Содержание

Как продать дом на арендованной земле

Покупка дома с землей в аренде. Как оформляется право на арендуемый земельный участок? на сайте Недвио

Приобретение дома с арендуемой землей несет в себе множество отличий от участков в собственности: в плане документов, порядка оформления и финансовой стороны. Новый собственник недвижимости получает «в нагрузку» арендные отношения, в которых могут быть множество подводных камней.

В этой статье мы рассмотрим основные риски и спорные ситуации при заключении подобных сделок, а также способы решения возможных проблем.

Правовые аспекты

Закон устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Учитывая принцип платности, собственники домов обязаны платить за участки под их объектами. Плательщиками признаются арендатор или собственник земли, на которой находится здание. Первый перечисляет арендную плату, второй — земельный налог. В обоих случаях обязанность оплаты возникает с даты регистрации прав на дом.

Покупатели часто приобретают объекты недвижимости, но не спешат переоформить права на участки под ними. Это приводит к спорам с прежним владельцем или с госорганами, которые вправе взыскать не только платежи или налоги, но и неустойку за несвоевременную уплату. Если вовремя не оформить право на землю, можно пропустить срок для применения льготной арендной ставки, или столкнуться с другими моментами.

Как переходят права и обязанности на арендную землю?

Новый владелец дома приобретает право на земельный участок, который занят приобретенным объектом недвижимости, и необходим для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, каким обладал прежний собственник.

Если это было право аренды, необходимо получить соответствующий договор от прежнего обладателя. Для этого, в договор купли-продажи, стороны включают условие о передаче пакета документов. В противном случае могут возникнуть споры, как с бывшим владельцем здания, так и с собственником участка.

Чтобы избежать споров и неустоек, следует своевременно переоформить договор аренды земли. Покупатель дома, расположенного на государственной и муниципальной земле, должен вносить арендную плату за землю под приобретенным объектом. Эта обязанность возникает с даты регистрации прав на дом, поскольку в это же время переходит право пользоваться участком под ним.

Закон также включает в границы фактически используемых участков часть земли, которая необходима для пользования домом. Права на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости требуют документального оформления. Собственник государственной или муниципальной земли не узнает о смене арендатора, пока последний не поставит его в известность.

Какие документы нужны для переоформления?

  1. Чтобы вносить арендные платежи, новый владелец дома сообщает о смене арендатора земельного участка. Для этого в Департамент имущества или другой полномочный орган арендодателя готовится запрос на предоставление государственной услуги о внесении изменений в договор аренды. К заявлению-запросу также прикладываются документы, которые подтверждают полномочия и права заявителя;
  2. Вместе с ответным сообщением, новый собственник получает проект дополнительного соглашения к договору аренды, которое нужно подписать и вернуть арендодателю. Рекомендуется внимательно прочитать проект этого соглашения и проверить все реквизиты, в том числе кадастровый номер, площадь участка и другие данные. Все ошибки лучше исправить до подписания;
  3. Новому владельцу дома предстоит выяснить, не менялся ли собственник земли. Если перераспределение полномочий привело к смене арендодателя, нужно обращаться к новому владельцу.

Например, в Волгоградской области произошло перераспределение полномочий между органами местного самоуправления городского округа и органами государственной власти. В результате с 1 января 2015 года участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжается орган местного самоуправления.

Какие могут быть последствия неправильного / несвоевременного оформления?

Если собственник дома не переоформит договор аренды участка, владелец земли все равно взыщет платежи и неустойку за просрочку через суд.

Новому владельцу дома рекомендуется, прежде чем оплачивать убытки прежнего собственника, убедится в реальности его требований. Бывает так, что новый собственник не успевает своевременно переоформить договор аренды земли под приобретенным зданием. Это не означает, что прежний владелец обязан вносить за него платежи, но и не дает последнему право требовать уплаты понесенных им расходов.

Это может произойти, к примеру, если бывший собственник дома потребовал компенсации убытков в размере арендных платежей и пеней за просрочку с нового владельца. Если суд установит, что сам истец их не оплачивал, а арендодатель не взыскивал с него требуемую в качестве убытков сумму, то в этой ситуации требование покрытия убытков будет неправомерно.

Чтобы избежать разбирательств, лучше убедиться еще в момент подписания договора, что все платежи внесены. В противном случае новый собственник дома рискует оказаться втянутым в длительный судебный спор.

Бывший собственник здания должен в разумный срок направить арендодателю земельного участка сведения о новом владельце дома. В этом случае требовать оплату арендодатель будет уже с нового собственника, а прежний не сможет по ошибке продолжать вносить платежи за проданный объект.

Что делать если выросли платежи по аренде?

Завышенную стоимость аренды участка можно оспорить в суде. Если собственник дома обнаружит ошибку в размере арендных платежей, он вправе вернуть переплату. В этом поможет иск о взыскании неосновательного обогащения.

Уже были случаи, когда органы управления муниципальном имуществом, по ошибке, рассчитывали арендную ставку исходя из рыночной, а не кадастровой стоимости участка. В этом случае надо подавать в суд и требовать пересчета по правильной, кадастровой оценке земли.

Если при аренде для прежнего собственника применялась льготная ставка или он ей не пользовался, то следует учитывать, что она рассчитана на однократное применение, поэтому, если первоначальный владелец здания льготой не воспользовался, это не смогут сделать и последующие владельцы.

Рекомендации для собственника земельного участка

Лица, которые приобретают право собственности на земельный участок (постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения), становятся плательщиками земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Ряд проблем возникает еще на стадии, когда они оформляют права.

Например, они сталкиваются с незаконным бездействием органов, которые производят регистрацию. В результате арендные отношения продолжаются дольше, принося владельцу лишние траты. Минимизировать последствия возможно, если заранее подготовиться к проблемам и запастись документами:

  1. Требуйте исключить из арендного платежа сумму за период незаконного бездействия органа, который предоставляет землю. Чтобы избежать споров о порядке оплаты, нужно своевременно оформить право и получить свидетельство на землю;
  2. Процедура может затянуться по вине муниципального или государственного органа, который предоставляет землю. Эти структуры могут долго рассматривать заявление о выкупе земельного участка. Это увеличивает период, в течение которого лицо, выкупающее участок, продолжает арендные отношения;
  3. Потребуйте от арендаторов компенсировать земельный налог пропорционально площади, которую занимают их здания. Если здания третьих лиц располагаются на участке собственника, последний вправе требовать с них земельный налог. Размер компенсации зависит от площади зданий, которыми владеют эти лица. Если они отказываются платить, собственник вправе взыскать налог в судебном порядке.

Задача не из легких: если земельный участок в аренде, можно ли его купить или продать?

Аренда земли – это широко распространенная практика во многих странах мира, и Россия не исключение. Стоит отметить, что собственником арендованного участка земли может быть Государство в лице муниципалитета, частное или юридическое лицо, а арендатором юридическое или физическое лицо.

Арендовать можно землю любой категории, кроме тех, которые изъяты из оборота. Если рассмотреть суть – то участок имеет двух владельцев – арендатора и арендодателя, которые заключили соответствующий договор между собой. Но случаются ситуации, когда один из участников сделки, хочет продать участок, возможно ли это?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Можно ли полноправному хозяину продать землю, находящуюся во временном пользовании у другого лица?

Можно ли продать землю, если она сдана в аренду? Несмотря на то, что на земельный участок наложено обременение в виде договора аренды, полноправный хозяин имеет полное право продать ее в любой момент, если у него оформлены документы, которые подтверждают право собственности. Покупатель в свою очередь, после получения свидетельства о регистрации прав собственности, имеет право отказать в аренде, если на то будут законные основания. И после этого распорядиться наделом земли по собственному усмотрению.

Переуступка права на арендованную землю

Право на продажу участка у арендатора нет, но на переуступку своих обязанностей, которые прописаны в договоре, другому лицу он имеет право, в соответствии с п.6 ст.22 Земельного кодекса РФ. Но есть небольшой нюанс – владелец участка должен дать на это посменное согласие. Если документ получен, то переуступка прав может быть как безвозмездной, так и за деньги.

Читать еще:  Как правильно оформить сделку при покупке квартиры?

Во втором случае, с полученной суммы придется заплатить налог (подробнее о налогообложении при сделках купли-продажи земельного участка мы рассказывали в отдельном материале). Переуступить свои права третьему лицу арендатор может и без согласия арендодателя, если это прописано в договоре аренды, но только до тех пор, пока договор аренды действителен. Но при этом придется уведомить арендодателя о своих действиях в письменном виде. Это предусмотрено законом, если землевладельцем является местная Администрация или муниципалитет.

Возможна ли сделка, если надел принадлежит муниципалитету, а строения на нем — арендатору?

Можно ли купить арендуемый участок, если на его территории располагаются постройки, принадлежащие арендатору? Возможность купли-продажи земли арендованной у муниципалитета есть у всех лиц и организаций, которые имеют недвижимость на арендуемом участке, если они желают оформить надел в собственность надлежащим образом.

Процедура заключения сделки

Стоит сразу обратить внимание на то, что покупка земли, которая находится в аренде, процедура длительная и трудоемкая, требующая соблюдения определенных правил и строгой последовательности. Рассмотрим, как купить или продать участок земли, если он под арендой.

  1. Первым делом следует заключить договор-соглашение, с содержащейся в нем информацией о внесении авансовой суммы за выкупаемый надел земли.
  2. Затем идет обязательная оценка кадастровой стоимости.
  3. После этого стоит получить положительное решение о купле-продаже участка земли.
  4. В обязательном порядке составляется договор купли-продажи, заверенный нотариально.
  5. Составляется акт государственного образца на выкупаемый участок.

Документы, собираемые покупателем

Перед тем как обратиться в местный государственный орган, нужно подготовить определенный пакет документов:

  • Заявление о желании выкупить арендованный участок.
  • Договор аренды на эту землю.
  • План участка, который составляет кадастровая служба.
  • Паспорт арендатора.

Только после того, как собраны все документы, земельный надел может быть выкуплен у муниципалитета, при этом сумма не должна превышать кадастровую стоимость земельного участка (о том, что такое кадастровая стоимость ЗУ и в каких случаях возможна продажа земли по цене ниже ее, читайте в этой статье).

На что обратить внимание при покупке?

Как купить участок, который находится под арендой, избежав при этом возможных проблем? Если есть желание купить земельный участок, находящийся в аренде, на котором нет построек, то стоит обратить внимание на следующее:

  1. К какой категории относятся земли, на которых находится участок – это указано в свидетельстве. Строительство жилой недвижимости разрешено на участках категории «земли населенных пунктов» с вариантом использования «жилищное строительство» или на участках «земли сельскохозяйственного назначения» с использованием – «дачное строительство».
  2. Во втором варианте нужно узнать, расположение участка в границах поселка или города. Нужно знать, что если земля находится за административными границами, то прописка в построенном доме будет невозможна.
  3. Кадастровый паспорт – это еще один документ, на который следует обратить внимание при покупке. В нем указаны размеры, кадастровый номер, категория, и земельный план надела. Стоит знать, что только в кадастровом паспорте размеры участка обозначены верно.
  4. Межевание участка – об этом говориться в кадастровом паспорте, если обозначено, что требуется провести межевание, то покупателю стоит понимать, что придется потратить отдельные деньги на этот процесс (в каких случаях проведение сделки купли-продажи ЗУ возможно без межевания, узнаете тут).
  5. Выписка из ЕГРН, которую получают в местном управлении ФС – Росреестре. Эта бумага поможет узнать, наложено ли на землю обременение или арест.

Документы, предоставляемые продавцом

Документы, которые должен предоставить продавец могут быть двух видов:

    Правоустанавливающие – это те, на основании которых выдаются правудостоверяющие документы, перечень которых описан в статье 17 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ ».

  1. акт приема-передачи земли, дарение, договор купли-продажи, приватизация и так далее;
  2. вступившее в силу решение суда, в том числе утвержденное судом мировое соглашение;
  3. свидетельство на право наследования;
  4. распоряжения, постановления, акты органов власти, местного самоуправления о выделении земельного надела.
  • Правоудостоверяющие документы.

    1. свидетельство права собственности на землю с обязательно приложенным к нему, кадастровым планом надела;
    2. свидетельство на право пожизненного владения землей;
    3. свидетельство о бессрочном пользовании земельным наделом;
    4. государственный акт права собственности на участок наследуемого владения пожизненно или бессрочно.
  • Что касается покупателя, то от него требуется только документ удостоверяющий личность (паспорт).

    О полном перечне документов, которые понадобятся для заключения типовой сделки купли-продажи земельного участка, мы рассказывали в отдельном материале, а какие бумаги нужны будут для купли и продажи ЗУ с домом, узнаете здесь.

    Составление договора

    Договор купли-продажи земли – часто используемый вид договора на покупку земли. Он может составляться в письменной форме или нотариально заверенный.

    Описание основных пунктов

    Купля-продажа земли производится по форме установленной законодательно. Если при заключении договора были допущены существенные ошибки, то его могут признать недействительным. Документ обязательно должен иметь название, место и дату составления, с указанием необходимых реквизитов и описанием всех существенных условий.

    Указываются следующие необходимые характеристики предмета сделки:

    1. точное расположение участка, который предполагается купить;
    2. площадь надела земли;
    3. кадастровый номер;
    4. целевое назначение и категория земельного участка;
    5. подтвержденное документально разрешение на использование;
    6. обременения на земельный участок, если таковые имеются.

    Самым важным является последний пункт, его присутствие обязательно, иначе впоследствии можно получить дополнение в виде запрета на совершение сделок с землей, а в особых случаях сделку могут признать недействительной.

    К договору купли-продажи существуют обязательные приложения:

    • кадастровый паспорт на участок;
    • описание земельного надела;
    • платежный график;
    • свидетельство о государственной регистрации права.

    Кроме этого к нему прикрепляются сопутствующие документы:

    • протокол разногласий, если таковые имеются;
    • акт приема-передачи участка земли;
    • дополнительные соглашения;
    • протокол о согласовании разногласий.

    Определение стоимости надела

    Денежная стоимость или цена – обязательное условие договора, и определяется по договоренности сторон. Сумма будет напрямую зависеть от нормативной стоимости участка на определенной местности и должна строго соответствовать категории, к которой относится участок. В договоре устанавливается стоимость за единицу измерения – сотка или гектар, и прописывается общей суммой за весь надел. Так же оговаривается срок оплаты – это может быть предоплата или перечисление по факту регистрации.

    Требуется ли нотариальное заверение?

    Конечно, лучше заверить сделку нотариально, но это не является обязательным, законодательным условием.

    О том, что подразумевается под нотариальным сопровождением сделки и сколько будут стоить услуги специалиста, можете узнать тут.

    Регистрация недвижимости

    Согласно закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ и приказа Минэкономразвития от 26.11.2015 № 883, в регистрирующий орган нужно предоставить:

    1. заявление;
    2. договор купли-продажи земли, как документ, который удостоверяет переход права собственности;
    3. акт приема-передачи участка;
    4. иные документы, необходимые в силу закона Российской Федерации;
    5. документ об уплате госпошлины – по желанию (п. 7 ст. 18 закона о госрегистрации).

    Подробнее о том, как оформляется регистрация сделки купли-продажи ЗУ через МФЦ и Росреестр, мы рассказываем в отдельном материале.

    Стоимость и сроки

    До января 2013 года срок регистрации составлял 1 месяц, на данный момент переход собственности земельного участка от одного лица к другому, составляет 20 дней (календарных). Стоит отметить, что этот срок может быть уменьшен, если написать обращение к начальнику росреестра, в котором должны быть описаны точные причины, из-за которых следует сократить срок регистрации. Но в праве руководителя отклонить заявление.

    В соответствии со ст. 131 ГК любой договор купли-продажи земельного участка должен быть зарегистрирован в государственном реестре. При этом размер госпошлины определяется п.22 ст. 333.33 НК за регистрацию физическое лицо оплачивает пошлину в 2000 руб., а юридическое – 22000 руб. Оплата госпошлины проводится до того, как документы поданы на регистрацию. Конечно, при подаче документов при регистрации потребовать от вас квитанцию никто не имеет право, но лучше иметь ее на руках.

    Закон не запрещает продать землю находящуюся в аренде. Не смотря на то, что процесс этот трудоемкий и длительный, не стоит пренебрегать законными методами. Стоит отметить, что если производится покупка земли, арендодателем которой является государство или муниципалитет, то проблем с оформление не будет. К тому же не нужно тратить деньги на проверку законности продажи участка, находящегося под арендой – в государстве все предельно прозрачно.

    Что касается покупки участка у частного лица или организации, стоит быть предельно внимательными и не пренебрегать проверкой подлинности документов и настоящей принадлежности участка (как проверить участок перед покупкой и на что обратить внимание, читайте здесь).

    Полезное видео

    Смотрите видео о выкупе арендованного земельного участка. Комментарий юриста по земельному праву:

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Можно ли продать земельный участок, если земля в аренде? Обучение риэлторов

    Продажа права аренды земельного участка – это распространенная форма сделки и актуальная в наше время. Продать право аренды путем заключения Договора переуступки права аренды имеет право как юридическое, так и физическое лицо, приобрести право аренды земельного участка может также физическое или юридическое лицо.

    Риэлторам часто попадаются такая работа, ничего сложного в этом нет, надо просто разобраться.

    Объектом аренды может выступать земля любой категории, любого разрешенного использования, кроме тех земель, которые изъяты из оборота.

    По существу у арендуемого участка два владельца, один арендодатель, второй арендатор, которые связаны между собой условиями договора аренды земельного участка. Может ли арендатор продать право аренды или арендодатель , если у него есть обременение в виде аренды, это довольно частые вопросы, которые задают начинающие риэлторы, специализирующиеся на работе с загородными объектами.

    Читать еще:  Можно ли подарить долю в приватизированной квартире?

    1. Может ли арендодатель продать участок?

    Любой собственник земельного участка имеет право распорядиться участком по своему усмотрению, если, конечно, все документы в порядке. Обременение в виде договора аренды не является препятствием в этом. Все обременения в обязательном порядке отражены в

    Выписке из ЕГРП. Иногда покупатель специально готов купить участок именно с обременением по договору аренды, чтобы иметь пассивный доход. Новый владелец имеет право расторгнуть договора аренды, если для этого будут условия в самом договоре аренды или в установленном законом порядке. Если договором аренды не предусмотрено расторжение аренды и арендатор является добросовестным исполнителем условий по договору аренды, то расторгнуть договор аренды до окончания срока его действия бывает непросто.

    2. Земля в аренде у муниципалитета, а строение в частной собственности физического или юридического лица.

    Строение продается по перечню документов на основании Договора купли-продажи, а участок передается на основании договора или соглашения Переуступки права аренды на земельный участок. В Росреестр два договора сдаются одновременно, с приложением необходимых документов.

    Здесь есть существенные нюансы:

    • Договор должен быть непросроченным
    • Не должно быть задолженностей по арендной плате
    • Если договор аренды заключен с муниципалитетом на срок 5 лет и более, то Администрацию достаточно уведомить о смене арендатора, вручив Уведомление и получив входящий номер на Уведомлении. Данное Уведомление с отметкой Администрации сдается в Росреестр с пакетом остальных документов для регистрации перехода права на аренду участка.
    • Если договор заключен на срок менее 5 лет, то тогда требуется обязательное письменное согласие муниципалитета, данный вопрос будет рассматриваться на земельной комиссии
    • В договоре не должны быть условий, запрещающих переуступку права аренды на земельный участок

    3. Подводные камни при приобретении права аренды земельного участка, проверка чистоты сделки входит в обязанности риэлтора:

    • Проверка срока действия договора аренды
    • Проверка арендной платы
    • Проверка разрешенного использования участка ( можно ли на нем строить жилье, например, или разводить животных)
    • Проверка наличия или запрета на дальнейшее право выкупа участка
    • Согласие супруга собственника аренды в нотариальной форме на сделку по переуступке права аренды обязательно ( если это физическое лицо)

    Договоры на аренду или Переуступку права аренды должны быть зарегистрированы в Росреестре, если он заключен на срок более 1 года. В ЕГРП ( Единый государственный реестр прав вносится обременение).

    Договор аренды может быть возмездным и безвозмездным.

    Право аренды муниципальной земли можно приобрести с торгов, если вы единственный участник, то приобрести можно по начальной цене. В связи с высокой ценой выкупа земли у муниципалитета под застройку дома ИЖС, имеет смысл взять землю в аренду, построить дом, зарегистрировать право собственности на дом, а потом выкупить землю без торгов по льготной цене, например 3% от кадастровой стоимости.

    По Земельному кодексу РФ и ФЗ 171 от 24 июня 2014 года собственник строения имеет преимущественное право выкупа участка под домом без торгов, а местная Администрация может рассмотреть выкуп по льготной стоимости.

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

    Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 Гражданского Кодекса) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 Гражданского Кодекса случаев.

    Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

    Переход права собственности на дом с земельным участком в аренде по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде

    Договор купли-продажи дома с землей в аренде по аккредитиву

    Город Москва, РФ,
    Двадцать первого июля две тысячи _______________________ года

    Мы, ГАЙДАРОВ АНДРЕЙ АШОТОВИЧ, 11.11.1965 г.р., паспорт 11 00 777777, выдан УВД г. Москвы 11.11.2001 г., код подразделения 333-001, прож.: гор. Москва, ул. Севастопольская, дом № 4 кв. 142, – именуемый в дальнейшем ПРОДАВЕЦ,
    и РИСОВ ГЕОРГИЙ ГЕОРГИЕВИЧ, 12.12.1985 г.р., паспорт 01 01 875497, выдан ОВД гор. Москвы 11.11.2005 г., код подразделения 333-141, прож.: гор. Москва, ул. Заречная, дом № 272, – именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, заключили настоящий договор о нижеследующем:

    1. ПРОДАВЕЦ передает, а ПОКУПАТЕЛЬ принимает в собственность НЕДВИЖИМОСТЬ: СТРОЕНИЯ, состоящие из: жилого дома с пристройками лит. «Ю», кирпичных, полезной площадью 231,6 кв.м. (по данным справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» от 12.12.2006 г.) и общей площадью 234,1 кв.м. (по данным Свидетельства о государственной регистрации права от 12.12.2006 г.), в том числе жилой площадью 85,7 кв.м., кадастровый № 77-77-01/077/2015-444, ограждений и сооружений, расположенные на земельном участке площадью 440,4 кв.м., номер объекта 77:77:07:07:20:044, находящиеся по адресу: гор. Москва, Западный район, квартал № 188, ул. Братьев Игнатовых, дом № 90/1.

    2. Указанное строение принадлежат ПРОДАВЦУ на основании Акта приемки в эксплуатацию законченного строительством
    индивидуального жилого дома, выданного администрацией Западного внутригородского округа гор. Москвы 20.12.2005 г., утвержденного Постановлением главы администрации Западного района гор. Москвы 01.01.2005 г. за № 13, Свидетельства о
    государственной регистрации права серия 77 АА № 665465, выданного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по гор. Москва 11.01.2006 г., и справки филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 21.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1 Инвентаризационная стоимость строения составляет 827431 (восемьсот двадцать семь тысяч четыреста тридцать один) руб. Земельный участок площадью 440,4 кв.м., на котором расположено указанное строение, находится у Продавца на праве аренды на основании Договора аренды земельного участка, заключенного с мэрией гор.
    Москвы 11.11.1999 г. за № 18, и Свидетельства о государственной регистрации права серия АА 023454, выданного краевым
    учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.08.1999 г., в гор. Москва. Продавец подтвердил, что в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя он продолжает пользоваться земельным участком на основании вышеуказанного договора аренды, который считается возобновленным в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ на неопределенный срок. В связи с оформлением договора купли-продажи строения и по соглашению сторон Продавец обязуется в течение месяца с момента выдачи на основании настоящего договора свидетельства о праве собственности на указанное строение сообщить арендодателю о продаже им строения и о переходе права собственности на строение к Покупателю и ходатайствовать о прекращении настоящего договора аренды на его имя. ПОКУПАТЕЛЬ предупрежден о дальнейшем оформлении своих прав на земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

    3. Отчуждаемое недвижимое имущество продано Покупателю за 7500000 (семь миллионов пятьсот тысяч) руб., из которых 2058375 (два миллиона пятьдесят восемь тысяч триста семьдесят пять) руб. Покупатель передал Продавцу полностью при подписании настоящего договора, а на сумму 5441625 (пять миллионов четыреста сорок одну тысячу шестьсот двадцать пять) руб. Покупатель произвел расчет через Лучко Людмилу Владимировну по аккредитиву (покрытому депонированному безотзывному) № 1 от 11.11.2006 г. на счет Продавца № 12345****87654 в филиале ОАО ВТБ в гор. Москва полностью до подписания настоящего договора.

    4. С техническим состоянием строения ПОКУПАТЕЛЬ ознакомлен и согласен.

    5. Согласно ст. 460 ГК РФ ПРОДАВЕЦ продал, а ПОКУПАТЕЛЬ купил недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора, свободной от всех имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых ПРОДАВЕЦ и ПОКУПАТЕЛЬ в момент заключения настоящего договора не могли не знать. В соответствии со ст. 292 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, выпиской из домовой книги, выданной квартальным комитетом № 4 Западного административного района гор. Москвы 11.11.2006 г., и утвержденной
    общим отделом Западного внутригородского района гор. Москвы 11.11.2006 г., в передаваемых жилых помещения никто не
    зарегистрирован и не проживает.

    6. До заключения настоящего договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, что подтверждается ПРОДАВЦОМ, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москва 11.11.2006 г. за № 01/165/2015-077, и справкой филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1. В случае наличия арестов и запрещений в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по гор. Москва ПРОДАВЕЦ обязуется возвратить уплаченные за недвижимость деньги, а также возместить все понесенные ПОКУПАТЕЛЕМ убытки. Стороны договора заявляют, что им известно, что отчуждаемое строение находится в зоне реконструкции по Постановлению главы муниципального образования гор. Москва от 11.11.2005 г. за № 15 согласно справке филиала ГУП КК «Крайтехинвентаризация» по гор. Москва от 11.11.2006 г., оператор № 2, учетный № 1.

    Читать еще:  Как восстановить право собственности на дом

    7. Настоящий договор содержит весь объем соглашений в отношении предмета и условий настоящего договора; отменяет и делает недействительным другие соглашения и обязательства, заключенные в устной или письменной форме (нотариально не удостоверенные) как до, так и после заключения настоящего договора, которые противоречат настоящему договору.
    Любые изменения условий и предмета настоящего договора могут быть совершены только путем заключения нотариально удостоверенного соглашения.

    8. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачу указанной недвижимости и переход права собственности на нее к ПОКУПАТЕЛЮ без каких-либо иных документов, кроме настоящего договора.

    9. Расходы по заключению настоящего договора оплачивают стороны поровну.

    10. Содержание ст. 131, 209, 223, 271, 288, 292, 456, 460, 463, 475, 549, 550,551, 554-558 ГК РФ, ст.ст. 34,35 СК РФ, а также ст.ст. 28,35,36 ЗК РФ, сторонам известны.

    11. Стороны договора заявляют, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

    12. Настоящий договор вступает в силу после его государственной регистрации, право собственности на указанную недвижимость у ПОКУПАТЕЛЯ возникает после регистрации перехода права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы.

    13. Настоящий договор составлен и подписан сторонами в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон. Текст договора сторонами прочитан.

    ПОДПИСИ:
    ______________
    ______________

    Дом в собственности, а земля в аренде — стоит ли этого опасаться?

    Ответить на эти волнующие вопросы редакция журнала «НА» попросила Ольгу Петроченко, директора агентства недвижимости «Юридический совет плюс» и опытного риэлтора, действующего на рынке недвижимости нашего региона уже 13 лет.

    — Ольга Борисовна, расскажите подробнее, что такое аренда земли?

    — Аренда земли — широко распространенная практика в условиях рыночной экономики. Любой собственник земельного участка вправе предоставить его в аренду для получения прибыли. Причем собственником может выступать физическое лицо или муниципалитет, а арендатором могут стать как физические, так и юридические лица, в том числе и иностранные.

    Фактически земля на правах аренды передается во временное пользование на 3, 5 или — самое больше — на 10 лет. Арендатор обязуется при этом использовать землю в соответствии с договором аренды, своевременно вносить плату за пользование участком, а также поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии.

    По окончании договора аренды, право на использование земли у арендатора утрачивается и может быть передано по желанию собственника другому лицу либо продлено на новый срок. Объектом аренды в свою очередь могут быть земельные участки, относящиеся к любой категории земель, за исключением земель, изъятых из оборота.

    При этом земли из семи категорий можно только арендовать, оформить их позже в собственность невозможно. К таким землям относятся те, что расположены в санитарной, охранной зоне, зоне подтопления, принадлежащие лесному или водному фонду и т.д.

    — Чего стоит опасаться тем, кто приобретает земельный участок, находящийся в аренде?

    — Основная опасность заключается в том, что по вине прежних арендаторов собственник может расторгнуть договор аренды. Чтобы подстраховать себя, новый приобретатель должен внимательно изучить текст договора, а особенное внимание уделить пункту, где прописаны обязанности арендатора.

    Если все обязанности исполнялись в должном порядке, и земельным участком пользовались с соблюдением всех условий договора и в соответствии с назначением земель, то у собственника не возникнет оснований для прекращения договора.
    Не менее внимательно необходимо изучить и кадастровый паспорт (если он есть) и проверить, действительно ли предоставленный участок соответствует указанным границам. В противном случае необходимо будет заказывать новый технический паспорт.

    Кроме того, важно заранее выяснить, нет ли задолженностей по арендной плате. Ведь расторгнуть договор арендодатель вправе уже после того, как арендная плата не была внесена более двух раз подряд. Узнать о том, насколько своевременно вносилась плата, можно в Главном управлении имущественных отношений Алтайского края, которое располагается на ул.Ленина, 41.

    И естественно, если на земельном участке предполагается построить дом, то необходимо удостовериться, что данный земельный участок предназначен для этих целей.

    — Можно ли на арендованной земле построить дом?

    — Разумеется, в соответствии со статьей 41 ЗК РФ арендатор вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения в соответствии с целевым назначением категории земель и разрешенным использованием. Таким образом, если вы взяли в аренду землю, то имеете абсолютно те же права на строительство, что и владелец земли.

    Единственным преткновением может стать пункт в договоре о запрете на капитальное строительство. Поэтому, читая договор, будьте предельно внимательны. Если в процессе возведения здания на арендованном участке были нарушены какие-либо условия договора, арендодатель имеет право расторгнуть его. Список документов на дом одинаковый, независимо от вида участка.

    Арендодатель может зарегистрировать свои права на строительство в любое удобное для него время. А вот арендатору желательно оформить все необходимые документы предельно быстро, ведь это напрямую влияет на начало строительных работ.

    Любую постройку лучше заранее согласовать с арендодателем. Возможно, уже построенный объект вам понадобится сдать в аренду или продать. В этом случае при составлении договора с третьим лицом, обязательно указывается собственник участка, на котором находится дом или любая другая постройка.

    Важно вовремя переоформить ваш договор об аренде земли, в противном случае, за него будете выплачивать вы. Ну и конечно, как часто это бывает, владелец участка порой «загорается» желанием выкупить построенный дом или наоборот – вы, желаете выкупить землю, на котором выстроили дом.

    Арендовать землю и организовать строительство возможно лишь при заключении двухстороннего, желательно долгосрочного договора. Самовольные постройки на арендуемой земле – главная причина судовых войн. В таких ситуациях практически не существует двусторонних судовых решений: владение постройкой либо передается хозяину участка, либо участок переходит в имущество строителя.

    — Можно ли оформить земельный участок, находящийся в аренде, в собственность? И как это сделать?

    — Да, это возможно. Более того, построив дом на арендованном земельном участке и введя его в эксплуатацию, арендатор получает преимущественные право на оформление собственности на этот участок.

    — Какие документы необходимо собрать для оформления арендованного участка в собственность?

    — Поскольку целевое назначение у земельных участков разное (эксплуатация жилого дома, ведение садоводства, промышленное производство и т.д.), то и специфика оформления прав на земельный участок также разнообразна. Но можно выделить общий алгоритм действий по оформлению прав на земельный участок (неважно собственность или аренда), помогающий в сборе документов и прохождении инстанций.

    Итак, чтобы оформить право на земельный участок необходимо:

    Во-первых, провести геодезическую съемку и межевание земельного участка, утвердить сформированный по результатам съемки проект и осуществить постановку земельного участка на кадастровый учет. Итогом всех этих процедур будет наличие у вас на руках кадастрового плана земельного участка.

    Если он уже сделан, то экономия времени по сбору документов у вас составит примерно месяц.

    Во-вторых, надо будет получить постановление о предоставлении вам земельного участка в собственность (аренду) (оно подписывается Мэром города). На основании постановления подготавливается договор купли-продажи, аренды.

    Далее, с постановлением, кадастровым планом и договором нужно будет обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы города Барнаула для государственной регистрации своего права на земельный участок.

    — Когда дом будет построен на арендованном участке, могут ли возникнуть затруднения с введением его в эксплуатацию?

    — В первую очередь, прежде чем начать строительство необходимо получить на это разрешение или согласование в Управлении по строительству и архитектуре города или района. Там вам подробно расскажут, в каких границах можно возвести домовладение. Без этого документа ввести дом в эксплуатацию будет очень проблематично.

    А вообще, порядок и набор документов для сдачи дома в эксплуатацию одинаков, независимо от права владения землей:

    — выписка из технического паспорта (подготавливается техником БТИ в течение 20-40 дней);

    — выписка из ЕГРП о том, что на выделенном участке других строений не зарегистрировано (выдается в Управлении Росреестра в день обращения);

    — кадастровый паспорт на домовладение;

    — согласование на строительство, выданное администрацией;
    -и документ, подтверждающий право пользования земельным участок (в нашем случае, это договор аренды).

    Эти документы необходимо сдать в Управление Росреестра, где в течение месяца вам подготовят свидетельство о собственности на домовладение. В целом же сбор документов до момента получения свидетельства составляет 3-4 месяца.

    — После того, как оформлен дом, как перевести арендованный участок в собственность?

    — Для оформления права собственности необходимо обратиться с заявлением в Главное Управление имущественных отношений Алтайского края и предъявить при этом следующие документы:

    — свидетельство о собственности на дом;

    — выписка из кадастрового паспорта;

    — копия кадастрового плана;

    — заявление в регистрационный центр;

    — оплата госпошлины (от 200 до 1000 рублей);

    — Нужно ли опасаться возможных трудностей, приобретая земельный участок в аренду?

    — Нет, опасаться не стоит. Конечно, право собственности гораздо надежнее и обходиться дешевле. Однако, соблюдая все условия, можно довольно быстро превратиться из арендатора в собственника.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector