Содержание

Что такое долевое строительство квартир

ДДУ в новостройке — что это

ДДУ в новостройке — что это такое

Что такое ДДУ

ДДУ — договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Его заключают между застройщиком и будущим собственником. Согласно договору, дольщики обязаны выплатить застройщику определенную сумму, а застройщик обязан использовать эти деньги на строительство и передать готовую недвижимость в собственность дольщиков. По договору ДДУ можно купить квартиру , отдельную комнату либо нежилое помещение.

Договор долевого строительства регулируется №214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В документе представлено 27 статей. 1 июля 2018 года вступили в силу изменения в закон, которые практически отменяют договор долевого строительства.

Что влечет запрет ДДУ с 2018 года ? Фактически для дольщиков ничего не изменится — они также будут платить деньги и получать ключи от квартир, но теперь деньги вкладчиков будут защищены. Правительство объяснило, что будет вместо ДДУ в будущем : эксроу-счета. Теперь дольщики будут переводить деньги на счет в банке, финансирующем строительство, а застройщики получат их только после того, как передадут недвижимость в собственность. Если девелопер обанкротится, дольщики получат деньги назад.

Компании, зарегистрировавшие проектные декларации до вступления в силу изменений, могут использовать договоры долевого участия в строительстве до 1 июля 2019 года. То есть если девелопер получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года или заключил первый договор до этого срока, вы сможете заключить с ним ДДУ.

Плюсы и минусы договора долевого участия

Помимо ДДУ, для приобретения недвижимости на первичном рынке используют обычный договор купли-продажи и ЖСК. Договор купли-продажи заключают, когда дом уже сдан — в квартиру можно сразу заехать, прописаться, оформить право собственности. ЖСК — договор жилищно-строительного кооператива. Он схож с ДДУ, но формально вы становитесь пайщиком — вступаете в сообщество людей, которые собираются строить дом. При этом четких сроков строительства или наказания за их увеличение не предусмотрено.

ЖСК или ДДУ: что лучше — решает каждый сам для себя. При оформлении ДДУ покупатели более защищены от недобросовестных компаний, а ЖСК предлагает большую выгоду по сравнению с ДДУ.

Покупка квартиры по ДДУ: как проверить застройщика

Если планируете использовать договор долевого участия при покупке квартиры на первичном рынке, проверьте застройщика. Так вы обезопасите себя от недобросовестных компаний. Чтобы узнать всю информацию о девелопере:

🔸 Просмотрите проектную декларацию застройщика. Она должна быть в открытом доступе на сайте компании. Если ее нет, запросите проектную декларацию — застройщик обязан ее предоставить по первому требованию. В документе есть подробное описание проекта, сроки его реализации, цель строительства.

🔸 Проверьте, не находится ли компания в стадии банкротства. Это можно сделать на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве . Введите название компании — если ее нет в реестре, это хорошо. Если компания начала процедуру банкротства — не подписывайте договор, иначе потеряете деньги.

🔸 Проверьте, есть ли судебные дела в отношении компании. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Здесь стоит учесть важный нюанс — чем крупнее застройщик, тем больше вероятность того, что в отношении него будут заведены судебные дела. Оцените суть — из-за чего судятся с компанией, сколько дел открыто, какие решения вынесены по предыдущим спорам.

🔸 Проверьте, зарегистрирована ли компания как юридическое лицо. Согласно законодательству, все застройщики должны быть зарегистрированы. Зайдите на сайт Федеральной налоговой службы и посетите единый реестр юридических лиц. Если компании там нет — откажитесь от покупки.

🔸 Найдите отзывы о застройщике в интернете. Например, посетите форумы дольщиков, почитайте отзывы на сторонних независимых площадках, оцените репутацию компании в различных рейтингах.

Как составить и на что обратить внимание в 2018 году в договоре ДДУ

Законодательство регулирует форму договора долевого участия в строительстве при покупке недвижимости. Согласно требованиям №214-ФЗ, договор должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Документ считается заключенным с момента регистрации. Договор составляют в трех экземплярах: один остается у дольщика, другой — у застройщика, третий хранится в Росреестре. На всех экземплярах должны стоять подписи, все имеют равную юридическую силу.

В ДДУ обязательно должно быть подробное описание объекта — план объекта с графическим отображением расположения частей жилого помещения, сведения о проектной декларации, назначении, общей и поэтажной площади, количестве и площади комнат и другие сведения. Все требования прописаны в статье 4, пункте 4.1 закона. Кроме этих сведений, договор должен содержать:

📜 срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства — дату, к которой компания обязуется ввести дом в эксплуатацию;

📜 цену договора, сроки и порядок ее уплаты — стоимость покупки недвижимости по ДДУ, реквизиты для выплат, требования к порядку оплаты;

📜 полное наименование сторон — название и основные реквизиты юридического лица, фамилия, имя, отчество и паспортные данные дольщика;

📜 гарантийный срок на объект долевого строительства — чаще всего гарантия на дом составляет 5 лет.

При этом все условия, указанные в ДДУ, должны соответствовать сведениям в проектной декларации на момент подписания. Если в договоре указана одна информация, а в декларации — другая, его признают недействительным по иску дольщика.

Как и к другим документам, к ДДУ предъявляют стандартные требования. Должна быть указана дата заключения договора, а также реквизиты, расшифровка и подписи обеих сторон.

Важно! Подписывать ДДУ со стороны застройщика может генеральный директор компании или лицо, на которого выписана нотариально заверенная доверенность от имени генерального директора. Если договор подписывает не директор, попросите доверенность. Если ее нет, от сделки лучше отказаться.

❗❗ Еще один важный нюанс — застройщик вправе принимать деньги только после заключения договора. Если он просит заплатить часть до подписания, от сделки лучше отказаться.

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре

Мы объяснили, что значит долевое участие при покупке квартиры . Но подписать договор — не значит получить право требования на недвижимость. Чтобы сделка состоялась, нужно зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Требования к регистрации прописаны в статье 47 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Чтобы зарегистрировать ДДУ, посетите МФЦ или Росреестр вместе с представителем застройщика. Оплатите государственную пошлину — ее размер составляет 350 ₽ для физических лиц и 6 000 ₽ для юридических. Напишите заявление на регистрацию договора и предоставьте следующие документы:

📓 удостоверение личности — паспорт гражданина РФ — от вас и сведения о компании от представителя застройщика;

📔 оригинал квитанции об уплате государственной пошлины — реквизиты можно взять в любом МФЦ или Росреестре;

📘 разрешение на строительство — застройщик может не предоставлять его, в этом случае Росреестр сам затребует нужные бумаги;

📙 план создаваемого многоквартирного дома с указанием числа машиномест, нежилых, жилых помещений, других сведений;

📕 проектную декларацию — застройщик тоже вправе не предоставлять ее, Росреестр получит сведения из других источников;

📒 заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям №214-ФЗ, выданное не раньше, чем за 60 дней до регистрации самого первого ДДУ — застройщик тоже не обязан предоставлять его;

📓 договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям №214-ФЗ.

Если вы — не первый дольщик, заключающий договор с застройщиком, он может не предоставлять ряд документов. Они хранятся в реестровом деле, и сотрудник Росреестра сможет посмотреть их.

Что делать дальше после регистрации ДДУ в Росреестре — как получить жилье

Продажа по ДДУ в строительстве дома проходит после того, как объект сдан в эксплуатацию. То есть после регистрации ДДУ в Росреестре вам нужно ждать времени, указанного в нем. Когда подойдет срок, указанный в договоре, застройщик сдаст дом в эксплуатацию, оформит нужные документы. Например — составит протокол о распределении жилых и коммерческих помещений, оформит и получит в БТИ техпаспорт, получит разрешение на ввод в эксплуатацию, поставит объект на учет в Росреестре и присвоит ему почтовый адрес. Затем уведомит вас о подготовке документов, передаст ключи и предложит подписать акт приема-передачи квартиры.

Читать еще:  Где взять технический паспорт на квартиру

Чтобы оформить право собственности на недвижимость, нужно будет снова обращаться в Росреестр. Застройщик должен предоставить в государственный орган:

📌 Паспорт гражданина Российской Федерации.

📌 Договор долевого участия в строительстве.

📌 Акт приема-передачи квартиры.

📌 Разрешение на ввод в эксплуатацию — его нужно получать у застройщика, если документ потребуют в Росреестре. Как правило, на момент приглашения для получения квартиры сотрудники ведомства уже получили этот документ.

📌 Квитанцию об оплате государственной пошлины.

Размер пошлины за регистрацию права собственности составляет 2 000 ₽.

Ваше заявление рассмотрят в течение 10 рабочих дней. После этого посетите Росреестр в назначенную дату — сотрудник вернет принятые документы и выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности.

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

Как избежать рисков при участии в долевом строительстве

Еще несколько десятилетий назад граждане не задумывались о стоимости жилья, и понятия не имели, что такое долевое строительство квартир, поскольку новой жилплощадью их обеспечивало государство. Бесплатные квадратные метры канули в лету вместе с Советским Союзом. Сегодня государство не может позволить себе такую роскошь, как раздавать жилье даром всем желающим. Современные новоселы приобретают квартиры за свои кровные, поэтому для них имеет большое значение их стоимость, а для многих именно цена выступает главным критерием выбора новостройки. В настоящий момент купить жилье с минимальными финансовыми вложениями можно только участвуя в долевом строительстве, но еще далеко не все знают, что это значит. Давайте разбираться.

Что значит долевое строительство

На рынке недвижимости присутствуют два основных сектора: первичный и вторичный. Вторичкой называют жилье, у которого уже есть или был хозяин, т.е. оно кому-то уже принадлежало либо принадлежит в настоящее время. Но нас сейчас интересует первичный сектор жилой недвижимости – это совершенно новые, построенные либо только строящиеся объекты. Именно там и обитают застройщики или девелоперы – главные действующие лица долевого строительства.

Застройщик покупает или берет в аренду участок земли, где он собирается возводить новостройку. Но чтобы строить, нужны деньги, и немалые. Где их взять? Кредит в банке – дорогое удовольствие, а своих финансов, в том объеме, который нужен для строительства, как правило, нет. Деньги можно взять у частных инвесторов, которые заинтересованы вложить свои средства в строительство дома, т.к. цена квадратных метров на начальном этапе минимальна. В итоге получается взаимовыгодное сотрудничество обоих: девелопера и инвестора.

Несколько лет назад, чтобы привлекать средства граждан, застройщику достаточно было лишь обзавестись на законных основаниях участком земли под строительство, после чего он мог спокойно собирать деньги. Однако такая простая схема привлечения денег породила очень много негатива. В сферу долевого строительства стали приходить недобросовестные компании, которые, используя разнообразные мошеннические схемы, занимались только сбором денег, а затем исчезали в неизвестном направлении, оставляя армию обманутых дольщиков. Такая вакханалия продолжалась несколько лет, после чего долевое строительство жилья взяло под свой контроль государство.

Сегодня дольщиков защищает 214 ФЗ, который является регулятором отношений между застройщиком и дольщиком. Однако в этой сфере все еще остаются некоторые риски, конечно, они далеко не такие как раньше. Нынешние дольщики при любых обстоятельствах не лишатся полностью своих денег, но могут встретиться с необязательностью и нарушениями со стороны застройщиков, никто не отменял банкротство, которое может постигнуть любую строительную компанию. Поэтому инвесторам, перед тем как участвовать в долевом строительстве, желательно как можно больше узнать о девелопере, которому они решили доверить свои деньги.

Основные моменты долевого участия в строительстве

Существует ряд ключевых моментов, которые должен знать инвестор, вкладывающий деньги в долевой проект:

Все расчеты с застройщиком производятся только после регистрации ДДУ. До этого момента строительная фирма не имеет права собирать деньги с граждан. Требования о внесении платы до момента регистрации незаконны.

Нарушения, которые допускает застройщик в ходе строительства (затягивание сроков, передача некачественного жилья), наказуемы. Граждане могут на законных основаниях требовать неустойку. Если имеют место существенные нарушения условий договора (заморозка строительства на два месяца и более, передача объекта, непригодного к проживанию, значительное, более чем на 5% изменение площади квартиры и др.), дольщики имеют право расторгнуть ДДУ в одностороннем или судебном порядке.

Дольщик может продать свои права на строящуюся квартиру другому участнику, заключив с последним договор переуступки. Застройщик не может этому воспрепятствовать, если сторонами соблюдены все требования законодательства к подобным сделкам.

Какие требования предъявляет к застройщикам закон

Привлекать деньги могут только те строительные компании, которые действуют в рамках законодательства и полностью соответствуют требованиям закона. Застройщик должен:

  • иметь в наличии достаточное количество финансовых средств (минимум 2.5 млн.);
  • быть добросовестным участником государственных закупок, не состоять ни в каких списках неблагонадежных поставщиков;
  • не иметь налоговой задолженности более 25% от своих активов;
  • в его отношении не должна проводиться процедура ликвидации или банкротства.

Еще до подписания договора застройщик обязан застраховать свою ответственность перед каждым участником. У него должна быть страховка либо договор поручительства, также девелопер может состоять в обществе взаимного страхования.

Для проектов, которые начали действовать с 1 января 2017 года, введен новый способ обеспечения ответственности застройщиков – отчисления в компенсационный фонд с каждого заключенного ДДУ.

Риски участия в долевом проекте

Нынешние дольщики защищены намного больше, чем граждане, чье долевое участие в строительстве дома начиналось 5-7 лет назад. Выше уже было сказано, что даже при самом неблагоприятном стечении обстоятельств, инвестор не лишится вложенных средств. Граждане могут либо вернуть назад свои деньги, либо получить право собственности на объект незавершенного строительства. Сегодня даже многолетние долгострои достраиваются новыми инвесторами и передаются обманутым дольщикам прошлых лет.

Читать еще:  Договор управления многоквартирным домом с ТСЖ

Однако риски есть, хоть и не такие существенные, как в прежние годы, но и сегодня можно столкнуться с недобросовестным застройщиком, и стать участником долгоиграющего проекта, и получить некачественное жилье. Конечно, сейчас бороться с этим можно на законных основаниях, и можно компенсировать свои страдания неустойкой, которую обязан заплатить нарушитель. Но все это отнимает время, силы и нервы.

Немало рисков для дольщиков скрываются в условиях договора. Многие застройщики, пользуясь юридической неграмотностью граждан, включают в ДДУ пункты, напрямую не противоречащие закону, но ущемляющие права участников. Например, в большинстве договоров устанавливаются расплывчатые сроки сдачи объекта, что затрудняет определение даты, с которой начинается отсчет неустойки. Поэтому, мы советуем обращаться за профессиональной помощью к юристам по долевому участию.

В ДДУ зачастую не описываются используемые в строительстве материалы, состав имущества, которое должно быть установлено в квартире, перечень необходимых работ. В результате, столкнувшись с низким качеством отделки или с отсутствием, например, межкомнатной двери, некому предъявлять претензии. И таких скрытых условий можно найти множество.

Плюсы и минусы долевого строительства

Резюмируя все сказанное выше, можно выделить основные достоинства и недостатки долевого участия в строительстве.

Преимущества для дольщиков:

  • возможность получить новую благоустроенную квартиру, цена которой намного ниже среднерыночной стоимости. В среднем разница составляет от 10 до 30 %. Чем раньше дольщик вступает в проект, тем выгоднее оказывается покупка. Самая низкая стоимость квартир, которые покупаются на стадии рытья котлована.
  • оплата за жилье может вноситься частями, что позволяет рассрочить внесение платежей на несколько лет, пока идет строительство дома;
  • вложенные инвестиции могут принести неплохой доход, если уступить права на объект другому участнику на более поздних этапах строительства, или продать готовую квартиру после регистрации права собственности, когда цена недвижимости возрастает.
  • строительство дома занимает несколько лет (от 1.5 до 3), но по различным причинам этот процесс может затянуться еще на неопределенное время. Каждый второй объект возводится с нарушениями сроков, поэтому новоселье, как правило, приходится ожидать намного дольше, чем запланировано;
  • нередко при сдаче жилья обнаруживаются недостатки и дефекты строительства, урегулирование этого вопроса с застройщиком также может отодвинуть на более поздние сроки получение квартиры;
  • застройщик может обанкротиться, и это является самым большим недостатком долевого строительства.

Как обезопасить себя при участии в долевом строительстве

На сайте можно почерпнуть много полезной информации не только о настоящем, но и прошлом застройщика. Например, можно узнать, сколько и каких объектов он построил за последнее время, совпадают ли фактические сроки их возведения с датами, указанными в документах. Можно узнать, когда образована компания, какой опыт у нее имеется в сфере долевого строительства, каково ее финансовое состояние. Нужно также проверить учредительную документацию, годовые бухгалтерские отчеты, заключения о проверке аудиторами за прошедший год.

После проверки застройщика можно приступать к изучению документации, касающейся объекта строительства. Инвестора должно интересовать, на каком основании строительная компания владеет участком, где возводится объект, есть ли разрешение на его строительство. Все это можно узнать из проектной декларации. Необходимо посмотреть фотографии со стройки, которые расскажут, на каком этапе строительства находится дом. С проектом ДДУ также можно ознакомиться на сайте компании.

Если застройщик прошел заочную проверку, можно отправиться с ним на встречу и наглядно увидеть ход стройки, а также потребовать предоставить для ознакомления документы компании. Желательно также перед подписанием договора провести его анализ. Самостоятельно, не владея юридическими знаниями, это сделать достаточно трудно. Можно упустить важные моменты, и подписать договор на невыгодных для себя условиях. Желательно анализ ДДУ доверить опытному юристу, который точно не пропустит скрытых условий.

В заключении

Безусловно, долевое строительство очень выгодно для инвестора, но только тогда, когда все происходит в рамках действующего законодательства. Большинство рисков можно избежать, если грамотно и взвешенно подходить к выбору застройщика и долевого проекта.

Общество защиты прав дольщиков поможет вам свести к минимуму все риски и безопасно сопроводить сделку по договору ДДУ. Юристы нашей организации на высоком профессиональном уровне проведут проверку застройщика, проанализируют документацию и ДДУ. Обратиться к нам можно по координатам, размещенным в разделе «Контакты». Там же вы можете оставить свое сообщение.

Что такое ДДУ при покупке квартиры

22948 Георгий Парадный

ДДУ — это договор долевого участия в строительстве, который заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Согласно законодательству, ДДУ признается заключенным и вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Делается это с целью обезопасить покупателя от мошенничества и исключить двойную продажу жилья. Именно поэтому рассчитываться с застройщиком нужно после проведения государственной регистрации (по месту расположения строящегося объекта), а не после проставления своей подписи в договоре. Это следует запомнить, потому что нечестные строительные фирмы зарабатывают миллионы на незнании людей подобных законодательных нюансов.

ДДУ: Определение

Долевое строительство относится к инвестиционной деятельности. Суть этой деятельности заключается в том, что застройщик возводит строительные объекты, используя привлеченные денежные средства частных лиц и компаний. Взамен эти участники (дольщики) получают желанную жилплощадь, но только после сдачи дома в эксплуатацию. Права обеих сторон фиксируются письменным соглашением (ДДУ).

Особенности заключения соглашения

Перед тем как согласится на подписание ДДУ, внимательно ознакомьтесь с условиями соглашения, найдите в интернете информацию о деловой репутации выбранной строительной компании, ее сданных объектах, соблюдении заявленных сроков сдачи. Если у вас нет достаточного опыта в юриспруденции, лучше пригласить профессионального юриста, сопровождая сделку, специалист укажет на все сомнительные нюансы, чем обезопасит вас от ненужных рисков.

Договор долевого строительства должен включать следующую информацию:

Подробное и точное описание вашей будущей жилплощади (полного адреса, этажности, общей площади и тому подобного). Наличие балкона (лоджии) должно указываться дополнительно. Если жилье сдается с проведенными отделочными работами, то прописывается, с какими именно. Материалы отделки также обозначаются в ДДУ (например, кафельная плитка, линолеум, обои и т.д.).

Срок завершения строительства. Это точная дата, когда застройщик обязан передать вам конкретный объект недвижимости.

Стоимость жилья и порядок взаиморасчетов. Цена одного квадратного метра помещения обязательно фиксируется в соглашении. Общая стоимость квартиры вычисляется путем умножения указанной величины на общий метраж.

Срок гарантии. Гарантия на жилье должна составлять не менее 5 лет.

Внимание! Если в ДДУ отсутствует хотя бы один из вышеперечисленных пунктов, договор считается недействительным, и не будет зарегистрирован.

Покупая квартиру на стадии раннего строительства, вы, несомненно, получаете как экономическую выгоду, так и серьезные риски потерять свои деньги. В любом случае, в последнее время этот способ приобретения недвижимости становится все более популярным.

Документы, на которые следует обратить особое внимание при заключении ДДУ

Так как ваша будущая жилплощадь находится пока только в планах застройщика, не поленитесь тщательно проверить его собственные документы, а именно:

Разрешительный акт на ведение строительных работ . Такое разрешение является официальным документом и выдается исключительно местными органами самоуправления. В нем должно быть указано, что застройщику разрешено именно возведение многоэтажного жилого дома, а не нулевого цикла (то есть фундамента). Проверьте, действителен ли срок действия разрешения на проведение строительных работ.

Право собственности на землю (или договор долгосрочной аренды). Этот документ, подтверждает законное право застройщика на указанный земельный участок. Чтобы его перепроверить, нужно направить запрос в соответствующий государственный реестр и получить выписку ЕГРН. Самый важный момент, указываемый в праве собственности — это информация о целевом использовании данного земельного участка.

Проектная декларация, данные о застройщике и его предыдущих объектах , проекте планируемого строительства, праве собственности на соответствующий земельный участок, все это в обязательном порядке должно быть опубликовано застройщиком на официальном сайте.

Учредительная документация застройщика и его финансовая отчетность.

Внимание! Вышеуказанные документы застройщик, согласно законодательству, должен предоставлять для ознакомления каждому потенциальному участнику строительства.

Преимущества, которые предоставляет этот способ покупки жилья:

своевременное вложение денежных средств дает вам возможность больше не переживать о дефолте или поднятии стоимости квадратным метров. Цена вашей квартиры зафиксирована договором;

вы больше не переживаете об экономическом кризисе и стабильности банковской структуры. Жилье в сданном доме будет стоить больше оплаченных денег ;

у вас появляется время собрать дополнительные средства на покупку мебели и техники, пока строится ваша квартира .

При любой сделке с недвижимостью существуют определенные экономические риски, а именно:

мошенничество со стороны застройщика;

форс-мажорные обстоятельства, на которые не в силах повлиять ни одна из сторон соглашения (природные катаклизмы, социальные события);

затягивание сроков сдачи объекта на неопределенный срок.

Однако современная версия закона ФЗ-214, который регулирует долевое строительство, помогает нивелировать все перечисленные проблемы и обеспечивает получение дольщиком жилья, которое он оплатил.

Заключение

Подписывая ДДУ, вы приобретаете несомненное преимущество — существенную экономию денежных средств (относительно покупки готовой квартиры на вторичном рынке). Разницы может хватить на качественный ремонт будущей квартиры.

Читать еще:  Покупка квартиры у нескольких собственников

Но не стоит забывать и о таких рисках, как мошенничество и банкротство строительной компании. Основательно изучите застройщика, тщательно взвесьте все за и против, и только после этого принимайте решение: участвовать вам в ДДУ или нет. В противном случае на ожидание своего жилья могут уйти годы.

Долевое строительство

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан для возведения того или иного объекта недвижимости. Жители становятся участниками долевого строительства или дольщиками. Строительство осуществляется по договору долевого участия (ДДУ).

Участие в долевом строительстве это вариант покупки жилья у застройщика на начальной стадии работ, когда цена квадратного метра в несколько раз ниже, чем в уже готовом доме.

Стоит отметить, что это наиболее рискованный способ приобретения квартир. Даже при условии, что застройщик работает в соответствии с действующим законодательством, защищающим дольщиков от потери вложенных средств и приобретаемого имущества, никто не защитит строительную компанию, например, от финансовых кризисов.

Для контроля и надзора за долевым строительством в Стройкомплексе Москвы создан Комитет по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (Москомстройинвест).

Благодаря работе Комплекса градостроительной политики и строительства правительство Москвы решило жилищные проблемы порядка 1076 обманутых дольщиков (на начало 2012 года их насчитывалось 2417). Было завершено строительство объектов, давно получивших статус долгостроев. Квартиры в этих домах ждали более двух тысяч участников долевого строительства. Однако стоит отметить, что далеко не все дольщики, потерявшие свои деньги, могут претендовать на помощь города.

Долевое строительство: инфографика

Почему Москва столкнулась с проблемой обманутых дольщиков?

Появление пострадавших соинвесторов в столице, как и в других регионах России, связано с несовершенством законодательства о долевом строительстве, до недавнего времени никак не защищавшего интересы дольщиков.

Федеральный закон № 214 о долевом строительстве был принят лишь в 2005 году. Но несмотря на это до июня 2010 года, когда в закон были внесены существенные изменения, у застройщика была довольно большая свобода в выборе форм договора, по которому он мог продавать жилье в строящихся домах. Застройщик этой ситуацией пользовался и заключал договоры на выгодных условиях, прежде всего для себя. При этом все риски ложились на плечи покупателей. Справедливости ради надо отметить, что основная масса строящихся жилых домов — около 90% — была успешно достроена и передана покупателям.

Принятые в июне 2010 года поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков заключать договор на продажу квартир в строящемся доме в строго определенной законом форме (договор участия в долевом строительстве — ДДУ).

Органами исполнительной власти города был разработан и согласован комплекс мероприятий для решения этой наболевшей проблемы, создана и продолжает функционировать рабочая группа по разработке мероприятий и защите интересов граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков.

Долевое строительство — что это такое и как происходит?

Возведение многоквартирного жилья для граждан все чаще осуществляется в форме долевого участия с привлечением денежных средств участников. Законодательство разделяет долевое строительство на несколько этапов, каждый из которых является обязательным для исполнения застройщиком в определенной последовательности. До начала возведения многоквартирного дома, этапы строительства заключаются в следующих действиях застройщика:

  • получение разрешения на осуществление строительства многоквартирного жилого дома;
  • опубликование или размещение проектной декларации, а также представления гражданам, по их требованию;
  • оформление прав на землю под строительство многоквартирного жилого дома;
  • открытие эскроу-счетов для каждого дольщика;
  • осуществление процедуры регистрации договоров долевого участия в Росреестре.

Нарушение порядка и условий долевого строительства не допускается. Законодательство (Федеральный закон от 30.12.2014 № 214-ФЗ) предусматривает ряд условий, ограничений и требований как к самой процедуре строительства, так и к его документационному обеспечению, а также к действиям самого застройщика.

Получение застройщиком разрешения на строительство

Первым этапом для реализации возведения многоквартирного жилья застройщику необходимо получить разрешение на строительство. Разрешение является документом, подтверждающим тот факт, что проектная документация соответствует требованиям градостроительного плана земельного участка. Разрешение дает право застройщику на осуществление строительства жилья.

За получением такого документа застройщику необходимо обратиться в органы местного самоуправления в районе нахождения земельного участка для предполагаемого строительства. Процедура получения документа заключается в следующем:

  • в целях возведения объекта капитального строительства в Отдел архитектуры района или районную Администрацию необходимо представить заявление от застройщика о выдаче разрешения;
  • вместе с заявлением представляется и пакет документов (документы, подтверждающие права застройщика на землю под строительство, градостроительный план земельного участка, проектную документацию, заключение экспертизы проектных документов);
  • пакет документов для получения разрешения на строительство должен быть направлен или представлен в соответствующие органы заявителем самостоятельно;
  • уполномоченный орган выдает разрешение на строительство без взимания государственных и иных платежей с заявителя;
  • разрешение выдается в соответствии с требованиями ст. 51 Градостроительного кодекса РФ;
  • в течение 10 дней с момента получения разрешения, заявитель обязан предоставить в этот орган сведения об объекте капитального строительства и необходимые документы.

В документе обязательно указывается адрес объекта. После того как многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию, ему будет присвоен почтовый адрес.

Опубликование проектной декларации

Законодательство обязывает организацию-застройщика, привлекающую участников долевого строительства, публично размещать проектную декларацию в интернете или иных источников для открытого доступа. Декларация должна быть размещена до заключения договоров долевого участия с дольщиками (участниками). Максимальный срок — до 2-х недель до момента заключения первого договора.

Оригинал проектных документов должен храниться у застройщика, а копия направляется в Росреестр. В проектной декларации должна содержаться следующая информация:

  • сведения об организации, выступающей в качестве застройщика (наименование, местонахождение, график работы и контактные данные, участники организации, руководители, о государственной регистрации организации, деятельности и лицензиях);
  • о проектах строительства объектов, в которых участвовал застройщик (сведения за последние 3 года, местонахождение таких объектов, сроки сдачи объектов и т.п.);
  • о финансовом положении организации в текущем году, задолженности и доходах организации;
  • сведения об объекте строительства (о местоположении объекта, о сроках и разрешениях, порядке возведения объекта, о планируемой стоимости, количестве квартир, об организациях, осуществляющих и участвующих в строительстве).

В случае наличия каких-либо изменений, которые касаются застройщика или объекта строительства, такие сведения должны быть внесены в опубликованные проектные документы в течение трех дней с момента их появления.

Помимо всего прочего, застройщиком должны вноситься сведения о финансовых результатах текущего года, задолженностях, убытках и т.п. каждый квартал.

Привлечение дольщиков

С 2019 года все расчеты дольщика с застройщиками по новым строительным объектам будут вестись через специально созданные банковские счета эскроу. Деньги дольщиков будут заморожены до конца строительства. Они предадутся застройщику только после того, как он исполнит все обязательства перед дольщиками. В случае если застройщик не выполнил свои обязательства (обанкротился, остановил строительство и т.д.) то банк с этого счета возращает деньги дольщику.

Деньги для строительства застройщику предоставляет банк (держатель эскроу-счетов) под проценты, в виде кредита. Он становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в выдаче средств застройщику, если уличит его в нецелевом их расходовании.

Дольщик может забрать свои деньги со счета эскроу, если:

  • ДДУ был расторгнут;
  • закончился срок депонирования (срок не может превышать 6 месяцев или даты передачи объекта недвижимости, указанной в ДДУ);
  • застройщик не в состоянии завершить строительство;
  • дольщик сам решил расторгнуть договор по основаниям, указанным в п. 7 ст. 15.4 ФЗ № 214.

Таким образом, финансовые риски дольщика сводятся к минимуму.

Регистрация договоров долевого участия в Росреестре

В соответствии с законодательством о долевом строительстве, договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Процедура осуществляется по заявлению обеих сторон договора (дольщика и застройщика).

При подаче заявления на регистрацию договора долевого участия, необходимо также представить и необходимые для этого документы. Для физических лиц — дольщиков, такими документами являются паспорт и договор. Застройщик же, в свою очередь, представляет следующий пакет документов (в последующем представлять полный пакет документов не требуется):

  • бумаги с описанием объекта, которые должны быть согласованы с участником;
  • бумаги с указанием местонахождения объекта и сведениями о квартире на плане;
  • разрешение на возведение объекта;
  • проектная документация;
  • план объекта;
  • иные документы (в зависимости от ситуации).

Заключение

Долевое строительство является наиболее экономным способом покупки жилья, и поэтому получило широкое распространение. Для того чтобы иметь право на осуществление строительства многоквартирного жилья, организация обязана следовать определенному порядку и требованиям законодательства.

До момента возведения жилья, застройщику необходимо осуществить следующие основные мероприятия:

  • подготовить бумаги и получить разрешение;
  • опубликовать проектную документацию;
  • привлечь денежные средства участников;
  • зарегистрировать договора совместно с дольщиками.

Наличие определенной последовательности в действиях застройщика обязательно. Так, например, организация не имеет права на привлечение денежных средств от участников без разрешения на строительства и публичного размещения документации. А регистрация договора с участниками строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Неисполнение или нарушение требований законодательства, регламентирующего долевое строительство и участие, влечет за собой наказание. В зависимости от состава нарушения, наказание может выражаться только в денежной форме (в виде штрафа) или же ограничениями и запретами на осуществление деятельности и т.п.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector