Содержание

Выгодно ли сдавать в аренду коммерческую недвижимость?

Квартира или коммерческая недвижимость: что купить для сдачи в аренду

Покупка недвижимости для сдачи в аренду — один из самых популярных финансовых инструментов приумножения капитала во всём мире.

Недвижимость — это физический актив. Он застрахован от кризисов в банковском и финансовом секторах экономики. При грамотном управлении недвижимость быстро окупается и даёт высокую доходность.

При выборе объекта недвижимости перед инвестором встаёт вопрос — во что вложить средства: в жилую или коммерческую недвижимость.

Большинство книг об инвестировании рекомендует приобретать жилую недвижимость для сдачи в аренду. Стоит отметить что они написаны зарубежными авторами: Эндрю Мак-Лин, Кен Макэлрой, Роберт Кийосаки и другими. Эти книги отражают реалии западных стран, и имеют мало общего с рынком недвижимости в нашей стране.

Давайте посмотрим на цифры. Сравним основные критерии выбора объекта недвижимости: доходность, ликвидность, эксплуатационные расходы и прочие. И определим, какая недвижимость наиболее интересна для инвестирования в России: жилая или коммерческая.

Доходность и окупаемость

Доходность и окупаемость — основные критерии, определяющие привлекательность недвижимости в качестве объекта инвестирования.

Показатели определяются исходя из стоимости недвижимости и дохода от сдачи помещения в аренду.

Сейчас значения доходности по коммерческой недвижимости в России составляют 10 — 12% годовых. Окупается коммерческое помещение в среднем за 8 — 10 лет.

Сдача в аренду квартиры принесет доходность 6 — 8 %. Средняя окупаемость жилой недвижимости составит 15 лет.

По критериям окупаемости и доходности преимущество у коммерческой недвижимости. Подробно эта тема описана в статье: Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость.

Ликвидность помещения

Ликвидность объекта недвижимости определяется тем, насколько быстро вы сможете найти арендатора. Или реализовать его, если вам понадобятся денежные средства.

В общем по рынку, жилая недвижимость ликвиднее коммерческой. Хотя многое зависит от объекта недвижимости. 4-х комнатная квартира на 1 этаже, на окраине города будет менее ликвидна, чем небольшое торговое помещение на центральной улице за остановкой общественного транспорта.

Эксплуатационные расходы

К эксплуатационным расходам относят коммунальные платежи, расходы на текущий и капитальный ремонт помещения.

Коммунальные платежи

Тарифы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе жилых домов как правило не отличаются от тарифов жилой недвижимости.

Значительно выше расходы на коммунальное обслуживание коммерческих помещений в составе бизнес центров. Это нужно учитывать при выборе объекта инвестирования.

Текущий и капитальный ремонт помещения

С течением времени любое помещение требует вложений в ремонт.

При этом стоит отметить, что многие арендаторы коммерческой недвижимости, особенно федеральные сети делают ремонт своими силами и за свой счет в соответствии с фирменным стилем.

Ремонт в квартире при смене арендатора всегда делает собственник.

По этому критерию ставим плюс в пользу коммерческой недвижимости.

Срок аренды, надежность арендатора и своевременность оплаты арендных платежей.

Любой собственник желает сдать свой объект недвижимости надежному арендатору, на длительный срок и получать своевременно арендные платежи.

Нужно отметить, что арендаторы жилой и коммерческой недвижимости абсолютно разные. И работа с ними кардинально отличается.

Арендаторы коммерческой недвижимости берут в пользование помещение для ведения бизнеса. Если дела идут хорошо и финансовый результат положительный, то арендатор «держится» за помещение. С ним можно и нужно аргументированно обсуждать вопрос индексации (повышения) аренды.

Аренда квартиры всегда носит временный характер. И арендная плата как правило не индексируется.

Для бизнеса статья расходов на оплату аренды носит приоритетный характер. Поэтому собственник помещения может рассчитывать на своевременное и регулярное поступление платежей по аренде.

Арендаторы жилой недвижимости часто находят причины задержки арендных платежей: задержали зарплату, сломалась машина — срочно нужны деньги на ремонт и так далее.

По критериям срока аренды, надежности арендатора и своевременности поступления платежей преимущество у коммерческой недвижимости.

Дополнительные расходы

Если вы покупаете квартиру или коммерческую недвижимость в новостройке, то помещение как правило передается в базовой предчистовой отделке.

Стоимость чистовой отделки квартиры и коммерческой недвижимости сопоставимы. На отделку вы потратите сумму из расчета 5000 – 8000 рублей за 1 квадратный метр.

Однако если вы решили приобрести жилую недвижимость, необходимо заложить еще расходы на покупку мебели и техники. Кухонный гарнитур, диван, шкафы, стиральная машина, холодильник и прочее.

Наличие кондиционера добавляет ценность сдаваемой в аренду квартире или коммерческому помещению. Арендаторы торговых площадей – сетевые продуктовые операторы, аптеки, пекарни и прочие берут вопрос установки и обслуживания кондиционеров на себя. Арендаторы квартир не берут на себя инициативу по установке кондиционера, и тем более не заботятся о его обслуживании и профилактике. Это становится очередной проблемой собственника.

В вопросе дополнительных расходов преимущество за коммерческой недвижимостью.

Собственники жилой и коммерческой недвижимости платят одинаковый процент с доходов, полученных от сдачи недвижимости в аренду.

Если вы декларируете доходы как физическое лицо, то платежи по налогам составят 13 % от полученных доходов.

При большой сумме доходов от аренды целесообразно оформить ИП и платить 6 % с доходов по упрощенной системе налогообложения.

Но в целом, касаемо налогообложения, нет разницы какой объект недвижимости вы сдаете в арену – коммерческую или жилую недвижимость.

Как заработать на сдаче в аренду помещений под магазин или офис

Многие частные инвесторы рассматривают недвижимость в качестве потенциального объекта вложений. Большинство из них покупают жилье, рассчитывая заработать на доходе от его аренды. Однако куда более выгодными выглядят вложения в коммерческие объекты. Правда, здесь все непросто и существует немало подводных камней.

Эксперты рынка недвижимости рассказали, почему приобретение небольших коммерческих помещений выгоднее покупки квартир, на что обязательно следует обращать внимание, за сколько времени окупятся инвестиции и на какой уровень дохода можно рассчитывать.

Почему это выгодно

По мнению участников рынка, приобретение коммерческих помещений для получения арендного дохода выгодней покупки жилья. Ставки аренды на коммерческую недвижимость выше, а срок окупаемости инвестиций — меньше, чем у квартир.

Хорошей иллюстрацией этого утверждения может послужить пример, приведенный директором «НДВ-Девелопмент» Андреем Стригалевым. Эксперт сравнивает два помещения: реализуемую на этапе котлована двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы и офисное помещение такой же площади, предлагаемое в небольшом бизнес-центре по аналогичной цене.

После окончания строительства жилого дома на ремонт квартиры и покупку в нее мебели уйдет порядка 1 млн руб. Стоимость же аренды подобной квартиры — 35—40 тысяч. При таких расценках можно будет окупить все затраты на приобретение, отделку и обстановку жилья примерно за 17 лет. Ставка годовой аренды квадратного метра офисных помещений сегодня составляет примерно 20 тыс. руб. В месяц владелец помещения будет получать арендный доход размером порядка 80—85 тысяч. Срок окупаемости в этом случае составит примерно 7—8 лет, — резюмирует Андрей Стригалев.

Читать еще:  Можно ли отозвать генеральную доверенность на недвижимость?

Арендные ставки в торговых помещениях тоже выше по сравнению с жильем. Соответственно, ниже срок окупаемости объекта. По мнению ряда экспертов, на московском рынке аренды лидирующее место по уровню доходности принадлежит именно стрит-ретейлу. Так, по словам директора компании Knight Frank по стрит-ретейлу Виктории Камлюк, средняя стоимость годовой аренды в спальных районах достигает 10—12%. В центральных районах — чуть ниже, 8—10%, что дает срок окупаемости 10—12 лет. Впрочем, абсолютных показателей для стрит-ретейла не существует, поскольку у каждого помещения свои уникальные особенности, — подчеркивает Виктория Камлюк.

Прочие плюсы и минусы

Помимо уровня дохода и срока окупаемости коммерческим помещениям присущие и другие преимущества. По словам аналитика Константина Енина из «НДВ-Супермаркета недвижимости», степень регулируемости этого рынка выше, чем у отличающегося непрозрачностью квартирного. Все договоры по аренде коммерческой недвижимостью оформляются официально, причем владельцы уплачивают налоги. В результате здесь легче разрешать различные спорные ситуации.

Еще одно преимущество — меньше затраты на ремонт помещений. Зачастую арендаторы коммерческой недвижимости самостоятельно делают ремонт, который компенсируется арендными каникулами. А вот ремонт жилья при необходимости обычно выполняет сам арендодатель — поясняет Константин Енин.

При этом коммерческие помещения являются более сложным продуктом в сравнении с квартирами. Успех сдачи таких объектов в аренду зависит от целой совокупности факторов. Это и назначение помещений (офисы, услуги, торговля), и наличие выгодного местоположения, планировки, инфраструктуры, транспортной доступности и пр. Иногда отсутствие какого-то одного фактора перечеркивает выгоду от приобретения помещения. Поэтому перед покупкой коммерческой недвижимости следует все просчитывать заранее.

На что есть спрос

В Москве существует множество самых разнообразных предложений. Самыми востребованными являются помещения, рассчитанные на размещение салонов красоты, аптек, продовольственных магазинов, кофеен. В новых районах и жилкомплексах популярна недвижимость любых форматов, потенциально интересных будущим новоселам. Это магазины различного назначения, медцентры, спортивные студии, детские центры и пр. Лучше всего расходятся помещения, расположенные в местах с высоким уровнем проходимости, а также высокой плотностью населения поблизости.

По словам брокера агентства Century 21 Milestone Сергея Коршунова, идеальный вариант — объекты, расположенные на первых линиях жилых домов. Имеют высокое значение разумные цены и ясные потоки покупателей. Самым высоким будет оборот у недвижимости, для которой достаточно четко просчитывается хороший трафик. Активно торгуются и сдаются в аренду помещения в бизнес-центрах и ТРЦ. Ряд инвесторов предпочитает именно такие объекты. А вот спрос на расположенные в глубине района помещения свободного назначения заметно хуже.

По поводу приобретения оптимальных офисных помещений лучше обращаться за консультациями к специалистам этого рынка (хотя и относительно торговых площадок такой совет совсем не лишний). К офисным помещениям требуется особый подход, тут не обойтись без четкого бизнес-плана с отчетливым пониманием всех нюансов— где помещения находятся, кем и как долго они могут быть востребованы.

По мнению предправления ГК «Миэль» Оксаны Вражновой, вряд ли инвесторы с небольшим размером капитала потянут покупку недвижимости в бизнес-центрах высокого класса, расположенных в местах с хорошей деловой активностью. Более же простые предложения несут много рисков, основным из которых является потенциальный простой помещения. Поэтому вложения в коммерческую недвижимость без профессионального управляющего могут привести к убыткам.

Стоимость покупки и аренды

На столичном рынке очень высок разброс цен на коммерческие помещения. Один квадрат может стоит как 35 тысяч рублей, так и 1,5 миллиона. Впрочем, стоимость объектов всегда обусловлена их доходностью. Поэтому по самой низкой цене можно купить абсолютно неликвидную недвижимость, которую будет практически невозможно сдать арендаторам.

По словам Виктории Камлюк, небольшие помещения в новых ЖК спальных районов можно купить начиная от 30—50 млн руб. Однако стоимость качественных торговых площадок в центре стартует от 100 млн руб. Размер арендных ставок по расположенным в центре объектам ценой 85—120 млн достигает 700—1000 тыс. руб. Срок окупаемости получается в районе десяти лет. Некоторые помещения в спальных районах можно купить за 50—65 млн с последующей арендой платой на уровне 500—600 тысяч. Здесь уровень доходности составит 11—12% со сроком окупаемости 8—9 лет.

В новостройках можно найти и ряд более бюджетных предложений, причем порой — сразу с арендаторами. Специалисты «НДВ» приводят информацию о расположенном в ближнем Подмосковье помещении площадью 35 квадратов за 3,2 млн руб. Это помещение уже снимает арендатор, выплачивающий ежемесячно примерно 32 тыс. руб. В новых ЖК рядом застройщиков периодически проводятся различные акции. Многие также готовы предоставить индивидуальные скидки.

По словам Сергея Коршунова, в офисном сегменте стоимость годовой аренды квадратного метра стартует от 12,5 тыс. руб. Впрочем, таких объектов совсем немного. Средние арендные ставки на офисные помещения заметно выше — от 18 тыс. руб. Для торговых площадок все строго индивидуально. Для помещения с неясным трафиком, расположенного на неходовой улице, годовая аренда 1 кв. м может стоить от 15 тысяч. А вот в центре столицы у метро «Белорусская» возможны цены и на уровне 85 тыс. руб. в год за «квадрат».

Как подбирать помещение

Эксперты «НДВ» советуют перед покупкой коммерческих помещений обязательно сформулировать четкую цель приобретения. Необходимо ясно представлять, какими будут инвестиции — долгосрочными либо краткосрочными, какую вы ожидаете доходность, каким будет уровень вашего участия в управлении объектом и пр.

Затем следует оценить вероятность сдачи приобретаемой недвижимости в аренду. Помещение должно быть как можно более востребованным. После этого следует соотнести стоимость объекта с его потенциальной доходностью от сдачи в аренду.

Сергей Коршунов поясняет, что нужно изначально понимать, для деятельности какого рода данная недвижимость может подойти, а также — насколько эта деятельность будет востребована в районе. Следует тщательно оценить уровень пешего и транспортного трафика, технического состояния объекта, проверить наличие всех правоустанавливающих документов, парковок. В случае покупки помещения в новостройке (или здании после реконструкции) проверьте существующие основания для строительства, всю имеющуюся документацию — как техническую, так и распорядительную.

По словам Виктории Камлюк, в стрит-ритейле для оценки ликвидности помещений используется несколько основных параметров. Это местоположение, качество планировки, общая площадь (например, со вторым этажом, подвалом и пр.), наличие грамотно оформленных документов. Ввиду специфики распределения трафика стоимость аренды помещений на разных сторонах одного здания может отличаться практически вдвое.

Самыми оптимальными являются помещения правильной формы площадью до 300 кв. м. Такие объекты практически универсальны для любого бизнеса. У подобной коммерческой недвижимости более высок уровень ликвидности. Важный момент — среди торговых предприятий наиболее ликвидными являются сетевые арендаторы. Небольшим же продуктовым магазинам будет трудно выдерживать конкуренцию, если поблизости откроется «Перекресток» либо «Пятерочка».

Какой лучше выбирать район, старый или новый

Новички нередко склоняются к приобретению помещения в новом районе из-за невысокой суммы сделки либо проведения каких-то акций. Однако эксперты советуют крайне аккуратно подходить к выбору подобных помещений. Здесь легко ошибиться и совершить невыгодную покупку.

К примеру, новый ЖК может быть недостаточно заселен. Другая возможная проблема — перенасыщенность магазинами одинакового профиля (например, продуктовыми сетями). Следствием станет частая смена арендаторов с нестабильными арендными потоками.

Следствием подобного подхода для начинающего инвестора могут стать значительные потери средств. С целью минимизации рисков лучше взаимодействовать с профессиональными консультантами, способными дать полезный совет и помочь разобраться в ситуации. Другой вариант — просто выбирать густонаселенные и обжитые районы, в которых легко определить и распределение пешеходных потоков, и предприятий какой сферы деятельности здесь не хватает.

На что еще обращать внимание

Константин Енин советует уделять внимание параметрам самого помещения. Обязательно следует оценивать планировку, визуальную привлекательность объекта, его назначение по документам, размеры витринного пространства, достаточность мощностей.

Для разных арендаторов характерны специфические требования. Так, продуктовым магазинам требуется наличие вытяжки, зоны погрузки, а также значительных электронных мощностей. Аптекам нужна площадь не меньше 75 кв. м. Для косметологических и медцентров нередко нужен высокий уровень нагрузки на квадратные метры вследствие наличия тяжелого оборудования. Дополнительные бюрократические сложности могут возникнуть из-за необходимости регистрации по адресу учебных центров.

Читать еще:  Порядок снятия обременения по ипотеке с недвижимости

Следует также помнить о существовании ряда ограничений, накладываемых на размещенные в жилых домах предприятия. Речь идет об ограничениях, обеспечивающих удобство жильцов. Так, на расположенные в домах рестораны может действовать ограничение времени работы только до 22:00.

Выгоден ли бизнес на сдаче в аренду квартир, автомобилей, инструмента и прочего?

Арендный бизнес был и остается популярным на протяжении уже многих лет, поскольку многие люди не имеют возможности приобретать жилье, а компании стремятся снижать уровень единовременных вложений в развитие деятельность. Спектр тех объектов, которые могут предоставлять в аренду, постоянно растет: на данный момент можно сдавать даже такие вещи, как роликовые коньки, лыжи и т. п. – все то, что не пользуется постоянным спросом, а является объектом сезонного использования.

Однако наиболее распространенным вариантом все еще остается аренда недвижимости. Чтобы получать определенный доход с предоставления того или иного помещения в аренду, необходимо учитывать ряд нюансов, которые будут рассмотрены в данной статье.

Что можно сдавать в аренду?

Необходимо понимать, что недвижимость обычно классифицируется в 3 группы – земля, жилье и нежилые помещения. Наиболее распространенными видами услуг на данном рынке является предоставление аренды на жилье и на нежилые помещения.

Среди нежилых обычно арендуют коммерческую недвижимость. При этом все авторитетные аналитические агентства выделяют следующие ее разновидности:

  • офисные помещения;
  • торговые;
  • складские;
  • индустриальные.

Кроме того, некоторые организации арендуют отдельный вид помещений – категорию «для специальных целей». Здесь выделяются здания под детские сады, школы, больницы, церкви и т. п.

Помимо недвижимости, можно сдавать в аренду землю, беседки, оборудование, авто, спецтехнику, инвентарь и многое другое. Однако это является более редкой и сложной формой бизнеса.

Что выгоднее всего?

Если говорить о жилой недвижимости, средняя стоимость однокомнатной квартиры в 10-15 минутах от метро в спальном районе в Москве обойдется в 5-6,5 миллионов рублей. При этом на такие комнаты средняя арендная ставка составляет около 25-30 тысяч рублей. В результате при расчетах можно получить, что минимальный период окупаемости однокомнатной квартиры составит около 15 лет.

Если говорить об офисных помещения, они обходятся несколько дороже, чем жилые, поскольку их расположение должно быть в более проходимых местах, а их площадь выше. В Москве небольшое офисное помещение обойдется в 6,5-7,5 миллионов рублей при условии, что площадь составит около 60-70 квадратных метров. При этом арендная ставка в данном случае будет считаться за 1 квадратный метр.

По данным агентства Knight Frank, на конец 2015 года ставка аренды для офисов класса А составляла около 25 тысяч рублей, а на офисные помещения класса B – около 15 тысяч рублей в год. Соответственно, максимальный срок окупаемости будет около 8 лет.

Торговые помещения сдавать еще выгоднее, чем офисные — их срок окупаемости составляет 5-6 лет. Но здесь существует важное ограничение: для такой недвижимости одним из ключевых факторов оказывается расположение. Помещение должно быть расположено в центральном районе, в месте с высоким уровнем проходимости. Наконец, оно должно быть качественно исполнено.

В целом, коммерческая недвижимость проигрывает жилой только по одному параметру: уровень риска, поскольку она является зависимой от экономического положения в стране и конкретно взятом городе.

О том, с чего начать и как развивать подобную деятельность, смотрите на следующем видео:

Как организовать такой бизнес с нуля?

  1. В первую очередь необходимо найти подходящее для сдачи в аренду помещение. В случае получения жилой площади в наследство процедура будет начинаться с оформления документов, подтверждающих, что предприниматель является собственником жилья.
  2. В ситуации поиска готового помещения лучше всего обращаться к услугам профессиональных агентств, которые помогут оценить реальную стоимость жилья или коммерческой недвижимости: неопытный бизнесмен может легко просчитаться.
  3. Далее необходимо оформить необходимую документацию на собственность. В случае, если это коммерческая недвижимость и планируется сдача в аренду особым организациям (например, работающим в сфере общественного питания), необходимо позаботиться о получении дополнительных разрешений и заключений некоторых служб.
  4. После оформления первичной документации необходимо осуществить перепланировку и ремонт: в случае жилой недвижимости важно закупить определенный набор мебели и бытовой техники, поскольку квартиры, в которых можно жить сразу после заселения, можно предлагать по более высокой стоимости. В случае с коммерческой недвижимостью важно делать упор на увеличение свободного пространства и возможность осуществления последующих перепланировок под нужны клиента.

В российской практике многие люди сдают жилую недвижимость без заключения договора – это позволяет избавиться от налога НДФЛ в размере 13% и снизить срок окупаемости. Однако это сопряжено с определенными рисками – в частности, теми, которые связаны с ненадежностью клиентов. Поэтому, как в случае с нежилой, так и в случае с жилой недвижимостью необходимо официально оформлять взаимоотношения с арендатором.

Где искать клиентов?

Поиск клиентов через стандартные варианты рекламы (размещение объявлений в людных местах или печатных изданиях) не является эффективным в рамках арендного бизнеса. Реклама может проводиться через социальные сети (особенно это касается ситуации сдачи жилой недвижимости) – здесь будет срабатывать эффект «сарафанного радио».

Кроме того, подойдет размещение на тематических сайтах и форумах. Для торговых помещений, особенно расположенных в торговых центрах, возможно повесить объявление «сдается в аренду» с номером телефона владельца. Это позволит расширить круг потенциальных клиентов до всех посетителей торгового центра.

Наконец, существует еще 2 достаточно действенных способа для поиска клиентов – ведение тематического сайта или блога с ненавязчивой рекламой услуг в качестве арендодателя, а также распространение проспектов и визиток.

Необходимые затраты

В случае, если предприниматель собирается заниматься подобным бизнесом, он должен понимать, что среди основных статей затрат необходимо включить расходы на перепланировку: в таком случае клиенты готовы заключать договора на аренду по гораздо более высоким ставкам (разница может быть до полутора раз). Это происходит потому, что после перепланировки процент полезной площади чаще всего вырастает, кроме того, помещение можно изменить под собственные нужды.

Среди затрат также необходимо выделить:

  • Расходы на строительство или приобретение помещения.
  • Стоимость услуг специалиста, который может оценить рыночную цену на недвижимость.
  • Расходы на содержание и охрану помещения.
  • Затраты на электроэнергию, водоснабжение и т. п.

Все нюансы страхования предпринимательской деятельности подробно разобраны здесь.

Подводные камни

Одним из подводных камней является установление оптимальности вложения денег. Зачастую неопытные предприниматели неправильно оценивают ценность того или иного помещения, тем самым вкладываясь в неликвидные объекты, теряя большое количество средств.

Кроме того, важно обращать внимание на легальность бизнеса, изменения законодательства и процесс оформления документов (в первую очередь это касается коммерческой недвижимости).

При расчете затрат и уровня окупаемости необходимо определять несколько вариантов развития – оптимистичный, наиболее реалистичный и пессимистичный для того, чтобы определить приблизительный срок окупаемости объекта, а также тот факт, каким образом диверсифицировать риски. Обязательно нужно иметь другие источники дохода для того, чтобы страховать себя от ситуации безденежья.

Плюсы и минусы данной сферы

У подобного бизнеса, как и у других, есть ряд достоинств и недостатков, которые вытекают из его особенностей. Среди минусов можно выделить основной – поиск съемщика может растянуться на многие месяцы (в первую очередь это касается промышленных объектов и торговой недвижимости в непроходимых местах). В результате, даже высокая цена на аренду не сможет компенсировать те финансовые затраты, которые придется нести арендодателю в течение всего периода простоя.

Также среди недостатков следует выделить:

  • достаточно большой период окупаемости;
  • не очень высокий уровень рентабельности;
  • высокий уровень первоначальных расходов.

В данной ситуации единственным рациональным выходом является приобретение ликвидного имущества (того, на которое всегда имеется определенный уровень спроса). Для этого важно хорошо разбираться в этой сфере либо обращаться к услугам специалиста.

Читать еще:  Расчет через ячейку при покупке недвижимости

Среди достоинств бизнеса можно выделить:

  • долгосрочные договора сроком от года и выше;
  • стабильный уровень прибыли;
  • доход будет получаться арендодателем постоянно;
  • пассивный характер получения прибыли (арендодателю не нужно затрачивать какие-либо усилия после оформления соглашения с арендатором);
  • возможность организации бизнеса без регистрации в качестве юридического лица.

Таким образом, бизнес на аренде является достаточно привлекательной сферой для получения заработка. Однако, лучше всего комбинировать его с другими источниками получения дохода для того, чтобы страховать себя от возможных рисков.

Шесть правил выбора помещения под арендный бизнес

Арендный бизнес в сфере коммерческой недвижимости всегда будет прибыльным и надежным. Но если вы решили разместить свободные средства именно так, не стоит рубить с плеча и брать что подвернулось. Нужно постараться выбрать помещение в таком месте и с таким арендатором, чтобы срок окупаемости был максимально коротким. В Москве он варьируется сейчас от 6 до 15 лет, средний показатель – 10-12 лет, хорошим считается 7-9 лет.

Срок окупаемости – главный показатель эффективности любых инвестиций. В случае с коммерческой недвижимостью и арендным бизнесом на него влияют следующие факторы: соотношение цены покупки и предполагаемой арендной ставки, размер помещения, его расположение на карте города и в конкретном районе, наличие арендатора в момент покупки, и наконец, личность арендатора и ваши с ним взаимоотношения. Все эти факторы связаны между собой, поэтому выбор объекта недвижимости – это сложная комплексная задача со множеством вводных, а также неизвестных. Чтобы выгодно сдать в аренду нежилое помещение, лучше прибегнуть к помощи опытных риелторов. Но и в этом случае вам нужно быть подкованным в некоторых вопросах.

Первое. Кому сдавать помещение

В первую очередь нужно определить для себя, кому вы хотите сдавать свою еще некупленную недвижимость. Легче договариваться и работать с тем, кого вы понимаете, чью специфику деятельности, потребности и возможности знаете не понаслышке. Разбираетесь в торговле обувью – лучше покупать помещение под обувной, а не продуктовый магазин. Любите шить-кроить – ищите объект для ателье. С таким подходом вам будет гораздо легче найти арендатора.

LOFTEC предлагает свои помещения исключительно для инновационных компаний и технологичных ритейлеров © Фото с сайта loftec.ru

Второе. Срок окупаемости арендного бизнеса

Посчитайте, сколько раз вам необходимо будет получить ежемесячную арендную плату, чтобы покрыть стоимость купленной недвижимости. Этот показатель по нынешним временам должен быть в пределах от 90 до 120. Если меньше, тогда вам пытаются продать подозрительного кота в мешке, если больше – у вас есть хороший потенциал для торга. По очень привлекательной цене можно купить помещение в строящемся здании, но до окончания стройки и еще неопределенное время арендных выплат вам не видать.

Третье. Какой метраж быстрее сдать

Чем больше помещение, тем оно дороже. Но главное – для него сложнее найти арендатора, ведь это могут быть только крупные компании, у которых особые требования к локации. По статистике большие помещения окупаются на несколько лет дольше. Если для вас сроки окупаемости в приоритете, вместо одного крупного объекта лучше приобрести несколько маленьких.

Четвертое. Локация

При выборе локации нужно ориентироваться на тот вид бизнеса, который будет вестись в вашем помещении. Для небольшого продуктового магазина идеальное место – густонаселенный спальный район, для производства – промзона или пригород, для кафе желательно наличие рядом бизнес-центра или учебного заведения.

Пятое. Готовый арендный бизнес (ГАБ)

Покупка недвижимости с уже имеющимся арендатором – хороший вариант со всех точек зрения, и доход начнет поступать уже через месяц. Но стоимость таких объектов выше, чем у пустующих, и можно столкнуться с мошенничеством со стороны продавца. Нужно удостовериться в соответствии арендной ставки, заявленной в договоре, проверить стабильность бизнеса арендатора, выяснить его планы – вдруг он планирует вскоре переехать.

Готовый арендный бизнес у метро Митино от компании Sminex © Фото с сайта mitino.sminex.com

Шестое. Выбор арендатора

И последнее. Чтобы срок окупаемости не растянулся, вам нужен хороший арендатор и деловые (то есть взаимовыгодные) с ним отношения. Если при «заселении» объекта недвижимости у вас есть выбор, лучше пустить опытного, но не крупного предпринимателя. Идеальный вариант – владелец небольшого, но успешного магазина, который собирается открыть еще одну точку.

Предприниматели-новички совершают маркетинговые ошибки, не всегда в состоянии исполнять свои обязательства перед партнерами, в любой момент могут передумать заниматься бизнесом и исчезнуть. Крупные именитые компании склонны навязывать свои условия арендодателям. Договариваться с ними об индексации арендной ставки трудно, а в случае возникновения проблем приходится иметь дело с наемными менеджерами, которые часто не компетентны и не уполномочены принимать решения.

Стоит ли покупать коммерческую недвижимость в 2019 году?

Инвесторы, которые хотят выгодно использовать деньги и снизить риски их потери, стараются вложиться в коммерческую недвижимость. При разумном раскладе и понимании тенденций рынка коммерческой недвижимости, вложение быстро окупается. Пытаемся разобраться, выгодна или нет коммерческая недвижимость для инвестора, как найти тот самый объект и сдавать его в аренду.

Что выгоднее: коммерческая или жилая недвижимость

Если в начале 2000-х вопрос выгодности коммерческой или жилой недвижимости не стоял в принципе, то сейчас менее 35% инвесторов хотятвложить деньги в квартиру с целью ее перепродажи или дальнейшей сдачи ее в аренду.

Статистика неумолима: прибыльность объектов для будущего бизнеса превосходит жилую недвижимость в полтора-два раза. Существенная разница заключается в том, что при вложении инвестиций в коммерческую недвижимость, первый вести о доходе придется ждать довольно долго. При этом средства находятся в относительной безопасности.
Если вы хотите, чтобы ваши деньги работали, отдайте предпочтение нежилой недвижимости.

Портрет привлекательной коммерческой недвижимости

Раз вы отдали предпочтение коммерческой недвижимости, то сразу возникает резонный вопрос: какое помещение будет востребованно у будущего арендатора?

  • С небольшой площадью

Чаще всего арендаторы ищут помещения объекты площадью 80-120 м. Подобный метраж позволяет найти арендатора даже в условиях кризиса, когда крупные помещения стоят незаполненными.

  • С удобной планировкой

Хорошо подойдет так называемая зальная планировка – она дает возможность заниматься любм видом торговли или реализацией услуг. Есливаше помещение находится на первом этаже, лучше сделать для посетителей будет отдельный вход.

Сделать первичную оценку выгодности сдачи коммерческой недвижимости,можно самостоятельно, замерив высоту потолков (не менее 2,75 м после отделки), удостовериться в наличии собственного санузла. Более глубокий анализ и подбор коммерческих объектов позволит сократить время поиска и затраченные средства.

Как определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость

Узнать, выгодно ли сдавать коммерческую недвижимость в аренду можно, рассчитав оптимальный размер арендной ставки с помощью брокера, однако предварительные выводы о рентабельности помещения можно сделать самому:

Оценить расположение
Продажа или аренда коммерческой недвижимости будет выгодна, если расположение объекта позволяет обеспечить прибыльность бизнеса. Желателен высокий пеший и/или транспортный трафик, наличие удобных путей, парковки и т. д. Конкретный перечень требований к расположению зависит от назначения помещения.

Окупаемость
Чтобы определить, выгодно ли покупать коммерческую недвижимость, разделите цену объекта на стоимость аренды и на 12. Это позволит определить, когда ваши вложения полностью окупятся. Оптимальным вариантом считается срок около 8 лет.

Востребованность
Проанализируйте спрос по конкретному району, чтобы определиться, выгодно ли приобретать коммерческую недвижимость конкретного типа.

Чтобы гарантированно выгодно сдать в аренду коммерческую недвижимость, вы можете приобрести помещение, которое можно использовать не ограничиваясь определенной направленностью бизнеса.

Клиенты самостоятельно займутся оборудованием площадей. Если вы хотите подобрать надежный востребованный вариант, соответствующий вашему бюджету, обратитесь к профессиональным брокерам, которые в краткие не только помогут подобрать подходящее помещение, но и рассчитают срок окупаемости и найдут арендаторов.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector