Как правильно торговаться при продаже квартиры?

Учимся, как правильно торговаться при покупке квартиры

Актуальность статьи: март 2019 г.

Покупка жилья — весьма волнительный момент в жизни любого человека. Всем хочется купить квартиру дешевле, в благоустроенном районе, с хорошими соседями, вдалеке от шума и суеты.

Как снизить цену при покупке квартиры?

На недостатках, которые всегда можно при желании обнаружить при осмотре квартиры, можно сэкономить весьма заметную сумму денег.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Подготовка

Хорошим решением будет изучить рынок недвижимости в городе, сравнить цены и условия. Можно распечатать список вариантов, которые вы рассматриваете.

Для проведения успешных торгов необходима основательная подготовка.

Замечательно, если вам хорошо известен не только район, но и дом, в котором предполагается сделка. Стоит выбрать подходящий день и внимательно прогуляться по району. Все недочеты, которые увидите, тщательно проанализируйте.

Когда торг возможен

К факторам, которые сигнализируют об уместности торга при покупке недвижимости относятся

  1. Завышение цены, по сравнению с аналогичными объектами. Ряд продавцов, желая получить хорошую сумму за реализуемое жилье, заведомо завышают цену, «закладывая» в нее размер будущей скидки. Реальному покупателю, в случае торга, хозяин с радостью отдаст жилье по средней рыночной стоимости.
  2. Квартира продается давно. Стоит потратить время и разузнать, сколько времени прошло с начала продажи. Если хозяин уже измотан многомесячными просмотрами и переговорами, вероятность скидки будет гораздо выше, чем у квартиры, объявление на которую вышло неделю назад. Такую информацию можно узнать в агентстве недвижимости, на биржах объявлений, в газетах.
  3. Хозяин не уверен в цене. В этом случае все играет на руку покупателю. Существует большая вероятность появления непредвиденных ситуаций при покупке вторичного жилья. Нужно сбить цену, но только в разумных пределах. Если цена станет слишком занижена, продавец засомневается и в последний момент расторгнет сделку.
  4. Объявление с указанием возможности торга. Хорошо, если удастся выяснить, по какой причине продавец спешит. Если человек ограничен жесткими сроками, шанс на значительную скидку весьма существенен.

Если вы хотите узнать что такое обременение на квартиру и в чем заключаются его особенности, то вам будет полезна эта статья.

Психологические уловки, которые помогут выгодно купить

Есть целый ряд психологических рекомендаций о том, как правильно подойти к этому важному этапу сделки.

  • Не начинайте торгов до осмотра жилья. Естественно, говорить о недостатках квартиры, не увидев ее, неверно. Этим действием можно добиться лишь одного — негативного отношения владельца. Тем более, не делайте этого по телефону и электронной почте.
  • Не показывайте излишней радости. Если продавец раньше времени поймет, что предлагаемая жилплощадь — предмет длительных поисков, рассчитывать на скидку уже не придется. Смысла в ней нет, ведь за реализацию своей мечты покупатель готов платить.
  • Информированность.Если вы владеете конкретными сведениями, спорить с вами будет сложно. Почитайте о доме, узнайте, когда проводился капитальный ремонт. При наличии действительно достойного варианта, стоит проявить креативность. Познакомьтесь с соседями заранее. Это можно сделать впрямую, объяснив, что хотите купить квартиру рядом. Поверьте, разговорчивые соседи смогут снабдить вас бесценной информацией.

  • Для установления доброжелательных отношений не пренебрегайте комплиментами. В то же время, не перехваливайте квартиру, иначе хозяин решит, что вас все устраивает и на снижение цены будет сложно претендовать. В жилой квартире похвалите прекрасную мебель, красивые обои, в пустой — упомяните радушие хозяина.
  • Используйте юмор. Не забывайте в меру шутить, особенно если это действительно ваша сильная сторона. Между делом оброните намек на скидку. Скорее всего, продавец вам не откажет.
  • Разыграйте сценку. Если покупаете квартиру вдвоем, заранее договоритесь о ролях. Например, жена начинает уговаривать мужа на покупку квартиры, он отказывается, ссылаясь на завышенную стоимость. Если продавец мужчина, он сделает скидку женщине с гораздо большей вероятностью. Если же продает квартиру женщина, то активным покупателем будет мужчина, роль женщины — отнекиваться. Главное в этой тактике — соблюсти меру.
  • Создайте прецедент. Предположим, вы предлагаете продавцу свою цену, а он ссылается на вашу заведомую необъективность. Есть игровой ход, который может дать весомый результат. Договоритесь с родственниками, соседями и друзьями, что они тоже выступят в роли потенциальных покупателей. Однако, цена, предлагаемая ими должна быть еще ниже той, которую озвучивали вы. Психологи уже давно доказали, что если несколько человек подтверждают некоторое обстоятельство, пусть даже заведомо недопустимое, в присутствии испытуемого, то он или соглашается полностью с достоверностью озвученного, или начинает очень сильно сомневаться. Эта методика дает шанс значительно сбить цену. Ведь на фоне предложений остальных «лжепокупателей» ваше будет смотреться весьма достойно.
    к содержанию ↑

    Объективные критерии

    Помимо чисто психологического подхода к продавцу, есть и ряд совершенно объективных факторов, влияющих на образование цены.

    В процессе переговоров

    1. Обозначьте недостатки. Отсутствие рядом станции метро (для городов поменьше — остановки общественного транспорта). Первый и последний этажи дома. Наличие вблизи источников шума. Неблагонадежные соседи. Обозначьте продавцу те недостатки, для устранения которых вам потребуются денежные средства.
    2. Узнайте есть ли естественные обременения. Эти аргументы тоже играют на руку при торге. Чем больше проблем в квартире, тем меньше желающих ее купить. В то же время стоит осознавать и степень риска при такой сделке.

  • Сомневайтесь. Придите на осмотр квартиры несколько раз. Не стоит выказывать продавцу излишней заинтересованности. Продемонстрируйте, что выбираете из нескольких вариантов в этом районе. Пусть возникнет здоровая конкурентная борьба.
  • Если вы нашли квартиру дешевле — сообщите это продавцу. Если продавец готов идти на уступки, наличие у вас еще одного реального варианта побудит его к решительным действиям.
  • Если вы хотите узнать можно ли продать ипотечную квартиру, то советуем вам прочитать эту статью.

    Ваши преимущества

    На сегодняшний день весьма небольшой процент сделок по покупке недвижимости производится без участия заемного капитала. Поэтому если вы располагаете реальными денежными средствами, то озвучить это просто необходимо. Оплата наличными по договору купли – продажи выгодна продавцу тем, что вы:

    • Можете купить быстро. Это будет особенно актуально, если продавец ограничен в сроках.
    • Можете подождать, пока освободят квартиру. Многие продают жилье с целью последующего улучшения жилищных условий. На поиск нового дома тоже требуется значительное время, а вы его предоставляете.
    • Можете помочь с оформлением документов. Маленький приятный бонус. Если вы специализируетесь в этой сфере, проблем для вас такое небольшое одолжение не создаст. А продавец будет расположен к вам по-дружески. Возможно, потом вас и знакомым советовать будет.

    к содержанию ↑

    Советы, как сбить цену

    Ведите себя уверенно, называйте конкретные аргументы, суммы.

    Не начинайте торг сразу. Рассмотрите все недостатки, сопоставьте желанность покупки и ее цену, сделайте выводы. Озвучьте хозяину, какие затраты повлечет за собой приобретение этой квартиры. Попросите соизмеримую предстоящим расходам скидку. Назовите реальную стоимость квартиры, которую вы согласны заплатить.

    Приходите со списком квартир. Создайте здоровую конкуренцию, покажите продавцу, что рассматриваете еще и другие варианты. Если он заинтересован ускорить процесс продажи, ждите шагов навстречу.

    Оформляйте договор сразу, как только удалось договориться. Не откладывайте оформление документов на потом. Как только удалось достичь договоренностей, приступайте к первичному оформлению сделки.

    В договоре должны быть четко указаны

    • Финальная стоимость квартиры
    • Размер предварительно внесенного задатка
    • Срок подготовки документов
    • Сроки выезда бывшего собственника
    • Размер штрафных санкций при расторжении сделки.

    Предлагаем вам скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры: Скачать.

    Вносите аванс. Аванс — это подтверждение серьезности ваших намерений. Продавец будет уверен в том, что вы не передумаете и спокойно займется подготовкой документов.

    Предлагаем Вам посмотреть видеоролик, как правильно торговаться покупая квартиру. Советы экспертов.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Хитрости торга: как уговорить собственника сбить стоимость квартиры

    Сколько денег можно сэкономить при покупке квартиры?

    Возможность сбить цену при приобретении квартиры — желание любого покупателя. О том, как убедить собственника сбить цену на жильё, читайте в материале N1.RU.

    Готовимся к торгу

    Риелторы говорят, что при покупке квартиры во вторичной недвижимости торг уместен всегда, поскольку при выставлении жилья на продажу собственники часто завышают цены на 15–20 %.

    Если вы собрались покупать квартиру, первое, что необходимо сделать, — изучить рынок недвижимости в Перми, а затем определить сумму, которую вы готовы потратить. Найдите несколько похожих вариантов квартир в одном районе, одинаковых по количеству комнат, чтобы сравнить их.

    «Сразу обращайте внимание в объявлениях на то, когда собственники указывают, что торг уместен. Возможно, вы договоритесь о приемлемой цене. Если продавец пишет, что срочно продаёт квартиру, в большинстве случаев вы можете рассчитывать на скидку 20–30 %», — пояснили в пермской риелторской компании «Этажи».

    Перед тем как отправиться на осмотр, узнайте все подробности о доме, в котором собираетесь покупать квартиру: год постройки, проводили ли в нём капитальный ремонт, какая управляющая компания его обслуживает. Если вы будете обладать конкретными сведениями, собственнику будет сложно спорить с вами.

    Какие могут быть причины для снижения стоимости квартиры?

    Используйте психологические приёмы воздействия на продавца. Например, вы можете выписать на лист бумаги все схожие предложения, но по более доступной цене. Велика вероятность того, что оппонент склонится к предоставлению скидки, ведь вы действительно можете выбрать другое жильё.

    «Конкуренция на рынке недвижимости Перми большая, поэтому в интересах продавца — чтобы его квартиру купили как можно быстрее», — считает частный риелтор в Перми Анастасия Скворцова.

    Обратите внимание на то, сколько по времени продаётся интересующая вас квартира. Продавец, который долго не может совершить сделку, охотнее пойдёт на снижение цены, ведь он наконец-то сможет продать своё жильё.

    Дефекты в квартире

    Основная ошибка покупателей при торге — попытка сбить цену по телефону. Договариваться о снижении стоимости можно только после того, как вы посмотрите объект и пообщаетесь с собственником.

    «В большинстве случаев продавцу не всё равно, кому он продаёт свою квартиру. Сильно не критикуйте жильё, лучше укажите на некоторые недостатки, а в чём-то выразите свою симпатию. Например, скажите: «квартира, конечно, просторная, хороший вид из окна, но вот состояние ванной и кухни оставляет желать лучшего. Давайте договоримся о скидке, поскольку сэкономленные деньги пойдут на ремонт квартиры», — советует Анастасия Скворцова.

    Аргументы для снижения стоимости могут быть разные. С их помощью вы можете сэкономить внушительную сумму: за недоделанный ремонт — 200–400 тысяч рублей, неузаконенную перепланировку — 150–170 тысяч рублей, старые окна и электропроводку — 80–130 тысяч рублей, дефекты на потолке и обшарпанные стены — 20–30 тысяч рублей.

    Расположение квартиры на первом или последнем этаже — тоже одна из причин добиться от собственника снижения стоимости недвижимого имущества.

    «В первом случае вы можете просить скидку около пяти тысяч рублей, во втором — четыре-семь. Аргументов здесь можно привести массу. Например, на первом этаже обычно темно в дневное время, тянет холодом из подвала, слышны голоса людей, которые идут мимо дома, а на последнем этаже могут быть постоянные сквозняки и протечки из-за дефектов в крыше», — пояснил юрист по делам недвижимого имущества в Перми Михаил Богин.

    Проблемы с документами

    Если с документами на квартиру у собственника есть те или иные сложности, то это может быть вашим козырем. Допустим, если в квартире прописано несколько человек и оформление договора купли-продажи требует некоторых хлопот, предложите владельцу, чтобы вы сами оформили документы, за что он сделает скидку 50–70 тысяч рублей. Часто собственники идут на такие условия.

    «Если вы хотите сэкономить деньги, но собственник не поддаётся вашим уговорам, предложите ему выгодный вариант. Например, вы просите скидку 50 тысяч рублей за то, что сразу оплачиваете всю сумму», — считает Богин.

    Коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик советует при осмотре квартиры задавать собственнику как можно больше вопросов.

    «Шумные соседи, большая удалённость от остановок общественного транспорта, строительство нового дома или ежегодная замена асфальта с большим количеством пыли и грязи — тоже стимул для торга», — говорит эксперт.

    Фиксируем условия договора

    Если владелец согласился на скидку, это ещё не значит, что сделка будет проведена. Другой клиент может согласиться купить эту же квартиру по цене, указанной в объявлении. Поэтому лучше сразу составить договор купли-продажи и указать в нём все условия.

    «В договоре обязательно нужно прописать окончательную цену квартиры, ответственность сторон при расторжении документа, дату, когда собственник должен освободить жильё, срок оформления документов, сумму задатка или аванса и форму их вручения (наличными или на банковскую карту)», — советуют в агентстве недвижимости Перми «Респект».

    Покупателям не стоит путать задаток с авансом. Это абсолютно разные понятия. Если собственник откажется продавать квартиру, а в договоре будет указан аванс в качестве обеспечительного платежа, то он вернёт вам ту сумму денег, которую получил от вас. В случае задатка он обязан выплатить вам деньги в двойном размере.

    Найти актуальную информацию о рынке недвижимости Перми, оценить рыночную стоимость своей квартиры вы можете на портале N1.RU.

    Как торговаться при покупке квартиры на вторичном рынке

    Снизить цену при покупке квартиры можно, зная некоторые нюансы подготовки к переговорному процессу. В стоимости жилья всегда есть некий «задел», на который продавец может снизить цену. Нужно подготовиться к тому, что бороться за снижение цены квартиры придется в одиночку. Ведь это невыгодно и для продавца, и для риелтора. Успех мероприятия зависит от весомости приведенных аргументов в пользу уменьшения стоимости жилья.

    Ревизия кошелька

    К моменту поиска квартиры покупатель должен четко знать, какой суммой он сможет оперировать. Средства на жилье формируются из:

    • наличности;
    • банковского займа;
    • частично — маткапитала.

    Если планируется взятие квартиры в ипотеку, будет не лишним заранее посетить кредитно-финансовую организацию и удостовериться в том, что кредит выдадут.

    Зная бюджет, можно приступать к поиску объекта в объявлениях о продаже квартиры на вторичке. Первая трудность, с которой придется столкнуться — отсутствие предложений от первого лица. По счастливой случайности можно «наткнуться» на собственника, но чаще к сотрудничеству приступает риелтор.

    Если не удается заниматься подбором вариантов самостоятельно, покупатель может поручить это риелтору, действующему в его интересах. Однако не стоит озвучивать, какая конкретно сумма денег может быть потрачена. Информацию нужно дозировать, объявив минимальный предел цены.

    Снижение реальной цены или уловка маркетологов?

    Передавая бразды правления продажей квартиры риелтору, собственник надеется, что сделка будет проведена максимально быстро. Для ускорения процесса реализации уже на стадии размещения объявления опытный агент использует методы психологического воздействия на покупателя. Один из них — указание на возможность торга. Если в объявлении указано «торг» или «торг уместен», это намек на возможность получить «скидку», а уступка в 1-3% при стоимости недвижимости от 5 млн. руб. — весьма существенная сумма.

    Покупатель должен учесть нюанс: если жилье продается с 2014-2016 г., то цена на него непомерно завышена. Именно в этот период стоимость недвижимости была необоснованно взвинчена, а понизить ее согласно изменившимся условиям рынка собственники не захотели. Вот и стоят эти квартиры с пометкой «торг», хотя в реальности их цена должна быть на 10-15% ниже. Как правило, введя ценовое ограничение при просмотре объявлений, покупатели даже не видят такие предложения.

    В некоторых регионах торг идет не в процентах от цены, а в денежной сумме. Такая ситуация наблюдается в городах северо-западной части России. Так, на «однушки» можно получить скидку 50-100 тыс. руб., а на «трешку» — около полумиллиона.

    Максимальный размер скидки составляет 20-25% от стоимости квартиры, но это редкость. «Скинуть» цену на квартиру жильцов вынуждают жизненные обстоятельства.

    Итак, что нужно уяснить при покупке квартиры: получить скидку удастся, если продавец поставил адекватную цену, но слегка завышенную, предполагая возможность торга. Если же человек давно продает квартиру, изначально им купленную по завышенной цене, он будет упорно реализовывать ее за стоимость, не ниже покупной. Просить его о снижении цены до среднерыночного уровня бессмысленно.

    Сбиваем цену квартиры правильно

    Снизить цену квартиры на вторички можно только общаясь непосредственно с продавцом. При этом важно найти убедительные аргументы, которые не возымеют обратный эффект.

    Аргументы в пользу снижения цены квартиры

    Обоснованность каждого слова — залог успешных переговоров. Как показывает практика, продавец снижает цену на квартиру в следующих случаях:

    1. Неузаконенные изменения. Тут главное — проявить внимательность и не стесняться попросить кадастровый паспорт на объект, пройтись по квартире и проверить целостность несущих стен, межкомнатных перегородок. Все неучтенные изменения грозят внесением штрафа или восстановлением первоначального состояния, а это веский повод потребовать скидку. Ведь сумма, которую придется затратить на оформление документов согласно фактическому состоянию квартиры — от 20 тыс. руб., а значительные изменения обойдутся в 50-100 тыс. руб. И это без учета затрат времени и нервов.
    2. Есть предложение аналогичной квартиры за более низкую цену. Если покупатель предоставит сведения о том, что в том же районе продается квартира в аналогичном состоянии, с такой же квадратурой, планировкой и прочими параметрами, но по более низкой цене, шансы на получение дисконта возрастают. На переговоры нужно прийти со списком аналогичных предлагаемых объектов. Так продавец поймет, что покупатель не блефует, и начнет торг.
    3. Указание на несоответствие данных в объявлении реальной картине. Внимательный покупатель должен обратить внимание на квадратуру жилья, планировку. Если, например, в объявлении указано, что жилая площадь 80 м2, а в реальности — 75 м2, реально получить скидку.
    4. Отсутствие или удаленность объектов инфраструктуры. Зачастую в объявлениях указывают: «школа, садик рядом», «до метро 5 минут ходьбы», «рядом парк, магазин». Такие ремарки привлекают внимание покупателя, но нужно все проверить лично. Не поленитесь пройтись по району, посмотреть, действительно ли рядом школа, детский сад, больница, магазин, какова транспортная развязка. Если реальные данные не соответствуют написанному, можно смело говорить о снижении цены на квартиру.
    5. Ненужная меблировка. Если покупатель продает квартиру с мебелью, которая покупателю не по вкусу, можно попросить вывезти неугодное движимое имущество и попросить снизить стоимость квартиры.
    6. Приемлемая альтернатива. Что, если предложить продавцу положить часть вырученной суммы в банк под проценты? Так, вместо долгих поисков покупателя, он сможет сразу распорядиться суммой, и не только окупит скидку, но и приумножит состояние.
    7. Плохое качество ремонта. Порой приятная расцветка обоев, свежее напольное покрытие — ретушь серьезных проблем. Пестрые цвета мешают рассмотреть неровность стен, а яркий кафель в ванной отвлекает внимание от старой сантехники. Будьте внимательнее, не пропустите изъяны.
    8. Удручающий вид из окна, недостаток (избыток) солнечного света.
    9. Негативные реплики, недовольство соседей. Если выяснится, что этажом выше живет мальчик скрипач, за стенкой — многодетная семья, а в 12 ночи стабильно слышно, как самолет идет на посадку, не сомневайтесь — квартира упадет в цене. Но откуда получить такую информацию? Конечно от соседей. А если еще все произойдет в присутствии хозяина, последний будет обескуражен и готов на уступки.

    Что можно предложить продавцу, чтобы он почувствовал выгодность и безопасность сделки:

    • произвести расчеты с использованием банковской ячейки;
    • предоставить помощь с переездом;
    • подождать, пока прежние жильцы смогут оформить перерегистрацию;
    • взять ответственность за оформление документов;
    • оплатить помощь юриста для корректного составления предварительного и основного договора купли-продажи;
    • внести залог.

    Что нельзя говорить продавцу

    В общении с продавцом квартиры необходимо предварительно анализировать каждую фразу. Не следует говорить:

    • «Квартира плохая, цена завышена». На такую реплику сразу последует ответ «ищите хорошую». Хозяин, продающий жилье, все еще считает его своим, поэтому любая подобная фраза принимается «в штыки».
    • «Дизайн комнат — настоящая безвкусица, снизьте цену». Такой аргумент — прямое оскорбление для покупателя. Добиться скидки уж точно не получится.
    • «В вашем районе много аналогичных дешевых квартир». Такой аргумент должен быть подкреплен информацией. Говорить наобум — значит выставить себя в смешном положении человека, заинтересовавшегося самым невыгодным предложением.
    • Оскорбительные слова в адрес продавца. Увы, есть несдержанные в эмоциях покупатели, проявляющие агрессию в адрес риелтора, продавца. Эмоции нужно держать при себе, причем не только негативные.

    Как услышать от продавца категорическое «нет» или фатальные ошибки покупателя

    Как чуткие психологи, риелторы готовы поделиться своими наблюдениями. Нередко на их глазах сделка срывается из-за импульсивных действий покупателя, хотя, казалось бы, все намерены заключить договор. Итак, топ «стопов» для продавца:

    1. «Дам задаток, давайте побыстрее». Даже если квартира очень понравилась, не стоит афишировать срочность покупки, наличие денег «в кошельке». Скидку можно просить только если продавец не видит явной заинтересованности, иначе он не уступит ни рубля.
    2. «Поговорим, когда снизите цену». Резкость в общении недопустима. Нельзя вынуждать продавца поступаться материальными интересами, если на это не представлены основания.
    3. «Выбираю квартиру не себе». Для продавца (да и риелтора) такой покупатель проблемный. Он может долго ходить, выбирать, а в итоге либо приедет потенциальный владелец и найдет массу недостатков, либо человек, на имя которого будет оформлена недвижимость, предъявит претензии в будущем. Проводить осмотр помещения должен тот, кому там придется жить. Тогда и говорить о скидке будет проще.
    4. «Только без обмана, у меня большие связи». Запугивать покупателя ни к чему, лучше заказать юридическое сопровождение сделки, это и будет доказательством серьезности намерений.

    Разговаривая с продавцом уважительно, без эмоциональных перегрузок, можно добиться больше, чем применением силы, угроз, шантажа, напористости.

    Сигналы о срыве сделки, меры предосторожности

    Казалось бы, имеются договоренности, но продавец избегает общения. Как понять, что сделка не состоится? Следует проверить объявления. Если квартира до сих пор продается, значит владелец передумал реализовывать имущество по прежней цене и занял выжидательную позицию, либо его устраивают не все условия сделки. Чтобы не допустить подобной ситуации, необходимо:

    • заключить предварительный договор купли-продажи с указанием цены недвижимости;
    • оформить соглашение о задатке, согласно которому при срыве сделки продавец должен будет вернуть задаток в двойном размере (на практике — просто производится возврат, но договор все же ограничивает стремление нарушить договоренности).

    Если хозяин категорически отказывается оформлять какие-либо документы, значит он либо нашел другого покупателя, либо в силу жизненных обстоятельств намерен отказаться от продажи квартиры.

    Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

    • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
    • напишите вопрос в форме ниже;
    • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
    • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

    Способы эффективного торга для продавца жилья

    как торговаться при продаже квартиры — основные правила торга при продаже недвижимости собственником.

    Ни разу не слышал от тех, кто хочет продать квартиру, что не надо продать подороже:)

    А если это был ещё обмен на другую недвижимость, то и купить подешевле… и это нормально. Данное желание касается всех и каждого и не только на рынке недвижимости.

    Да и к тому же просто прийти и купить недвижимость без заветной фразы «А есть ли торг?», скорее исключение из правил. Поэтому данная статья и актуальна.

    Статья в помощь, кто продает самостоятельно Как продать недвижимость самому

    А также пригодиться и тем, кто уже знает, как торговаться при покупке квартиры — для расширения кругозора, да и знание лишним не бывает:)

    Чаще всего объявления в Интернет публикуют продавцы квартир, чем покупатели и при публикации можно встретить ряд недальновидных приемов составления объявлений.

    Например, в объявлении зачастую указывают «срочно» или «торг» (хотя на заре работы сам делал так, каюсь:), либо ставят цену, как в магазинах бросовых товаров с девятками на конце.

    Право, при стоимости квартиры от нескольких до десятком миллионов рублей, такие «фишки» могут только вызвать недоумение.

    Продавцы, пользуясь находчивостью думают, что преуспевают, применяя подобные приемы, однако не учитывают некоторые правила, о которых я сейчас расскажу.

    А покупатели, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, умело пользуются незнанием незадачливых продавцов, как торговаться при продаже квартиры.

    Эмоции или как торговаться при продаже квартиры

    Есть некоторые правила торга, которые учитывают что, если при публикации объявления продавец указывает «Торг» или «торг при осмотре», то в данный момент:

    • собственник не уверен в цене квартиры;
    • собственнику надоело продавать и он демпингует;
    • собственник ищет «своего» покупателя, который должен купить выше, чем средняя цена за подобные квартиры на рынке недвижимости.

    Данный способ составления и публикации объявлений показывает Вашу неуверенность в цене. Вам ещё не позвонили, а Вы уже наперед сообщаете, что готовы на уступки.

    Одни подумают. что вы представляетесь добрым и милым человеком, готовым идти на уступки и несколько раз (один раз при публикации объявления. второй при осмотре квратиры).

    У других вызовете негативные эмоции, т.к. мало кто хочет быть «своим» покупателем, со всеми вытекающими. Тогда смысл такой рекламы?

    Покупателя, который знает, как торговаться при покупке квартиры, такое поведение продавца до показа квартиры, уже наводит на мысль о том, что можно требовать ещё большее понижение цены.

    Либо выставляется объект с какими-то скрытыми изъянами, либо собственник очень торопится. После таких подозрений становится труднее договориться и еще труднее держать цену.

    Тогда как вести торг? Как торговаться при продаже квартиры?! С умом! Я так вообще торгуюсь всегда и везде:)

    Правила торга при продаже недвижимости

    Как торговаться при продаже квартиры, если не знать правил? Да никак! Если только вы не хотите, чтобы торг закончился для вас провалом!

    Итак, для того чтобы не наводить лишние подозрения и продать квартиру по максимальной рыночной цене, необходимо:

    1. Не намекать на торг в ваших объявлениях. Если решили продать за 1 млн., то не пишите 1150 тыс.(торг), указывайте 1050;
    2. Не делайте уступок до просмотра. Зачастую (почти всегда) покупатели уже по телефону сбивают цену, торгуются не видя объекта. Поэтому пригласите их на просмотр, после которого пусть они озвучат свое предложение по цене;
    3. Будьте готовы к тому, что на вас будут давить. Всё рассказанное вами может быть использовано против вас. Случайно оброненные фразы в разговоре при описании объекта, могут послужить основанием для сбивания цены покупателем. В любом случае дайте понять, что цена учитывает все недостатки;
    4. Уступайте только тогда, когда покупатель тоже идет на встречу. Можете договориться о небольшой скидке, если после продажи вам дадут достаточное время, чтобы освободить квартиру или не уступайте по цене, но в этом случае покупатель после сделки должен зайти в уже свободную квартиру и т.д.

    Все эти правила работают в том случае, если цена на продаваемую вами квартиру рыночная, либо завышена до 5% от рыночной.

    В настоящий момент ставить завышенную цену на квартиру мягко говоря неразумно, если, конечно, желание продать недвижимость реально есть, а не просто захотелось чьего-то внимания:)

    На этом о том, как торговаться при продаже квартиры, на сегодня все.

    Знайте, что при торге, особенно с покупателями, которые знают, как торговаться при покупке квартиры, можно получать даже удовольствие от общения:)

    Куда подать объявление для быстрой продажи Где опубликовать объявление

    Сделка с квартирой: учимся торговаться. Советы продавцам и покупателям. Как правильно сбивать цену на вторичке и на рынке новостроек. Опытный спорщик может удешевить покупку на 15%

    Короткое слово «торг» очень популярно на рынке – любом. И недвижимость не является исключением – напротив, торгуются продавцы и покупатели здесь постоянно и самозабвенно. Объяснение простое: учитывая огромные суммы, оборачивающиеся на данном рынке, даже самый небольшой дисконт (скажем, 1%) оборачивается весьма ощутимыми деньгами.

    В вопросе о том, кто и как торгуется в мире real estate, постарался разобраться обозреватель «Портала о недвижимости MetrInfo.Ru ».

    Вторичка: танцуют все!
    Начнем со вторичного рынка – как (все-таки!) более масштабного. Опрошенные нами профессионалы были категоричны: торгуются на нем в любом случае! Автор, имеющий в деле покупки и продажи квартир некоторый личный опыт, может подтвердить: это так. Не существует цены настолько низкой, чтобы не появились некоторые бестрепетные граждане, заявляющие, что это несуразно дорого – надобно сбавить! Иногда мне казалось, что, предлагай я квартиру вообще бесплатно, наверняка отыщется наглец, который потребует, чтобы я еще и приплатил ему за то, что он мой объект возьмет.

    «Торгуются все и всегда, — делится собственным профессиональным опытом Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Редко когда человек готов без обсуждения цены сразу все заплатить, еще и кэшем. Это может быть разве что, когда условия на объекте изначально интересные».

    Не только вниз, но и вверх
    Теперь перейдем к следующему интересному вопросу: на сколько торгуются? К сожалению, вывести здесь некий «среднеарифметический» ответ («торг всегда составляет 10%») невозможно – много зависит от конкретных деталей. Первое – это, конечно, от выставленной цены: выше она или нет реального рыночного уровня. Чем изначально дороже, тем больше у продавца маневр. Из этого вроде как вытекает рекомендация: заломить цену от души, чтобы даже после огромного, процентов в 30, торга продавцу все равно было интересно. Но тут надо знать меру, поскольку чересчур переоцененным объектом покупатели интересоваться не будут. В-о-о-б-щ-е!

    Второй важный момент – наличие у квартиры каких-либо серьезных дефектов. Перечень их огромен: недостатки могу быть как физические (окна на железную дорогу, «благоухающая» помойка во дворе и т.п.), так и юридические («кривые» правоустанавливающие документы). Часть продавцов, зная о недостатках собственного товара, и цену ставят пониже. Однако встречаются и другие – которые на голубом глазу пытаются продать свой объект по цене нормального. Обнаружив подобное, покупателю можно и нужно торговаться. Если, конечно, масштаб выявленных дефектов не оказывается таким, что от приобретения лучше вообще отказаться.

    И третье – как срочно владельцу надо реализовать. «В каждом отдельном случае вопрос о снижении цены на квартиру зависит от жизненной ситуации, материального положения продавца, от того, насколько ему в данный момент необходимы деньги, — отмечает Алексей Шленов, исполнительный директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». – Если необходимость скорейшего получения денег стоит перед продавцом достаточно остро, он будет готов к торгу. Однако если у продавца есть время, он будет искать покупателя, для которого установленная цена будет приемлемой».

    Выражаясь менее куртуазно, принцип «найдем продавца, зажатого жизненными обстоятельствами, такого, которому деньги нужны срочно, – и прессанем его по цене» — такой принцип циничен, но действенен. Но меру нужно знать и тут. Существует крайне неприятная (для чересчур напористого покупателя) ст. 179 Гражданского кодекса, где сказано, что «сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего». Комментарии, как нам кажется, излишни…

    Завершая данную главу, следует напомнить, что торг, в принципе, возможен не только в сторону снижений, но и в сторону повышения цены. «Если квартира ликвидная и на нее появляется несколько покупателей, то продавец может увеличивать стоимость, ожидая, кто даст больше», — напоминает Мария Литинецкая («Метриум Групп»).

    Технологии: готовимся заранее и не теряем спокойствия
    Перейдем теперь к вопросам, которые могут быть названы «ноу-хау» — как именно следует торговаться. Всякий человек, который когда-либо где-нибудь учился, подтвердит, что на экзамен лучше являться подготовленным. Это правило применимо и к изучаемому нами предмету: лучшей базой для торга послужат знания. «Готовясь к просмотру, желательно собрать не только техническую информацию о квартире (этаж, метраж, состояние и т.д.), но и узнать, как давно продается квартира, была ли корректировка цены за время рекламы, как часто смотрят квартиру, история продаж квартир в этом доме, — отмечает Олег Родионов, руководитель отделения «Каховская» компании «Азбука Жилья». – Таких вопросов на самом деле множество, и грамотный риелтор поможет вам к ним подготовиться». Также хорошо бы знать ситуацию на рынке района: добиваясь снижения цены, нет лучше довода, чем показать, что в соседнем доме продается еще пять таких же квартир.

    Естественный прием – выискивать в предлагаемом объекте недостатки. «На вторичке торгуются довольно стандартно, критикуя состояние квартиры и заверяя, что в ремонт придется вложить столько же, сколько стоит квартира, денег, чтобы привести ее в божеский вид, — отмечает Мария Литинецкая («Метриум Групп»). – Обращают внимание на состояние пола, санузлов, окон, дверей. И если есть к чему придраться, то торгуются «от всей души». Если же найти изъян в квартире не удается, то переходят на недостатки подъезда, окружения дома и т.д.».

    Метод хорош – но тоже требует осмысленного использования. Если квартира с ободранными обоями продается более-менее по средней для рынка цене – обратить внимание продавца на эти самые обои можно и нужно. Но может случиться и так, что хозяин уже выставил цену с учетом состояния своего объекта. В такой ситуации попытка «сколотить» с него еще что-то не вызовет ничего, кроме раздражения – а это очень опасно. Дело в том – и опытные риелторы это подтвердят, – что человек «прогибается» только до определенного предела, после чего начинается сопротивление. И иногда случается так, что потенциальный покупатель настолько постарается в снижении цены (да еще по-нашенски, с криком и топотом), что продавец объявит, что с данным неприятным субъектом он дело иметь отказывается. Никак и ни за какие деньги.

    «Торговаться нужно с умом, желание слишком сильно «сбить» цену может вызвать категоричный отказ со стороны продавца продолжать переговоры, и покупателю придется искать другую квартиру или отказаться от торга вовсе», — подтверждает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне.

    С другой стороны, покупатель может изрядно «подсластить пилюлю», предложив продавцу уступки другого уровня – например, более удобные форму расчетов, сроки освобождения и т.д.

    Уха два, а язык один – это неспроста
    Заглянем, кстати, и на другую сторону «баррикады торга» — к продавцам. Прежде всего, квартиру к продаже надо подготовить – т.е. постараться улучшить ее внешний вид. Предпродажный ремонт лучше не делать (мы совсем недавно писали об этом: «Квартира на продажу: делать ремонт или нет»), а вот вымыть окна, выкинуть старый хлам и т.п. нужно обязательно.

    Второе – тоже изучить рынок, чтобы успешно отражать атаки покупателей. «Вот, на вашей же улице продается квартира в точности как у вас – а цена на 600 тыс. меньше!», — говорит он. «Так, добрый человек, у него же пятиэтажка без лифта и с тараканами, а у меня новехонький 17-этажный дом», — деликатно отвечаете вы.

    Отбиваясь от аргументов покупателей, нужно также быть сдержанным: хамство с вашей стороны ничуть не лучше, чем с противоположной, и может привести к таким же печальным последствиям, которые описаны в конце предыдущей главы. И – главное – надо поменьше рассказывать о себе («мне квартиру надо продать срочно!»), зато побольше выспрашивать об обстоятельствах другой стороны и внимательно все слушать. Если выяснится, что квартиру человек покупает потому, что в этом же подъезде живет его мама, квартира нужна ему именно тут – можно смело поднимать цену на 5-6 сотен.

    Олег Родионов («Азбука Жилья») добавляет еще пару полезных советов для продавца: убрать из рекламного объявления слово «торг», а также постараться организовать показы для нескольких покупателей последовательно, чтобы они видели друг друга.

    Первичный рынок: тоже торгуются, особенно на неликвидах
    Компании, продающие новостройки, сознательно навязывают такой стереотип: торговаться можно на вторичке, а у нас – ни-ни! Мы — «магазин», цены в котором установлены самим генеральным директором, так что даже вздорная мысль поторговаться и в голову покупателям приходить не должна. Примечательно, что продавцы первички довольно часто предоставляют различные скидки: например, при стопроцентной оплате застройщик, как правило, всегда предоставляет скидку в размере 3-5% — это одно из стандартных условий. Однако, на взгляд автора, подобный дисконт, предоставляемый всем и по инициативе самого застройщика, не имеет ничего общего с действительным торгом.

    «Элементы «восточного базара» наблюдались на первичном рынке жилой недвижимости в кризисном 2009 году, — считает Татьяна Кузнецова, директор департамента продаж недвижимости компании «Эталон-Инвест». – Некоторые девелоперы, испытывавшие тогда затруднения, были готовы предоставлять незапланированные изначально скидки в обмен на живые деньги, особенно если клиент вносил 100% суммы. Дисконт от первоначальной цены в то время мог составлять до 20-30%. После стабилизации экономической ситуации изменился и рынок недвижимости. Сегодня скидки можно получить только в рамках действующих акций и спецпредложений. Девелоперы закладывают цены в бизнес-план еще на этапе разработки проекта (конечно, они подлежат коррекции в процессе его реализации, но, как правило, в сторону увеличения), и у застройщиков, которые продают квартиры сами, без дополнительной маржи агентства, иного варианта снизить цену, кроме как в рамках действующей акции, нет».

    Несколько иное мнение высказывает Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект». «Да, покупатели торгуются, — подтверждает она. – Но тут все зависит от организации работы отдела продаж в компании и от его полномочий решать вопросы быстро. В крупных холдингах существует строгий регламент, и, как правило, у менеджеров нет возможности донести до руководства желание покупателя поторговаться. В итоге в тех компаниях, где оперативно принимаются решения о дополнительной скидке, вполне реально ее получить. Какова она будет? Скорее всего, небольшая. До 50 тысяч рублей. Был один случай, когда девушка покупала квартиру и оплачивать приехала в долларах США. При пересчете на рубли, сумма получилась меньше на 40 тысяч руб., чем нужно было заплатить. Денег у девушки больше не было, и руководством было принято решение дать ей дополнительную скидку на эти 40 тысяч».

    …Впрочем, по информации не очень официальной, умелый покупатель может выбить для себя скидку, и весьма серьезную – до 15%. Правда, возможно, это только на проектах, которые испытывают проблемы с реализацией. На самых дешевых и ликвидных, которые и так продаются хорошо, над вашими потугами поторговаться дополнительно только посмеются.

    Под столом никто у нас не лишний
    Не так давно автору попалась на глаза американская переводная книжка. С интересом узнал, что на рынке США все процессы, в том числе и торга, проходят в письменном виде. Например, продавец выставляет свой объект за $200 тысяч. Покупатель дает ему письменную оферту — $150 тыс. Продавец соглашается или нет – говорит, $180. И так до того момента, пока стороны либо достигнут компромисса, либо разбегутся. У нас же все не так – процесс происходит исключительно в устной форме.

    Внятного объяснения, почему они работают именно так, наши риелторы не дают. Поэтому выскажу свое личное мнение: чем меньше в ходе сделки останется письменных следов, тем проще риелтору будет взять скрытую комиссию. Кстати, такая технология «бизнеса под столом» иногда встречает горячее одобрение и клиентов тоже – например, когда в договоре купли-продажи ставится сумма в 990 тыс. руб.

    Читать еще:  Как узнать обременение на квартиру через интернет
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector