Если дом сдан это вторичное жилье

Новостройка или «вторичка» — как определить к какой категории относится жилье?

Зачастую возникает вопрос, по каким критериям жилье можно отнести к первичному рынку. Многие риелторы задавались данным вопросом, однако зачастую не могли прийти к единому мнению.
Осознание того, что данный вопрос можно считать насущным пришло после того, как аналитики двух независимых компаний, подсчитывая количество новых жилых комплексов, в итоге получили разное количество, причем различия шли не на одну-две позиции, а на десятки.

Одним из наиболее понятных вариантов является подсчет проектов, в которых жилье реализует компания-застройщик. Однако при подсчете проектов на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее, возникают расхождения. Считать ли это вторичным жильем в том случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает большую часть квартир крупному инвестору? Многие эксперты согласятся, что такое предложение сложно отнести к первичному рынку, поскольку факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок.
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из юридического статуса. К первичному рынку можно отнести все квартиры, реализация которых ведется непосредственно компанией-застройщиком. В данном случае неважно, заключается ли при этом договор купли-продажи или ДДУ.

Теперь рассмотрим перепродажу.
Если физическое лицо продает квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав, т. е. право собственности на квартиру не оформлено, то данное жилье относится к первичному рынку. Как только получено право собственности – квартира автоматически переходит в категорию вторичного жилья.
Однако здесь встает следующий вопрос: сколько квартир должно быть продано, чтобы дом продолжал считаться новостройкой? Например, у застройщика остались 5 нереализованных квартир, хотя изначально их было более ста. Формально такой дом может быть отнесен к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами, однако, остаток нераспроданных квартир при этом весьма несущественный. В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что каждый аналитик имеет возможность трактовать принадлежность дома к первичному рынку так, как он считает нужным.
Например, если пять оставшихся квартир можно назвать несущественным остатком, то, как быть, если их, например, 10 или 15? Однозначного ответа на этот вопрос нет.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир является далеко не единственным фактором. Еще одним важным показателем считается срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию. Например, считать ли дом новостройкой, если с момента его сдачи прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще не закрыты? Неясной также остается ситуация, если квартиры продает не застройщик, а некое другое юридическое лицо.

Сложнее ситуация обстоит с реконструируемыми зданиями. Очевидно, что никто не сможет отнести к разряду новостроек квартиру, хозяин которой сделал качественный ремонт, и в итоге она выглядит как новая. Однако в настоящее время часть аналитиков относят многие реконструируемые дома именно к новостройкам. При этом, принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Многие эксперты придерживаются мнения, что нужно смотреть, изменилось ли после реконструкции число квартир, либо проверять, изменена ли запись о доме в ЕГРП и присвоен ли дому новый кадастровый номер. Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
В результате возникает вопрос – важно ли в принципе знать, к какой категории относится отдельно взятая квартира – к новостройкам или ко вторичному рынку?
В действительности ответ на этот вопрос весьма важен, поскольку именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение о запуске новых проектов и о ценообразовании. С этой точки зрения, любое существенное по своему объему предложение, выходящее на рынок, может быть отнесено к новому предложению. Однако остается открытым вопрос – относится ли данное предложение к первичному или вторичному рынку. В итоге можно сделать вывод, что на первичном рынке одновременно сосуществуют и первичные, и вторичные предложения, которые не аналогичны предложениям вторичного рынка. Выражаясь языком рядовых покупателей, новостройкой считается то жилье, цены на которое в скором времени могут вырасти в цене, и которое на определенном этапе можно купить дешевле. Если же роста цены не предвидится, то это абсолютно точно вторичный рынок.

По мнению многих экспертов, на рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает определенную долю в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, передаются физическим лицам на основе переуступки прав. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.
Кроме того на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где имеют место оспариваемые сделки.

Итак, очевидно, что единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще более неоднозначен вопрос, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок — когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании, в момент старта закрытых продаж или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если придерживаться третьей точки зрения, то в таком случае некоторые успешно построенные и проданные новостройки и вовсе никогда не существовали.

Что понимается под первичным жильем

Содержание статьи

  • Что понимается под первичным жильем
  • Что такое квартиры бизнес-класса
  • Как купить квартиру в новостройке
Читать еще:  Дарственная на квартиру какие нужны документы

Первичное жилье

Первичное жилье – это жилое помещение, которое в качестве товара выступает впервые. Иными словами – это квартиры и дома, на которые еще не было установлено право собственности. В качестве продавцов на первичном рынке жилья выступают строительные компании или государство.

Первичное жилье приобретается либо при участии в долевом строительстве в процессе возведения дома, либо в готовых новостройках с квартирами, не зарегистрированными в государственном реестре собственности. Причем стоимость квадратных метров минимальна на первых стадиях строительства и увеличивается по мере его завершения.

Говоря о целесообразности приобретения жилья на первичном рынке, нужно учесть сроки строительства, последующее вложение средств на благоустройство нового жилья и степень риска участия в долевом строительстве.

Покупка первичного жилья имеет смысл в том случае, если вопросы о месте проживания или прописке не стоит остро и может потерпеть несколько лет, пока не завершится строительство.

Стоит учесть, что при сдаче в эксплуатацию жилья от долевого участия вам предстоит ремонт с нуля. С одной стороны, вам ничего не придется переделывать в квартире после предыдущих жильцов и отделка будет полностью соответствовать вашим требованиям и желаниям. С другой стороны, нужно быть готовым к дополнительным немалым затратам средств и времени.

Вообще долевое участие, не смотря на юридическую «чистоту» первичного жилья, мероприятие рискованное. В длительных временных рамках строительства сложно спрогнозировать конкретные сроки окончания строительства, возможность банкротства застройщика или возникновение экономических и социальных изменений в стране. Однако при благоприятном стечении обстоятельств покупка жилья на первичном рынке недвижимости выгодна.

Вторичное жилье

Вторичное жилье – это квартира или дом, которая уже является чьей-то собственностью. Речь идет не просто о новых и старых домах: вторичным становится первичное жилье с момента получения свидетельства о государственной регистрации. В случае, если застройщик в силу каких-либо причин не продает квартиру до завершения строительства и оформляет право собственности на себя с целью ее дальнейшей продажи, эта квартира уже будет иметь статус вторичного жилья. Кроме застройщиков и государства, продавцами на вторичном рынке являются также частные лица.

Если сравнивать с первичным, вторичное жилье обходится покупателю дороже. Зато риски, связанные с покупкой такой квартиры минимальны. Они могут быть связаны только с расторжением договора купли-продажи или с предъявлением прав на квартиру третьими лицами после ее покупки. При грамотном юридическом подходе к приобретению жилья подобные риски исключаются.

Если существует необходимость срочного переезда в приобретаемую квартиру, тогда следует купить жилплощадь на вторичном рынке. То же самое касается и прописки, т.к. прописаться в квартире возможно только в готовое помещение и при наличии свидетельства о государственной регистрации.

Если дом сдан это вторичное жилье

На сегодняшний день на рынке нередки ситуации, когда за непродолжительный период времени один лот переходит из статуса первичной в разряд вторичной недвижимости. Многие покупатели охотно рассматривают подобные предложения, оценивая в первую очередь качественные характеристики жилья, а не правовые аспекты.

Мы разберемся в особенностях новой вторички и узнаем о нюансах, которые необходимо иметь в виду при заключении сделки.

Все решает качество

По мнению специалистов, дом можно считать новым в течение 3–5 лет после введения его в эксплуатацию. Вместе с тем сегодня очевидна тенденция более быстрого устаревания жилой недвижимости по сравнению с прошлыми десятилетиями.

Все дело в актуальной ситуации на рынке. Если раньше из года в год возводились одинаковые типовые проекты, то современные застройщики стремятся предложить улучшенные архитектурные и дизайнерские решения. Расширяется диапазон площадей, планировки становятся все более функциональными и удобными, совершенствуются и типы домов. Эта положительная динамика отражает требования покупателей. Иными словами, во главу угла ставится качественный подход, который позволяет провести четкое различие между новостройками 2010 и 2019 годов постройки.

В целом, эксперты сходятся во мнении, что примерно за 5 лет дом успевает морально устареть и уже не в полной мере соответствует покупательским интересам. Вместе с тем данный срок варьируется в зависимости от района и степени активности застройщиков в нем. Поворотным моментом становится появление в локации новостроек принципиально нового качественного уровня. Улучшения могут затрагивать архитектурный облик, уровень благоустройства придомовой территории, внутреннюю инфраструктуру, инженерные системы, планировки и т. д.

Иными словами, если жилой фонд конкретного района представлен домами 2008–2010 годов как наиболее актуальными, то они могут считаться таковыми и по сей день. Если же здесь появились новые жилые комплексы, например, в 2015 году, то предшествующие проекты будут считаться устаревшими.

При этом важен не год постройки, а актуальность проекта. Так, в столице и сегодня возводятся дома серии П-44Т, стартовавшей в 1997 г. Несомненно, что индивидуальный проект, реализованный, например, в 2015 году, будет актуальнее, чем дом серии П-44Т, построенный в 2019 году.

Таким образом, лакмусовой бумажкой становятся качество проекта и его соответствие потребностям покупательской аудитории.

Если же попытаться охарактеризовать недавние новостройки в цифрах, то в 2017 году в столице сдали 3,42 млн кв. м жилой недвижимости, в 2018 – 3,54 млн, а за первое полугодие текущего года – 2,2 млн кв. м. Получается, что почти 9,2 млн кв. м попадает под это определение.

При этом из более чем 50 тысяч квартир и апартаментов на лоты, продающиеся в уже сданных объектах, приходится около 9 тысяч, что эквивалентно 18%. Так что готовые новостройки имеют ощутимый вес на рынке недвижимости.

Вторичка менее востребована?

Статистические данные показывают, что первичка только набирает популярность, в то время как вторичка постепенно сдает позиции. Так, в 2017 году на новостройки (по ДДУ) приходился 31% от общего числа сделок, в прошлом году этот показатель достиг 34%, а лишь за первое полугодие текущего года он уже взлетел до 37%.

Эксперты связывают растущую популярность первичного жилья с его приемлемой стоимостью. Многие покупатели предпочитают приобрести новостройку на ранних этапах строительства, но получить квартиру с более высокими качественными характеристиками по доступной цене.

По статистике, от 70 до 90% от всех лотов распродается в жилом комплексе на стадии активного строительства, до его сдачи. Готовые предложения составляют в среднем всего лишь 10–20%.

Читать еще:  Справка о продаже квартиры из росреестра

Вместе с тем существует категория покупателей, которая отдает предпочтение новой вторичке. Это решение обусловлено следующими факторами:

— Новая вторичка обладает основными плюсами первичного жилья;

— Не стоит беспокоиться за риски, присущие долевому строительству;

— Можно оценить качество строительства и соответствие проекта ожиданиям;

— Можно сразу заселиться в новое жилье.

Разумеется, стоимость подобного варианта будет выше по сравнению с жильем на начальной стадии строительства, но ценовой разрыв можно сгладить в случае извлечения пассивного дохода при сдаче новоприобретенной квартиры в наем.

Первичка уже не так выгодна

На современном рынке недвижимости ценовой разрыв между новостройкой на стадии котлована и готовым лотом варьируется в широких пределах в зависимости от проекта.

Если говорить о средних цифрах, то в течение полного строительного цикла кв. м прибавляет от 15 до 20%. Рост достаточно скромный, если сравнивать его с аналогичным показателем за прошлые годы: в 2014 он установился на отметке 20–25%, а до кризиса составлял 25–30%.

Вместе с тем и сегодня отдельные проекты демонстрируют высокую ликвидность: ценовой прирост в них достигает 50%. Однако нередко встречаются и дома, в которых цены растут едва заметно – лишь на 8–10%.

При этом разница между первичным и новым вторичным жильем в среднем установилась в пределах от 5 до 15%. Бывает и так, что строящиеся квартиры выставлены на продажу примерно за ту же цену, что и готовые лоты в корпусах того же проекта, введенных годами ранее.

Подобная ситуация сложилась в ЖК «Ривер Парк» в районе Нагатинский Затон ЮАО. Однушка комфорт-класса около 38 кв. м в готовом доме обойдется в 9,4 млн руб. Эту цену установил сам собственник. А аналогичный, но относящийся к бизнес-классу лот в новой очереди, которая будет сдана в 2021 году, продается за 9 млн руб.

Предварительный договор купли-продажи

При заключении сделки следует учитывать степень готовности объекта. Если дом еще не сдан, то квартиры продаются по договору переуступки прав требования по ДДУ. В целом, такие сделки с новой вторичкой безопасны.

В случае же если корпус уже введен в эксплуатацию, но право собственности еще не оформлено, лоты реализуются по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Заключить подобную сделку можно с застройщиками (или аффилированными юридическими лицами), различными организациями и с физическими лицами. Основные риски присущи, как правило, именно последнему случаю.

Дело в том, что ПДКП не регистрируется в ЕГРН, поэтому не исключена возможность двойных продаж. В этом случае специалисты рекомендуют зафиксировать в договоре ответственность продавца на случай несоблюдения им условий. Это обезопасит покупателя от мошеннических действий.

Помимо этого, есть еще один риск. Росреестр может отказать в первичной регистрации права собственности по определенным причинам. Например, в случае наличия проблем с документами у застройщика. Вместе с тем эксперты уточняют, что этот риск сводится к минимуму после регистрации в ЕГРН хотя бы одной квартиры в здании. Данная процедура называется открытие адреса.

В этом случае также можно перестраховаться: в рамках сделки с застройщиком следует предусмотреть право инвестора расторгнуть договор и получить назад свои деньги в подобной ситуации.

Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?

Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.

Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.

Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?

Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.

После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».

Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.

При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.

Плюсы и минусы «первички»

Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:

  • заниженная стоимость;
  • возможность выбора планировки – как на этапе строительства, так и перепланировка квартиры после покупки. В новых домах меньше несущих стен, чем в старых зданиях, что позволяет владельцу создать из «трешки» студию, или наоборот;
  • новые системы коммуникации, трубы, электропроводка, лифт и современные строительные материалы. Если застройщик не сэкономил на утеплителях и способах шумоизоляции, то проживание в новостройке окажется комфортнее, чем в старом кирпичном или панельном доме. К тому же практически во всех новых домах установлены пластиковые окна, даже на лестничных площадках;
  • возможность сделать первый ремонт на свой вкус и сэкономить, исправляя огрехи отделки прежних жильцов: снимать большое количество старой штукатурки, ломать полы или менять сантехнику;
  • преимущественно владельцы новых квартир – люди платежеспособные, которые могут позволить себе купить квартиру или приобрести ее в ипотеку. Этот пункт нивелирует риск наткнуться на неприятных соседей;
  • если речь идет о точечной застройке – знакомые районы и развитая инфраструктура.
  • окончание строительства и ожидание сдачи дома. Сюда можно указать риски долевого строительства – однако последнее время такое явление встречается нечасто. Вероятнее, что застройщик затянет со сдачей объекта, чем заморозит стройку. К тому же, банки предлагают квартиры в строящихся домах только у надежных застройщиков, чтобы свести к минимуму и собственные финансовые потери;
  • на этапе строительства процентная ставка выше на 1 – 2 п.п., но это значение снижается после того, как застройщик сдает дом;
  • проблема арендной платы актуальна для покупателей, которые не имеют собственного жилья и приобретают квартиру на этапе строительства. Не у всех есть возможность снимать дополнительно жилье и при этом выплачивать ипотеку;
  • необходимость ремонта: после сдачи дома владелец въезжает в практически пустую квартиру. Здесь теряются все преимущества в цене, так как приходится делать ремонт «с нуля». Помните, что ремонтом займутся и ваши новые соседи;
  • покупая квартиру в новом микрорайоне или жилом комплексе, обратите внимание, что не всегда развитие инфраструктуры идет теми же темпами, что строительство жилья. Возможно, первое время по соседству не будет крупных супермаркетов, школ, детских садов и больниц.
Читать еще:  Инвентаризационная стоимость квартиры как узнать онлайн

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

  • готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
  • ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
  • после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
  • развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
  • находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
  • отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
  • рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.
  • старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
  • маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20-30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
  • стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
  • плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Подведем итоги

Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.

Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.

Если дом сдан, это считается вторичным жильем или новостройкой?

Добрый день! По военной ипотеке банками предоставляются разные суммы на новостройки и вторичное жилье.

Вопрос — если дом сдан, это считается вторичным жильем, либо новостройкой?

Благодарю заранее за ответ!

Здравствуйте!
Анализируя Ваш вопрос, наткнулась на относительно свежее Письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12238-ЕС/07, которым разъяснено, что под приобретением жилого помещения на первичном рынке жилья понимается приобретение физическим лицом у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.):

1) жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию путем заключения договора участия в долевом строительстве (договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
2) жилого помещения в многоквартирном доме (жилом доме блокированной застройки) путем заключения с первым собственником жилого помещения, зарегистрировавшим право собственности на жилое помещение после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, договора купли-продажи;
3) жилого дома (при индивидуальном жилищном строительстве или для жилых домов блокированной застройки) или части жилого дома (для жилых домов блокированной застройки) с земельным участком путем заключения с первым собственником жилого дома после ввода указанных объектов недвижимости в эксплуатацию договора купли-продажи.
Я из этого письма поняла то, что если жилье Вами приобретено после ввода в эксплуатацию непосредственно у застройщика, то жилое помещение будет являться первичным жильем.
Указанное письмо можете найти в сети Интернет, оно в свободном доступе.
С Уважением, Другова Ксения

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector