Содержание

Предоплата по договору купли продажи недвижимости

Задаток при покупке квартиры

Задаток при покупке квартиры

Задаток часто вызывает спор между продавцом и покупателем: продавец хочет получить деньги на подготовку сделки, покупатель боится платить. В статье мы объясним, что это такое, зачем он нужен и как правильно оформить задаток, чтобы не потерять деньги.

Что такое задаток на квартиру

Задаток при покупке квартиры — это деньги, которые покупатель передает продавцу до заключения договора купли- продажи , чтобы подтвердить свое намерение совершить сделку в дальнейшем. Согласно статье 380 ГК РФ , письменное соглашение о задатке должно быть заключено вне зависимости от размера суммы. Деньги, которые покупатель заплатил в качестве задатка, учитываются в общей сумме сделки.

Например: квартира стоит 5 800 000 рублей. Покупатель передал продавцу 400 000 рублей в качестве задатка. При подписании договора купли-продажи покупатель заплатит 5 400 000 рублей.

Предварительное соглашение о задатке выполняет три функции сразу:

Доказательную . Доказывает, что продавец и покупатель заключили между собой договор о продаже имущества.

Обеспечительную . Обеспечивает обязательство продавца и покупателя совершить сделку.

Платежную . Размер задатка засчитывается в стоимость приобретенного имущества — об этом мы говорили выше.

Закон о задатке при покупке квартиры гласит, что соглашение о задатке может содержать определенные условия совершения основной сделки.

Если покупатель передумал оформлять сделку, задаток не возвращается. В этом его разница с авансом — аванс можно передавать без письменного соглашения, он также учитывается в общей сумме оплаты, но при отказе покупателя от сделки продавец возвращает его. Отличие залога от задатка при покупке квартиры — то, что гарантией выступают не деньги, а какое-то имущество. Например, автомобиль или земельный участок. Что выбрать — залог, задаток или аванс — при покупке квартиры — решать вам.

Когда возможен возврат залога при покупке квартиры

Согласно Статье 381 ГК РФ , задаток подлежит возврату покупателю, если продавец не выполнил свои обязательства. Например, если он:

✅ передумал продавать недвижимость — вне зависимости от того, по какой причине он это сделал;

✅ не выписал всех зарегистрированных в жилой недвижимости жильцов — в этом случае квартира считается находящейся под обременением, потому что прописанные люди имеют право проживания в ней;

✅ не оплатил долги по коммунальным платежам до сделки — согласно закону, можно продавать имущество только без долгов по коммунальным платежам;

✅ указал заведомо ложные сведения при заключении предварительного соглашения о задатке — например, не сообщил, что у квартиры несколько собственников;

✅ нарушил условия предварительного договора — например, не подготовил пакет документов для продажи;

✅ не явился в указанный срок для подписания основного договора купли-продажи недвижимости.

Во всех вышеперечисленных случаях продавец обязан не только вернуть всю сумму задатка, но и выплатить сверху такую же сумму. То есть он заплатит задаток в двойном размере, в качестве штрафной санкции.

Заранее узнайте, как вернуть задаток за квартиру в случае, если продавец нарушит условия договора. Обычно покупатель просто уведомляет продавца о том, что тот должен вернуть деньги. Если продавец отказывается, надо обратиться в суд с иском — в большинстве случаев суд удовлетворит его.

Что нужно сделать до передачи задатка, чтобы обезопасить себя

❗ Проверить документы на жилье. Когда заключаете соглашение о задатке при покупке квартиры , попросите продавца предоставить все документы на недвижимость. Если каких-то документов не хватает — например, нет выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности, сделку лучше отложить. Иначе сбор документов может затянуться надолго.

❗ Получить согласие супруга продавца. Если у продавца есть супруг или супруга, обязательно получите нотариально заверенное разрешение на продажу. Иначе при разводе супруг продавца сможет предъявить свои права на недвижимость в течение трех лет после сделки, и суд встанет на его сторону .

❗ Проверить, есть ли обременение. Если жилье находится под обременением, от покупки лучше отказаться. Попросите продавца сначала снять обременение, а потом передавайте деньги.

❗ Проверить, уплачены ли коммунальные платежи. Если нет — попросите продавца сначала оплатить долг, а потом передайте ему деньги. Если купите недвижимость с долгами, придется их оплатить самому, а это — дополнительные расходы. Лучше лично посмотреть квитанции: долги по коммунальным платежам не влияют на переход права собственности в Росреестре, поэтому вас не предупредят о задолженности.

❗ Проверить, прописан ли кто-то в квартире. Если да — укажите в соглашении обязательство продавца выписать всех проживающих людей. Иначе они будут иметь право проживания в квартире даже после того, как вы ее купите, и вы не сможете выгнать жильцов. Особенно это относится к несовершеннолетним прописанным гражданам.

Какой задаток берут при продаже квартиры

Размер задатка при покупке квартиры может быть любым — он зависит от личной договоренности между продавцом и покупателем. Чаще всего его размер составляет 5–10% от стоимости недвижимости. Например, если жилье стоит 1 000 000 рублей, можно в качестве задатка заплатить продавцу 50 000 или 100 000 рублей.

Маленькая сумма задатка выгодна и продавцу, и покупателю. Если вдруг вы передумаете покупать квартиру, будет не так обидно терять небольшую сумму. А если продавец не исполнит свои обязательства — ему придется вернуть немного. Большая сумма задатка невыгодна для вас, а для продавца выгода спорна. Если покупатель заплатит много, продавец сможет подготовить документы к сделке и оставить у себя деньги, если он откажется от покупки. А в случае нарушений со стороны продавца ему придется вернуть сумму в два раза больше.

Как составить предварительный договор купли продажи квартиры с задатком

Как мы говорили выше, законодательство требует обязательного письменного оформления предварительного соглашения с задатком. Его нужно подписывать в нескольких экземплярах: по одному для каждого участника сделки.

Например: вы покупаете квартиру, собственником которой является один человек. В этом случае нужно два экземпляра: один остается у вас, другой — у продавца. Если собственников трое, следует составить четыре экземпляра соглашения: по одному для продавцов и покупателя.

Договор задатка при покупке квартиры — образец 2018 — должен содержать:

Данные сторон . Укажите данные о покупателе и всех владельцах недвижимости, если их несколько. Обычно пишут фамилию, имя и отчество, серию и номер паспорта, место регистрации либо фактического проживания.

Дату заключения . Это поможет доказать, что договор был заключен в определенную дату, в случае споров.

Данные о недвижимости . В соглашение о задатке вносят адрес квартиры, ее кадастровый номер, общую и жилую площадь, стоимость. При желании можно указать дополнительные данные — например, номер выписки, свидетельствующей о праве собственности на недвижимость.

Сумму задатка . Ее обязательно указывают цифрами и расшифровывают прописью.

Порядок передачи денег . Укажите, когда и каким способом покупатель передаст продавцу деньги. Например, напишите реквизиты расчетного счета или укажите, что вся сумма будет передана наличными в момент подписания соглашения.

Время, в течение которого совершится сделка . Укажите сроки, в течение которых нужно оформить основной договор купли-продажи. Желательно указывать конкретные даты, например — до 31.10.2018, а не фразы «в течение месяца».

Права и обязанности сторон . Например, нужно указать, что покупатель обязан своевременно внести оставшуюся сумму по сделке, а продавец — передать квартиру в состоянии, которое было при осмотре.

Форс-мажорные обстоятельства . Следует указать, что можно относить к форс-мажорным обстоятельствам и как они повлияют на условия исполнения договора.

Дату вступления в силу . Обычно указывают, что соглашение вступает в силу с момента его подписания.

Подписи . В конце договора все стороны обязательно ставят подписи и расшифровку — фамилию с инициалами.

Соглашение о задатке можно составить самостоятельно или использовать типовой образец. Чтобы скачать типовой договор о задатке при покупке квартиры , нажмите на ссылку .

Как правильно оформить задаток при покупке квартиры: какие еще документы нужны

Чтобы задаток имел полную юридическую силу и к сделке не было вопросов, помимо соглашения нужно оформить еще два документа: предварительный договор купли-продажи и расписку .

Предварительный договор купли-продажи составляется перед основным договором. В нем прописывают все договоренности, которых достигли продавец и покупатель . Например, указывают:

стоимость квартиры, размер задатка, порядок расчетов — например, прописывают реквизиты продавца и сроки перечисления денежных средств ;

список документов, которые нужно подготовить к сделке, и сроки их подготовки продавцом;

список предметов мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире;

сроки передачи недвижимости покупателю;

кто оплачивает услуги нотариуса, подготовку иных документов к сделке и другие расходы;

данные недвижимости — общую и жилую площадь, номер кадастрового паспорта, точный адрес и другие.

Расписка о получении задатка за квартиру удостоверяет, что продавец получил задаток в полном объеме. Ее составляют в свободной форме, но в документе обязательно должны быть следующие сведения:

фамилии, имена, отчества обоих участников сделки — продавца и покупателя; при необходимости можно указать паспортные данные;

адреса регистрации и фактического проживания обеих сторон;

указание того, что денежные средства передаются именно в качестве задатка, а не как аванс;

сумма задатка — как и в соглашении, ее указывают цифрами и расшифровывают прописью;

подписи обеих сторон сделки с расшифровкой — фамилией и инициалами.

Читать еще:  Бизнес на субаренде коммерческой недвижимости

Дополнительные вопросы: о чем еще нужно знать

Как выглядит типовой договор задатка при покупке квартиры?

Законодательство не предъявляет строгих требований к форме соглашения о задатке: главное — содержание. Обычно документ печатают на бумаге, вручную заполняют данные обеих сторон и другие существенные сведения, и подписывают.

Как правильно дать задаток при покупке квартиры?

Полная инструкция приведена выше. Краткая инструкция:

договоритесь с продавцом о сумме задатка, сроках регистрации сделки и других существенных условиях;

проверьте готовность документов к сделке, получите согласие супруга продавца, уточните другие важные нюансы;

составьте и подпишите предварительный договор купли-продажи, соглашение о задатке и расписку о получении денег;

передайте деньги в момент подписания расписки.

Возможен ли задаток при покупке квартиры в ипотеку

Внесение залога при покупке квартиры с ипотечным кредитом, материнским капиталом и другими дополнительными условиями возможно. Просто в соглашении о задатке, помимо других существенных условий, указывается порядок оформления материнского капитала, порядок расчета с продавцом с использованием ипотечных средств или другие нюансы в зависимости от того, какие средства вы используете для покупки недвижимости.

Возвращается или нет задаток при покупке квартиры в случае форс-мажорных обстоятельств?

Согласно Статье 381 ГК РФ , если обязательства невозможно исполнить или обе стороны согласны расторгнуть договор, внесенный задаток должен быть возвращен. Но все зависит от договоренности. Именно поэтому мы рекомендуем прописывать возможные форс-мажорные обстоятельства и их влияние на условия сделки в соглашении. К форс-мажорным обстоятельствам можно отнести смерть продавца или покупателя, порчу имущества — например, пожар в квартире — и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые помешают исполнению обязательств по договору.

Аванс или задаток: как правильно оформить предоплату за квартиру

Чтобы подтвердить серьезность намерений, нужно перечислить продавцу квартиры предоплату. Казалось бы, ничего сложного: оформили расписку, отдали деньги и все. Но на самом деле здесь полно нюансов — не зная их, можно потерять деньги, нервы и время. Причем, не только покупателю, но и продавцу.

Разберемся, как правильно вносить и принимать аванс, что предпринять, если возникли проблемы, и как делать не надо.

Что такое аванс и задаток и чем они отличаются?

Юридически, аванс — это предоплата

В случае с недвижимостью — по договору купли-продажи. Если договора нет, то и аванса по сути быть не может. Однако часто в обиходе риелторы и покупатели называют «авансом» внесение денег для символического подтверждения намерения. Оно не имеет никакой силы, и если сделка не состоялась, то сумму просто возвращают покупателю. Чтобы не запутаться, в статье мы также будем использовать слово «аванс», но в кавычках.

Задаток — это определенное обязательство

Понятие задатка четко прописано в гражданском кодексе. Его передают в счет причитающихся по договору купли-продажи платежей, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. То есть, у него помимо функции предоплаты, есть еще функция обеспечения условий договора.

С задатком может быть три ситуации:

1. Сделку отменили обе стороны взаимно или из-за независящих ни от кого обстоятельств — задаток возвращают

2. Сделку отменили по вине покупателя — задаток не возвращают

3. Сделку отменили по вине продавца — задаток возвращают в двойном размере

Скачать образец договора задатка »

Какие риски есть для продавца и покупателя при внесении «аванса»?

Отсутствие гарантий, что купля-продажа состоится, может привести к вполне ощутимым финансовым потерям. Например, покупатель уже потратился на оформление сделки, а продавец в последний момент откажется и вернет аванс. В случае с задатком возможные убытки компенсируются: продавцу — за счет оставленного задатка, покупателю — той же суммой сверх.

Игорь подписал с продавцом через риелторов соглашение об «авансе» и передал 100 000 рублей. За три дня до сделки продавец заявил, что хочет за квартиру на 300 000 рублей больше. Игорь мог бы просто забрать «аванс», но пожалел времени и денег, уже потраченных на оформление, оценку и так далее. В итоге, квартиру купили по завышенной цене.

Что сделано неправильно?

Соглашение об «авансе» не дает практически никаких гарантий по сделке. Чтобы зафиксировать цену, дату сделки и другие важные условия — нужно заключать договор задатка, внесения обеспечительного платежа или предварительный договор купли-продажи.

Еще я слышал о обеспечительном платеже. Это что?

Это сравнительно новый способ обеспечения исполнения обязательств, его включили в гражданский кодекс в 2015 году. Обеспечительный платеж похож на задаток, но в нем можно прописать практически любые условия возврата или удержания.

Обеспечительный платеж используют не так давно и пока редко. А зря. Это очень удобный юридический инструмент для защиты интересов обеих сторон.

Ого, столько вариантов. Что все-таки выбрать?

Если вы всерьез готовы к сделке и ваша цель — установить ответственность, выбирайте задаток или обеспечительный платеж.

Если ситуация не совсем определенная и что-то может поменяться — лучше ничего не вносить. Но если все-таки решили использовать «аванс», то имейте в виду, что он не дает никаких гарантий.

Не смотрите на название договора. Оно может быть практически каким угодно. Например, в заголовке будет слово «аванс», а в содержании явно прописаны условия, как для задатка. Главное — суть.

Что должно быть в договоре?

Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать. Обязательно нужно указать, независимо от вида договора:

  • Данные сторон. При этом договор нужно заключать с собственниками квартиры.
  • Подробную информацию о недвижимости, всех собственниках и зарегистрированных в квартире.
  • Сумма и срок, на который вносится аванс, задаток или обеспечительный платеж. Если сделка альтернативная, то есть продают и покупают несколько квартир одновременно, то внести предоплаты нужно на одинаковый срок.
  • Что должны сделать стороны за это время. Например, покупатель — оформить ипотеку или продать свою недвижимость, продавец — собрать все документы и так далее.
  • Перечень документов, которые нужно подготовить: выписку из домовой книги, справки об отсутствии задолженности, разрешение органов опеки, согласие супруга, если квартиру приобрели в браке и прочее.
  • Как стороны уведомляют друг друга: по обычной почте или по электронной.
  • Каким образом и в какой срок возвращаются деньги.
  • Когда жильцы должны сняться с регистрации и физически освободить квартиру.
  • Факторы, которые впоследствии могут повлиять на право собственности покупателя, чтобы он мог вернуть деньги без потерь. Их должна выявить юридическая проверка.
  • Причины, которые могут помешать сделке. Например, отказ органов опеки или проблемы с узакониванием перепланировки в БТИ. Отказ других участников, если сделка с одновременной покупкой-продажей нескольких квартир и прочее.
  • Если квартиру покупают в ипотеку, то обязательно включить пункт про неодобрение кредита или самой недвижимости банком.
  • И, наконец, прописывается дата и место сделки — банк, нотариус, кто несет расходы на регистрацию, ячейку, нотариальные расходы и как это компенсируется.

Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс».

Что сделано неправильно?

Отказ банка считается не зависящим от продавца или покупателя обстоятельством. Поэтому ничьей вины в том, что сделка не состоялась, нет. Конечно, если бы все стороны изначально обсудили такую ситуацию и включили соответсвующий пункт в договоры, то проблемы бы скорее всего не возникло. Но даже без такого пункта, по закону «аванс» нужно вернуть. Олесе нужно настаивать на своем и, если деньги не отдадут — обращаться в суд.

Что нужно сделать перед тем, как вносить предоплату?

Убедитесь, что продавец — действительно собственник квартиры. Запросите у него или закажите сами выписку из ЕГРН. Проверьте есть ли к собственнику вопросы у судебных приставов . Можно еще зайти на сайт суда по месту нахождения квартиры или прописки продавца и узнать, не является ли квартира объектом спора или продавец ответчиком по каким-то искам. Всю эту информацию и другие подробности о выбранной недвижимости и собственнике можно узнать, заказав проверку юридической чистоты квартиры.

Сколько вносить?

В среднем, предоплата составляет 20-100 тысяч рублей в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.

Если продавец требует большую предоплату по каким-то причинам, то сначала узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.

Если же что-то вызывает подозрения, то лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.

Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.

Что сделано неправильно?

Василиса понадеялась на грамотно составленный предварительный договор и внесла слишком большой задаток. Да, такое соглашение дает юридические гарантии и даже в некоторых случаях позволяет через суд обязать собственника продать недвижимость. Но от непорядочности оно не защитит. Чтобы не ввязываться в тяжбы, лучше настаивать на небольшом задатке.

Как оформить расписку?

Чтобы подтвердить передачу денег, нужно обязательно оформить расписку. Ее продавец должен написать собственноручно в присутствии покупателя. Причем, не только подписать, а именно составить письменно! Доказать подделку подписи не так уж и сложно, а вот всего документа — намного труднее.

В расписке должны быть:

  • Паспортные данные сторон: ФИО, дата рождения, серия, номер, кем и когда выдан документ, сведения о регистрации
  • Сумма предоплаты
  • Обязательно должно быть написано, что деньги передаются по договору
  • Дата
  • Подпись продавца, такая же, как в паспорте

Часто расписку отдельно не оформляют. Для удобства стороны расписываются о получении денег в самом договоре.

Скачать образец расписки »

Предложенные образцы являются типовыми формами и могут не учитывать нюансы конкретной ситуации. Внимательно заполняйте предложенные пункты и, при необходимости, изменяйте или добавляйте условия, соответствующие вашим интересам.

Помните, что оформление сделок с недвижимостью — это комплексный процесс, и подписание необходимых документов является в нем лишь одним из этапов, который сам по себе не может гарантировать безопасности сделки на 100%.

Что делать, если предоплату не отдают?

Возвращать деньги через суд. Но сначала нужно письменно сообщить продавцу о требовании вернуть деньги и причине возврата. Это делается телеграммой с уведомлением о вручении.

Читать еще:  Для чего нужна кадастровая стоимость объекта недвижимости?

Почти в 100% случаев, если все сделано правильно и покупатель действительно не несет ответственности за несостоявшуюся сделку, суд встанет на его сторону.

Внесение аванса или задатка требует понимания юридических нюансов и внимательности. Если вы ведете дела самостоятельно, без помощи риелтора или юриста, то нужно быть максимально въедливым, предусмотрительным и настойчивым. Не устраивает что-то в договоре или чего-то не хватает — меняйте его!

Если же вы не готовы упорно отстаивать свои интересы, лучше нанять специалиста для проведения сделки. Такое сопровождение стоит от 20 до 50 тысяч рублей.

Как правильно оформить договор аванса при купле-продаже квартиры

Договор аванса является обязательным документом при покупке/продаже квартиры. Сделки по купле-продаже недвижимости совершаются каждый день, причем в большом количестве. Весь процесс по переходу права собственности «из рук в руки» чаще всего совершается с помощью риэлторов и агентств недвижимости. Сопровождение ими сделки – это, как правило, удобно и надежно.

Но все-таки далеко не все договора по купле-продаже квартир заключаются с поддержкой агентства, и поэтому обычному продавцу (как и покупателю) необходимо знать все этапы этого процесса, подводные камни и нюансы. Да и если рядом находится риэлтор, всегда полезно почитать все подписываемые документы. Одним из важных нюансов при продаже квартиры выступает предоплата за нее. Далее мы подробно поговорим о том, как правильно оформить аванс при продаже или покупке квартиры.

Если дело дошло до предоплаты за жилье, то это значит, что вопрос о купле-продаже практически решен: продавец нашел своего покупателя. Долгие поиски этого покупателя, включая бесконечные объявления, звонки, просмотры, увенчались успехом, и совсем скоро объект недвижимости перейдет в другие руки. Предоплата за квартиру говорит о намерениях сторон в ближайшем будущем заключить договор купли-продажи. И теперь закономерно встает вопрос – какую форму предоплаты предпочесть продавцу? Ведь существует две формы: аванс и задаток.

Что выбрать в качестве предварительной оплаты при продаже: аванс или задаток?

Этот вопрос – краеугольный камень во взаимоотношениях продавца и покупателя, поскольку сами понятия несут в себе довольно серьезные отличия по ответственности сторон.

Задаток – это сумма, вносимая в качестве предоплаты за квартиру, заключающая в себе жесткие финансовые обязательства для сторон, в случае, если одна из них откажется от сделки, практически не зависимо от причин (за исключением уж совсем форс-мажорных). Момент выплаты задатка регулируется законодательством достаточно четко: при отказе от выполнения условий договора задатка, его размер остается у «пострадавшей» стороны. Таким образом, если в отказ пошел покупатель, то сумма задатка остается у продавца, если же собственник передумал продавать объект, то он возвращает задаток покупателю, да еще выплачивает ему второй размер задатка, в качестве компенсации за причиненные неудобства.

Что касается аванса – то это принципиально другая форма предоплаты. Он законодательно никак не регулируется, и в большинстве своем никакой финансовой ответственности при срыве сделки не несет. Аванс определяет лишь взаимоотношения сторон по оплате квартиры, и никаких других нагрузок в себе не заключает. Фактически, это только оплата за жилье, и если продавец передумает продавать объект недвижимости, то он просто-напросто возвращает аванс потенциальному покупателю и все. Таким образом, аванс – это более выгодная форма оплаты за квартиру для продавца, нежели задаток. Хотя, если продавец абсолютно точно уверен в намерении продать свое имущество, именно по той цене, которая оговорена с покупателем, и его все устраивает, то можно соглашаться и на задаток.

Договор аванса: основные моменты и хитрости

Если для расчета выбран аванс, то необходимо заключить договор именно об авансе за квартиру. Что же в нем предусмотреть?

​Договор аванса изначально не слишком гуманно относится к покупателю, но таковы законы рынка. В отличие от задатка, в этом договоре можно предусмотреть какие угодно пункты по возврату аванса в случае не совершения сделки. Наибольшее распространение получила такая форма договора, которая заключает в себе штрафные санкции для покупателя в «случае чего», и абсолютно освобождает продавца от какой-либо ответственности.

В договоре для безопасности продавца прописывается, что если отказ от сделки исходит от владельца квартиры, то он просто возвращает полученный аванс покупателю, и все. Покупатель не теряет при этом денежные средства, но лишается потраченного времени. Поэтому этот вопрос остается лишь на совести продавца. А вот для покупателя гибридный договор аванса представляет ловушку, поскольку, как правило, там есть пункт о штрафных санкциях, по которым при отказе от приобретения объекта, покупатель лишается своей предоплаты в большинстве случаев. Конечно, наряду с этим пунктом обязательно включают внушительный перечень уважительных причин по отказу покупателя. И если такая причина произошла, то аванс продавец обязан вернуть. К уважительным причинам можно отнести ситуации, о которых покупатель не знал до совершения сделки – например, не включение детей в список при приватизации, участие недееспособных лиц и некоторый ряд других.

Если договор аванса подписывается с участием риэлтора, то в него обязательно включается эта третья сторона, ведь если он будет заключен между покупателем и продавцом, то агент может остаться без комиссионного вознаграждения. Поэтому аванс, как правило, берет себе риэлтор, но в некоторых случаях и продавец.

Заключая договор об авансе, продавец должен предусмотреть в нем все эти важные пункты, которые обезопасят его в дальнейшем от отказа покупателя и дадут возможность довольно свободно отказать от сделки, в случае каких-либо причин.

Следует помнить и о том, что договор аванса должен содержать в себе все значительные и существенные условия, которые будут отражены в основном документе купли-продажи квартиры. В этот список относят: точные данные и характеристики объекта (включая поименование технического паспорта), окончательную и уже неизменную сумму продажи, перечень выполнения обязательств, касающихся квартиры (такие как выписка, получение ипотеки и тому подобных причин, которые мешают переводу собственности из одних рук в другие одномоментно), сроки заключения основного договора, расходы по сделки, условия по взаиморасчетам и т.д. Договор аванса должен урегулировать все спорные вопросы, которые могут возникнуть между сторонами.

Но заключение договора об авансе иногда касается не только непосредственно участников сделки. Бывает, что в их взаимоотношениях участвует негласно третья сторона – банк. Это происходит в том случае, если покупатель берет ипотеку. И тогда у банка могут быть свои претензии по этому поводу. Конечно, стоит отметить, что чаще всего кредитные учреждения подстраиваются под законы рынка, но не всегда это происходит безоговорочно. Поэтому в некоторых случаях банк будет против заключения договора об авансе. И тогда решать, иметь ли дело с этим конкретным покупателем или нет, исключительно продавцу.

Регистрировать ли договор аванса у нотариуса?

Договор аванса можно не регистрировать у нотариуса, но для подстраховки это сделать необходимо. Стоит это достаточно недорого, да и затраты на нотариуса логично оплачивает покупатель, поэтому расходов для продавца – никаких. Договор, заверенный у нотариуса, это уже не просто бумажка. Нотариус кстати поможет решить спорные вопросы, возникшие между сторонами, пропишет пункты грамотно, а также он будет являться свидетелем передачи суммы аванса, что также немаловажно. Кстати, обеспечить сторонних свидетелей при подписании договора и выплаты предоплаты покупателем, необходимо в любом случае.

Какую сумму аванса взять с покупателя?

Размер аванса законодательно никак не урегулирован и никаких рекомендаций по этому поводу нет. Все зависит непосредственно от возможностей покупателя и от требований продавца. Сумма аванса представляет собой круглую сумму и может составлять как 30 тысяч рублей, так и 5 % от полной стоимости квартиры. Главное, чтобы эта сумма была такого размера, с которым покупатель не захочет расстаться, а значит и от сделки не откажется.

Если продается квартира эконом варианта, то стоит предположить, что ее покупатели – люди, не имеющие в доступе свободные денежные средства, и, скорее всего, покупка осуществляется на средства от продажи предыдущего жилья. А значит, что и 30 тысяч для них достаточно большие деньги. А, например, на квартиры элитного класса, аванс чаще всего составляет 5-10 %, поскольку у людей, их приобретающих, такие средства находятся в свободном обороте.

Следует учесть и нужды продавца. Если он продает объект недвижимости с целью дальнейшего приобретения жилья, аванс ему необходим, чтобы передать его, в свою очередь, для покупки новой квартиры, и здесь сумма для продавца уже имеет большое значение.

Но, в общем и целом, не стоит стремиться получить непомерно большой аванс за продаваемую жилплощадь, ведь общая сумма продажи все равно перейдет продавцу, только несколько позднее. С другой стороны, запросив большую предоплату, продавец может напугать потенциального клиента, который подумает о мошенничестве и желании скрыться с его деньгами безвозвратно.

Зачем нужен задаток при покупке квартиры и как правильно оформить соглашение?

Если выбранное жилье полностью устраивает покупателя – стороны могут переходить к оформлению документов. Но сделку невозможно провести за один день, поэтому для подтверждения своих намерений продавец и покупатель заключают предварительный договор купли-продажи, подкрепленный внесением задатка.

Что это такое и зачем нужно?

Этот платеж – гарантия исполнения участниками сделки взятых на себя обязательств. Покупатель после внесения средств может быть уверен, что понравившееся ему жилье не будет продано кому-либо еще, а цена на него не увеличится. Продавцу он говорит о серьезности намерений покупателя в вопросе покупки именно этого объекта недвижимости.

Какую сумму берут при продаже недвижимости?

Сколько берется денег при продаже квартиры, не закреплено на законодательном уровне и сумма всегда является договорной.

При ее определении важно руководствоваться здравым смыслом. Задаток должен быть достаточно велик, чтобы удержать продавца от нарушений соглашения в том случае, если ему поступит предложение продать квартиру по большей цене. В этом случае ему придется вернуть полученные средства в двойном размере, что исключит получение выгоды при продаже недвижимости третьим лицам.

Для продавца получение задатка должно означать, что покупатель не будет искать более выгодные предложения из-за риска потерять внесённую сумму.

Входит в стоимость жилья или нет?

Задаток, фактически, является предоплатой при сделке купли-продажи, и эта сумма включается в общую стоимость недвижимости при совершении сделки. Однако, важно оговорить этот момент в заключаемом договоре.

На сколько дают?

Срок внесения напрямую зависит от готовности участников к заключению сделки. Он должен быть согласован между покупателем и продавцом заранее, исходя из того, сколько времени потребуется на подготовку документов и сбор требующейся суммы. При согласовании сроков следует учесть, что покупателю также потребуется время на проверку предоставленных собственником документов.

Именно поэтому сроки должны быть установлены с запасом. Если участники готовы выйти на сделку через 2 недели, срок внесения задатка должен быть продлен до 3–4 недель. Это не помешает заключить ДКП раньше, ответственность сторон наступит только в том случае, когда сроки прошли, а сделка не состоялась.

Читать еще:  Как продать недвижимость самостоятельно?

Деньги будут возвращены покупателю только после фактического перехода прав собственности на жилье после предоставления актуальной выписки из базы ЕГРН.

Последствия неисполнения обязательств

Ответственность за неисполнение условий договора предусмотрена как для продавца, так и для покупателей. Если сделка будет сорвана по вине продавца – на него ляжет обязанность по выплате суммы задатка в двойном размере. Если инициатива будет принадлежать покупателю – он потеряет внесенную сумму.

Взаимные финансовые обязательства заставляют участников сделки серьезно относиться к взятым на себя обязательствам.

Как правильно оформить?

Положения Гражданского Кодекса РФ гласят, что соглашение о задатке должно быть составлено в письменной форме и содержать всю необходимую информацию.

Далее рассмотрим, какие нужны документы.

Предварительный договор купли-продажи

Документ должен содержать:

  • Сведения об участниках сделки – Ф.И.О. и паспортные данные.
  • Сроки заключения основного ДКП.
  • Стоимость сделки.
  • Технические характеристики и описание приобретаемой недвижимости.
  • Сведения о правоустанавливающих документах владельца.
  • Информация о передаче задатка и его сумма.
  • Ответственность сторон.
  • Порядок расчетов.

Должен быть подписан владельцем квартиры или его доверенным лицом и покупателем. Документ должен быть составлен в количестве не менее 2 экземпляров.

Соглашение

Соглашение должно быть в обязательном порядке приложено к основному договору купли-продажи. В нем потребуется указать:

  1. Цель документа и дату его подписания.
  2. Персональные данные продавца и покупателя.
  3. Сумму задатка и его назначение, в том числе и то, что он будет направлен на погашение части основного платежа.
  4. Ответственность сторон в случае неисполнения взятых на себя обязательств.

Передача денег и оформление расписки

Деньги чаще всего передаются в момент подписания соглашения. При этой процедуре должны присутствовать все собственники приобретаемого объекта недвижимости. После передачи денег каждый из них должен написать расписку о получении. Сумма между владельцами квартиры должна быть распределена в соответствии с их долями в праве собственности.

При оформлении расписки следует учесть:

  1. Документ должен быть написан от руки, чернилами синего цвета. Набранный на компьютере документ действителен только после его заверения нотариусом.
  2. При написании расписки должны присутствовать обе стороны сделки.
  3. В расписке должны содержаться:
    • Ф.И.О. участников сделки.
    • Персональные данные сторон.
    • Сумма.
    • Реквизиты соглашения о его внесении.
    • Подписи свидетелей (если они есть).
    • Сведения о квартире, которая является предметом сделки.
  4. Подпись получателя должна быть идентична той, что стоит у него в паспорте.

Когда возвращают?

Возврат возможен если:

  • Владелец недвижимости изменил решение о продаже квартиры.
  • Продавец не пришел на подписание основного ДКП.
  • Условия предварительного договора купли-продажи были нарушены получателем задатка.
  • Собственник квартиры не погасил имеющуюся задолженность по услугам ЖКХ до подписания основного ДКП.
  • В предварительном договоре были указаны несоответствующие действительности сведения.
  • Продавец в оговоренные сроки не снял с регистрационного учета всех лиц, прописанных в отчуждаемой квартире.

Можно ли вносить деньги без договора, по расписке?

Договор о внесении задатка по своей сути представляет декларацию о намерениях сторон. Он подтверждает факт наличия договоренности, но не содержит информации о выполнении участниками сделки взятых на себя обязательств. Таким образом, основным документом при передаче задатка является расписка. Договор вторичен, операция может быть проведена и без него.

Однако, специалисты не рекомендуют пренебрегать этим документом, так как в случае возникновения споров он может послужить дополнительной гарантией для покупателя и защитить его от финансовых потерь.

Приобретение в ипотеку

При оформлении ипотеки важно помнить, что недвижимость до полной выплаты долга будет принадлежать банку, который выдал кредит. Поэтому перед тем, как перейти к оформлению важно уведомить кредитную организацию о своих намерениях.

Только после того, как покупатель заручится согласием банка на сделку, можно будет заключить договор задатка.

Процедура будет иметь несколько особенностей:

  1. Соглашение о внесении задатка составляется в 2 экземплярах.
  2. С экземпляра покупателя снимается копия, которую необходимо предоставить в банк.
  3. Происходит передача средств.
  4. Составляется расписка.
  5. Покупатель делает копию полученной от продавца расписки и предоставляет ее в кредитную организацию.

Можно ли купить без предоплаты?

Задаток – необязательный платеж. Его внесение зависит исключительно от пожеланий продавца и покупателя. Он нужен для того, чтобы стороны приобрели дополнительные гарантии по проведении сделки в установленные сроки.

Для того чтобы избежать финансовых рисков, связанных с передачей денег, покупатель должен тщательно изучить юридическую чистоту сделки, а также уделить особое внимание документам, сопровождающим передачу средств продавцу. Гарантии сторон напрямую зависят от грамотности их оформления.

Полезное видео

Нюансы и правильное оформление Договора задатка при купле-продаже квартиры рассмотрим в данном видео:

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Соглашение об авансе при покупке квартиры — образец

Многие граждане Москвы либо иного города страны перед продажей квартиры и заключением ДКП требуют дачу задатка. И не удивительно, ведь это своего рода гарантия, что контрагент не передумает и в дальнейшем расчёт будет произведён в полном объёме. С этой целью заключается соглашение об авансе. Цель подобного документа – обезопасить участников сделки от возможных мошеннических действий одного из них. Разберём, что собой представляет соглашение об авансе и как его заключить.

Как вообще оформляется аванс и зачем он нужен

Покупка-продажа помещения в 2019 году зачастую предполагает внесение аванса. Оформить авансирование возможно одним из следующих способов:

  • взять задаток (по большому счёту, выступает как условие выполнения аванса);
  • заключить договор аванса;
  • передаётся предоплата.

Разница между двумя первыми понятиями состоит в последствиях, которые наступают при неисполнении обязательств одной из сторон. Так, при отказе от сделки покупателя в случае, если был подписан договор аванса, средства ему возвращают, но удерживают штрафные санкции. В случае же нарушений со стороны реализатора имущества, он должен будет не только вернуть полученные деньги, но и также заплатить штраф.

Задаток, если покупатель не выполнил обязательства, остаётся в полном объёме у продавца. Если же подобное замечено за последним, он, помимо задатка, должен будет дать контрагенту ещё такую же сумму сверху. К предоплате же обычно принимаются авансовые правила.

Из вышеуказанного вытекает следующие — аванс служит гарантией того, что клиент не передумает покупать определённые объект, а продавец снимет его с продажи. При этом участники могут прописать положения о предоплате в договоре купли-продажи, а могут составить отдельное соглашение.

Что указать в тексте договора

По договору купли-продажи, если аванс за квартиру им предусмотрен или отдельному соглашению должны быть прописаны следующие моменты:

  • дата и место заключения документа;
  • данные участников сделки;
  • описание жилого объекта;
  • точный адрес, по которому расположена квартира;
  • сумма предоплаты;
  • указание, что предусмотренные средства – это именно аванс за квартиру, а не задаток;
  • полная стоимость жилья;
  • дата, когда планируют заключить основной договор;
  • процедура действий при несоблюдении положений соглашения.

По желанию сторон в документацию могут вноситься и дополнительные моменты. Бумагу должны подписать оба участника сделки.

Договор аванса при покупке квартиры: образец 2019

О внесении предоплаты нужно составить некоторую документацию. Форма соглашения обязательно должна быть письменная. Чтобы понимать, как оформить грамотно договор, в котором одним из условий прописан аванс при покупке квартиры, просмотрите расположенный ниже вариант.

Далее, для скачивания предоставлен также пример, как выглядит авансовое соглашение, оформленное должным образом.

Сумма аванса

Размер аванса стороны определяют самостоятельно. Предоплата за квартиру может выплачиваться в виде:

  • процента от общей стоимости жилья (в среднем берут где-то 5%);
  • фиксированной суммы (как правило, на неё тоже влияет общая стоимость объекта).

Нормативами, какой именно должен быть авансовый платеж не установлено. Этот момент остаётся на самостоятельное урегулирование участниками сделки.

Как передать деньги

Составить и подписать соглашение об авансе при покупке квартиры – это ещё не всё. Потребуется также передать деньги контрагенту. Этот процесс также необходимо задокументировать. Выбирая, как правильно оформить бумаги, можно использовать следующие варианты передачи средств:

  • наличными (подтвердив это распиской);
  • безналичными с одного счёта на другой;
  • переводом с карты на карту;
  • через банковскую ячейку (используется, если сумма большая и также требует оформления расписки).

Способ внесения средств может прописываться изначально в соглашении. А также лицо может получить авансовые деньги сразу же по подписанию такой бумаге, о чём прямо на ней делается соответствующая отметка.

К договору аванса за квартиру перед покупкой жилья составляется расписка. Она представляет собой бумагу, подтверждающую факт, что вносится аванс. Делается это уже непосредственно в момент оплаты. Пишет её продавец своей рукой. В документе прописываются следующие ведомости:

  • дату и место составления бумаги;
  • название документа;
  • ФИО участников сделки, их паспортные данные и адреса;
  • сумму переданных средств и соглашение, по которому происходила такая передача;
  • отсутствие у контрагентов претензий друг к другу.

Образец соглашения об авансе при покупке квартиры

Как было ранее указано, факт предоплаты может прописываться не только в договоре купли-продажи квартиры с авансом, но и отдельным документом. Образец последнего представлен далее.

Нужно ли регистрировать

Договор об авансе госрегистрации не требует. При желании стороны могут его заверить нотариально, однако, такого требования в нормативах нет. Подобные бумаги потребуется подать при регистрации основного соглашения вместе со всей остальной документацией.

Если сделка сорвётся

Выше уже оговаривалось, что аванс за квартиру при несостоявшейся сделке возвращается покупателю. При этом нет разницы, кто не выполнил свои обязанности и по чьей вине сделка не состоялась. Некоторые недобросовестные реализаторы специально включают в соглашение пункт, по которому прописывают, что в случае отмены договорённости весь аванс за квартиру остаётся у них (как при задатке). При этом ответного пункта о том, что если нарушения замечены со стороны продавца, он обязан вернуть определённую сумму денег покупателю, нет.

Это незаконно. В таком случае можно за принудительным взысканием уплаченных средств обращаться в суд. Помимо этого, в дополнение также можно потребовать взыскать с ответчика проценты за пользование чужими деньгами.

В соглашении возможно прописать лишь ответственность контрагентов за невыполнение ими своих обязательств. В качестве таковой обычно выступают штрафные санкции. Зачастую в договорённостях оговаривают и форс-мажорные ситуации. При таких обстоятельствах тот факт, что сделка сорвалась, вовсе не зависит от сторон. Это, пожалуй, единственный случай, когда потеря денег может быть оправданной.

Полезное видео

Заключить договор аванса на покупку квартиры между физическими лицами – очень верное решение для обеспечения гарантий обоим участникам сделки. Продавец может быть уверен, что на его имущество уже есть покупатель, а последний, в свою очередь, может не беспокоиться, что объект, который пришёлся ему по душе, не продадут никому другому. Наглядно понять, что такое договор аванса и как его составить поможет ниже размещённое видео.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector