Как купить подвальное помещение в жилом доме

Как выкупить подвал

Подвальные помещения весьма привлекательны для предпринимателей, занимающихся малым и средним бизнесом. Здесь можно разместить мастерскую, небольшой бар, магазин шаговой доступности – да все что угодно. Зачастую подвальное помещение сдается предпринимателям на правах аренды. А знаете ли вы о том, как выкупить подвал? Ведь право собственности на помещение имеет свои неоспоримые преимущества Давайте посмотрим, как регламентируется этот вопрос законодательством.

Можно ли выкупить подвал

Сложность выкупа подвала заключается не только в том, что согласно законодательству, все технические и подсобные помещения жилого здания, включая подвал и чердак, находятся в общедолевой собственности. Зачастую именно здесь проходят все инженерные коммуникации, служащие для жизнеобеспечения дома. Поэтому для того, чтобы разобраться в том, можно ли в принципе выкупить подвал, следует понять, к какому именно типу относится помещение, о котором идет речь. Ведь существуют и такие подвалы, которые являются самостоятельным объектом недвижимости, и те, что находятся на балансе у муниципальных властей. К слову сказать, именно в последних двух случаях проще всего выкупить подвал или взять его в аренду, если, конечно, на это будет дано «добро» от технических служб обслуживающий данный дом. Самостоятельным объектом недвижимости подвал может быть, если к тому моменту, когда начиналась приватизация квартир в доме, он не был признан техническим помещением. В этом случае у него, как правило, имеется свой собственный кадастровый номер и для того, чтобы его выкупить, нужно только правильно определить собственника подвала, которым может являться как муниципалитет, так и какое-тот частное лицо. А вот если подвал находится в общедолевой собственности всех проживающих в доме жильцов, то эта процедура значительно усложняется.

Как выкупить подвал, находящийся в общедолевой собственности

В соответствии с нормами, прописанными в статье 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, на уменьшение размера подобного имущества необходимо получить согласие всех жильцов дома. Уже одно это является показателем насколько сложно выкупить подобный подвал. Для того чтобы получить (или – не получить) такое согласие, вам понадобится созвать общее собрание собственников помещений. Как правило, это делается при помощи обращения в ЖКО или товарищество собственников жилья, управляющее данным домом. Но здесь существует один маленький нюанс. Подобное собрание правомочно решать вопрос не о продаже подвала, а о передаче его в пользование. Отчуждение же долей запрещено, что прямо говорится в ч.4 ст.37 ЖК РФ4.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

  • осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
  • отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, выкупить подвал, находящийся в общедолевой собственности многоквартирного дома у вас не получится. Зато согласно ст.36 ч.4 ЖК РФ: по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Иными словами вы можете заключить с собственниками договор аренды или долгосрочного пользования подвалом. Это вовсе не означает, что на подписание соответствующего договора вам придется приглашать всех собственников квартир – для управления подобным имуществом существуют специальные выбранные юридические лица, в частности – ЖСК или ТСЖ, представитель которого и подпишет договор аренды при наличии положительного решения собрания всех жильцов.

Арбитражный процессуальный кодекс РФ
Бюджетный кодекс РФ
Водный кодекс РФ
Воздушный кодекс РФ
Градостроительный кодекс РФ
Гражданский кодекс РФ
Гражданский процессуальный кодекс РФ
Жилищный кодекс РФ
Земельный кодекс РФ
Кодекс внутреннего водного транспорта РФ
Кодекс врачебной этики
Кодекс об административных нарушениях
Кодекс профессиональной этики адвоката РФ
Кодекс этики аудиторов РФ
Конституция РФ
Лесной кодекс РФ
Налоговый кодекс РФ
Семейный кодекс РФ
Таможенный кодекс
Трудовой кодекс РФ
Уголовно-исполнительный кодекс РФ
Уголовно-процессуальный кодекс РФ
Уголовный кодекс РФ

Закон РФ «О защите прав потребителей»
Закон РФ «Об авторском праве и смежных правах»
Закон РФ «Об образовании»
Закон РФ «Об обжаловании в суд»
Закон РФ «О вывозе и ввозе культурных ценностей»
Закон РФ «О медицинском страховании граждан»
Закон РФ «О милиции»
Закон РФ «О потребительской кооперации»
Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»
Закон РФ «О налогах на имущество физических лиц»
Закон РФ «О плате за землю»
ФЗ «О банках и банковской деятельности»
ФЗ «О бухгалтерском учете»
ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле»
ФЗ «О ветеранах»
ФЗ «О гражданстве Российской Федерации»
ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»
ФЗ «О землеустройстве»
ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности»
ФЗ «О некоммерческих организациях»
ФЗ «Об акционерных обществах» (АО)
Закон РФ «О беженцах»
Закон РФ «О безопасном обращении с пестицидами»
Закон РФ «О безопасности дорожного движения»
Закон РФ «О бюджете фонда социального страхования»
Закон РФ «О ведомственной охране»
Закон РФ «О ветеринарии»
Все законы РФ

Процедура выкупа подвала

Опишите процедуру выкупа подвала в жилом 5-этажном доме. Выкупает физ.лицо.

Поскольку подвал находится в режиме общей совместной собственности собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, сначала необходимо получить согласие на выкуп этого имущества от всех собственников жилых помещений дома, определить доли собственников в праве собственности на это имущество.

Затем составить технический паспорт помещения, договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в ФРС.

Но: действующий ЖК РФ предусматривает, что такое помещение по решению общего собрания собственников может быть передано только в «пользование», а на каком праве, не определяет. Поэтому для начала в органе местного самоуправления необходимо выяснить, может быть, это помещение стоит на балансе муниципалитета. Если это так, то выкуп возможен только через конкурс.

Независимо, кто является покупателем, юридическое или физическое лицо, это сложная процедура, поскольку здесь затрагиваются права всех собственников данного дома. Согласно ст. 36 ЖК РФ «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме).»

В соответствии с указанной нормой, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

И поскольку, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, то данный вопрос решается на общем собрании собственников квартир, Для организации указанного собрания советую Вам обратиться в управляющую компанию, обслуживающую данный дом.

Учитывая, что процедура выкупа крайне сложна, то советую Вам решить вопрос о временном (возможно долгосрочном) пользовании подвалом. Согласно ст.36 ч.4 ЖК РФ:«По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.» При положительном решении участников данного собрания подписываете с уполномоченным лицом соответствующий договор.

Более подробно могу ответить на Ваши вопросы на индивидуальной консультации, запись по телефону: 223-05-78

Такой установленной законом процедуры нет, т.к подвал это общее имущество дома, т.е всех сособственников, которым указанное имуещсвто принадлежит на праве долевой собственности. И ни кто, еще раз ни кто не заставит всех или одного собственника продать свою долю.
Поэтому, Вы можете самостоятельно предложить купить долю у каждого, при этом каждый должен соблюсти порядок преимущественной покупки. Но если наверняка в доме собственником будет и местная администрация, то свою долю они вынуждены будут выставлять на публичные торги.

Приобретение прав на подвальное помещение

Имею в собственности нежилое помещение 30 кв.м. на 1 этаже 6-этажного жилого дома. Под помещением имеется подвал такой же площади. По документам (файл с ответом Росреестра) подвальное помещение не является оформленной собственностью какого-либо лица. Дом 1914 года постройки. Подвал пустой. Другие помещения имеют инженерные коммуникации или конструкции. В этом помещении 27.9 кв.м. ничего нет.

Читать еще:  Что входит в моп в многоквартирном доме

Имею желание и возможности получить права на подвальное помещение.

Вопрос: как приобрести права (собственность, бессрочное пользование, аренда, иное) на подвал под моим помещением? При этом имеются некоторые особенности:

1. По нормам ст. 36 ЖК РФ данное помещение является общей долевой собственностью граждан.

2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

3. Дом не является ЖСК, ТСЖ или т.п. и управляется Управляющей компанией.

Уточнение от клиента

Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Спасибо, ожидаю с нетерпением.

Здравствуйте, Сергей Николаевич

В соответствии со ст.
290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ
собственникам многоквартирного дома (МКД) на праве
общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями
квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Таким образом, к общей долевой собственности законом отнесены технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

При этом, если в подвальном помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее оборудование и также отсутствуют, иные принадлежности, позволяющие отнести подвальное помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не является местом общего пользования, но числится общим имуществом всех собственников
многоквартирного дома, иными словами подвальное помещение не всегда является техническим, и такое помещение может быть оформлено в собственность, или в
аренду.

Кроме того, на основании уведомления на ваш запрос, данное помещение (подвал) не имеет обременений,
правопритязания отсутствуют.

Многочисленная судебная практика подтверждает, что такие помещения могут быть оформлены в собственность, но еще раз, только в том случае, если в подвале нет коммуникаций
по обслуживанию дома.

Для решения вашего вопроса относительно подвального помещения 27,9 кв. м., в котором, как вы написали «
ничего нет», необходимо соблюсти законную процедуру в соответствии с нормами ЖК РФ Вам следует

инициировать общее собрание (ОС) жильцов
многоквартирного дома, в котором находится подвальное помещение.

В соответствии со ст.36 ЖК РФ

помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.

3.Уменьшение размера
общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению
собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании
таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
законные интересы граждан и юридических лиц.

Вопросы общего собрания собственников регламентированы стст.44-47 Жк РФ www.consultant.ru/popular/housing/55_7.html#p706

При этом для передачи
третьим лицам во временное владение и пользование (аренда) подвала необходимо большинство
голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).

Однако если ОС будет
решаться вопрос о передачи части подвала в собственность, то в данном случае, согласно указанным
нормам ЖК вам необходимо получить согласие всех собственников МКД (что очень
сложно сделать на практике) Кроме того, если в доме есть хотя бы одна
неприватизированная квартира то, также необходимо получить согласие муниципалитета, т.к. в данном случае речь идет об уменьшение размера общего имущества, путем реконструкции.

Кроме правильно оформленного Решения (протокола) ОС также необходимо иметь Проект реконструкции.

Таким образом, согласно указанным нормам, и с учетом, что интересующее вас подвальное
помещение не является техническим, у вас есть два варианта для решения вашего
вопроса:аренда подвала или оформление в собственность (оч. трудная задача), но
тем не менее решаемая, т.к. прецедентов достаточно.

2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.

Понятно, на что намекает Деп гор имущества Москвы… Вопрос относительно общего имущества дома, которое является самостоятельным объектом недвижимости — является в настоящий момент спорным и не до конца урегулированным.

Так в отношении подвалов, которые в целом или в части не являются техническими, согласно судебной практики (арбитражной) действует следующее правило: подвал признается самостоятельным объектом, если к моменту начала приватизации квартир (первой приват. кв.) в доме он не был спроектирован и сформирован как технический (Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13)

правовой режим подвальных помещений, как
относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких
собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату
приватизации первой квартиры в доме.

Ответ на вопрос относительно того, относится ли указанная вами часть помещения подвала к самостоятельному
объекту, и является ли таковым на момент приватизации первой квартиры в доме, где находится это помещение (подвал) — общим имуществом собственников дома (в т.ч.
и вашим, тк. Вы также являетесь собственником ) следует искать в документации дома, в технической документации дома, а также смотреть визуально — обособлено или нет от общего подвального помещения — подвальное помещение 27.9 кв.м., и каким образом.

Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?

Здравствуйте, Сергей Николаевич. Ваше дополнение немного выходит за рамки вопроса, но я постараюсь вам помочь.

В Определении указано, что помещения, не являющиеся частями квартир, относятся к общему имуществу
собственников помещений в МКД (в том числе), если внутри них расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений. Такие
помещения самостоятельного назначения не имеют, они, как и расположенное в них оборудование, предназначены для обслуживания нескольких или всех помещений
дома.

Однако в Определении также отмечено, что, кроме нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в
МКД могут иметься иные нежилые помещения, предназначенные для самостоятельного использования. Такие помещения являются недвижимыми вещами – самостоятельными объектами гражданских прав. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ (за этот вывод, кстати, многие администрации и муниципальные образования и уцепились, прежде всего: Москва, Питер).

Что касается старого жилого фонда, домов советской или досоветской постройки, в том то и трудность, что отличить нежилое помещение, наделенное исключительно обслуживающей функцией, от нежилого помещения самостоятельного назначения сложно.(чем и пользуются муниципалы)

Такие споры, в основном, решаются с учетом фактических обстоятельств и входят в компетенцию арбитражных судов и судов общей юрисдикции. На это неоднократно обращал внимание Конституционный суд (см. ниже Определение от
24.02.2011 № 137 О-О)

Между тем, арбитражная практика с момента вынесения КС РФ Определения № 489 О-О к сожалению для собственников МКД показала, что не все подвальные помещения, в том числе и те, которые не заняты оборудованием, относятся к общему имуществу. Но практика по новостройкам относительно правового режима подвальных помещений более положительна и почти всегда определяется судьями в качестве общей долевой собственности.

Вот немного суд. практики с небольшими выдержками о главном, когда суд признает подвал, относящимся к общей долевой собственности

Постановлении ФАС СЗО
от 21.03.2011 № А56-30206/2010 www.audar-info.ru/docs/tribunal/detail.php?artId=544491
суд занял сторону регистрирующего
органа, отказавшего юридическому лицу в регистрации права собственности на
подвальное помещение

ТСЖ «Возрождение» обратилось
в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю со
следующими требованиями:

– признать право
общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого
дома на нежилое подвальное помещение (комнату № 7) общей площадью 381,2 кв. м
многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пл.
Рабочая, 25;

– истребовать из
чужого незаконного владения указанного нежилого подвального помещения (комнату
№ 7) путем его передачи товариществу.

В обоснование
заявленных требований товарищество указало, что регистрация права собственности
предпринимателя на комнату № 7 в многоквартирном жилом доме нарушает право
общей долевой собственности, возникшее в отношении спорного помещения
вследствие его использования в качестве технического этажа, оборудованного
инженерно-техническими устройствами, предназначенными для обслуживания
многоквартирного жилого дома.

Судебные акты
мотивированы следующим.Спорное помещение не предназначалось для размещения в
нем офисов и подвальные помещения как офисные в эксплуатацию не вводились.

Постановление ФАС СКО
от 10.08.2010 № А32-4632/2008. www.lawmix.ru/sev-kav/3363/
Возникновение у собственников помещений права общей долевой собственности на
технические подвалы в силу закона, вне зависимости от регистрации в реестре, не
породило для администрации права распоряжения данными помещениями посредством
передачи их в аренду, в связи с чем судами обоснованно признан недействительным
договор аренды.

Читать еще:  Согласие на дарение доли в квартире образец

При этом судами
сделан вывод о том, что спорные помещения подвала никогда не использовались как
самостоятельные объекты недвижимости либо по иному назначению, из фактического
владения истца и третьих лиц подвал не выбывал………

Удовлетворяя исковые
требования, суды руководствовались установленными при проведении экспертизы,
назначенной судом первой инстанции, данными, согласно которым подвал
использоваться самостоятельно не может, так как он не имеет самостоятельного
назначения: его проектное и фактическое назначение – обслуживающие
(вспомогательные) площади для функционирования предприятия общественного
питания. Все узлы управления инженерными сетями, обслуживающими первый и
подвальный этажи, расположены в подвале, следовательно, должен быть обеспечен
беспрепятственный доступ в подвал обслуживающему персоналу.
Помещение подвала выполняет
служебную роль, имеет неразрывную связь со зданием, у него отсутствует
самостоятельное назначение, так как подвальные помещения не являются
изолированной частью здания, имеющей свое взаимодействие с внешней средой, свою
закольцованную систему энергоснабжения, отопления, водоснабжения, отдельные
приборы учета коммунальных услуг, что обеспечивало бы его самостоятельность .

Сергей Николаевич, в любом случае, следует тщательно изучить всю документацию дома, если подвальное помещение, о котором вы пишите не изолированно от всего подвала, или отгорожено аркой, как это бывает частенько, или узким проходом, и если в этом помещении есть хотя бы единые отопительные трубы без самостоятельного функционального назначения и т.д.)то такой подвал должен относится к общему имуществу дома, и второй момент, необходимо установить — когда была приватизирована первая кв. в вашем доме. Главное, чтобы на тот момент подвальное помещение 27,9 кв.м. не являлось самостоятельным объектом гражданских прав.

Подвал жилого дома: право собственности и бремя содержания

И магазин, и подвал — объекты недвижимости. Из пункта 1 ст. 131 ГК РФ следует, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) такая регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Пункт 1 ст. 14 названного закона устанавливает, что проведенная госрегистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о госрегистрации прав.

Для ответа на вопрос о праве собственности на какой-либо объект недвижимости или его часть достаточно внимательно изучить имеющиеся документы. Если у предпринимателя нет свидетельства, подтверждающего исключительное право собственности на подвал (в том числе как на часть объекта недвижимости), предприниматель не является единственным собственником этого помещения.

В то же время в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. Такое толкование не противоречит приведенному положению Закона о госрегистрации, поскольку в рассматриваемом случае право общей собственности является производным от права индивидуальной собственности. Следовательно, наличие у предпринимателя свидетельства о праве собственности на помещения первого этажа здания при отсутствии такого свидетельства в отношении подвала может подтверждать только наличие у него права общей долевой собственности на подвальное помещение.

Расходы на содержание общего имущества

Как следует из формулировки вопроса, предприниматель, видимо, не различает платежи за коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества. Обратимся к ст. 39 Жилищного кодекса РФ, регулирующей вопросы содержания указанного имущества в многоквартирном доме. В ней, в частности, предусмотрено, что собственники помещений в таком доме несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов каждого собственника определяется его долей в праве общей собственности на указанное имущество. Отметим, что ст. 39 Жилищного кодекса РФ как специальная норма соответствует общей норме — ст. 249 ГК РФ, согласно которой каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Предприниматель является собственником нежилого помещения — магазина, занимающего первый этаж дома. Поэтому он также должен нести бремя расходов на содержание общего имущества, в том числе и на содержание подвала. Подчеркнем, что такие расходы не являются коммунальными платежами (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Теперь о коммунальных платежах.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает (п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ):

— плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

— плату за коммунальные услуги.

В пункте 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Как видим, законодатель различает плату за услуги и работы по содержанию общего имущества и плату за коммунальные услуги. В то же время следует обратить внимание на применение законодателем словосочетаний «плата за жилое помещение» и «плата за содержание и ремонт жилого помещения» без уточнения, что речь идет также о нежилых помещениях. Указанная статья включена в раздел VII Жилищного кодекса РФ, поименованный «Плата за жилые помещения и коммунальные услуги». Возможно, именно это обстоятельство способствует непониманию того, что собственники нежилых помещений также несут бремя по содержанию общего имущества. Мы считаем, что положения ст. 154 и других норм указанного раздела Жилищного кодекса РФ в обсуждаемой части должны применяться по аналогии и к собственникам нежилых помещений. Утверждая это, мы исходим из того, что положения иных законов не конкретизируют вопросы платы за нежилые помещения многоквартирных домов, составной часть которой является плата за содержание общего имущества. Обязанность вносить такие платежи собственниками нежилых помещений не вызывает сомнений.

В рассматриваемой ситуации предприниматель должен оплачивать как услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома (в том числе подвала), так и потребляемые им коммунальные услуги.

В заключение отметим, что Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, не распространяются на отношения по предоставлению указанных услуг хозяйствующим субъектам, в том числе предпринимателям — собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме. Однако особенности таких отношений — особая тема, выходящая за пределы обсуждаемых нами проблем.

Может ли предприниматель быть единственным собственником подвала многоквартириного дома?

Существуют две точки зрения по этой проблеме. Сторонники первой считают, что предприниматель не вправе быть исключительным владельцем подвала в многоквартирном доме, сторонники второй — что такая ситуация возможна.

Только общая долевая собственность

Из статьи 36 Жилищного кодекса РФ следует, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения дома, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения. Далее законодатель приводит перечень таких помещений, который не является исчерпывающим. В этот перечень включены, в частности, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещение оборудование (технические подвалы).

Названная статья также устанавливает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются вышеуказанным общим имуществом. По решению собственников, принятому на их общем собрании, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Как видим, законодатель ограничивает право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.

Такое имущество при соблюдении определенных условий может быть передано только в пользование иным лицам. Из содержания приведенных положений следует, что общее имущество, в том числе и подвалы, в исключительную собственность каких-либо лиц передать нельзя, оно должно сохранять статус общей долевой собственности.

Исключительное право на подвал

Однако существует точка зрения о возможности отчуждения общего имущества собственников многоквартирного дома. Сторонники такой позиции полагают, что те или иные объекты указанного имущества (в том числе и подвалы) могут быть проданы третьим лицам, и ссылаются на п. 2 ст. 37 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. И для заключения договора купли-продажи того или иного объекта общего имущества первоначально следует сформировать его как отдельный объект, то есть ввести в гражданский оборот. Если речь идет о помещении, необходимо составить технический паспорт, оформив право общей долевой собственности на этот объект с согласия всех без исключения собственников. Техническое выделение одного объекта из состава общего имущества производится путем реконструкции.

Читать еще:  Как получить ипотеку на квартиру

Мы считаем, что такая точка зрения противоречит законодательству.

Прежде всего непонятно, о каком оформлении права общей собственности на выделенный объект идет речь (если допустить, что такое выделение возможно). Ведь право на общее имущество в многоквартирном доме (например, на подвал) изначально в силу закона является правом общей собственности.

Кроме того, такое выделение в любом случае не может привести к изменению предназначения объекта — обслуживание более одного помещения. Если же речь идет о подвале, такой объект предназначен для обслуживания всех помещений дома. Говорить о его отчуждении — значит допускать возможность прекращения права совместного пользования подвалом всеми собственниками помещений дома, в том числе и пользования инженерными коммуникациями. Но это нонсенс.

Отметим также, что согласно п. 4 ст. 37 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

— осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество;

— отчуждать указанную долю, совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на свое помещение.

Из системного анализа этого пункта и вышеприведенных положений Жилищного кодекса РФ следует, что указанные доли не могут быть выделены и отчуждены и с согласия всех собственников помещений.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу подтверждает наши выводы.

Судебная практика

Из Определения ВАС РФ от 19.03.2009 № ВАС-17628/08 следует, что в результате ряда совершенных сделок нежилые помещения подвала многоквартирного дома стали собственностью индивидуального предпринимателя. Некоммерческая организация, представляющая интересы собственников этого дома, обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным права собственности последнего приобретателя на указанные нежилые помещения. Исковые требования были удовлетворены, с чем не согласилась апелляционная инстанция. Однако кассационная инстанция и ВАС РФ поддержали позицию суда первой инстанции, отметив, в частности, следующее.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ и ст. 36 Жилищного кодекса РФ подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей долевой собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование. Поэтому сделки, связанные с передачей в собственность спорных помещений подвала с инженерными коммуникациями, являются недействительными (ничтожными). Эти сделки не повлекли правовых последствий, в том числе возникновения на подвальные помещения права собственности у последнего приобретателя. Суд первой инстанции правильно применил законодательство и обоснованно удовлетворил иск, возложив на предпринимателя обязанность освободить занимаемые им подвальные помещения.

Кроме того, в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 разъясняется, что собственнику помещения в многоквартирном здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество такого здания. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. В этом документе прямо не указывается, что общее имущество в многоквартирном доме не может приобрести статус индивидуальной собственности в результате каких-либо сделок. Но такой вывод логически следует из приведенных разъяснений.

Подвал, как общедомовое имущество. Право пользования

В законодательных актах, касающихся общедомового имущества, четко написано о праве собственности на подвальное помещение. Владельцы квартир имеют равные права в использовании общедомового имущества. Но на практике становится понятно, что законы в РФ требуют глубокой доработки. Поэтому очень часто между собственниками возникают конфликты.

Для получения контроля над помещением люди прибегают к разным хитростям. Некоторым настолько важно стать единственным владельцем подвала, что они обращаются за помощью в соответствующие инстанции. Кто же имеет право пользоваться подвалом? Об этом пойдет речь.

Как можно использовать подвал в многоэтажке?

Из-за несовершенства законодательной базы цокольные помещения в большинстве домов заброшены. Противоречия в законах становятся почвой для споров о праве собственности на подвал. Поэтому определить, на чьей стороне правда и прийти к соглашению сложно.

Не во всех случаях разрешено обустройство цокольного помещения в интересах владельцев квартир. Оно необходимо для размещения различных коммуникаций. Там может находиться оборудование и технические узлы, обслуживающие здание.

То есть подвал — это специально отведенное место для всех жилищно-коммунальных систем: теплоснабжения, водопровода, электроэнергии и др. Поэтому оно должно использоваться в технических целях.

Но, с другой стороны, у подвального помещения много не задействованной площади, которую можно использовать по-другому: для организации торговых точек, офисных и складских помещений, спортзала и т.п.

Законодательные требования

Статья № 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет право на такие площади. Цокольные участки являются общедомовой собственностью. Пользоваться этими помещениями могут все собственники квартир. Жильцам предоставляется возможность самим принимать решение по эксплуатации подвала.

Но наряду с такими преимуществами, существует свод нормативно-правовых документов РФ о собственности и правилах пользования цокольными помещениями. С их точки зрения, подвальное помещение, которое не является общей собственностью и используется конкретным физическим лицом в личных целях, станет его собственностью только после получения права на квартиру в доме.

Получается, что владельцем помещения может стать любой человек, заселившийся в многоквартирный дом раньше остальных. Это является безусловным преимуществом перед другими собственниками квартир. Тем, кто приобрел жилье позже, можно получить в собственность оставшуюся площадь подвала.

Проблеме использования и получения права собственности на подвальное помещение в МКД посвящена статья №290 Гражданского кодекса РФ. В ней четко указано, что собственники квадратных метров в жилом доме имеют равные права на владение всеми нежилыми участками, конструкциями и сооружениями при условии, что данные объекты могут обслуживать более одной квартиры.

Долю своего имущества отделять от общего запрещено. Передача права пользования лицу, которое не является жильцом дома, невозможна.

В этом же кодексе в статье №235 регламентирован полный перечень нежилых помещений, на которые могут претендовать жильцы:

  • подвалы и любые виды помещений, которые предназначены для хранения специального оборудования. Под эту категорию попадают чердак, различные пристройки и пр.;
  • межквартирное пространство, лестничные пролеты;
  • лифт и коридоры.

Главное условие — чтобы эта часть нежилого помещения не использовалась для технического оборудования, обсуживающего МКД.

Владельцы цокольного этажа

Площадь подвала может стать общедомовой собственностью в многоквартирном доме при соблюдении ряда условий:

  • во время получения государственного или муниципального имущества в пользование физическим лицам, квадратные метры подвального помещения не принадлежат третьим лицам;
  • подвальное помещение изолировано от квартир и не предназначено для особых целей;
  • в подвале находятся введенное в эксплуатацию коммунально-техническое оборудование, которое обслуживает более одной квартиры.

Если подвальное помещение — общедомовая собственность, то любые манипуляции с ним должны быть согласованы с остальными владельцами: аренда, продажа, обмен и т.д. Решение должно быть принято единогласно всеми собственниками квартир.

Получение подвала в индивидуальное пользование возможно при приобретении квартиры в многоэтажном доме до заселения остальных жильцов. На муниципальные здания данное правило не распространяется, так как в них подземные помещения полностью под контролем муниципального фонда, который использует их для обслуживания инженерных систем.

Самозахваченные подвалы

Бывают случаи, когда подвал занимает физическое лицо, абсолютно не имеющие к нему отношения и без разрешения владельцев. В обход всех процедур по приватизации собственности. Незаконные владельцы квадратных метров подвала в большинстве случаев уверенны в своем праве на имущество и всеми способами пытаются это доказать.

Самый распространенный аргумент таких «собственников» — проведенные ремонтные работы в помещении за их личные средства. Но такой довод не является основанием для получения подвального помещения в законное пользование. Нормативно-правовыми актами четко определены возможные собственники цокольного этажа в доме.

Случаи с самозахватом в основном происходят в зданиях вторичного жилого фонда. Для восстановления справедливости законным владельцам необходимо провести собрание. На нем жильцы определяют время захвата посторонними их имущества и перераспределяют участок между собой. Любые решения, связанные с использованием подвала, принимаются на общем собрании всех собственников.

Кто несет ответственность за состояние цокольного этажа?

Отвечать за надлежащее состояние подвала обязаны его собственники — жильцы квартир в МКД. Средства на это собираются со всех владельцев квартир. Если предполагаются ремонтные работы или реконструкция, то все расходы должна брать на себя управляющая компания.

С УК жильцы заключают договор, согласно которому коммунальная служба выполняют работу за средства, предусмотренные в соглашении. Ключи от цокольного помещения находятся у управляющей компании. Именно она несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг.

В многоквартирных домах, где подвальные помещения являются общедомовой собственностью, доступ к ним имеют все владельцы. Главное, на что следует обратить внимание — это отсутствие прав у УК на запрет собственникам пользоваться подвалом.

Установление своего порядка УК в подвале без разрешения собрания жильцов запрещено.

Подлежит ли подвальное помещение приватизации?

Если цокольный этаж — это общедомовое имущество, то любая его эксплуатация должна быть одобрена на собрании всех жильцов многоквартирного дома. Для приватизации придется пройти длинную и сложную процедуру. В противном случае договор может быть оспорен, а сделка признана недействительной.

Подпишитесь на нашу рассылку,
и станьте одним из первых,
кто будет в курсе всех
наших новостей!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector