Содержание

Зачем нужна оценка недвижимости?

Зачем нужна оценка недвижимости

Независимая оценка недвижимости – это, на сегодняшний день, одна из неотъемлемых процедур в общей системе экономических отношений. Более того, оценка стоимости объекта жилой и коммерческой недвижимости, как экономическая категория, напрямую влияет и на развитие и состояние рынка недвижимости.

Это происходит по совершенно понятным причинам: поскольку мероприятия по оценке недвижимости являются составной частью выработки цены на различных сегментах этого рынка, а также отражением всех тенденций, влияющих на формирование цены. А это в свою очередь отражает и состояние экономики в целом. Причем, это актуально для всех видов оценочной деятельности на этом динамичном и жизненно важном, как для самочувствия макроэкономики, так и для отдельно взятого человека, рынке. Это и оценка жилой недвижимости, и оценка основных фондов фирм и компаний всех видов собственности.

Серьезная, профессиональная, зарекомендовавшая себя у клиентов, как физических, так и юридических лиц, компания в обязательном порядке владеет методикой и практикой оценки, как жилой, так и коммерческой недвижимости. И это один из критериев выбора той или иной компании для проведения оценочных действий.

Для чего нужна оценка недвижимости

Один из примеров практической деятельности оценщика, когда оценка жилой недвижимости взаимосвязана с оценкой коммерческой недвижимости – это перевод объекта из жилого в нежилой фонд. Это всегда необходимо, когда речь идет о легализации офиса, складского или производственного помещения.

Независимая оценка недвижимости является и механизмом взаимодействия между всеми участниками такого глобального сектора экономики, как рынок жилой и коммерческой недвижимости. Ведь в оборот этого рынка вовлечено, по сути дела, все население страны. И оценочная деятельность на этом рынке является своего рода регулятором отношений между физическими и юридическими лицами, а также их отношений с кредиторами и страховыми компаниями на рынке ипотечного кредитования.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это и формирующий фактор, и продукт ценовой политики одновременно. А если учесть тот факт, что рынок недвижимости относится к основополагающим секторам экономики, то можно без всякого преувеличения утверждать, что оценка стоимости объекта недвижимости является регулятором устойчивости рыночно ориентированной экономики в целом.

Более того, объективная, научно обоснованная, непредвзятая оценка жилой недвижимости и основных фондов, если ее рассматривать, как макроэкономический регулятор взаимоотношений всех субъектов на рынке недвижимости, влияет и на уровень инфляции в стране. А это уже касается без исключения каждого.

Связь, между оценкой объектов недвижимости и уровнем инфляции

Дело в том, что, если существует достаточно большая коррупционная составляющая в цене на товар массового спроса, причем, спроса с огромной скоростью оборота и включением в этот оборот огромной денежной массы, то в результате на экономику ложится бременем громадный «финансовый пузырь», не имеющий никакого отношения к реальной оценочной стоимости товара. А ведь именно таким товаром и является жилая и коммерческая недвижимость. Объективная оценка стоимости недвижимости «отсекает» этот «мыльный финансовый пузырь». Предвзятая, заангажированная оценка, наоборот, способствует набуханию этого финансового «лишнего веса» никак не соотносящегося ни с расширенным воспроизводством, ни с оценочной стоимостью. Поэтому, чтобы поддерживать баланс «спрос-предложение», государство должно печатать дополнительные деньги и выбрасывать их на рынок в виде повышенных пенсий, стипендий, дотаций и т. д. В этой связи уместно упомянуть, что именно специалисты в области ценовой политики, и именно в области ценовой политики на рынке недвижимости первые увидели тенденции надвигающегося системного кризиса, и первые забили тревогу, понимая катастрофические последствия для экономики искусственно раздутых цен на недвижимость.

Исходя из вышесказанного, именно независимые оценочные компании, не связанные с клановыми и отраслевыми интересами с застройщиками и с банками-девелоперами все больше и больше пользуются спросом не только у частных инвесторов в жилую и нежилую недвижимость, но и у корпоративных заказчиков. Это же можно отнести и к аналитикам и игрокам фондовых бирж и организаторам аукционов по продаже недвижимости. Эти, казалось бы, общие категории, приведенные выше, не покажутся такими уж общими, а вполне конкретными, когда мы посмотрим, насколько оценка стоимости объекта недвижимости востребована при анализе котировок фондовых рынков. И в этой связи востребована, прежде всего, независимая оценка недвижимости.

Дело в том, что цена акций той или иной компании-участника фондового рынка напрямую зависит от стоимости ее активов, одной из составляющих которых являются основные фонды, то есть здания, сооружения, офисы, склады и т. д.

Независимая оценочная компания как раз и призвана, в данном случае, определить в стоимостном отношении долю основных фондов в активах компании. Но и это даже не самое главное. Независимый оценщик вырабатывает инвариантные критерии оценки основных фондов в пространстве постоянно меняющейся экономической конъюнктуры. Что позволяет не только оценивать акции компании на торгах фондовой биржи в данный момент времени, но, что не менее важно, прогнозировать колебания котировок на акции той или иной компании. Таким образом, независимая оценочная компания, пусть не напрямую, но, тем не менее, дает инструменты для анализа и прогнозирования оборота ценных бумаг игрокам фондовой биржи.

Итак, мы медленно, но верно подходим от роли и значения оценки недвижимости, как экономической категории в макроэкономике в целом, к совершенно конкретным хозяйственно-юридическим требованиям действующего законодательства, когда без оценочной деятельности невозможно обойтись

Особенности оценки коммерческой недвижимости

Любой компании, предполагающей проводить эмиссию своих акций на фондовой бирже с целью привлечения дополнительных инвестиций, обязательно потребуется независимая оценка ее основных фондов. Или иными словами, оценка объектов коммерческой недвижимости. То же самое, если объект недвижимости выставляется на аукцион в рамках различного рода коммерческих, на примере товарной биржи, и муниципальных программ.

Что включает в себя понятие коммерческой недвижимости

К примеру, офисная недвижимость. Это может быть отдельно стоящее помещение или помещение в жилом здании, в офисном центре. Это может быть и цоколь жилого фонда, и т. д. То же касается и складских помещений. Здесь учитывается и близость к транспортным развязкам, местоположение, технические возможности охраны и т. д. Все это говорится к тому, что критерием профессионализма оценочной компании является универсальность и гибкость в методических подходах к оценке коммерческой недвижимости. Немаловажный фактор – оценка «документальной чистоты» объекта. А это тоже существенно влияет на цену помещения.

Оценка жилой недвижимости вообще стала повседневной реальностью нашей жизни. Все вопросы, связанные с куплей-продажей, ипотечным кредитованием, договорами дарения и вступления в наследство неизбежно предполагают такую процедуру, как оценка жилой недвижимости.

Оценочная деятельность и страхование

В последнее время все активней набирает обороты жилищное страхование. В этом случае оценка жилой недвижимости является как необходимым требованием страховщика, так и важнейшим инструментом взаимоотношений страхователя со страховой компанией. Причем, по статистике личное жилье страхуют, как правило, состоятельные граждане, поэтому от оценочной компании требуются глубокие практические навыки, когда оценка жилой недвижимости, скрупулезно учитывает такие факторы, как состояние и качество ремонта, перепланировку квартиры, дизайн, а также ее местоположение, удобство парковки личного транспорта и экологическую чистоту проживания.

Для чего нужна оценка недвижимости

Оценить реальность шансов при получении ипотечного кредита – вот для чего нужна предварительная оценка недвижимости. Рассмотрим суть этого вопроса поподробнее. Пожалуй, наиболее рискованным предприятием для обеих сторон, то есть и для банка, и для его клиента, является ипотечное кредитование. Занимаемая сумма исчисляется сотнями тысяч рублей, порой даже миллионами, и банк, разумеется, должен сделать все, чтобы минимизировать свои риски. Более того, по-настоящему хороший банк постарается минимизировать риски и для заемщика.

Оценка недвижимости

Основные риски невозврата кредита

Главным риском в этом случае становится возможный невозврат кредита. И здесь организация, оказывающая услуги кредитования, желает быть уверенной в ликвидности недвижимости, оставленной в залог. Другими словами, жилое либо нежилое помещение, строение, под залог которого брался кредит, и которое, в случае неплатежеспособности заемщика, по решению суда становится собственностью банка должно быть легко продаваемым, причем по цене, позволяющей банку покрыть расходы по невозвращенному кредиту. Банк стремится получить в качестве залогового обеспечения недвижимость со стоимостью, адекватной выдаваемой в кредит сумме. И понимание этого стремления объясняет, зачем нужна оценка недвижимости банку, да и заемщику. Оценка недвижимости является ключевым фактором, на который обращается внимание при принятии решения о выдаче кредита. Более того, эта процедура внесена в действующее законодательство России.

Для чего нужна оценка имущества

Кто такой оценщик недвижимости

Для оценки приглашают независимого оценщика, который по итогам своей работы предоставляет отчет. Данный отчет служит отправной точкой в процессе принятия решения банком о выдаче заемщику необходимой ему суммы. По результатам изучения отчета будет определена окончательная сумма займа и размер процента по кредиту. Кроме того, отчет отправляется в страховую компанию. Ведь недвижимость, оформляемая в качестве залога, непременно должна быть застрахована. При этом страховщик также определяет, соответствует ли стоимость жилья занимаемой сумме.Отчет, составленный независимым оценщиком, содержит информацию о так называемых ликвидационной и рыночной стоимостях жилья.
Ликвидационная стоимость позволяет проанализировать ситуацию с неплатежеспособностью заемщика, и сделать довольно точное предположение о том, за какую цену можно продать квартиру в срочном порядке. Рыночная стоимость представляет собой реальную ценность недвижимости, то есть сумму, которую можно получить при продаже ее на рынке без потерь, связанных со срочностью реализации. Разница между этими двумя видами стоимости составляет примерно 25-30%, и при изучении отчета оценщика банки больше интересуется именно ликвидационной стоимостью, ведь именно эта стоимость отражает наиболее вероятную сумму, которую сможет получить банк, причем в краткие сроки.

Читать еще:  Срок исковой давности по договору дарения недвижимости

Как оценить недвижимость по новым правилам

Зачем нужна оценка недвижимости

Заемщику сложно понять влияние самых разных факторов на окончательную стоимость, а тем более перевести это влияние в денежный эквивалент, поэтому он не задается вопросом «Зачем нужна оценка недвижимости». Независимый оценщик сможет учесть массу критериев, таких как:- Первое, что учитывается при оценке, это местоположение квартиры. Практически в любом городе мира стоимость квартиры в центре города серьезно превосходит стоимость точно такой же, но расположенной где-нибудь в спальных районах, на краю города. Частью этого же критерия является уровень развития инфраструктуры района, наличие поблизости как социальных учреждений типа детсадов, поликлиник, больниц, так и магазинов, мест отдыха.

  • Большое значение имеет состояние дома . Квартира может находиться в стандартной «хрущевке» или «сталинке», может быть частью нового элитного дома или относительно старой панельной высотки. Важно знать и из чего строили дом, в котором находится квартира. Жилье в кирпичном доме будет отличаться по стоимости от квартиры в панельном или монолите. Кроме того, играет важную роль степень износа дома, а также наличие дополнительных опций, таких как подземные гаражи или парковка, лифт, мусоропровод, охрана, консьерж, даже этажность дома.
  • Оценщик обязательно учтет и транспортную составляющую . Для одних граждан важно, чтобы дорога от дома до работы можно было добраться пешком, для других – чтобы в 1-2 минутах ходьбы была остановка общественного транспорта или метро. Для других не менее важно удобство выезда со двора на магистраль на собственном транспорте. При всем этом учитывается и негативное влияние таких составляющих, как близость транспортных развязок или железной дороги, трамвайных путей или даже аэропортов. Перечисленные минусы могут весьма сильно повлиять на стоимость квартиры в сторону ее снижения.

  • Будут взяты во внимание и параметры жилья . Здесь на первое место выносится этаж. В силу многих причин, в нашей стране сложилось отрицательное отношение к первому и последнему этажам. Стоимость таких квартир по сравнению с аналогичными на других этажах будет несколько ниже. Важны также площадь квартиры, как общая, так и жилая, вид планировки, количество комнат, состояние и вид санузла, наличие или отсутствие балконов, лоджий. Имеет значение сторона, на которую выходят окна квартиры, вид из этих окон, расположение квартиры в доме (угловая или середина).
    Детальная проработка всех этих критериев специалистом в данной области и составление отчета, реально отражающего стоимость жилья – кому же нужна оценка недвижимости, оставляемой в залог. Только при таких условиях банк сможет определить точный объем суммы, которую он сможет выдать своему клиенту.
  • Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

    Oцeнка cтoимocти нeдвижимocти — это профессиональная деятельность, направленная на установление стоимости конкретного объекта. Объектами для оценки недвижимости являются квартиры и комнаты, дачи и земля, коммерческие объекты (офисы и даже производственные цеха).

    Кто проводит оценку недвижимости?

    Оценочная компания — это юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, имеющее в своём штате не менее двух оценщиков, право осуществления оценочной деятельности которых не приостановлено. Деятельность оценщиков регулирует закон «Oб oцeнoчнoй дeятeльнocти в Poccийcкoй Фeдepaции», действующем в редакции от 03.08.2018 г.

    Когда нужна оценка недвижимости?

    • При оформлении ипотеки. Это самый частый случай. Отчет об оценке требует банк для формирования суммы займа. Как правило, банк учитывает рыночную и ликвидационную стоимость.
    • При судебных спорах как доказательство. Например, пoкyпaтeлю предстоит доказать, что eгo нaмepeннo ввeли в зaблyждeниe и пpoдaли нeдвижимocть пo гopaздo бoльшeй cтoимocти, чeм oнa cтoит нa caмoм дeлe.
    • Пpи пpoдaжe нeдвижимocти или обмене жилья. Отчет об оценке может понадобиться и продавцу, и покупателю. Пpoдaвцy, чтoбы пoнять, пo кaкoй цeнe мoжнo пpoдaть жилoй oбъeкт; пoкyпaтeлю — чтoбы yбeдитьcя, чтo eгo нe oбмaнывaют и нe зaвышaют цeнy.
    • При peopгaнизaции пpeдпpиятия.
    • Для зaлoгa. Отчет об оценке может потребовать банк, чтобы узнать cyммy, кoтopую он cмoжeт выpyчить, ecли зaeмщик нe бyдeт плaтить пo кpeдитy. Kaк и в cлyчae c ипoтeкoй, пpинимaeтcя в pacчeт мeньшaя cтoимocть, тo ecть ликвидaциoннaя.

    Оценку нeдвижимocти мoгyт иcпoльзoвaть в дpyгиx cдeлкax c нeдвижимocтью, нaпpимep, пpи oфopмлeнии дoгoвopa дapeния, зaвeщaния.

    Что именно определяет оценщик?

    Pынoчнaя cтoимocть

    Это цeнa, зa кoтopyю недвижимость мoжнo пpoдaть в ycлoвияx cвoбoднoгo pынкa. Именно этот вид стоимости хотят узнать пoкyпaтeли и пpoдaвцы, обращаясь к оценщикам. Pынoчнyю cтoимocть oпpeдeляют в зaвиcимocти oт ycлoвий pынкa — находят aнaлoгичныe oбъeкты и paccчитывaют cpeднepынoчнyю цeнy.

    Kaдacтpoвaя cтoимocть

    Это стоимость, ycтaнoвлeннaя в peзyльтaтe гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнки. Ee oпpeдeляют мeтoдaми мaccoвoй oцeнки, a ecли этo нeвoзмoжнo — индивидyaльнo для кaждoгo oбъeктa нeдвижимocти. Oцeнщик oпpeдeляeт кaдacтpoвyю cтoимocть, в тoм чиcлe, для нaлoгooблoжeния.

    Ликвидaциoннaя cтoимocть

    Это цeнa, пo кoтopoй мoжнo быстро продать объект недвижимости. Пpи pacчeтe ликвидaциoннoй cтoимocти бepyт cpoк экcпoзиции 1–2 мecяцa. Ликвидaциoннaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти вceгдa мeньшe, чeм pынoчнaя (обычно cocтaвляeт 75–80% oт pынoчнoй цeны).

    Coглacнo ФCO № 2, пpи oпpeдeлeнии ликвидaциoннoй cтoимocти yчитывaют влияниe чpeзвычaйныx oбcтoятeльcтв, кoтopыe вынyдили пpoдaвцa пpoдaвaть oбъeкт нa ycлoвияx, нe cooтвeтcтвyющиx pынoчным.

    Инвecтициoннaя cтoимocть

    Этo цeнa для кoнкpeтнoгo чeлoвeкa или гpyппы лиц пpи oпpeдeлeнныx инвecтициoнныx цeляx, то есть это стоимость, за которую можно купить объект недвижимости, чтобы получать с него доход. Например, можно узнать потенциальный дoxoд нeдвижимocти пpи cдaчe в apeндy.

    Инвecтициoннaя cтoимocть вceгдa бoльшe pынoчнoй. Она учитывает вoзмoжнyю пpибыль c oбъeктa в дaльнeйшeм.

    Из чего состоит процедура оценки недвижимости?

    1. Постановка задачи на оценку недвижимости

    Заказчик обращается к оценщику и объясняет цели oцeнки. Чаще всего, оценка нужна перед оформлением ипотеки.

    Чек-лист для тех, кто планирует заказать оценку недвижимости

    • Подготовьте помещения к осмотру. Оценщик будет фотографировать. Эти фотографии позже войдут в отчет об оценке.
    • Подготовьте документы, необходимые для оценки: свидетельство о государственной регистрации права на объект или документ, на основании которого такая регистрация может быть проведена (договор купли-продажи, дарения, ренты или другое); кадастровый паспорт помещения (выписка из ЕГРН с планом объекта). Оценщику также понадобятся ваши данные: ФИО, контактный телефон, адрес по месту регистрации и адрес фактического проживания, реквизиты предприятия.
    • Подробно расскажите об объекте оценки. Чем больше информации — тем точнее результат.

    2. Подписание договора

    Пocлe пocтaнoвки зaдaчи и пoлyчeния дoкyмeнтoв заказчик и подрядчик подписывают договор.

    Что должен содержать договор с оценщиком?

    Договор на проведение оценки объектов недвижимости составляют в письменной форме. Он должен содержать:

    • цель оценки;
    • описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию;
    • вид определяемой стоимости объекта оценки;
    • размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
    • дату определения стоимости объекта оценки;
    • сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с ФЗ;
    • наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
    • указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
    • указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
    • сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований ФЗ, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;
    • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика.

    Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, например, в Институте судебных экспертиз цена услуги начинается от 5 тысяч рублей.

    3. Сбор информации

    Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию: выeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Оценщик задаёт заказчику дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

    4. Расчет стоимости

    На этом этапе оценщик определяет мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты.

    Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

    5. Учет условий

    Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpём ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy.

    Haпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

    6. Составление итогового отчета

    Итогом оценки является отчёт.

    Что должен содержать итоговый отчет об оценке?

    • дата составления и порядковый номер отчета;
    • основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
    • сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
    • сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;
    • цель оценки;
    • точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
    • стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
    • последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
    • дата определения стоимости объекта оценки;
    • перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
    • иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

    Отчет может быть в бумажном или электронном виде. Если в бумажном: пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор. Если в электронном: подписан усиленной квалифицированной электронной подписью.

    Читать еще:  Переоформление недвижимости на другого человека

    Отчет должен быть чётким и понятным, не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

    Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит

    Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

    Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

    Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

    Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

    Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

    С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

    Как происходит оценка квартиры при ипотеке

    Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

    В него входят:

    1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
    2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
    3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
    4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
    5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях. Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.
    6. Копия своего паспорта и контактные данные.

    Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

    Методы оценки

    Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

    Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

    Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

    Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

    При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

    Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

    Также обязательно учитываются следующие факторы:

    • престижность и экологичность района;
    • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
    • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
    • из каких материалов построено здание;
    • количество этажей в доме;
    • обустроенность и облагороженность двора.

    Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

    • площадь;
    • количество комнат и их месторасположение (планировка);
    • состояние отделки и коммуникаций;
    • этаж;
    • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

    Готовый отчет

    На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

    1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
    2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
    3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
    4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
    5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
    6. Приложение.

    Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

    Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

    Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

    Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

    Сколько стоит

    Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

    В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

    Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

    Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

    Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

    Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

    Где заказать оценку квартиры для ипотеки

    Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

    1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
    2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
    3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

    Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

    Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

    Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

    Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

    Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

    Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

    Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

    Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

    Читать еще:  Как работают оценщики недвижимости?

    В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

    Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

    Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

    Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

    Заключение

    Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

    Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

    Также вам будет интересно и важно узнать о том, что такое закладная по ипотеке, как его правильно оформить и зачем она нужна.

    Если вам нужна поддержка юриста, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте.

    Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

    Методы оценки рыночной стоимости недвижимости

    Для того, чтобы осуществить различные сделки с недвижимостью мало одного желания. Нужно, чтобы они отвечали необходимым требованиям и условиям. Существенным условием многих подобных соглашений является определение рыночной стоимости недвижимого объекта. Будь-то квартира или дом, гараж или участок земли, есть много ситуаций, в которых придется узнавать эту стоимость. Не сделав этого, вы не сможете заключить соответствующее соглашение.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости — что это?

    Чтобы определить рыночную стоимость объекта недвижимости, нужно провести его оценку. Некоторые заблуждаются, что установить эту стоимость можно на основе данных, которые имеются в техническом паспорте. В некоторых случаях данные о стоимости, которые приведены в документах БТИ или Росреестра могут быть ориентиром для определения цены недвижимого объекта. Но, во-первых, проведенная оценка, на основании которой в документах указана стоимость жилого или нежилого имущества, носит иные цели, чем установление рыночной стоимости. А во-вторых, на момент совершения сделки они могут быть устаревшими.

    Рынок недвижимости очень сильно зависит от экономического положения в стране. Кризис, девальвация национальной валюты приводит к резкому обрушению стоимости жилья и не только. Поэтому, если оценка проводилась полгода — год назад, а обрушение валюты произошло за последние два-три месяца, реальная рыночная стоимость объекта недвижимости будет существенно отличаться от той стоимости, указанной по результатам оценивания. Кредиторы, например, при выдаче займа на это значение стоимости недвижимости и не посмотрят, потребую реальной оценки рыночной стоимости.

    Поэтому, под оценкой рыночной стоимости недвижимости подразумевают процедуру, которая проводится специализированными организациями с применением различных комплексных методов, по результатам которой заказчику этой процедуры представляется официальный документ о стоимости объекта на рынке недвижимости. Эта процедура проводится с учетом различных нюансов, связанных с объектом исследования, таких как обременение, наличие сервитутов и другие. Законодатель регламентировал ее

    Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в РФ».

    По этому закону определять стоимость объекта можно как в добровольном, так и в обязательном порядке. В последнем варианте установлены случаи, требующие обязательного оценивания недвижимости. Например, если происходит отчуждение недвижимого имущества, которые целиком или частично принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию.

    Для чего нужна оценка недвижимости?

    Конечная цель оценки рыночной стоимости недвижимости, которая осуществляется независимым специалистом-оценщиком, заключается в том, чтобы получить наиболее достоверную информацию о цене объекта на текущий момент. Имея это значение, можно отталкиваться от него, стоить какие-то планы, проводить сделки.

    Есть целый перечень случаев, в которых без подобной услуги будет сложно или невозможно обойтись. В зависимости от объекта причины эти будут различны. Так, если продается государственное недвижимое имущество, то его оценка обязательна. Но если продается недвижимость, у которой два собственника и они не согласны друг с другом о том, по какой цене ее продавать, то выходом для них может стать реальная оценка его рыночной стоимости. Только в первом случае такая процедура обязательна, а во втором случае – по желанию. В конце концов, собственники могут и без эксперта прийти к какой-то цене, устраивающей их обоих.

    Подобная оценка еще нужна в следующих случаях:

    1. При имущественных спорах.Они очень часто разрешаются в суде. А все судебные разбирательства сопровождаются рассмотрением доказательств, одним из которых и служит вывод эксперт о рыночной стоимости квартиры, дома или участка земли, если спор ведется вокруг них.
    2. Оформление ипотечного кредита.В этом случае банк в обязательном порядке потребует отчет оценщика стоимости потенциального предмета залога. Но по результатам такой оценки будет две стоимости – рыночная и ликвидационная. Последняя отличается от рыночной на 15-30% в сторону понижения. Банк, принимая решение о выдаче кредита, ориентируется именно на нее.
    3. Получение кредита в банке.В том случае, если нужно получить кредит под залог недвижимости, то и в этом случае кредитор потребует сделать ее оценку. Как и в предыдущем случае, вы получите два значения стоимости. И в этом случае банк будет ориентироваться на ликвидационную стоимость. Рассчитывать на заем, больше чем это значение стоимости оцененной недвижимости, не стоит.
    4. Проведение реорганизации компании. Это относится к коммерческим и промышленным объектам, при котором требуется проведение оценки, если происходит передача юридического лица в доверительное управление или другой процесс.
    5. Привлечение финансовых средств инвесторов.Для этого проводится оценка имущества компании, чтобы документально можно было представить размер активов, которые у нее есть. Эта оценка в обязательном порядке прикладывается к разработанному бизнес-плану, служит его обязательным приложением.

    Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости

    Если вы пришли к выводу, что нужно провести оценку рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости, то учитывайте следующий порядок ее проведения. Первое, с чего нужно начать, это с выбора специалиста. В некоторых случаях этот вопрос решается просто. Например, если оценка проводится для предоставления ее в банковское учреждение, то у него есть список рекомендуемых компаний-оценщиков. Обращайтесь к услугам кого-то из этого списка.

    Как только эксперт выбран, нужно подать ему заявление о необходимости проведения оценочных работ. К этому заявлению обязательно нужно приложить правоустанавливающие и технические документы. Заявление подается как собственником, так и другим законным владельцем, либо доверенным лицом при наличии правильно оформленной доверенности.

    На основании поданного заявления оценщик вместе с заявителем определяет время проведения оценки, какие сведения должны быть собраны и т.п. После этого следует выезд специалиста на место, непосредственное проведение оценочных работ, собирание нужных данных, фотосъемка, анализ и обработка полученных сведений.

    На заключительном этапе специалист составляет отчет, к которому прикладывает все полученные документы, в том числе и лицензию на проведение работ, полис и другие документы компании. Все это сшивается, нумеруется, ответственное за проведение оценки лицо ставит свою подпись и печать организации. Срок составления отчета колеблется от 2 до 5 рабочих дней. Стоимость услуги — в пределах 4-7 тыс. рублей.

    Документы, необходимые для оценки недвижимости

    Чтобы были проведены оценочные работы, нужно представить для экспертов некоторые необходимые документы, без которых они не смогут приступить к работам. В зависимости от того, какой именно объект предстоит изучать, перечень документов может различаться. Но практически для большинства из них львиную долю этого перечня составляют одни и те же:

    • копия документов, удостоверяющих личность правообладателя; организациям нужно представлять свидетельства ОГРН, ИНН, решение о назначении руководителя, копия его паспорта;
    • правоустанавливающие документы на объект изучения;
    • документы из учреждений технической инвентаризации;
    • выписка из ЕГРП, которая бы указывала на наличие или отсутствие обременений недвижимости;
    • документы, которые бы подтверждали бы эти обременения, действующие соглашения, договора и т.п.

    Если нужна оценка жилого дома, то к приведенному списку документов необходимо добавить:

    • план границ участка земли, на котором построен дом;
    • правоустанавливающие документы на этот участок земли;
    • данные о других строениях на этом участке земли, об инфраструктуре и инженерных сетях;
    • если оцениваемый объект в своем составе содержит движимое имущество, то нужны данные про его объем, количество, физических характеристиках и технических параметрах.

    Приблизительно такой же перечень документов дополнительно потребуется для оценивания коммерческой недвижимости. При проведении оценки в отношении сооружений дополнительно потребуются:

    • копии инвентарных карточек на объекты и передаточные устройства, в которых содержатся данные о дате ввода в эксплуатацию, инвентарном номере, норме и шифре амортизационных отчислений, первоначальной стоимости на дату ввода объекта в эксплуатацию;
    • справка из бухгалтерии, в которой отражена балансовая стоимость объекта и передаточных устройств на дату оценки недвижимости; в ней нужно указать восстановительною стоимость, показывают процент износа и остаточною стоимость;
    • действующая налоговая ставка на недвижимое имущество;
    • соглашения об аренде на изучаемый объект с расчетами арендной ставки;
    • документы, в которых отражены данные о проценте износа исследуемого объекта.

    Для оценивания сооружений, строительство которых еще не завершено, дополнительно требуются:

    • разрешение на строительство;
    • пояснительная записка к объекту строительства;
    • акт консервации, если строительство приостановлено;
    • данные об отраслевой принадлежности объекта;
    • сведения о конструктивной системе сооружения;
    • информация о разрешенной потребляемой мощности воды, электричества, газа и другого.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

    +7 (499) 703-47-59
    Москва, Московская область

    +7 (812) 309-16-93
    Санкт-Петербург, Ленинградская область

    8 (800) 511-69-42
    Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector