Содержание

Что значит договор дарения квартиры?

Дарение квартиры

Согласно ст. 572 ГК, дарственная на квартиру — это соглашение между дарителем и одаряемым о безвозмездной передаче в собственность последнего указанного жилого помещения. Чаще всего, такие безвозмездные сделки совершаются между близкими родственниками, что обусловлено доверительным характером отношений между ними. Ввиду того, что квартира, как жилая недвижимость, предполагает специфический порядок гражданского оборота, ее дарение имеет ряд особенностей.

Необходимость соблюдения безвозмездного характера сделки обязывает стороны исключить какое-либо имущественное представление со стороны одаряемого. Так, либо одаряемый получит квартиру в свою собственность совершенно бесплатно, либо договор будет притворным, а следовательно — ничтожным, что будет препятствовать госрегистрации (п. 2 ст. 170 ГК).

Договор дарения квартиры может исполняться одновременно с его заключением, и тогда он будет реальным. Если документ содержит обещание дарения в будущем, он будет консенсуальным, что требует ясного выражения намерения дарителя, на передачу указанной недвижимости в будущем (п. 2 ст. 572 ГК).

Совершая дарение квартиры, стороны должны учитывать законодательные запреты на участие в дарении конкретных лиц (ст. 575 ГК), а также ограничения, касающиеся, в частности, дарения квартир, находящихся в долевой и совместной собственности (ст. 246 ГК, ст. 253 ГК, п. 2 ст. 576 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Процедура дарения квартиры расширяет права сторон на расторжение и отмену договора в сравнении с другими гражданскими сделками. Кроме общих оснований (ст. 450 ГК), даритель вправе отказаться передавать дар (ст. 577 ГК), а одаряемый вправе отказаться принимать его, еще до исполнения договора. Кроме того, предусмотрен ряд оснований, по которым даритель может отменить дарение (ст. 578 ГК).

Если квартира имеет некоторые недостатки или дефекты, даритель должен сообщить о том одаряемому и отразить это в договоре дарения (ст. 580 ГК). Чтобы избежать последующих претензий, при передаче квартиры целесообразно составить передаточный акт (п. 1 ст. 556 ГК).

Форма и содержание договора дарения квартиры

Согласно ст. 574 ГК, дарение может иметь устную форму. Однако, сделка по дарению квартиры обязательно должна оформляться в письменном виде. Этого требуют особенности оборота недвижимого имущества, в частности, обязательность государственной регистрации прав в Росреестре (ст. 131 ГК, ст. 4 ФЗ № 122).

Положениями ст. 18 ФЗ № 122, определены требования к представляемым для регистрации документам. Среди прочих положений сказано, что все представляемые для регистрации документы должны быть исполнены на бумажном носителе.

Сам текст договора должен отвечать как общим, так специальным нормативным требованиям. Соблюдение законности условий сделки, является залогом к успешному прохождению регистрации прав и неоспоримости договора.

Так, кроме стандартных реквизитов, в документе должно содержаться единственное существенное условие — условие о предмете. Текст договора дарения квартиры должен содержать указание на конкретную недвижимость, ее адрес, кадастровый номер, номер свидетельства о праве собственности, общую и жилую площадь, оценочную стоимость и т.д.

Если стороны заключают договор обещания дарения квартиры, в нем обязательно должно отражаться намерение дарителя на передачу имущества в будущем (п. 2 ст. 572 ГК). Кроме того, необходимо определить способ, условия и сроки передачи квартиры, передаваемые и составляемые документы, порядок прохождения государственной регистрации, сторону несущую расходы и т.д.

В договоре также целесообразно прописать порядок внесения изменений и расторжения дарения, способы досудебного порядка урегулирования споров, порядок ведения претензионной переписки. Если даритель не желает, чтобы квартира была включена в наследственную массу одаряемого после его смерти, в договор должно быть включено условие об отмене дарения, если даритель переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК).

При всем этом, документ не может содержать каких-либо имущественных обязательств одаряемого, иначе он не будет считаться договором дарения, а государственный регистратор откажет в регистрации прав на недвижимость.

Нотариальное удостоверение договора

Нотариальное удостоверение договора дарения квартиры осуществляется на основании ст. 163 ГК, в порядке, предусмотренном Основами законодательства РФ о нотариате. Правом совершать нотариальное удостоверение дарения наделены частные и государственные нотариусы, а в некоторых случаях такими полномочиями наделены главы администраций и специально уполномоченные должностные лица местного самоуправления, сотрудники консульских учреждений и т.д.

Ни одна из статей ГК не содержит указания на обязательность нотариального удостоверения дарственных, в том числе и тогда, когда предметом выступает квартира. Таким образом, нотариальная форма не является обязательной для сторон дарения, однако, согласно пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК, может проводиться, если это предусмотрено соглашением сторон дарения.

Между тем нотариальное оформление дарения квартир вполне оправдано. Нотариус проверит дарственную на предмет законности, а при необходимости, за отдельное вознаграждение, сам составит текст договора и подготовит все необходимые документы для сделки. Это позволит исключить возможность отказа в государственной регистрации и лишит заинтересованных в оспаривании лиц такой возможности.

В то же время стоимость нотариального удостоверения представляется достаточно внушительной и состоит из двух критериев — фиксированного нотариального тарифа и стоимости услуг правового и технического характера, которые устанавливаются нотариусом самостоятельно.

Так, согласно ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате, нотариальный тариф составляет:

  1. Для родственников: 3 тыс. рублей + 0,2% от оценочной стоимости жилья;
  2. Для всех других:
    • оценочная стоимость до 1 млн р. — 3 тыс. р. + 0,4%;
    • оценочная стоимость до 10 млн р. — 7 тыс. рублей + 0,2% от стоимости, превышающей 1 млн;
    • оценочная стоимость свыше 10 млн р. — 25 тыс. рублей + 0,1%, от размера, который превышает 10 млн, но не более 100 тыс. рублей.

Особенности дарения квартиры, находящейся в долевой собственности

Согласно ст. 244 ГК, квартира, находящаяся в собственности нескольких лиц является их общей долевой собственностью, кроме случаев возникновения совместной собственности (ст. 34 СК). Согласно п. 2 ст. 244 ГК, общая долевая собственность на квартиру, предполагает выделение долей каждого из участников такой собственности. Если указанное выделение не осуществлено по соглашению сторон или законом, то доли участников следует считать равными (п. 1 ст. 245 ГК).

В случае возмездного отчуждения доли квартиры (продажи, мены), согласно п. 2 ст. 246 ГК, законодатель требует от собственника соблюдения прав других участников на преимущественную покупку его доли (ст. 250 ГК). Сособственник не может быть лишен указанного права, в противном случае он может потребовать перевода прав покупателя на него.

К безвозмездным сделкам право преимущественной покупки неприменимо. Ввиду этого, дарение, как безвозмездная сделка, при такой необходимости, позволяет избежать передачи доли квартиры в собственность другого сособственника. Однако такой способ обхода закона не позволяет получать дарителю вознаграждение за его долю, в противном случае сделка будет притворной (п. 2 ст. 170 ГК).

При получении в подарок доли квартиры, одаряемый должен понимать, что пользование ей осуществляется по обоюдному согласию всех сособственников. Если по данному вопросу между ними имеются противоречия и такое согласие отсутствует, согласно п. 1 ст. 247 ГК, порядок пользования определяется судом.

При наличии намерения всех сособственников подарить их общее имущество одному одаряемому, по их обоюдному соглашению, они могут распоряжаться квартирой, как единым объектом права (п. 1 ст. 246 ГК). Это позволяет существенно упростить оформление процедуры дарения, государственную регистрацию и существенно уменьшить расходы на них.

Собрав необходимую для покупки сумму в течение 10 дней, К. собрался уведомлять Л. про то, что он купит принадлежащую ему долю квартиры. Однако, направив ему письмо, К. практически сразу получил ответ, что указанная часть больше не продается, так как она была подарена Л. третьему лицу — М. Посчитав, что его право, как сособственника, на преимущественную покупку нарушено, К. подал иск в суд, с требованием перевести права и обязанности покупателя на него.

В судебном заседании К. настаивал на том, что Л. ранее намеревался продать дом. Однако, не желая продавать его К., ввиду их давней ссоры, заключил с М. фиктивную — притворную сделку дарения, прикрыв ей договор купли-продажи. Поскольку, по мнению К., притворность дарения была очевидной, он требовал от суда признания дарственной недействительной в порядке п. 2 ст. 170 ГК, и применения к нему правил купли-продажи. Поскольку купля-продажа нарушала право преимущественной покупки К., согласно п. 3 ст. 250 ГК, он требовал перевести права и обязанности покупателя на него.

Л, в свою очередь, утверждал что М. является его старым другом, а поскольку у него нет своего жилья¸ он решил подарить свою долю ему. Выслушав аргументы сторон, суд посчитал, что притворность дарения не была доказана К., ввиду чего он отказал ему в его исковых требованиях.

Государственная регистрация договора дарения квартиры

Как известно, предусматриваемая ранее государственная регистрация договора дарения квартиры (п. 3 ст. 574 ГК), с 1 марта 2013 года была отменена. Однако это не освобождает сторон дарения квартиры от обязанности государственной регистрации прав на недвижимость в Росреестре (ст. 131 ГК), проводимой в порядке, установленном ФЗ № 122 от 21. 07. 1997 г. и специальными Методическими рекомендациями.

Регистрация прав на недвижимость осуществляется Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр), ее местными отделами в населенных пунктах, а также Многофункциональным центрами (МФЦ).

Порядок государственной регистрации

Порядок прохождения государственной регистрации определен главой 3 ФЗ № 122 от 21.07.97г., которая позволяет выделить несколько ее стандартных этапов:

  1. Подготовка документов. Требования к подаваемым для регистрации документам определены в ст. 18 ФЗ № 122, согласно которой, документы не должны иметь помарок, сокращений, ошибок, исправлений, дописок и т.п. Сами документы должны содержать подробное описание квартиры.
  2. Оплата госпошлины. Размер госпошины, согласно пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК, составляет 2 тыс. р. для граждан и 22 тыс. р. для организаций.
  3. Подача заявления и документов. Подача документов возможна тремя способами — по почте, лично и по электронной почте. После подачи документов, заявители получают расписку с точной датой принятия регистратором решения и выдачи документов.
  4. Государственная регистрация. В рамках ее проведения государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов, вносит сведения в Единый государственный реестр прав на недвижимость, удостоверяет правоустанавливающие документы и выдает их заявителям вместе со свидетельством про регистрацию.
  5. Получение документов. Регистрация проводится в течение 10 дней, по истечении которых заявители могут требовать выдачи им документов и свидетельства.

Необходимые документы

Все подаваемые для госрегистрации документы должны быть поданы минимум в двух экземплярах. Выделим стандартные и самые основные из них:

  1. Оригиналы дарственной;
  2. Заявление о госрегистрации (подает любая из сторон);
  3. Свидетельство о праве собственности дарителя на квартиру;
  4. Документы из БТИ (технический, кадастровый паспорт и т.д.);
  5. Выписки из домовой книги, ЕГРП и т.д.
  6. Копия паспортов сторон дарственной.
Читать еще:  Как сделать генеральную доверенность на продажу квартиры?

Особенности частной ситуации могут потребовать расширения данного списка и включения в него других документов (разрешение супруга на дарение, разрешение органа опеки, свидетельство о браке и т.п. )

Налогообложение при дарении квартиры

Согласно ст. 208, 217 НК РФ, получение в подарок объекта недвижимости, в частности, квартиры, предполагается, как получение одаряемым дохода, облагаемого 13% НДФЛ. Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ, подоходный налог следует исчислять от рыночной стоимости, переданной по договору квартиры. Определить объективную рыночную стоимость, может только эксперт-оценщик — она подлежит указанию в договоре дарения.

Для оплаты НДФЛ, одаряемому, согласно ст. 229 НК РФ, необходимо заполнить налоговую декларацию и представить ее в налоговые органы по месту его жительства.

Законодатель учел, что дарение, чаще всего совершается между близкими родственниками и членами семьи. По его логике, такое дарение нельзя считать получением дохода. Так, согласно п. 18.1 ст. 217 НК, одаряемый, получивший в подарок от своего близкого родственника или члена семьи квартиру, освобождается от обязанности уплаты НДФЛ.

Согласно ст. 14 СК РФ, такими близкими родственниками считаются родители, дети, дедушка, бабушка, родные и неполнокровные братья и сестры. Дарение между указанными лицами позволяет одаряемому не подавать налоговую декларацию.

Согласно ст. 403 НК, налог на имущество следует исчислять из кадастровой стоимости указанной квартиры, которая также будет указана в договоре дарения. Согласно п. 2 ст. 406 НК, налоговая ставка, подлежащая уплате, в случае дарения квартиры, будет составлять 0,1% от указанной кадастровой стоимости.

Что такое дарственная на квартиру — плюсы и минусы

Одной из законодательно разрешенных форм распоряжения имуществом является дарение.

В зависимости от того, что именно передается в дар, выбирается и форма сделки – устная либо письменная.

Составление официального документа является обязательным условием для дарения такого дорогостоящего имущества, как квартира, дом, земельный участок и т.п. Важно знать, какие виды дарственной на квартиру могут быть оформлены, а также в чем состоят преимущества и недостатки заключения такой сделки

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Общая информация

Итак, дарственная на квартиру, что это такое? Это документ, в соответствии с которым одна сторона сделки обязуется передать определенное имущество на безвозмездной основе, а вторая сторона должна его принять.

Сторонами договора выступают:

  1. Даритель – тот, кто является владельцем имущества и осуществляет его передачу. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо, у которого есть права собственности на передаваемую вещь.
  2. Одариваемый – тот, кто принимает имущество в дар. Им также может быть и физическое, и юридическое лицо.
  • между коммерческими организациями;
  • от пациента врачу или социальному работнику;
  • государственному служащему, если это связано с исполнением им своих должностных обязанностей;
  • от ученика педагогическому работнику.

Законодательно разрешенной в этом случае является передача вещи стоимостью не более 3000 руб. – составление договора при этом не требуется.

Чтобы договор дарения был действительным, он должен обладать некоторыми признаками:

  1. Безвозмездность сделки – плата за получаемую при дарении вещь отсутствует.
  2. Наличие двух сторон сделки – для заключения договора обязательно должен быть как даритель, так и одариваемый.
  3. Отсутствие в договоре условий, выполнение которых обязательно для получения дара – сделка должна заключаться без каких-либо обременений для одариваемого.
  4. Стоит отметить, что при помощи договора дарения можно передать не только вещь, но и определенные права – на получение имущества, денег или другой выгоды.

Договор дарения можно классифицировать в зависимости от того, какое именно имущество передается в дар и какие условия включены в документ.

Что касается договора дарения на квартиру, то действующим гражданским законодательством РФ предусмотрены два основных вида этого документа:

  1. Реальный – в соответствии с ним в дар второй стороне переходит определенное имущество или вещь. При этом договор считается заключенным в тот момент, когда объект дарения перешел к новому владельцу. При оформлении реального договора это происходит сразу после регистрации документа.
  2. Консенсуальный – этот договор содержит в себе не имущество, подлежащее дарению, а лишь его обещание. Поэтому второе название данного документа – это дарственное обещание.

Консенсуальный документ должен быть составлен с соблюдением некоторых требований:

  • обязательная письменная форма заключения;
  • наличие указания конкретного предмета (квартиры), который переходит в дар, с его подробными характеристиками;
  • добровольность заключения сделки;
  • согласие одариваемого принять имущество или другую вещь в будущем.

При этом заключенной сделка будет считаться в тот момент, когда обещанный дар станет собственностью нового владельца. Стоит учесть, что передать можно не только имущество или вещь, но и определенные права или освобождение от каких-либо обязательств (например, долговых).

Рассмотрим подробнее, какие преимущества и недостатки имеет дарственная на квартиру (плюсы и минусы между родственниками).

Преимущества

Что дает дарственная на квартиру?

Наличие положительных моментов при составлении договора дарения зависит от того, кто является сторонами сделки.

Чаще всего этот документ составляется между родственниками и членами семьи – с его помощью можно быстро и без особых проблем передать имущество.

К плюсам договора дарения можно отнести:

  1. Простота в оформлении. В отличие от многих других сделок по отчуждению имущества, дарственную не нужно заверять у нотариуса – достаточно составить документ в письменной форме и без ошибок, скрепив его подписями обеих сторон. При этом подарить квартиру можно как юридическому, так и физическому лицу, в том числе и несовершеннолетнему ребенку.
  2. Более высокая надежность прав собственности. Под этим преимуществом подразумевается тот факт, что подаренная квартира будет личной собственностью гражданина даже в том случае, если он состоит в браке. Если же квартиру приобрести по договору купли-продажи, при разводе она будет подлежать разделу между обоими супругами.
  3. Возможность обхода некоторых законодательных ограничений. Это преимущество относится к дарению доли квартиры – собственник может передать ее любому лицу на свой выбор. В случае продажи доли преимущественное право на ее выкуп есть у владельцев других долей квартиры.
  4. Быстрота заключения сделки. Если сразу после подписания договора был составлен акт приема-передачи квартиры, новый собственник вступает в свои права тут же, не дожидаясь регистрации сделки.
  5. Сложность оспаривания.

Договор дарения относится к документам, оспорить которые очень сложно – для этого установлен ограниченный перечень оснований и непродолжительный срок (3 года).

  • Простота выписки. Если в подаренной квартире есть прописанные граждане, новый собственник может без проблем их выписать.
  • Для близких родственников существует еще один положительный момент – отсутствие необходимости платить за полученный дар налог. В общих случаях получение имущества таким способом квалифицируется как доход гражданина, с которого должен быть уплачен соответствующий налог – НДФЛ, в размере 13% от стоимости дара.

    Недостатки

    Наряду с явными преимуществами дарственная, как и любая другая гражданская сделка, обладает некоторыми недостатками:

    1. Высокие налоги. При заключении сделки между посторонними людьми одариваемый должен заплатить НДФЛ – 13% от стоимости квартиры, которая указана в договоре. Если же цена на имущество в документе будет занижена, сотрудники налоговой могу перепроверить этот факт и самостоятельно донасчитать неуплаченный налог.
    2. Сложность включения в договор условий и обременений. Договор дарения является безусловной сделкой, поэтому имущество должно передаваться без выполнения каких-либо обязательств со стороны одариваемого. В противном случае договор может быть квалифицирован как ничтожная сделка и аннулирован.
    3. Вероятность оспаривания.

    Это сделать сложно, но возможно, особенно если дарителем является пожилой человек, которого родственники могут попытаться признать недееспособным.

    Если же даритель умер раньше, чем истекли три года с момента подписания дарственной, оспорить документ по тому же основанию недееспособности можно в судебном порядке.

  • Безвозвратность сделки. Даритель может вернуть свое имущество обратно лишь в исключительных случаях – если ему негде жить или одариваемый совершил в отношении него преступление. В остальных же случаях возможность возврата дара отсутствует.
  • Основные риски в этом случае ложатся на дарителя, поэтому рекомендуется составлять такой договор только в том случае, если собственник уверен, что его в дальнейшем не выгонят из его бывшей квартиры. Хотя если на дальнейшее проживание в ней он не претендует и решение о передаче имущества полное и бесповоротное, особых рисков от сделки он не понесет.
  • Что выбрать?

    Итак, мы рассмотрели оформление дарственной на квартиру — плюсы и минусы. Что же выбрать?

    Передача имущества в дар – весьма удобная и выгодная для многих граждан сделка, осуществлять которую стоит в следующих случаях:

    • стороны сделки являются близкими родственниками, а передача квартиры – простой формальностью по переоформлению прав собственности на нее;
    • даритель имеет другое жилье, а передаваемую квартиру без каких-либо условий хочет передать другому лицу;
    • в квартире имеются прописанные граждане, выселить которых другими способами не получается;
    • даритель уверен в том, что после оформления дарственной его права на проживание в квартире никак не изменятся.

    В случае, если же собственник не вполне доверяет одариваемому лицу и хочет как-то подстраховаться насчет дальнейшего пользования своей квартирой или получить от сделки определенную выгоду, подобные условия в договор дарения включать не стоит.

    В таком случае лучше обратиться к другим документам:

    • завещание – позволяет осуществить передачу квартиры только после смерти владельца;
    • договор мены – в соответствии с ним за передаваемое имущество вторая сторона должна также что-то отдать собственнику;
    • договор купли-продажи – предусматривает внесение за квартиру определенной платы;
    • договор ренты – согласно нему имущество переходит к новому владельцу, который обязуется выплачивать его стоимость частями или совершать другие действия, указанные в документе (например, ухаживать за собственником).

    Мы рассмотрели подробно, какие имеет дарственная на квартиру между близкими родственниками плюсы и минусы.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-51-36 (Москва)
    +7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

    Основные плюсы и минусы процедуры дарения квартиры между близкими родственниками

    Подарок в виде объекта недвижимости представляет большую ценность.

    Он может быть сделан любому лицу, но по всем правилам и в соответствии с требованиями закона.

    Для этого обязательно придется составить дарственную, так как на недвижимость необходимо проводить регистрацию права собственности.

    Кроме того, значение имеет высокая стоимость подарка, при которой также обязательно письменное закрепления процесса его передачи в новые руки.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

    Можно можно ли?

    Законодательство России разрешает совершать подарки тому лицу, которое выберет сам даритель.

    Это продиктовано самим смыслом совершения дара.

    Именно поэтому безвозмездно передавать в собственность объект недвижимости близкому родственнику, однозначно, можно.

    Выдвигаются требования законодательства относительно дарителя.

    Им не может выступать несовершеннолетний, недееспособные и т.д. Одаряемым же может быть кто угодно.

    Какими законами это регламентируется?

    Кроме того, Семейный кодекс России содержит перечень тех лиц, которые считаются близкими родственниками.

    Это важно при совершении дарения в пользу именно такого лица, так как дает некоторые преимущества в финансовом плане. Иных документов, которые напрямую регулируют вопросы заключения сделки по передаче имущества в дар, нет.

    Кто является близким родственником?

    Нередко лица, не подкованные юридическими знаниями, заблуждаются относительно того, кто является близким родственником. Перечень таких лиц строго ограничен законом и не может трактоваться иным образом.

    Кто является близким родственником при дарении квартиры?

    Согласно нормам Семейного кодекса России к близким родственникам относятся:

    • родители и дети;
    • бабушки (дедушки) и внуки;
    • сестры и братья;
    • супруги.

    В случае с дарением большое значение имеет факт наличия родства и его степени.

    Не все, кого привыкли считать близкими, признаются такими родственниками по закону.

    Именно поэтому, прежде всего, необходимо уточнить, состоит ли лицо в родственных отношениях с дарителем согласно нормам закона. С тем, кто считается близким родственником при дарении квартиры разобрались. Теперь перейдем к следующему пункту статьи.

    Основания для процедуры

    Причем, лицо, передающее недвижимость в дар, не обязано отчитываться перед кем-либо о причине принятия такого решения.

    Причин, по которым даритель желает совершить дар в пользу другого лица, в том числе близкого родственника, может быть бесчисленное множество. Часто именно желание сделать подарок высокой стоимости служит главной основой для заключения сделки.

    Кроме того, желание обеспечить родственника жильем или недоверие другим видам сделок, очевидная выгода в заключении именно дарения служат главными мотивами к совершению сделки.

    В любом случае, вне зависимости от мотива даритель вправе передать жилье безвозмездно. Главное – чтобы это была его личная воля, а не навязанная кем-либо.

    Подарить или продать?

    Что лучше подарить или продать квартиру родственнику?

    Дарение в пользу лица, связанного родственными узами с дарителем, считается максимально выгодным.

    Оно предполагает полное освобождение от уплаты налогов на обретение дохода с получения подарка.

    В случае с дарением в пользу другого лица налог уплачивается обязательно.

    С точки зрения надежности, сложно сравнивать оба договора. Они одинаково надежны, но могут быть оспорены в случае нарушения правил их составления или несоответствии требованиям законодательства по составу документов, существенным условиям и т.д.

    Срок оформления данных сделок одинаков, как и форма составления договора. Заверить нотариусом с целью повышения надежности можно оба вида соглашения. Однако окончательное решение нужно принимать в каждом конкретном случае отдельно.

    Плюсы и минусы дарственной на квартиру между родственниками

    Главным преимуществом передачи жилплощади близкому родственнику считается стоимость оформления дарственной. Она будет относительно невысокой, так как заплатить придется только за прохождение госрегистрации права.

    В случае с куплей-продажей стоимость оформления может быть выше, если собственник владел квартирой сроком менее 3 лет.

    Кроме того, среди неоспоримых преимуществ дарственной выделяется ее надежность. Этот вид договора оспаривается сложнее всего.

    Это означает, что получить жилплощадь в собственность и оформить ее надлежащим образом можно будет через неопределенный промежуток времени, исключительно после смерти завещателя.

    Кроме того, могут появиться претенденты на обязательную долю, которые в силе «отсудить» свою часть жилья даже вопреки завещанию.

    Дарственная же здесь имеет преимущества и по времени вступления в силу и по сложности оспаривания.

    Однозначные минусы такого договора выделить сложно, так как именно он предпочтителен при отчуждении жилья на безвозмездной основе.

    С плюсами и минусами дарственной на квартиру между близкими родственниками мы разобрались, теперь переходим к заключительному пункту нашей статьи.

    Требования к недвижимости

    Однако есть юридические условия, которые должны выполняться:

    • собственником жилплощади обязательно должен выступать даритель. Ели он не может подтвердить наличие права собственности, то и дарить объект он не вправе;
    • если собственник не один, то другие должны согласиться на дарение его доли;
    • если жилплощадь приобретена в браке, то второй супруг обязан дать согласие.

    В остальном обязательно наличие всех соответствующих документов на жилье. Для реализации сделки потребуется получить все согласия, если они предполагаются в конкретном случае.

    Если особенности дарения квартиры отдельным родственникам: сыну, дочери, матери, внуку (внучке), сестре, брату?

    В зависимости от конкретного вида родства не существует отличий в составлении или оформлении договора дарения. Если по законодательству РФ лицо входит с перечень близких родственников, то договор составляется стандартным образом. Отличия могут состоять в других аспектах, но никак не зависят от конкретного вида родства.

    В любом случае, одаряемому следует подготовить бумагу, которая подтвердит наличие уз с дарителем.

    Она потребуется для подтверждения отсутствия обязанности уплачивать налоговые платежи.

    Таким образом, составить дарственную жилья в пользу лица, состоящего с дарителем в близких родственных отношениях, необходимо в письменном виде.

    Для этого следует подготовить определенный пакет документов, включая бумагу, подтверждающую право собственности на объект. Для правильного оформления соглашения необходимо выполнить все требования закона.

    Заверять его необязательно, но, если стороны желают, можно сделать это путем обращения в нотариальную контору.

    Полезное видео

    О том, как оформить дарение близкому родственнику квартиры, смотрите в следующем видео:

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно !

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Дарственная на квартиру: все риски сделки

    Если квартира передается по договору дарения, стороны получают как весомые преимущества, так и определенные риски. На что рекомендуют обратить внимание опытные специалисты, чтобы избежать негативных последствий? И какие подводные камни могут неожиданно возникнуть в будущем, когда недвижимость была подарена?

    Буква закона

    При оформлении дарственной стоит разобраться в нюансах этого юридического документа.

    • Стороны сделки. Их две – даритель и одариваемый. Первый, являясь владельцем недвижимости, передает ее другому лицу – одариваемому, который это имущество принимает. Дарителем может выступать физическое лицо, но это может быть и юрлицо. Одариваемый может относиться и к той, и к другой категории. Стороны могут являться и родственниками, и лицами, которые в родственных отношениях не состоят.
    • Предмет сделки – недвижимое имущество: квартира или доля в квартире.
    • Безвозмездная основа передачи имущества. При дарении недвижимости подразумевается, что она передается другому лицу безвозмездно, то есть в дар. Никаких денежных средств и никаких услуг взамен подаренного имущества даритель в этой ситуации не получает.

    Когда дарение квартиры запрещено

    Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:

    • Если обе стороны – коммерческие предприятия;
    • при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
    • государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
    • учеником учителю.

    Во всех подобных ситуациях закон разрешает делать подарки, однако их цена не должна превышать трех тысяч рублей. Документ при этом не подписывается.

    Когда договор дарения является законным?

    Чтобы такой документ был легитимным, должно быть соблюдено несколько важных условий.

    • Недвижимость (квартира или доля в ней) должна быть передана безвозмездно: никакой оплаты за полученное имущество не предусматривается.
    • Обязательно должно быть две стороны сделки: даритель и одариваемый.
    • Обременения для одариваемого при заключении должны полностью отсутствовать.

    Виды дарственной на квартиру

    Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.

    • Реальный договор дарения квартиры или доли в ней означает, что согласно этому документу вторая сторона (одариваемый) получает в дар конкретное имущество. Факт заключения сделки связывается с моментом, в который имущество переходит к новому хозяину: в данной случае это происходит, как только документ зарегистрирован в государственных органах (регистрационной палате).
    • Консенсуальный отличается тем, что в нем отсутствует указание на передачу недвижимого имущество другому лицу: есть лишь обещание сделать это при соблюдении потенциальным одариваемым определенных условий. Поэтому такой документ имеет второе название – дарственное обещание. Форма должна быть только письменной, а предмет, который обещан в дар, должен быть указан очень четко, например, жилье или доля в нем. Причем все характеристики этого предмета должны быть очень подробно описаны. Такая сделка обязательно должна быть заключена в добровольном порядке. А одариваемый должен подтвердить, что он согласен в будущем принять в дар имущество или другую вещь. Факт заключения сделки наступает, когда одариваемый становится собственником переданного ему в дар имущества.

    Преимущества оформления дарственной на недвижимость

    Оформление квартиры по дарственной, по мнению опытных юристов, имеет как свои достоинства, так и недостатки, которые уместнее назвать рисками.

    Преимущества такой формы сделки передачи недвижимого имущества напрямую связаны с тем, кто именно является сторонами договора. Как правило, это люди, связанные родственными узами. Дарение позволяет им быстро и без особых хлопот передать квартиру или долю в ней. В данной ситуации можно перечислить несколько основных плюсов.

    • Простоту оформления. Дарственную на целую квартиру не требуется заверять нотариально. Чтобы она была действительной, достаточно составить документ в письменной форме, а затем поставить на нем подписи – дарителю и одариваемому. Главное, — чтобы в документе все было юридически верно и отсутствовали фактические и юридические ошибки. Если же в дар передается доля в квартире, сделка должна быть заверена у нотариуса.
    • Такой документ позволяет передавать недвижимость физическим лицам, в том числе несовершеннолетним, а также юридическим.
    • Права собственности при подписании дарственной считаются более надежными. Это означает, что недвижимость, которая была подарена, становится личным имуществом одариваемого в любой ситуации. То есть на него не распространяются права супруга, если человек состоит на момент заключения договора дарения в браке. Это является основным отличием такого вида сделки от купли-продажи, когда супруг имеет права на купленную недвижимость и может потребовать свою долю в случае развода.
    • Дарственная дает возможность обойти некоторые ограничения закона. Собственнику доли в квартире дается право передавать ее в дар любому лицу по своему выбору. Если же долю предполагается продавать, то по закону преимущественное право ее купить – у тех, кто владеет остальными долями этого жилья.
    • Оспорить дарственную сложно. Данный документ закон позволяет оспаривать в течение недолгого срока – всего трех лет.
    • Платить подоходный налог за недвижимость, полученную в подарок, не нужно. Это правило работает, когда квартира или доля в ней передается близкому родственнику. В других ситуациях одариваемый обязан уплатить налог НДФЛ – 13% от стоимости подаренной недвижимости. Не стоит занижать эту цифру, поскольку сотрудники налоговой службы вправе провести проверку соответствия оценки реальной рыночной стоимости жилья, а затем произвести пересчет суммы налога.

    Минусы и риски дарения

    Однако дарение подразумевает также наличие определенных сложностей при заключении сделки.

    • В договор нельзя внести различные условия и обременения на недвижимое имущество. Такой договор предполагает, что недвижимость передается без всяких условий к одариваемому или без обременений. Иначе возможна квалификация договора дарения как ничтожной сделки и его аннулирование.
    • Такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Это достаточно сложно, но такая возможность законом дается, особенно в тех случаях, когда даритель – человек пожилого возраста. В этой ситуации родственники могут добиваться его признания недееспособным в момент подписания договора дарения, и тем самым аннулирования сделки. В случае, когда даритель умирает раньше отведенного законом срока в три года, оспаривание документа разрешено законодательством в том же порядке – на основании недееспособности дарителя.
    • Сделка дарения недвижимого имущества является безвозвратной. Это значит, что возвращение недвижимости или в ней дарителю может быть проведено в исключительных ситуациях, например, если ему негде проживать, или со стороны одариваемого в отношении дарителя были совершены преступные действия. Других возможностей вернуть имущество закон не предусматривает. Поэтому опытные юристы рекомендуют собственникам подписывать договора о дарении квартиры, только если они полностью уверены в том, что в дальнейшем одариваемый не выгонит их из нее.

    Все эти риски стоит учитывать не только дарителю и одариваемому, но также лицу, которое решит в дальнейшем купить подаренное жилье. Оно может столкнуться с тем, что родственники дарителя захотят оспорить договор дарения: это чревато потерей купленной недвижимости и утратой заплаченных за ее покупку денег.

    Когда выгодно передавать жилье по договору дарения?

    Выбирая способ оформления передачи квартиры или доли в ней другому лицу, специалисты рекомендуют опираться на следующие критерии при выборе договора дарения. Подписание такого документа, как полагают опытные юристы, выгодно и удобно, если

    • стороны сделки – близкие родственники, а передача жилья для них – просто формальность;
    • у дарителя есть еще одно жилье, где он может проживать, передав свою квартиру или долю в ней другому лицу;
    • у дарителя есть полная уверенность в том, что, когда он подпишет договор дарения, он по-прежнему будет иметь право жить на подаренной жилплощади.

    Когда у собственника квартиры или доли в ней есть сомнения в том, что одариваемое лицо оправдает его доверие, юристы рекомендуют использовать другие варианты оформления сделки с недвижимым имуществом, например, завещание или договор мены. По завещанию недвижимость переходит к новому владельцу только после того, как завещатель умрет. А сделка мены подразумевает, что за получаемое имущество вторая сторона что-то дает собственнику недвижимости — другое имущество или услуги.

    Третий вариант – оформление договоренности о купле-продажи, согласно которому покупатель оплачивает стоимость квартиры или доли в ней. Также может быть заключен договор ренты: недвижимость становится имуществом нового хозяина после того, как он выплачивает его стоимость по частям либо выполняет какие-либо действия, указанные в документе, например, ухаживает за больным или пожилым собственником квартиры.

    Как подстраховаться при заключении договора дарения?

    Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.

    Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.

    Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.

    Образец: Договор дарения

    Заключение

    Договор дарения квартиры или доли в ней дает сторонам ряд существенных преимуществ, но в то же время содержит определенные условия и риски. По словам юристов, при выборе этой формы оформления передачи квартиры или доли в ней стоит внимательно оценить, в каких отношениях находятся потенциальный даритель и одариваемый. Такая форма оформления отношений, полагают специалисты, позволяет выиграть обеим сторонам только при условии, что они являются родственниками и между ними существует высокий уровень доверия.

    Не стоит также пренебрегать нотариальным заверением документа: это станет дополнительной гарантией уверенности в том, что в будущем сделка не принесет негативных последствий.

    Как оформить дарственную на квартиру

    Сколько стоит и как правильно составить договор дарения самостоятельно

    На самом деле термина дарственной в законе нет, а есть договор дарения. Причем часто люди думают, что дарение — это односторонняя сделка, то есть человеку достаточно только подарить. Но договор дарения — это двусторонний договор, потому что одаряемый может и не принять дар. Получается, что для дарения требуется как желание дарителя, так и согласие одаряемого, то есть две стороны.

    Вторая особенность договора дарения — безвозмездность. Если получатель дара совершает любые встречные действия со своей стороны, например перечисляет взамен деньги или дарит свою недвижимость, это уже не дарение, а ничтожная или притворная сделка. По сути такая сделка становится уже куплей-продажей или меной, но не дарением.

    Давайте разберемся, что должно быть в договоре дарения и в каком случае понадобится нотариус, чтобы его оформить. Если некогда читать статью целиком, можно скачать наш бланк договора дарения квартиры и заполнить от своего имени. Но это только в том случае, если вам не нужен нотариус.

    Оформление дарственной на квартиру

    Шаблон простого договора дарения квартирыDOC, 37 КБ

    Особенности дарственной на квартиру

    Форма договора. По закону договор дарения может быть заключен как в устной форме, так и в письменной. Но если собираетесь дарить недвижимость, нужно обязательно составить договор в письменной форме и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Если договор не в письменной форме — он считается недействительным, а если его не зарегистрировать — незаключенным. Просто передать документы на квартиру нельзя.

    Нотариальное удостоверение договора в обычных случаях не требуется. Нотариус нужен, если дарят не всю квартиру, а, например, только комнату. Или если у квартиры несколько собственников и только один из них хочет подарить часть кому-то другому. Еще нотариус нужен обязательно, если собственники квартиры или ее части — несовершеннолетние или даритель ограниченно дееспособен.

    С 31 июля 2019 года изменили правила об обязательном участии нотариуса в сделках с долями. Если дарение всех долей проходит по одной сделке, нотариус не нужен. Все собственники квартиры могут подарить свои доли по договору дарения без участия нотариуса. По-прежнему обязателен нотариус только в случае, если долю дарит только один из собственников.

    Какие требования предъявляются к участникам сделки

    Есть обязательные требования к дарителю:

    1. Дееспособность. Дарить может тот, кто осознает свои действия и контролирует поступки. Например, несовершеннолетний подарить свою долю в квартире не может.
    2. Психическое здоровье и осознанность действий. Дарение могут признать недействительным, если человек дарил под давлением или не осознавал, что он делает.
    3. Право собственности. Человек должен владеть тем, что он дарит.

    Дарение недвижимости между двумя юридическими лицами запрещено — то есть одна фирма не может подарить другой офис. Но если офис принадлежит по документам директору, а не фирме, директор может его подарить другой компании. И наоборот: компания может подарить квартиру своему сотруднику.

    Какие документы нужны для оформления

    Чтобы составить договор дарения, понадобятся следующие документы:

    1. Паспорта сторон договора — дарителя и одаряемого.
    2. Документы, которые подтверждают права на квартиру — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН.
    3. Иногда могут попросить технический паспорт, но обычно он не нужен. Он точно понадобится, если дарят квартиру, которую приватизировали, но не поставили на кадастровый учет. Такое бывает со старыми квартирами, которыми владеют пожилые люди.

    По закону составлять акт приема-передачи в обязательном порядке не нужно. Но лучше его составить — это позволит избежать взаимных претензий и проблем, если подписание договора и государственная регистрация будут существенно разнесены по времени. Хотя договор дарения и считается заключенным с момента регистрации перехода права, но сама сделка считается совершенной с момента передачи дара одаряемому.

    Например, даритель подписал договор дарения и акт приема-передачи , но зарегистрировать переход права собственности не успел, поскольку умер. Акт поможет доказать, что фактическое владение перешло к одаряемому и зарегистрировать договор в судебном порядке.

    Где оформить дарственную на квартиру

    Обратиться к риелтору или юристу. Они составят договор сами, а сторонам останется только подписать его. Юристы, как правило, обходятся куда дешевле, а вероятность, что они составят договор корректно, — больше.

    Оформить дарственную в МФЦ. В некоторых МФЦ есть отдельные коммерческие службы, которые за незначительную плату заполняют шаблоны договора. Например, в Москве или Санкт-Петербурге это службы при Едином центре документов.

    Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. Я уже писал, когда нотариус обязателен. Для остальных случаев дарение у нотариуса можно оформить по желанию.

    Самостоятельно. Для этого нужно скачать и заполнить простую письменную форму договора. Ее я приведу ниже и поясню, как правильно заполнять.

    Как происходит оформление дарственной

    Порядок составления дарственной на квартиру у нотариуса. С нотариусами все просто — приносите документы, платите деньги и подписываете договор. Нотариус обязан по закону объяснить вам каждое слово в договоре, если оно непонятно. Зарегистрировать переход прав на квартиру нотариус тоже может — причем намного быстрее, чем если пойти самостоятельно. Когда сделку оформляют у нотариуса, он в обязательном порядке оказывает услуги по электронной регистрации перехода права собственности, то есть сам подает за вас все документы в Росреестр. И это намного быстрее, чем если это делать самому.

    Образец заполнения. Если решите составить договор самостоятельно, скачайте и заполните шаблон. Вот что нужно указать обязательно:

    1. ФИО и реквизиты сторон. К ним относятся паспортные данные и регистрация. Причем регистрацию следует указывать строго так же , как в паспорте, включая используемые сокращения.
    2. Реквизиты квартиры: адрес, кадастровый номер, номер записи в ЕГРН и дата его присвоения, а также основания возникновения прав на квартиру — договоры купли-продажи , дарения и прочее, акты приема-передачи . Если на квартиру есть свидетельство на гербовой бумаге, следует указать его серию, номер, а также когда и кем выдано.
    3. Подписи сторон рекомендуется расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.

    Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

    Так выглядит готовый заполненный шаблон договора дарения на квартиру

    Сколько стоит оформление дарственной на квартиру. Стоимость складывается из нескольких частей: составление договора и госпошлина за регистрацию.

    Риелторы редко берут меньше 10 тысяч рублей за договор, а юристы могут сделать и за 5 тысяч. Единой цены здесь нет, и все зависит от расценок исполнителя.

    Нотариальное удостоверение договора стоит дороже: 0,5% от стоимости квартиры (или доли в квартире), но не менее 3000 рублей, плюс примерно 4300 рублей за техническую работу. То есть как минимум выйдет не меньше 7300 рублей. Тариф на техническую работу отличается по регионам и устанавливается нотариальной палатой региона. С февраля 2019 года платить нотариусу за электронную подачу документов на регистрацию перехода права собственности не нужно — теперь они делают это без дополнительной оплаты. До этого надо было платить отдельно за удостоверение договора и за подачу документов в Росреестр.

    Специалисты в МФЦ стоят значительно дешевле и юристов, и нотариуса, и риелторов. Как правило, они просят в пределах 2 тысяч рублей, однако есть далеко не в каждом МФЦ. В Москве и Санкт-Петербурге эта услуга стоит 2500 рублей. Если составить договор у них, сделку зарегистрируют в обычные сроки в отличие от нотариальной.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector