Содержание

Как обменять квартиру на дом

Обмен квартиры на дом или коттедж: как оформить и какие документы нужны?

В некоторых случаях участникам сделки невыгодно или неудобно продавать квартиру, чтобы приобрести дом или наоборот.

Тогда они заключают договор мены (не путать с обменом, который совершается в отношении объектов, не являющихся собственностью сторон).

Можно ли обменять квартиру на частный дом?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-44-61 . Это быстро и бесплатно !

О возможности

С точки зрения Гражданского Кодекса РФ, квартира и дом – равноправные объекты недвижимости.

Поэтому договор мены в отношении их вполне правомерен. Если участники правоотношений считают, что объекты мены неравноценны, заключается договор мены с доплатой.

При такой сделке, собственник квартиры меняет ее на дом с участком земли.

Если при доме нет приусадебного участка, юридически он всё равно существует. Это земля под строением. В момент строительства коттеджа ее выделение для этой цели должно было быть надлежаще оформлено.

Какими законами регламентируется?

При сделке мены первая сторона согласно Гражданскому Кодексу – продавец квартиры и покупатель дома с землей под ним, вторая – покупатель квартиры, продавец дома с землей под ним. Поэтому правоотношения регулируются статьями ГК и ЗК РФ.

Впервые в РФ такой тип правоотношений введен указом Президента Б.Ельцина в 1993 году. Ныне сделка регулируется статьей 31-й ГК РФ. Статья 567-я ГК РФ констатирует, к ней применяются также правила статьи 31-й Гражданского кодекса РФ, которые не противоречат сути мены.

Регистрируется сделка согласно требованиям статей 164-й, 131-й ГК РФ. Порядок внесения доплаты — статья 568-я ГК РФ. Пошлины оплачиваются согласно статье 333.33 п. 27 НК РФ. Налоги уплачиваются согласно статье 41-й, п. 17.1 статьи 217-й НК РФ, льготы – согласно письму Минфина № 03-04-05/7-545 от 23.04.2012г.

Обзор судебной практики содержится в Письме №69 24.09.2002г. ВАС РФ.

Как происходит обмен недвижимости?

Через договор мены

Заключением договора мены участники получают конечный желаемый результат сразу, с минимальным риском и затратами.

Плюсы:

  1. Ее участники гарантированно не лишатся жилья.
  2. Средства участников не уменьшит инфляция.
  3. Не надо копить, брать в долг деньги для покупки.
  4. Каждый получает то, что ценно с его индивидуальной точки зрения.
  5. При наличии у участников долгов сделке не угрожают судебные исполнители согласно статье 446-й ГПК РФ.
  6. Полученный результат не так легко растранжирить, как наличные деньги.
  7. НДФЛ берется только с доплаты, если она фигурирует в соглашении.
  8. Это идеальный вариант решения жилищных отношений между близкими родственниками.

Через альтернативную сделку

Что лучше: купить или обменять? При альтернативном варианте заключаются встречные сделки купли-продажи объектов недвижимости. Если объект находится в собственности меньше трёх лет, то придется заплатить НДФЛ с полной суммы. Если в такой ситуации обе стороны, сумма налога удвоится.

Основные мотивы предпочтения такой формы:

    Мена гораздо более, чем купля-продажа, подвержена риску расторжения по суду одним из участников в корыстных целях.

Возврат сторон к первоначальному до сделки положению может быть произведен судом в течение трех лет после ее совершения, в отдельных случаях – в большие сроки.

Особо опасна сделка мены, которая затрагивает интересы несовершеннолетних, недееспособных, престарелых граждан.

Если такие нюансы имеются, а покупатель объекта предполагает сделать серьезные капиталовложения в него, более безопасна для него встречная купля-продажа.

  • Вычет базы НДФЛ при покупке жилья производится один раз в жизни гражданина. Покупателю, который приобретает недвижимость впервые, купля-продажа предпочтительнее мены.
  • Двойная регистрация соглашений предполагает двойные расходы на нее, есть опасность — вторая сторона не доведет сделку до конца, что для первой будет означать убытки, необходимость судиться.
  • Поиск варианта мены – дело длительное, трудоемкое. Возможность выбора вариантов у сторон сокращается.
  • При наличии факторов, делающих невыгодным или опасным оформление мены, владельцы недвижимости применяют и более изощренные способы. Один из них — мена (купля-продажа) через третье лицо.

    Если обмененное (купленное) имущество было реализовано покупателем до предъявления иска контрагентом, оно считается добросовестно приобретенным.

    Посредник, участвующий своим имуществом в процессе обмена/купли-продажи может извлечь дополнительные налоговые выгоды или обеспечить их получение участниками реального обмена.

    Взаимное дарение иногда оформляется между близкими родственниками (супругами, детьми и родителями, усыновителями и усыновленными, дедушками, бабушками и внуками).

    В этом случае суммы сделки освобождаются от налога. В прочих ситуациях каждый даритель заплатит 13% НДФЛ с указанной в соглашении суммы дарения.

    С чего начать?

    Обе стороны начинают с поиска вариантов обмена. Попутно они собирают комплекты документов на свои объекты, устраняют нюансы, мешающие заключению сделки. Составляют с вызовом специалистов и узаконивают в БТИ технические, кадастровые паспорта, производят оценку объектов.

    Выясняют, есть ли третьи лица, могущие помешать оформлению или впоследствии предъявить свои права. Находятся ли объекты недвижимости под арестом, залогом, есть ли у них сервитуты. Соответствует ли состояние объектов их техпаспортам, если не соответствует – устраняют или узаконивают нарушения.

    Если квартира не приватизирована, её необходимо оформить в собственность. Иначе сделка не состоится.

    Собственник жилплощади в многоэтажке изучает документы владельца дома, который предполагается обменять (читайте о порядке обмена приватизированной квартиры). Особое внимание обращает на оформление собственности на землю под домом.

    Собственник дома первым делом узаконивает собственность на землю под домом, если не сделал этого ранее. Это длительная недешевая процедура (читайте об обмене дома на квартиру).

    Куда обратиться?

    Договор участники правоотношений заключают письменно.

    Готовить его лучше с юристом. Для большей безопасности своего юриста нанимает каждая из сторон.

    Нанятые юристы проверяют, доводят до необходимого уровня документы заказчика, проверяют документы контрагента, согласовывают окончательный вариант соглашения.

    По желанию сторон сорглашение перед подачей на регистрацию заверяется нотариусом.

    Какие документы необходимы?

    Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).

    К соглашению прилагаются:

    • план земельного участка, на котором стоит дом;
    • поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
    • подписанные контрагентами передаточные акты.

    Для регистрации необходимы:

    • заявления владельцев недвижимости;
    • удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
    • доверенность (если надо);
    • квитанция об оплате пошлины;
    • кадастровая карта земли под домом;
    • нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
    • документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
    • кадастровые и технические паспорта объектов;
    • нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
    • разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.

    Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:

    1. Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
    2. Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
    3. Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.

    Стоимость и госпошлина

    Размер госпошлины за регистрацию соглашения – 200 рублей. Уплачивает в банк одна из сторон по договоренности или обе в долях.

    Размер госпошлины за регистрацию собственности на объекты недвижимости – 200 рублей. Уплачивает в банк новый собственник.

    Продавец вправе применить к этой сумме налоговый вычет до 1 миллиона рублей. Если срок владения три и более лет – налог не платится.

    Сопровождение такого типа договора в стандартных случаях столичные юристы оценивают сейчас в сумму порядка пятнадцати тысяч рублей.

    Когда могут оказать в оформлении?

    В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:

    1. Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
    2. В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
    3. После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.

    Договор регистрируется в Управлении Росреестра в присутствии сторон (их представителей) при наличии необходимых для регистрации документов.

    Переход права собственности регистрируется в Управлении Росреестра в срок до десяти рабочих дней с момента подачи заявителем документов на регистрацию.

    Особенности и сложности

    При заключении соглашения мены квартиры на дом следует понимать, что равенство/неравенство количества комнат в обмениваемых объектах важно для их жильцов, но ничего не говорит о равноценности/неравноценности обмена (читайте о возможности обмена комнаты в квартире на дом и земельный участок).

    По своим потребительским характеристикам квартира и дом – качественно разные объекты. Их оценка субъективна, кадастровая стоимость и цены в газетных объявлениях на аналогичные объекты могут дать лишь примерный ориентир для участников сделки.

    Каковы особенности обмена двухкомнатной и трехкомнатной квартиры на дом? Количество комнат, бытовые условия в обмениваемых объектах учитываются при выдаче разрешения на обмен органом опеки, попечительства.

    Узнайте на нашем сайте об особенностях обмена комнаты в коммуналке или общежитии, а также двухкомнатной и трехкомнатной квартиры.

    Читать еще:  Как узнать что дом аварийный

    Выбирать рассматриваемую форму сделки следует с осторожностью и учетом перечисленных в статье предостережений.

    Вы можете пожалеть денег на юридические услуги, недобросовестный обменщик не пожалеет их, чтобы с выгодой расторгнуть так прельстивший вас договор.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (499) 938-44-61 (Москва)
    +7 (812) 425-63-42 (Санкт-Петербург)

    Как обменять квартиру в Москве. Советы

    Часто москвичи приходят к мнению, что им давно уже пора улучшить свои условия проживания. В силу сложившихся обстоятельств, семейных или финансовых, многие не могут себе позволить купить новую просторную квартиру или жилье, находящееся в более престижном районе. Обмен недвижимости в Москве — один из лучших способов решения квартирных вопросов.

    Причины, по которым люди обменивают квартиры:

    • Желание получить квартиру большей площади
    • Обеспечение взрослых детей собственным жильем
    • Улучшение финансово положения методом обмена с доплатой
    • Смена района мета работы
    • Потребность проживания недалеко от родственников

    И это не единственный повод, по которому происходит обмен недвижимости. Размен старой квартиры на новую, может произойти и по другой причине. Часто для жителей столицы такие соглашения происходят по семейным обстоятельствам и срочной необходимости. Например, это может быть развод или раздел имущества супругов. Мы расскажем вам, как правильно и выгодно обменять квартиру в Москве.

    Нюансы при обмене квартиры в Москве

    Раньше, еще в советские времена, поменять улучшенную трехкомнатную квартиру на три однокомнатных или двухкомнатную и однокомнатную не оставляло большого труда. Или наоборот, можно было съехаться всем в равноценную по метражу квартиру. В наше время в Москве такие варианты тоже реальны. Но в отличие от прежних времен, участникам сделки нужно будет чем-то пожертвовать. «Жертвы» могут быть разными:

    • Площадь квартиры
    • Ликвидность района проживания
    • Состояние дома
    • Качество ремонта жилья
    • Наличие инфраструктуры

    Для получения идеального варианта обмена, также может потребоваться финансовая доплата в разнице.

    Способы обмена квартир в Москве

    На рынке недвижимости сделки по обмену жилья давно считались более сложными, чем договора по купле-продаже. Такие соглашения требуют особенного подхода и наличия определенного опыта. Но все-таки сделки по обмену недвижимости не являются редким явлением. Какие же способы обмена существуют?

    • Альтернативный обмен предполагает получение аванса от будущего собственника. Такой обмен способствует безопасному проведению сделки.
    • Простой обмен включает в себя продажу одной квартиры и приобретение другой взамен.
    • trade-in обмен был изобретен АН для того, чтобы в качестве оплаты за новое жилье, принималась старая. Эта схема отличается возможностью быстрого переезда из вторичного жилья в новостройку.
    • Обмен при помощи средств материнского капитала. Обменять старое жилье на более просторное стало возможным в связи с рождением ребенка. Но сделать это можно по истечении трехлетнего возраста малыша.

    Что такое обмен квартир

    Обменом жилья называется юридическая сделка, при которой стороны передают свою недвижимость друг другу по договоренности. Такая сделка предусмотрена статьей 562 Гражданского кодекса РФ.

    По своей сути обмен квартир мало чем отличается от сделки по договору купли-продажи. Только в этом случае не платятся деньги, а могут быть варианты доплаты при обмене большей квартиры на меньшую, или старого жилья на новое. Предметами договора обмена на сделке будут выступать два объекта недвижимости.

    Как и при соглашении купли-продажи, пошлина при обмене будет составлять 13%. Если же недвижимость находится в вашей собственности более 3-х лет, вы освобождаетесь от уплаты такого налога. Кстати, равноценный обмен двух квартир не облагается налогом. Если жилье обменивается с учетом доплаты, пошлина изымается на ее сумму. Сложность процесса заключается в том, сто сторонами очень непросто найти подходящие варианты для обмена старой квартиры на новую. В Москве, где на рынке недвижимости выставлены тысячи вариантов квартир, в отличии от небольшого города, жилье обменять намного проще.

    Какие бывают варианты обмена квартир в Москве

    Обмен квартиры считается сложной сделкой, а если в ней участвуют более двух сторон — особенно. У каждого соглашения по обмену имеются свои критерии и особенности. В основном это размен большей площади на меньшие или обмен квартиры, находящейся в ликвидном районе на меньшую в отдаленности от центра. Часто квартиру с отличным ремонтом могут разменять на две без ремонта вообще. Также в последнее время участилось количество сделок по обмену квартиры на загородный дом или недвижимость с доплатой. Многие горожане с радостью переезжают в частные дома Подмосковья подальше от городской суеты. При таком обмене горожане могут получить и материальную выгоду в виде доплаты.

    В Москве находится еще большое количество не приватизированных квартир. При желании сторон обменять муниципальное жилье на приватизированное, возникают определенные проблемы и трудности. Поэтому для начала необходимо оформить в собственность квартиру, а уже потом совершать сделку. Для обмена двух муниципальных квартир возможно заключение договора мены. Также в столице актуальными до сих пор считаются расселения коммунальных квартир с целью улучшения жилищных условий. Жильцам коммуналки предлагают переезд в отдельные квартиры спальных районов.

    Практичные советы по обмену квартиры в Москве

    Обмен недвижимости в Москве представляет собой сложную сделку. Во избежание рисков, он должен происходить с участие компетентных специалистов, риелторов и юристов. Вот несколько советов, которые могут вам пригодиться при обмене квартир.

    • Заинтересованная сторона в обмене прежде всего должна быть знакома с ситуацией на рынке недвижимости
    • Документы для обмена квартир должны быть в полном порядке
    • Обмен равнозначных квартир редко попадается на рынке. В основном он предполагает процесс доплаты.
    • Переход права собственности сторонами происходит после регистрации в ЕГРН
    • Обмен муниципальной квартиры может происходить только на такую же равноценную. Социальное жилье может подлежать обмену только после предварительного проведения приватизации.
    • Очень интересный вариант может возникнуть, если родственники вместо договора дарения оформляют договор обмена. Очевидным плюсом в этой сделки может быть отсутствие доплаты за разницу в площади или состоянии квартиры. также прямые родственники освобождаются от уплаты налога
    • В практике АН часто встречаются случаи выявления мошенничества одной из сторон сделки — от подделок документов до проведения сделки по обмену объектов, находящихся по несуществующим адресам. Обман при обмене может лишить крова над головой любого неосведомленного москвича.

    Какой сделать вывод:

    Для жителя столицы, не имеющего дело с обменом квартир лучше всего обратиться в агентство недвижимости. Обмен квартир напрямую связан с организационными и юридическими сложностями.

    Компания Чистые Пруды всегда поможет вам совершить правильный обмен квартирами или другой недвижимостью. Профессиональные риелторы подберут для вас необходимые варианты, соответствующие вашим требованиям. А также юристы проверят правовую чистоту вашей сделки. Ан Чистые Пруды полностью исключает возможность мошенничества с обеих сторон. Все документы, нужные для заключения договора будут собраны и проверены. Обменять квартиру в Москве и Подмосковье с АН Чистые Пруды всегда выгодно и безопасно. Ждем вас и желаем скорейшего решения всех квартирных вопросов!

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Как обменять квартиру на частный дом? Порядок и нюансы такого обмена на сайте Недвио

    При обмене квартиры на дом можно существенно улучшить условия жизни. Переехать в свой собственный, просторный коттедж с земельным участком, расположенный в экологически чистом месте и, при этом, не тратить много денег — все это выглядит весьма заманчиво.

    Однако процесс такого обмена имеет ряд нюансов, которые следует иметь ввиду, еще до того как войти в сделку. Каких? О них мы и расскажем в данной статье.

    Правовые нюансы обмена недвижимости

    Права и обязанности граждан, при совершении сделок по обмену недвижимостью, регулируются статьей 31 Гражданского Кодекса РФ.

    Если не вдаваться в подробности, согласно закону, один собственник передает другому свое имущество, а тот, со своей стороны, предоставляет ему свою недвижимость. Далее переоформляются все бумаги, при необходимости производятся взаиморасчеты.

    Существует два типа обмена:

    • Равноценный. Когда оценочная стоимость обоих объектов одинакова;
    • Неравноценный. Когда цена на один из объектов недвижимости меньше, чем на другой.

    При неравноценной сделке обе стороны договариваются между собой о размере доплаты за недвижимость. Условия и порядок взаимообмена имуществом оформляются через договор, который заверяют нотариально. Это гарантирует соблюдение всех договоренностей, указанных в соглашении.

    Плюсы и минусы сделок по обмену недвижимости

    Обмен квартиры на дом (и обратно) — не новость на рынке жилья. Многие владельцы городских квартир мечтают о большом, собственном частном доме за городом, где гораздо больше места, чище воздух и, в целом, значительно лучше обстановка с приватностью, безопасностью и экологией. И, разумеется, ищут такие варианты.

    Преимущества решения поменять свою квартиру на дом

    Заключение договора обмена дает владельцу квартиры следующие преимущества:

    1. Минимальные риски. Если сделка не состоится, то собственник просто вернет себе обратно свою квартиру;
    2. Увеличение жилой площади без значительных расходов. Возможность без дополнительных затрат и кредитов получить более просторное жилье и «лишние» квадратные метры;
    3. Получение в собственность земельного участка. Согласно закону, при передаче прав собственности на дом, автоматически передаются все права на земельный участок, на котором он находится;
    4. Возможность переехать в более тихое место, где нет соседей. В своем доме, как правило, более высокий уровень приватности, нет чужих взглядов и сплетен, никто не пожалуется на шум сверху или снизу, или на затопление;
    5. Возможность получить гараж, новые помещения для своего хобби или бизнеса. К дому можно пристроить доп. пристройки, гараж, второй этаж, мансарду, подвал и все что угодно;
    6. Экономия на жилье, капремонте и других расходах. Стоимость услуг ЖКХ и расходов на эксплуатацию при проживании в частном доме, обычно ниже, чем в квартире.

    Минусы решения обменять свою квартиру на дом

    Главным недостатком договоров обмена недвижимости является сложность оформления сделки — сторонам важно учесть массу деталей, в первую очередь юридического характера, в двух совершенно разных видах недвижимого имущества. Все это чревато тем, что процесс мены может сильно затянуться по времени.

    Вторая проблема, с которой может столкнуться будущий домовладелец — очень сложно подобрать недвижимость, эквивалентную стоимости квартиры, и отвечающую всем критериям (район, транспортная доступность, качество поселка и т. д.). Еще сложнее бывает убедить собственника провести сделку именно через обмен, а не обычный договор купли-продажи (т. е. , по сути, нужно убедить его купить свою квартиру).

    Читать еще:  Как оценить квартиру

    Как поменять квартиру на дом? Основные этапы обмена

    Каких-то жестких правил и процедур обмена недвижимости законом не предусмотрено. Стороны могут сами договориться о порядке сделки, могут ее проводить лично или дистанционно. Нет ограничений и по сумме доплат при неравноценном обмене – стороны договариваются об этом сами (только необходимо обязательно прописать размер доплаты в договоре).

    Процесс обмена квартиры на дом включает в себя несколько этапов:

    1. Оценка недвижимости

    Сначала владельцам рекомендуется провести независимую оценку своего имущества.

    Для этого следует обратиться к оценщикам. Они могут профессионально оценить текущий износ и состояние объектов, их местоположение, плюсы и минусы, окружающую инфраструктуру. На основании полученных данных, определяется рыночная стоимость жилья.

    Эта процедура актуальна как для квартиры, так и для частного дома.

    2. Поиск подходящего объекта

    Подходящую для обмена недвижимость можно искать самостоятельно (через интернет порталы с объявлениями), либо путем обращения в профессиональное агентство недвижимости. Второй вариант быстрее и безопаснее, хотя потребует дополнительных расходов на оплату услуг специалистов.

    При рассмотрении вариантов, на что поменять свое жилье, следует обязательно обратить внимание:

    • насколько полный пакет документов у собственника;
    • проведена ли приватизация;
    • прописаны ли несовершеннолетние, инвалиды или недееспособные лица;
    • кроме того, не получится совершить размен на недвижимость, если она была куплена в ипотеку, находится в залоге у банка или за ней числятся другие обременения.

    3. Оценка выбранного объекта

    Чаще всего объект, выбранный для обмена, имеет более высокую цену, чем собственное жилье. Здесь играет свою роль психологический фактор — люди, обычно, хотят поменять свою квартиру на что-то более комфортное в плане проживания: увеличить жилплощадь и количество комнат, иметь свой гараж или участок земли и пр.

    Поэтому сделок по неравноценному обмену всегда больше. В этой ситуации рекомендуется привлечь оценщика, для проведения правильной и точной оценки стоимости и суммы доплаты.

    4. Заключение договора обмена

    В договоре должны быть обязательно прописаны все характеристики объектов недвижимости, их стоимость, условия совершения (или не совершения) сделки, права и обязанности сторон, размер доплаты или ее отсутствие.

    После подписания договора, его следует обязательно зарегистрировать в Росреестре.

    Образец договора обмена квартиры на частный дом

    Какие документы понадобятся собственникам?

    Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:

    1. Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
    2. Выписки из БТИ и из паспортного стола;
    3. Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
    4. Кадастровый паспорт;
    5. Домовая книга;
    6. Паспорт;
    7. Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    8. Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
    9. Акт проведения межевания земельного участка.

    Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.

    Тонкости обмена недвижимости и «подводные камни»

    С точки зрения закона, договор мены отличается от договора купли-продажи. В первую очередь тем, что при обмене недвижимости оба участника одновременно имеют статус Продавца и Покупателя. Но и это еще не все:

    1. Если в документе не прописана цена каждого объекта, то обмен признается равноценным. (будьте внимательны — многие собственники не учли этот момент и попали «в ловушку»);
    2. Жилье переходит в собственность другого владельца только при соблюдении всех пунктов договора, подписания акта и совершения государственной регистрации права собственности на оба объекта в Росреестре (таким образом закон «страхует» владельцев от мошеннических схем — когда один покупатель уже получил недвижимость, а второй еще -нет);
    3. Кроме подписания Акта о выполнении обмена, сторонам также необходимо подписать другой Акт, подтверждающий выполнение встречной сделки, если другая сторона хочет передать собственность позже (ст. 328 ГК РФ);
    4. Если, согласно судебному решению, договор мены оформлен неправильно, или обмен произведен без согласия одного из собственников, то такая сделка признается недействительной. И недвижимость возвращается прежним владельцам;
    5. При совершении неравноценного обмена с доплатой (что происходит довольно часто при решении поменять квартиру на дом), с полученной прибыли собственник дома обязан уплатить подоходный налог – 13%. При равноценном обмене — налог платить не нужно;
    6. Как уже говорилось, при переходе прав на частные дома, автоматически переходят права и на земельный участок. Здесь важно владельцу квартиры, еще до подписания договора мены, проверить — не нарушил ли прежний собственник законы о застройке участков (согласно его категории и назначения). В противном случае есть риск потерять вложенные средства и землю.

    Расходы на оформление сделки

    В отличие от обычных сделок купли-продажи, при сделках обмена недвижимостью у владельцев возникают дополнительные расходы:

    • Если площадь одного или обоих объектов более 100 кв. м, то взимается госпошлина – 0,5% от стоимости более дорогого объекта;
    • Если объект поменян за год дважды, размер пошлины становится еще больше — и нужно платить до 2,5% от стоимости;
    • Если площадь жилья меньше 100 кв. м., и это первая в году сделка по обмену жилья, то платить пошлину не нужно;
    • Расходы на нотариальные услуги;
    • Подоходный налог (в случае если сделка неравноценная) — в размере 13% от прибыли.

    Все расходы по оплате пошлины и услуг нотариуса возлагаются на обоих участников процесса.

    Как правильно составить договор?

    Договор обмена недвижимости составляется только в письменной форме. Важно сделать это правильно, иначе соглашение будет признано недействительным, а сделку аннулируют.

    В документе должны быть указаны следующие пункты:

    1. Дата и место совершения сделки;
    2. Сведения о собственниках – Ф.И.О, адрес регистрации;
    3. Информация о объектах недвижимости, участвующих в обмене – местонахождение, этажность, номер подъезда, количество комнат, объекты инфраструктуры, находящиеся рядом и.т.п.;
    4. Сведения, подтверждающие право собственности на жилье;
    5. Размер доплаты, которую должен внести владелец, чья недвижимость стоит дешевле;
    6. Последствия нарушения сделки;
    7. Форс-мажорные обстоятельства;
    8. Предпочтительный способ разрешения споров, в случае несоблюдения условий договора одной из сторон (суд, арбитраж, внесудебный порядок);
    9. Личные подписи сторон;
    10. Подпись нотариуса, заверяющего договор.

    После подписания договора, каждая из сторон получает два нотариально заверенных экземпляра договора. Один из которых впоследствии передается на регистрацию в Росреестр.

    Случаи, когда сделка по обмену может быть аннулирована (не состояться)

    Согласно Гражданскому Кодексу, есть ряд случаев, когда обмен недвижимостью осуществить невозможно:

    1. Договор мены признан недействительным в суде;
    2. Одному из собственников был предъявлен судебный иск;
    3. Если постройка или жилая площадь признаны аварийными, идут под снос;
    4. В случае, если у недвижимости статус служебной или она является общежитием;
    5. Если участника сделки исключили из ЖСК.

    В случае, если есть хоть одно из вышеописанных нарушений, договор будет признан недействительным. И его аннулируют, а все данные в Росреестре касательно прав на недвижимость вернутся на прежних собственников.

    Обмен квартиры на дом — как не остаться обманутым при сделке?

    При наличии единственного жилого помещения, владелец, желающий сменить квартиру на частный дом, получает ряд проблем. В случае ранней продажи объекта, необходимо перевозить вещи и искать место проживания.

    Если находится подходящий дом, то возникнет сложность с быстрой продажей квартиры. Оптимальным вариантом является обмен. При этом такие сделки имеют свои особенности. Рассмотрим, как проводится обмен квартиры на дом.

    Коротко об обмене

    Одним из вариантов приобретения права собственности на объект недвижимости является договор мены. В качестве предметов сделки могут выступать, как подобные объекты (квартиры в многоквартирных домах), так и различные (жилой дом и квартира).

    На практике реализуются следующие виды сделок:

    1. Собственник продает квартиру, на вырученные деньги покупает жилой дом. По факту это две сделки купли-продажи. Однако она позволяет владельцу избежать поиска обменного варианта.
    2. Собственники разных жилых помещений совершают сделку обмена.

    В соответствии со ст. 568 ГК РФ цены на меняемые помещения считаются равными. Если жилые помещения имеют различную цену, то возможен вариант обмена с доплатой. Собственник менее дорогой недвижимости должен доплатить определенную сумму. Договор должен включать условия о сумме и порядке внесения доплаты.

    Основной сложностью при совершении сделки является поиск обменного варианта. Объекты должны удовлетворить требования обеих сторон.

    Понятия «обмен» и «мена» в юридическом смысле являются различными. Мена проводится в отношении частной собственности. Обмен – в отношении государственной или муниципальной собственности.

    Риски при обмене

    Одним из вариантов приобретения недвижимости является обмен квартиры на дом. Стороны сделки должны быть готовы к следующим рискам:

    1. Квартира и частный дом – это разные объекты недвижимости. Основной сложностью является поиск обменного варианта.
    2. Определение цены. В стоимость жилого дома входит не только цена объекта, но и земельного участка. Поэтому для определения цены целесообразно обратиться к оценщику.
    3. Месторасположение объектов. В отношении дома необходимо узнать о населенном пункте, годе постройки, правах на земельный участок. В отношении квартиры нужно определить район расположения, степень развития инфраструктуры.
    4. Юридическая чистота объекта. Покупателям целесообразно установить наличие/отсутствие обременений (залог, арест) в отношении жилого помещения.

    Алгоритм проведения обмена

    Наибольшую сложность при оформлении договора мены является подбор обменного варианта. Поиск квартиры может занять длительное время. Назначение неадекватной цены или высокой доплаты также может быть причиной увеличения сроков поиска.

    Рассмотрим, как купить или обменять квартиру на дом:

    1. Проведение независимой оценки жилого помещения.
    2. Подбор обменного варианта.
    3. Проверка юридической чистоты объекта.
    4. Подписание договора и регистрация сделки.
    5. Получение документов из Росреестра.

    Экспертиза стоимости своей квартиры

    Осуществляя продажу и обмен домов на квартиру необходимо определить стоимость объектов. Для этого нужно провести оценку. Закон предусматривает несколько вариантов оценки. Среди них:

    • обращение в государственную компанию;
    • обращение в частную организацию.

    Обращение в государственную организацию для оценки (БТИ, Росреестр) является самым не затратным вариантом. Однако компания не установит адекватную стоимость объекта. Государственные компании не принимают во внимание район расположения объекта, наличие инфраструктуры, транспортные развязки и другие параметры, которые могут значительно повлиять на стоимость квартиры или дома.

    Для того чтобы не потерять в цене, нужно обратиться в частную организацию для установления рыночной стоимости объекта. Специалист учтет все параметры, влияющие на цену. Результатом оценки будет экспертный отчет. При установлении конечной цены, при помощи отчета можно аргументировать установленную цену для покупателей объекта. Особенно это актуально для случаев обмена дома на квартиру с доплатой.

    Поиск подходящего варианта

    Чтобы определить, что лучше продажа или обмен квартиры на дом, необходимо попробовать подобрать обменный вариант. Самостоятельные действия по подбору вариантов займут много времени и дополнительных вложений на рекламу. Поэтому при поиске вариантов обмена можно обратиться в агентство недвижимости.

    Если поиск варианта можно возложить на риелтора, то определение района проживание находится полностью на покупателе. Гражданин должен узнать данные о районах расположения частных домов, загородных поселках и других населенных пунктов. Получить информацию можно из интернета, однако, дополнительно нужно самостоятельно посетить районы. Данные, которые получит покупатель при личном посещении:

    • состояние дорог;
    • экологическая обстановка;
    • транспортная доступность;
    • наличие инфраструктуры.
    Читать еще:  Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией

    Проводя обмен квартиры на частный дом, необходимо заблаговременно погасить задолженность по коммунальным платежам. Кроме того, нужно сделать запрос о полной оплате выплате взносов за капитальный ремонт.

    Процесс проверки документов

    Подобрав вариант необходимо совершить следующие действия:

    • заказать выписку из ЕГРН;
    • оплатить задаток;
    • заключить предварительный договор.

    Одним из вариантов проверки чистоты сделки является запрос выписки из ЕГРН. Закон позволяет заказать выписку любому гражданину. Для этого необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. При оформлении запроса оплачивается госпошлина. Ее величина зависит от того, какой экземпляр выписки желает получить заказчик (бумажный или электронный). Для получения бумажного варианта в 2018 году нужно заплатить 700 р., за электронный – 400 р.

    Выписка содержит информацию о наличии/отсутствии обременений жилого помещения. В ней содержатся данные о несовершеннолетних собственниках, о зарегистрированных детях-сиротах и осужденных гражданах. Также документ должен включать информацию об аресте имущества и передаче в залог.

    Так как поиск обменного варианта является трудоемкой и часто дорогостоящей процедурой, целесообразно внести задаток перед совершением сделки. Таким образом, гражданин будет уверен в отсутствии других покупателей. В случае отказа продавца от совершения сделки, сумма задатка возвращается в двойном размере. Однако, покупатель несет риск потери задатка при его отказе.

    Заключение предварительного договора практически не имеет отличий с основным документом. Договор должен включать следующие данные:

    • стоимость объектов;
    • наличие/отсутствие доплаты;
    • срок подписания основного договора;
    • ответственность за отказ от сделки.

    Дополнительно нужно запросить:

    • кадастровый паспорт объекта;
    • правоустанавливающие документы;
    • разрешение районного отдела опеки (если один из собственников является несовершеннолетним);
    • согласие на совершение сделки от супруга (если жилье приобретено в браке);
    • свидетельство о заключении брака/разводе.

    Документация предоставляется сторонами обоюдно.

    Процесс подписания договора

    Рассмотрим подробнее, как обменять квартиры на коттедж. Процесс юридического оформления сделки включает заключение основного договора мены. Для этого необходимо собрать пакет документов и подписать контракт мены. Последним этапом является регистрация права собственности.

    Перечень документов включает:

    • гражданский паспорт каждой из сторон сделки;
    • согласие супруга на проведение обмена;
    • правоустанавливающая документация (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве, акт о приватизации);
    • выписка из ЕГРН;
    • кадастровая и техническая документация;
    • квитанции об оплате коммунальных услуг;
    • постановление отдела опеки о разрешении на сделку.

    Владелец жилого дома дополнительно предоставляет:

    • кадастровый паспорт на земельный участок;
    • правоустанавливающая документация на землю.

    Юрист широкого профиля. Специализируется на семейных вопросах, гражданском, уголовном и жилищном праве

    Регистрация документа в Росреестре

    Так как обмен квартиры на коттедж относится к сделкам с недвижимостью, договор обретает законную силу только после государственной регистрации в Росреестре. Стороны направляются на процедуру совместно или оформляют сделку через представителей.

    Перед проведением процедуры требуется оплата пошлины. В 2018 году она составляет 2 000 р.

    Подать заявление и оплатить пошлину можно через МФЦ или при помощи электронного сервиса Госуслуги. Необходимо обратить внимание, что сервис перенаправит пользователя на официальный сайт Росреестра.

    Срок регистрации составляет от 10 до 14 дней. Результатом обращения является внесение информации о новом собственнике в государственный реестр и выдача выписки из ЕГРН.

    Заключение договора мены является одним из вариантов приобретения прав на жилое помещение. Такая сделка считается одной из наиболее проблемных. Основной сложностью является подбор подходящего варианта обмена. Для поиска объекта можно привлечь риелтора.

    При оформлении сделки необязательно обращаться к юристу и нотариусу, но для обеспечения чистоты сделки целесообразно привлечь специалистов. Права собственности на объект переходят к сторонам после государственной регистрации.

    Как обменять квартиру на частный дом?

    Часто семьи стремятся обменять квартиру на дом. Цели просты – улучшение жилищных условий, получение придомового участка и расширение жилой площади. Процедуру обмена проводят различными методами – на равных условиях, с доплатой и т. п. Сам процесс не сложен. Важно грамотно оформить сопутствующую документацию, а также соблюсти юридические тонкости. Алгоритмы действий также будут различаться в зависимости от того, кто является собственником недвижимости.

    Что нужно знать

    Согласно законодательству, гражданин волен распоряжаться личной собственностью. Это означает, что при наличии единоличного права собственности на недвижимость у гражданина не возникнет серьёзных сложностей с обменом.

    Обмен квартиры на частный дом практикуется часто, ведь это простой и быстрый метод улучшения жилищных условий для семей. Однако предварительно нужно проанализировать плюсы и минусы, так как впоследствии отменить проведённую по правилам сделку практически невозможно.

    Большая часть вопросов, касающихся обмена недвижимостью, регулируются главой 31 ГК РФ. Глава состоит из нескольких статей, каждая из которых освещает отдельные вопросы мены имущества.

    • для того чтобы обменять квартиру на частный дом необходимо составить договор. Конкретная форма на законодательном уровне не зафиксирована, однако отмечены разделы, которые должны присутствовать в обязательном порядке. Договор можно формировать по готовому примеру, но это повышает вероятность появления ошибок. Лучший вариант – использование услуг специалиста;
    • обязательства, отмеченные в договоре мены, должны быть исполнены;
    • обмен может быть как равноценным, так и неравноценным. Во втором случае будет использована доплата. Большинство сделок по обмену квартир на частные дома относятся к разряду неравноценных;
    • если одна из сторон сделки посчитает, что её законные права нарушены, она может оспорить договор в суде. Практика решения таких дел неоднозначна, поэтому рекомендуется решать вопросы в досудебном порядке.

    Как произвести обмен

    Обмен с доплатой производится часто, а сама процедура редко вызывает трудности у сторон. Однако ряд особенностей всё же имеется, и им нужно уделить пристальное внимание.

    Оценка стоимости квартиры экспертами

    Во избежание занижения стоимости недвижимости оценку нужно проводить в обязательном порядке. Результаты помогут понять, на какой дом гражданин может рассчитывать. Оценить квартиру можно и самостоятельно путём сопоставления цен на квадратный метр в конкретном районе (иначе говоря, сравнивая с настоящей рыночной стоимостью).

    Поиск подходящего дома

    Поиском можно заняться самостоятельно или доверить это дело риэлтерской конторе. Во втором случае вероятность нахождения отличного варианта повышается, так как специалисты учтут все пожелания и проведут грамотный мониторинг рынка, однако на услуги конторы придётся потратиться.

    В любом случае, предварительно нужно изучить загородные посёлки и чётко определиться, какой вариант подойдёт большего всего. При необходимости место можно посетить лично.

    • качество строения, площадь дома, внешний вид;
    • доступность транспорта, затраты времени на поездку к месту работы;
    • состояние дорог;
    • развитие инфраструктуры (магазины, торговые центры и т. д.);
    • экологическое состояние в населённом пункте.

    Оценка юридической чистоты документации и заключение договора мены

    Вариантов развития событий несколько. Частый случай – владелец дома требует аванс. В такой ситуации придётся составлять предварительный договор обмена.

    Суть предварительного договора заключается в том, что стороны соглашения:

    • закрепляют желание провести сделку;
    • описывают вопросы стоимости, доплаты, даты подписания основного договора;
    • определяют ответственность за невыполнение условий или отказа от проведения сделки в будущем.

    Юридическую чистоту недвижимости проверяют путём изучения следующих бумаг:

    • документ, по которому имущество перешло в собственность гражданина (ДКП, дарственная, информация о наследстве и т. д.);
    • выписка из ЕГРН, которая выполняет функции свидетельства о праве собственности и подтверждает, что на недвижимость не наложены ограничения;
    • техническая документация.

    Проверив детали, можно приступать к регистрации.

    Регистрация сделки

    Собрав документы (описаны далее), переходят к оформлению сделки. Как только она будет официально зарегистрирована, стороны станут полноправными владельцами нового имущества. В зависимости от ситуации, за регистрационные действия придётся заплатить госпошлину в размере до 2000 рублей.

    Оперативно организовать сделку поможет правильно собранный пакет документов. После обращения в регистрирующий орган стороны получат следующие бумаги:

    • аннулированные свидетельства о праве собственности на объекты, которыми они обладали до обмена;
    • выписки на объекты обмена, подтверждающие право собственности на полученную недвижимость.

    Бумаги будут выданы в течение рабочей недели (максимум – 10 дней).

    Документы и договор мены

    Для регистрации сделки мены в Росреестре или в МФЦ собственники недвижимости должны подготовить исчерпывающий комплект бумаг. Существует стандартный набор, однако в определённых ситуациях он будет дополняться. В оформлении договора также отмечаются тонкости – закон устанавливает определённые правила, соблюдение которых является обязательным.

    Сбор документов

    В базовый пакет входит:

    • документ, удостоверяющий личность;
    • свидетельство, подтверждающее право собственности на имущество;
    • свидетельство о рождении, а также разрешение органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является несовершеннолетний;
    • выписка из домовой книги;
    • справка, выданная в результате проведения оценки стоимости жилья;
    • акт приёма-передачи;
    • справка из ЖКХ о том, что задолженности по платежам отсутствуют;
    • техническая документация – кадастровый план, технический паспорт (от операций с недвижимостью, не стоящей на кадастровом учёте, лучше отказаться).

    Например, если имущество приобреталось в браке и считается совместно нажитым, то потребуется согласие второго супруга, заверенное нотариально. Справки о том, что незащищённые категории граждан не претендуют на квартиру и дом, также нужно приложить. При наличии документов о приватизации их тоже добавляют в общий перечень.

    Оформление договора

    Как уже было отмечено, формат договора мены законом не установлен. Существует перечень информации, которая обязательно отмечается.

    К таковым относятся:

    • точное наименование соглашения;
    • предмет договора;
    • порядок проведения процедуры обмена и доплаты;
    • ответственность сторон за несоблюдение договорённостей;
    • действия при форс-мажорных обстоятельствах;
    • порядок изменения и расторжения;
    • порядок разрешения возникающих споров.

    Дом с земельным участком или ипотечная квартира

    В большинстве ситуаций дом продаётся совместно с участком. Участок неотделим – при обмене он также войдёт в сделку. В подобных случаях нужно предварительно проверить, подлежит ли участок застройке. При безответственном подходе можно лишиться и денег, и имущества.

    Отдельно отметим вопрос, касающийся обмена квартиры на дом, если квартира в ипотеке. Теоретически провести такую процедуру возможно, однако для этого нужно получить согласие банка. Любые сделки с ипотечной недвижимостью проводятся исключительно с позволения кредитора, в залоге у которого находится недвижимость.

    Краткий список основных выводов:

    • часто обмен квартиры на частный дом производится с доплатой;
    • процедура обмена проводится в несколько этапов – оценка стоимости квартиры, поиск подходящего дома, проверка юридической чистоты недвижимости, заключение договора мены, регистрация сделки;
    • процесс оформления права собственности на новый объект в МФЦ займёт от 6 до 10 дней.

    Грамотный подход к сбору и анализу документов поможет провести сделку мены без дополнительных трудностей.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector