструкцией, в состав платежей по договору лизинга.

Итак, преимуществ у данного финансового продукта масса. Так почему же он до сих пор не нашел широкого применения?

Наверное, дело даже не в его новизне, а в боязни предпринимателя остаться у разбитого корыта. Ведь собственником здания он станет только после того, как выплатит всю сумму с процентами, а до тех пор, по сути, будет лишь арендатором.

Почему лизинг выгоднее ипотеки и кредитной схемы

по ипотечной схеме, клиент неминуемо столкнется с целым рядом трудностей. В частности, в качестве залогодателя в этом случае может выступать только собственник (получается, предприниматель должен сначала найти необходимые ресурсы, купить нужный объект и лишь потом получить заем под залог этого имущества). Кроме того, банков, готовых выдавать долгосрочные кредиты , в России очень мало.

Если удается получить кредит, то проценты по нему настолько велики (в среднем 18%), что сделка становится фактически невыгодной. Банки неохотно рассматривают такие заявки, потому что, как и в случае с ипотекой, есть опасность невозврата кредита или иных финансовых рисков. Страховые компании не решаются страховать подобные сделки. А в случае с лизингом риск для банка и страховой компании минимален.

Попробуем рассмотреть выгоды приобретения недвижимости в лизинг на примере. Допустим, некая фирма работает по упрощенной схеме налогообложения. Налог начисляют в размере 15% от суммы доходов, уменьшенной на сумму расходов. Компания хочет приобрести автосервис с автомойкой стоимостью 1 млн долл. (на практике расчеты по лизинговым схемам осуществляют в рублях, но для наглядности расчета мы приведем цены в долларах). Сегодняшние ставки по рублевым кредитам составляют в среднем 18% годовых. При использовании лизинговой схемы проценты в рублях ниже — от 14%. Если же автосервис не покупать, а арендовать, это встанет примерно в 15 тыс. долл. в месяц.

При получении банковского кредита на пять лет, который вместе с процентами будет выплачиваться равными долями, компания отдаст 1540 тыс. долл. Сюда необходимо прибавить налог на имущество: 2,2% х 5 лет х 1 млн долл. = 110 тыс. долл. Налогооблагаемая база при этом уменьшится только на величину нормируемых процентов по кредиту (то есть на сумму, меньшую той, что компания фактически выплатит банку). Основная сумма кредита, которую вносят аннуитетными платежами, в налогооблагаемую базу не войдет.

При получении недвижимости в лизинг на пять лет с уплатой равными долями фирма внесет 1220 тыс. долл. При этом налог на имущество станет платить лизингодатель, поскольку объект будет находиться на его балансе. Важно отметить, что лизингополучатель уменьшает налогооблагаемую базу на весь размер лизингового платежа, то есть на всю сумму процентов по лизинговому договору и на стоимость самого недвижимого имущества.

Читать еще:  Как переоформить недвижимость на детей?

Когда право собственности на недвижимость перейдет к лизингополучателю, цена объекта уже значительно уменьшится за счет амортизации, поэтому налог на имущество будет минимальным.

Несмотря на условность расчетов, можно с уверенностью сказать, что при в лизинг организация тратит на 20–22% меньше из за более низких процентов за пользование заемными средствами. Кроме того, она выгадывает 9–10% на уменьшении налогооблагаемой базы и 6–7% на отсутствии налога на имущество в отношении полученного по лизинговой схеме сооружения. При этом окупаемость объекта можно условно принять равной пяти годам, поскольку на пятый год суммы лизинговых платежей сравняются со стоимостью аренды.

Несмотря на кажущуюся сложность лизинговой схемы, выгоды от ее использования несомненны. В настоящий момент это, пожалуй, самый действенный способ получения средств на развитие компании, особенно для малого и среднего бизнеса. Кроме того, это еще и неплохой вариант инвестирования, дающий возможность не только сберечь деньги от инфляции, но и получить большую прибыль, чем при обычной покупке жилой недвижимости.

Лизинг недвижимости

Условия лизинга недвижимости

Срок лизинга
до 15 лет

Индивидуальный
график платежей

Валюта сделки
RUR, EUR

Преимущества работы с ВТБ Лизинг

  1. Сложные сделки с участием любого продукта КИБ ВТБ
  2. Финансовый и возвратный лизинг
  3. Долгосрочное финансирование
  4. Комплексная экспертиза недвижимости и сделки

Финансовый лизинг

Компания выбирает недвижимость для покупки

ВТБ Лизинг проводит комплексную экспертизу недвижимости и сделки

Персональный менеджер ВТБ Лизинг готовит сделку – договор лизинга и купли-продажи

8 800 700 64 89

Индивидуальный аванс

Компания вносит авансовый платеж

Компания регистрирует договор купли-продажи и лизинга в Росреестре

ВТБ Лизинг оплачивает договор купли-продажи и передает недвижимость в лизинг

до 80% от рыночной стоимости

Компания получает недвижимость в собственность после окончания договора лизинга

Лизинговая компания года III Международная премия LEADER LEASING STAR AWARDS 2019

по чистым инвестициям в лизинг и активам в операционной аренде

Fitch Ratings 2018

по доле рынка лизинга

Fitch Ratings 2018

по объему нового бизнеса в сегменте оборудования для нефтегазодобычи и переработки

Какую недвижимость взять в лизинг

Офисная недвижимость

Торговые площади, street retail

Складские помещения

Гостиничные комплексы

Персональный менеджер ВТБ Лизинг подготовит предложение для Вас

Заполните форму и мы перезвоним вам в ближайшее время

Спасибо, Петр Петрович!

Менеджер ВТБ Лизинг перезвонит вам в ближайшее время

Обработка персональных данных

В соответствии с требованиями Федерального закона от 27.07.2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных» я выражаю согласие на обработку АО ВТБ Лизинг (обслуживает сайт http://vtb-leasing.ru, ИНН7709378229, ОГРН 1037700259244, местонахождение: 109147, Москва ул. Воронцовская д. 43, стр. 1) своих персональных данных без оговорок и ограничений, совершение с моими персональными данными действий, предусмотренных п.3 ч.1 ст.3 Федерального закона от 27.07.2006 г. №152-ФЗ «О персональных данных», и подтверждаю, что, давая такое согласие, действую свободно, по своей воле и в своих интересах. Согласие на обработку персональных данных дается мной в целях получения услуг, оказываемых АО ВТБ Лизинг.

Перечень персональных данных, на обработку которых предоставляется согласие: фамилия, имя, отчество, место пребывания (город, область), номера телефонов, адреса электронной почты (E-mail), а также иные полученные от меня персональные данные.

Я выражаю свое согласие на осуществление со всеми указанными персональными данными следующих действий: сбор, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление или изменение), использование, получение рассылки рекламно-информационного характера, распространение (в том числе, передача), обезличивание, блокирование, уничтожение, передача, в том числе трансграничная передача, а также осуществление любых иных действий с персональными данными в соответствии с действующим законодательством. Обработка данных может осуществляться как с использованием средств автоматизации, так и без их использования (при неавтоматической обработке). При обработке персональных данных АО ВТБ Лизинг не ограничено в применении способов их обработки.

Настоящим я признаю и подтверждаю, что в случае необходимости АО ВТБ Лизинг вправе предоставлять мои персональные данные третьим лицам исключительно в целях оказания услуг технической поддержки, а также (в обезличенном виде) в статистических, маркетинговых и иных научных целях. Такие третьи лица имеют право на обработку персональных данных на основании настоящего согласия.

Я подтверждаю согласие на получение рекламы и любой иной информации от АО ВТБ Лизинг, в том числе от партнеров АО ВТБ Лизинг, по любым каналам связи, в том числе посредством использования телефонной и подвижной связи, смс–оповещения, почтового письма, телеграммы, голосового сообщения, сообщение по электронной почте. При осуществлении рассылки АО ВТБ Лизинг разрешается использовать любую контактную информацию, указанную в настоящем электронном письме. Право выбора компаний, осуществляющих рассылку, предоставляется АО ВТБ Лизинг без дополнительного согласования с получателем такой рассылки.

Данное согласие действует до даты его отзыва мною путем направления в АО ВТБ Лизинг подписанного мною соответствующего письменного заявления, которое может быть направлено мной в адрес АО ВТБ Лизинг по почте заказным письмом с уведомлением о вручении, либо вручено лично под расписку надлежаще уполномоченному представителю АО ВТБ Лизинг.

В случае получения моего письменного заявления об отзыве настоящего согласия на обработку персональных данных, АО ВТБ Лизинг обязано прекратить их обработку и исключить персональные данные из базы данных, в том числе электронной, за исключением сведений о фамилии, имени, отчества.

Лизинг недвижимости для юридических лиц: условия договора и отзывы

В статье мы рассмотрим особенности лизинга недвижимости для юридических лиц. Разберемся, какие условия содержатся в договоре на покупку коммерческих помещений и могут ли юр. лица взять в лизинг жилую недвижимость. Мы подготовили список документов для оформления сделки и собрали отзывы клиентов лизинговых компаний.

ТОП-8 компаний, в которых можно купить коммерческую недвижимость в лизинг

  • Аванс от 0%;
  • На срок до 7 лет;
  • Удорожание от 4%;
  • Срок одобрения 1-4 дня.

Подробнее

  • Лизинг легковых автомобилей: аванс от 10%, сумма до 24 млн р. на 12 — 37 мес.
  • Лизинг коммерческого автотранспорта: аванс от 15%, сумма до 24 млн р. на 12 — 37 мес.
  • Лизинг грузового автотранспорта: аванс 15 — 20%, сумма до 24 млн р. на 12 — 48 мес.
  • Лизинг спец. техникиот: аванс 25%, срок до 24 млн р. на 12 — 36 мес.

Подробнее

  • Универсальный лизинг: аванс 10 — 49% от 11 до 60 мес.
  • Такси в лизинг: аванс 20 — 49% от 12 до 36 мес.
  • Автомобили для автошкол: аванс от 20%
  • Экспресс-лизинг: аванс от 10 — 30% от 11 до 60 мес.
  • Лизинг авто с пробегом: аванс от 10% от 11 до 48 мес.
  • Сумма лизинга — без ограничений!

Подробнее

  • Лизинг легкового, грузового и пассажирского авто;
  • Лизинг спецтехники и оборудования;
  • Лизинг подвижного состава;
  • Лизинг воздушных, речных и морских судов;
  • Лизинг недвижимости;
  • Возвратный лизинг.
  • Лизинг легкового и коммерческого транспорта.
  • Лизинг грузового транспорта.
  • Лизинг оборудования.
  • Лизинг спецтехники.
  • Лизинг подвижного состава.
  • Лизинг недвижимости.
  • Программа «Просто Лизинг».

Подробнее

  • Лизинг оборудования
  • Лизинг ж/д транспорта
  • Лизинг речных и морских судов
  • «Стандарт» (лизинг автотранспорта, спецтехники)
  • Лизинг строительной и спецтехники
  • Лизинг недвижимости
  • Инвестиционный лизинг

Подробнее

  • Лизинг легковых авто.
  • Лизинг грузовых авто.
  • Лизинг спецтехники.
  • Лизинг оборудования.
  • Лизинг недвижимости.
  • Программа господдержки лизинга.

Подробнее

  • Экспресс: до 8 млн р., аванс от 5% на срок 12 — 36 мес.
  • Стандарт: от 300 тыс. р., аванс от 5% на срок 12 — 36 мес.
  • Оперативный лизинг: до 7 млн р. аванс от 0% на срок 12 — 48 мес.

Подробнее

Условия покупки помещения в лизинг

Лизинг недвижимости для ИП и небольших организаций часто является единственным способом привлечения финансирования на покупку помещений. Приобрести офис, склад, производственный цех на собственные деньги для этой категории предпринимателей может быть сложно, а кредит в банке дают не всегда.

В лизинге недвижимости для юридических лиц есть несколько особенностей:

  • Отсутствие ограничений по максимальной сумме сделки . Для каждого клиента лимит устанавливается индивидуально с учетом платежеспособности. В некоторых лизинговых фирмах максимальная сумма договора составляет 120 — 150 млн рублей.
  • Срок договора — 7 — 10 лет . Недвижимость сдают в долгосрочную аренду, а после окончания срока договора лизинг можно продлить.
  • Годовое удорожание составляет 8 — 9% . Переплата уменьшается при внесении большого аванса.
  • Авансовый платеж начинается от 10% . Некоторые компании оформляют сделки без первоначального взноса, но просят лизингополучателя предоставить гарантии последующих выплат.
  • Обязательное страхование недвижимости на весь период лизинга . При желании стоимость страховки можно разделить и включить в лизинговые платежи.
  • Возможность приобретения недвижимости в лизинг без дополнительного обеспечения . Обычно поручительство или залог не требуются, хотя они могут существенно увеличить шансы на одобрение сделки.

Лизинг коммерческой недвижимости без первоначального взноса

Некоторые компаний готовы предоставить лизинг недвижимости без внесения авансового платежа.

Это позволяет получить в пользование необходимое офисное помещение, склад, не отвлекая средств из оборота.

До момента выплаты всех платежей недвижимость находится в собственности лизинговой компании. Если клиент перестает исполнять свои обязательства, недвижимость могут изъять. При стандартном лизинге этого условия достаточно и дополнительных гарантий своевременного внесения платежей не требуется. Когда лизингополучатель не платит первоначальный взнос, риски лизинговой компании возрастают, и она просит предоставить поручительство других лиц или залог.

Как купить недвижимость в лизинг

Первый шаг для оформления лизинга — выбор недвижимости и лизинговой компании с выгодными условиями. Для подачи заявки на лизинг заполните анкету на сайте выбранной лизинговой фирмы. В заявке нужно указать стоимость недвижимости, контактные данные и срок лизинга.

Менеджер лизинговой компании свяжется с вами для уточнения деталей сделки, а также направит подробное коммерческое предложение и список документов, которые нужно подготовить. После получения бумаг специалисты компании проведут анализ финансового состояния потенциального лизингополучателя и примут решение о заключении лизингового договора.

Если сделку одобряют, лизингополучателю отправляют проект договора. Его нужно внимательно изучить и подписать. После этого необходимо внести авансовый платеж по лизингу и дождаться передачи имущества.

Требования к лизингополучателям

Коммерческую недвижимость могут приобрести в лизинг индивидуальные предприниматели и юридические лица. Бизнес должен быть зарегистрирован как минимум за 12 месяцев до подачи заявки, а деятельность компании должна быть прибыльной.

Лизинговые фирмы анализируют и финансовые показатели бизнеса потенциального лизингополучателя: если планируемый ежемесячный платеж составит больше 90% чистой прибыли, сделку не одобрят.

Документы для подачи заявки

Индивидуальному предпринимателю при подаче заявки достаточно представить свидетельство о государственной регистрации, паспорт и налоговые декларации за год.

Пакет документов для юридического лица будет несколько иным, в него входит:

  • Устав и учредительный договор или решение о создании общества;
  • свидетельство ОГРН и ИНН;
  • паспорт руководителя и решение или протокол о его назначении на должность;
  • финансовая отчетность за последний год;
  • справка из банка об оборотах по расчетному счету за 12 месяцев.
Читать еще:  Расчет аккредитивом при покупке недвижимости

Договор лизинга недвижимости

Согласно договору лизинговая компания обязуется купить недвижимость, указанную клиентом, и передать имущество ему в пользование. При этом лизингополучатель должен своевременно вносить регулярные платежи. По окончании соглашения у лизингополучателя появляется право выкупить имущество в собственность по остаточной стоимости, которая согласовывается при заключении сделки и не может быть изменена.

Рассмотрим, на какие моменты в договоре следует обратить внимание:

  • Досрочный выкуп . Часто он возможен только при условии оплаты комиссии или без пересчета процентов. Если планируется внести платежи раньше срока, зафиксируйте это в договоре.
  • Балансодержатель . От того, кто является балансодержателем, зависят правила выплаты налога на имущество.
  • Страхование . Без страховки приобрести недвижимость в лизинг невозможно. Некоторые компании разрешают страховать квартиру только у страховщиков-партнеров, но самостоятельный поиск страховой компании может быть выгоднее.
  • Ограничения по использованию недвижимости . Главный запрет заключается в том, что полученные в лизинг помещения нельзя сдавать в аренду.

Если лизингополучатель не будет добросовестно исполнять принятые на себя обязательства, то лизинговая компания может расторгнуть договор и потребовать возврата недвижимости.

Какую недвижимость можно оформить

Можно приобрести в лизинг как офис в центре Москвы, так и промышленное помещение в удаленных районах. Вы можете купить практически любую недвижимость: склады, производственные цеха, ангары. В отдельных компаниях доступен лизинг жилой недвижимости для юридических лиц.

Обязательным условием лизинга объектов недвижимости является решения вопросов с землей.

Она оформляется в собственность или аренду лизингополучателя. Продажа земельных участков в лизинг невозможна из-за ограничений в законодательстве.

Несколько сложнее будет приобрести быстровозводимые здания в лизинг, но если нет проблем с земельным участком, лизинговые компании готовы оформить и такую сделку.

Выгодно ли брать коммерческую недвижимость в лизинг

Нередко лизинг коммерческой недвижимости оказывается выгоднее банковского кредита. Лизинг проще оформить, и при этом есть возможность воспользоваться дополнительными налоговыми преференциями и ускоренной амортизацией объекта.

Лизинговые компании готовы рассматривать не только обычное приобретение недвижимости в лизинг, но и сложные сделки, требующие структурирования. Например, вместе с производственным зданием вы можете приобрести и необходимое оборудование. Лизинговая компания передаст уже готовый производственный цех, а из получаемой прибыли вы сможете выплачивать регулярные платежи.

Отзывы юридических лиц о покупке недвижимости в лизинг

Олег Сухов:

«Когда мы только планировали новое направление бизнеса, сразу встал вопрос с производственным помещением. Его мы нашли довольно быстро, но для приобретения пришлось бы крупную сумму выдергивать из оборота, а это совсем нас не устраивало. Выбор стал между банковским кредитом и лизингом от «ВТБ». Выбрали второй вариант. Нам предложили хорошие условия: первый взнос всего 10% без дополнительных залогов. Менеджеры молодцы, сделку провели оперативно и проценты получились терпимые».

Дмитрий Песков:

«После открытия бизнеса довольно долго снимали помещения, но нам это надоело. Решили купить свое. Кредит малому бизнесу получить сложно, а когда особо закладывать нечего, то совсем нереально. Поэтому выбрали лизинг в Альфа-Лизинг. Поначалу у нас было много вопросов, из-за чего согласование проходило долго. Но сотрудники молодцы, все объяснили и растолковали. Помогли они и график удобный согласовать. Сейчас спокойно платим лизинговые платежи и не переживаем, что арендодатель нас может попросить съехать почти в любой момент».

Евгений Реутов:

«За 8 лет существования бизнеса у меня офис находился в 3 разных местах. Переезжали по различным причинам, обычно из-за поднявшейся аренды. Поразмыслив, я решился на лизинг недвижимости в МКБ. Порадовали условия, платежи и переплата сразу фиксируется в графике, и ничего затем не меняется. Это позволяет мне спокойно планировать расходы на будущее. Договор без скрытых условий. Составили все честно и с минимальными первоначальными затратами собственных средств».

Лизинг недвижимости для юридических лиц — как это устроено

Целью любого бизнеса является постоянное увеличение прибыльности, и в рамках развития компании осуществляется систематическое приобретение и продажа основных средств, в том числе — недвижимости. Это довольно дорогое удовольствие, поэтому не каждая компания может себе позволить приобретать недвижимость за собственные деньги. Поэтому в таких случаях часто прибегают к стороннему финансированию, а из множества способов довольно привлекательным вариантом является лизинг. В этой статье мы расскажем о лизинге недвижимости для юридических лиц и об основных моментах сделок этого формата.

Базовые понятия: что такое лизинг недвижимости?

Говоря «лизинг недвижимости» мы подразумеваем финансовую аренду помещения или строения с правом последующего выкупа. Когда компании необходимо развиваться, она делает это либо на собственные средства, либо — за счет заемных. Лизинг является как раз формой, позволяющей развиваться за счет заемных средств. Юридическое лицо обращается в лизинговую компанию, имеющую ряд договоров с собственниками недвижимого имущества различного формата, в том числе это могут быть офисные, производственные, коммерческие площади, или даже жилые (например, для размещения сотрудников).

Собственно, для многих компаний лизинг является единственной возможностью купить офис, складские, торговые или производственные площади. Компания выбирает объект недвижимости и, внося платежи, начинает пользоваться площадями в своих собственных интересах, ежемесячными платежами покрывая стоимость права использовать этот объект и стоимость этого объекта.

Стандартная схема работы выглядит следующим образом: лизинговая компания выплачивает продавцу недвижимости сумму, равную стоимости объекта и в дальнейшем контролирует постоянные и периодичные выплаты лизингодержателем за объект недвижимости в соответствии с условиями лизингового договора. К лизингу целесообразно обращаться в том случае, если есть цель:

  • Приобрести объект коммерческой недвижимости;
  • Рефинансировать выплаты по существующему объекту недвижимости;
  • Приобрести объект недвижимости на стадии строительства.

Основные моменты: форма деятельности и контрагенты сделок

Как и любое финансовое взаимоотношение, лизинговое соглашение предполагает наличие специальной терминологии и условий, которые необходимо тщательно изучить, если предполагается заключать подобные соглашения.

Рассмотрим основную терминологию лизинга относительно передачи недвижимости в пользу юридических лиц:

  • Лизинговая деятельность – инвестиционная деятельность, которая предполагает приобретение объекта недвижимости с последующей передачей его иному юридическому лицу.
  • Предмет лизинга – в рассматриваемом нами случае предмет сделки — любой объект коммерческой недвижимости, которая таковой определяется по той причине, что используется для коммерческой деятельности и способствует образованию прибыли.
  • Лизингодатель(арендодатель по лизинговому соглашению) – юридическое лицо, которое, приобретает объект недвижимости за счет собственных (или им привлеченных средств) для последующей передачи данного объекта по соглашению за определенную плату, на оговоренный срок и на заранее определенных условиях в срочное пользование, с последующим предоставлением права собственности.
  • Лизингополучатель – юр. лицо, принимающее объект недвижимости в течение определенного срока, оплачивая заранее оговоренную сумму за пользование данной недвижимостью.
  • Продавец – изначальный владелец недвижимости, который, по договору купли-продажи, передает лизингодателю объект недвижимости для последующего осуществления лизинговой сделки.

Возвратный лизинг недвижимости: продавец становится покупателем

Существует не только прямой, но и возвратный лизинг недвижимости, это особый вид лизингового соглашения, который предполагает, что получатель недвижимости в лизинг сам же является и ее продавцом.

По своей сути, сделка проходит следующим образом: юридическое лицо продает недвижимость в лизинговую компанию, а потом берет его же в аренду, соответственно, с целью последующего выкупа. Это делается для рефинансирования выплат по текущим кредитным обязательствам (по сделкам с недвижимостью, оборудованием, транспортом) или в целях срочного привлечения оборотных средств для бизнеса. Таким образом, компания и сохраняет за собой возможность пользоваться недвижимостью и в то же время получает так необходимые ей денежные средства.

Единственный момент: подобные сделки раздражают налоговую службу, как красная тряпка — быка, поэтому необходимо быть крайне бдительным при составлении договора и определения условий сделки.

Основные условия лизингового соглашения

Итак, когда мы разобрались с тем, что такое лизинг, а также с терминологией лизингового соглашения, осталось определиться с основными условиями данной формы инвестиционного взаимодействия.

Выплаты по лизинговому соглашению

Размеры платежей определяются на этапе заключения сделки, когда происходит согласование всех основных условий будущего сотрудничества . На величину платежей влияет:

  • финансовые показатели коммерческой деятельности Ю.Л.-лизингополучателя;
  • стоимость объекта недвижимости;
  • сроки;
  • комиссионное вознаграждение лизингодателя;
  • дополнительные условия сделки.

Чаще всего дополнительное финансовое обеспечение (гарантии) по сделкам с лизинговой недвижимостью не требуется. Обычно гарантией сделки является авансовый платеж, который в среднем составляет от 10 до 50% от стоимости имущества. Вариант с лизингом вполне конкурентоспособен, если сравнивать его с ипотечным кредитованием. Как и при ипотеке, проценты рассчитываются от остаточной стоимости объекта. Процентная ставка в обязательном порядке указывается в договоре.

Вплоть до тех пор, пока имущество не будет полностью покрыто ежемесячными платежами, либо полным досрочным выкупом недвижимости, ее владельцем считается лизингодатель.

Суммы сделок обычно ничем не ограничены — это означает, что практически любой объект коммерческого назначения можно привлечь под лизинговое соглашение. Это возможно потому, что зачастую лизинговые компании принадлежат банковским и «околобанковским» структурам, которые способны привлечь практически неограниченное финансирование сделки. Для таких организаций главное — чтобы лизингополучатель имел возможность вносить ежемесячные платежи.

Договор лизинга является срочным и обычно заключается сроком до 10 лет, а минимальный срок заключения соглашения – 1 год. Оптимальными сроками соглашения являются от 7 до 10 лет. При согласовании условий обязательно следует оговорить возможность досрочного выкупа недвижимости, а также условия пролонгации договора.

Требования к объекту недвижимости

Не каждый объект недвижимости подойдет под лизинговую сделку, так как должен отвечать ряду следующих требований:

  • недвижимость должна быть свободна от всех обязательств и обременений;
  • отсутствие любых задолженностей по объекту недвижимости, в первую очередь – от коммунальных платежей;
  • наличие полного пакета документов по объекту недвижимости и на земельный участок;
  • соответствие фактического состояния предмета лизинга всей имеющейся технической документации.

Требования к лизингополучателю

Каких-то космических требований к юридическому лицу, желающему приобрести объект недвижимости в лизинг, не предъявляются, обычно ограничиваются следующими:

  • срок ведения бизнеса – в среднем 1 год;
  • безубыточный бизнес;
  • прибыль, способная покрывать регулярные ежемесячные взносы;
  • отсутствие критичных долговых обязательств.

Недвижимость в лизинг: пошаговая инструкция

Сделка по приобретению имущества в лизинг довольно проста и мало чем отличается от обычной сделки купли-продажи недвижимости. Вот что необходимо предпринять в случае ее приобретения в лизинг:

  1. Определиться с объектом недвижимости и договориться с продавцом по условиям продажи. То есть — получить от него коммерческое предложение.
  2. Если вы договорились по условиям, обязательно запросите полный пакет документов на объект;
  3. После принятия решения по конкретному объекту недвижимости подайте заявку в выбранную вами лизинговую компанию;
  4. Лизинговая компания проверит документацию, условия сделки, после чего примет решение о принятии или отказе по сделке;
  5. Лизингополучатель и лизингодатель подписывают между собой договор, согласовав заранее все его условия;
  6. Лизингополучатель вносит авансовый платеж и параллельно заключает договор страхования;
  7. Лизингодатель подписывает договор с продавцом и переводит по указанным реквизитам полную стоимость оплаты за объект;
  8. Лизингополучатель получает имущество, отражая это в акте приема-передачи, и регистрирует объект в соответствии со всеми правилами регистрации объекта недвижимости.
Читать еще:  Налоговый вычет при дарении недвижимости

Чтобы сэкономить время, деньги и договориться о действительно самых рыночных условиях, советуем обратиться в несколько самых крупных компаний, предлагающих услугу по недвижимости в лизинг. Рассмотрение заявки обычно занимает 3-4 дня, а вся процедура укладывается обычно в сроки от 2 недель до 1 месяца.

Так как стандартным условием является внесение авансового платежа, некоторые компании договариваются на сделку без него, включая в договор другие варианты гарантий: залог уже существующего имущества или поручительство.

Какие документы потребуются для подачи заявки?

Список документов – это то, на что в первую очередь будет смотреть лизинговая компания при рассмотрении вашей заявки . Поэтому вам необходимо будет качественно собрать следующий пакет документов:

  1. Регистрационные документы – все гос. свидетельства и документы;
  2. Финансовые документы – решение об одобрении сделки, бухгалтерский баланс, выписка по счету, контракты с ключевыми контрагентами;
  3. По объекту недвижимости – коммерческое предложение, документы, которые удостоверяют право собственности.

Заключение: преимущества и недостатки лизинга

Самым главным преимуществом необходимо отметить то, что за довольно короткое время есть возможность получить помещение, здание или сооружение для осуществления коммерческой деятельности без больших первоначальных затрат. Кроме того, можно договориться о гибкой системе выплат, о налоговых послаблениях – эта сделка является достаточно простой и поэтому оформляется всего за несколько дней.

Среди минусов стоит отметить обязательное страхование сделки, что предполагает дополнительные (и ощутимые) расходы. Кроме того, присутствуют высокие риски того, что если компания просрочит платежи в силу каких-то непредвиденных ситуаций, лизингодатель может изъять имущество даже без возврата уже уплаченных ежемесячных платежей (части стоимости объекта).

Собственно, если вы задумываетесь о том, чтобы приобрести для дальнейшего развития своей компании какое-либо помещение коммерческой направленности, вариант с лизингом вам прекрасно может подойти. И да: в случае возвратного лизинга это отличный вариант для привлечения оборотных средств.

Лизинг коммерческой недвижимости: ближайшее будущее или несбыточные мечты?

В сложной экономической ситуации бизнесу свойственно искать новые инструменты, которые могут помочь минимизировать расходы. Таким инструментом может стать лизинг объектов коммерческой недвижимости. Причем, произойти это может в не очень отдаленной перспективе.

Отличный… от других

Лизинг коммерческой недвижимости – не очень распространен на российском рынке. Тем не менее, все большее количество специалистов присматривается к нему, как к выгодному инструменту при операциях с недвижимым имуществом. К тому же, перечень объектов довольно большой. Ведь выступать в роли объекта лизинга коммерческой недвижимости может любая недвижимость, включая объекты на стадии завершения строительства, не обремененная залогом.

Сделки по лизингу недвижимости осуществляются так же, как и сделки по другим предметам лизинга, в том числе и по привычным для всех автомобилям. Основное отличие сделки по лизингу недвижимости – это регистрация договора лизинга в ФРС (он регистрируется как договор аренды, поскольку лизинг, согласно ГК РФ — вид арендных отношений) и регистрация права собственности на объект.

Основным отличием лизинговой схемы от других форм инвестирования являются (не зависимо от того, что выступает предметом лизинга) серьезные налоговые льготы. Лизинг позволяет снизить платежи в бюджет по налогу на прибыль. Кроме того, ускоренная амортизация, которая им предусмотрена, позволяет экономить на налоге на имущество. При использовании лизинга соотношение собственных и заемных средств не изменяется, что позволяет привлекать дополнительные банковские кредиты. Для недвижимости все перечисленные преимущества являются особенно актуальными в силу ее высокой стоимости.

Базовым условием для заключения сделки по лизингу недвижимости является авансовый платеж клиента, который должен составлять 20-30% от стоимости объекта (с НДС). Платежи по лизингу могут быть ежемесячными или ежеквартальными. Срок, на который обычно заключается договор — 5-10 лет. При этом удорожание объекта, которое оплачивается по договору лизинга, рассчитывается от 6% (в зависимости от суммы сделки, качественных характеристик предмета лизинга, размера авансового платежа и кредитоспособности лизингополучателя) в год. В эту сумму включен и налог на имущество. Размер лизинговых платежей четко устанавливается в договоре и не может быть увеличен впоследствии. По истечении срока договора лизинга заключается договор купли-продажи недвижимости, и объект переходит в собственность лизингополучателя.

Для продавца и покупателя

Такой инструмент как лизинг коммерческой недвижимости, безусловно, выгоден для покупателей. Во-первых, он позволяет бизнесменам решить проблему долгосрочного привлечения денежных средств. Ведь приобрести объект единовременно, особенно дорогой и высококачественный – довольно дорого. Это могут позволить себе лишь крупные компании.

Во-вторых, лизинг вызывает большой интерес у клиентов с точки зрения альтернативы аренде. Дело в том, что платеж по лизингу примерно равен или же чуть превышает (не более 10-15%) размер средней арендной ставки. Но при этом, по окончании срока договора лизинга, клиент получает объект в собственность, а арендатор – естественно так и остается «квартиросъемщиком».

Эти предпосылки позволяют надеяться, что лизинг со временем станет все более популярным инструментом на рынке российской коммерческой недвижимости. Пока же наши соотечественники не в полной мере научились пользоваться этим инструментом. Об этом свидетельствует и достаточно низкая доля сделок с недвижимостью в общем объеме нового бизнеса лизинговых компаний РФ — порядка 3%. Однако я уверен, что со временем лизинг займет более прочные позиции и станет заметно популярнее.

Что касается тех бизнесменов, которые «продают» свои недвижимые объекты в лизинг, этот инструмент также выгоден, но с небольшой оговоркой – когда балансовая стоимость, сформированная продавцом, примерно соответствует рыночной стоимости объекта (то есть в лизинг предлагается качественный объект). В этом случае не возникает дополнительных выплат продавца по налогу на прибыль. То есть, если недвижимость принадлежит «эффективному» собственнику, уплата налогов не будет большой проблемой. В обратном случае, конечно же, для собственника это очень нежелательная ситуация и он с большой долей вероятности откажется от лизинговой схемы.

Для лизингополучателя выгода данного инструмента, как было сказано выше, заключается в налоговых льготах. Согласно расчетам, экономия только по налогу на имущество составляет до 20% за срок амортизации.

На современном российском рынке существует некоторое количество схем, являющихся «альтернативами» лизингу. Например, это аренда с правом выкупа, или коммерческая ипотека. Но у всех них есть существенные недостатки. Так, долгосрочная аренда с преимущественным правом выкупа не пользуется популярностью у продавцов недвижимости, поскольку продавец обычно не готов получать свою оплату в рассрочку после получения покупателем права собственности или не хочет от арендатора получать деньги за объект частями. Не очень интересна такая схема и покупателю (он платит и за аренду, и за объект), поскольку она имеет ярко выраженные недостатки по налогообложению.

Ипотека является более интересным продуктом. Но с точки зрения налогообложения лизинг имеет некоторые преимущества. Так проценты по ипотеке предприятие может отнести на себестоимость только до определенного уровня, а все, что сверх него, нужно платить из прибыли. По лизинговой схеме все платежи относятся на себестоимость. Помимо этого, механизм ускоренной амортизации, используемый в лизинге, уменьшает выплаты по налогу на имущество в несколько раз.

Кроме того, при коммерческой ипотеке заемщик становится владельцем собственности, находящейся в залоге. При лизинге право собственности на объект лизингополучатель приобретает только после окончания срока договора лизинга. Напомню, что лизинг, согласно ГК РФ, вид арендных отношений.

И еще одно преимущество лизинга – он более доступный для клиента. Процедура принятия решения по лизинговой сделке проходит быстрее и демократичнее. То есть, основное преимущество лизинга — это возможность получения долгосрочного финансирования на оптимальных условиях, на фоне существенных преференций по налогу на имущество и налогу на прибыль.

Казалось бы, инструмент, выгодный практически всем, должен быть востребован и популярен. Но все как обычно упирается в экономические условия. И дело даже не в том, что российскую экономику с завидной регулярностью лихорадит. Для обеспечения экономической эффективности сделки договор лизинга должен заключаться на срок не менее 7-10 лет. Срок напрямую связан со сроком амортизации имущества, который у объектов недвижимости очень большой. Нестабильность экономической ситуации осложняет принятие рисков на длительный период. Да и далеко не у всех лизинговых компаний есть возможность привлечь «длинные» и дешевые средства и предложить адекватные условия лизингополучателю. Особенно остро эта проблема ощущается в регионах РФ.

Также хочется отметить такой серьезный сдерживающий развитие лизинга фактор, как несовершенство законодательной базы. Напомним, что основным преимуществом лизинга являются налоговые послабления. В свою очередь, появление налоговых льгот вызывает интерес контролирующих органов к лизинговым схемам. Из-за нечеткости существующего законодательства периодически происходят различные налоговые противоречия, приводящие даже к судебным процессам. Например, это может быть связано с возмещением НДС по сделкам возвратного лизинга, или с оспариванием других налоговых льгот.

Вышеперечисленные причины обуславливают низкое количество лизинговых сделок. Да и предложений этой услуги от лизинговых компаний не так много. Это связано в первую очередь с тем, что собственники предпочитают реализовывать свои объекты по «серым» схемам, а лизинг этого категорически не предполагает.

На более развитых, прозрачных и стабильных западных рынках доля лизинговых сделок в общей структуре заметно больше, чем у нас. Это вызвано, не только «возрастом», но наличием «длинных» денег. Но при этом хочется особо отметить, что российский бизнес с точки зрения лизинга недвижимости находится в более выигрышном положении, нежели на западе. Дело в том, что там нет налоговых льгот для лизингополучателей. Кстати, это еще один из факторов, благодаря которому лизинг в будущем получит более широкое распространение в наших реалиях.

Перспективы лизинга недвижимости в нашей стране зависят от состояния экономики в РФ в частности и ситуации на мировых финансовых рынках в целом. Оздоровление экономики даст хороший толчок к развитию этого финансового инструмента. А он, в свою очередь, поможет развитию и становлению малого и среднего бизнеса, которым лизинг особенно интересен.
Алексей Филимонов, генеральный директор компании Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector