Содержание

Как продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок

Продажа квартиры, если прописан ребенок: нюансы, риски и алгоритм действий

Продажа квартиры – само по себе дело хлопотное. А некоторые нюансы делают процесс еще более трудоемким. Например, как продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок. Сделка в этом случае попадает в категорию «рискованных», поэтому многие покупатели просто не хотят иметь дело с такими продавцами. Решить вопрос, как все оформить правильно, чтобы избежать рисков для обеих сторон, можно, но это требует грамотного подхода.

Возможна ли продажа объекта, в котором прописаны дети

Государство всегда стоит на стороне детей и всячески защищает их права. Это не значит, что подобные сделки купли-продажи жилья вовсе запрещены. Просто при реализации жилплощади, на которой проживает несовершеннолетний, должны соблюдаться три условия:

  • ему будет, где жить. На момент сделки есть конкретный адрес, по которому малыша поставят на регистрационный учет, или он появится в ближайшем будущем. Согласно п. 2 ст. 20 Гражданского кодекса РФ (об обязательном проживании детей до 14 лет с родителями), по новому адресу должны быть зарегистрированы и законные представители ребенка;
  • условия проживания не ухудшатся. В идеале – станут лучше, но как минимум, новое место жительства должно соответствовать санитарным требованиям и элементарным нормам безопасности;

Ответ на вопрос, можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребенок, в большинстве случаев положительный, если все оформить правильно. Более того, на дату покупки жилья в помещении может сохраняться регистрация предыдущих владельцев, пока те оформляют документы на новое жилье. В этой ситуации в договоре следует прописать обязанность сняться с учета до оговоренного времени.

Когда рискованно покупать квартиру с прописанными детьми

В стандартных ситуациях и при юридически грамотном оформлении документов опасности для покупателя прописка в квартире граждан до 18 лет не представляет. Однако есть разновидности сделок, когда купля-продажа квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми носит рискованный характер. К ним относится:

Это не полный перечень рискованных ситуаций. В каждом случае могут быть свои нюансы.

Наличие рисков не значит, что от сделки нужно воздержаться. Просто перед покупкой следует более тщательно проверить все документы.

Нюансы продажи квартиры с прописанными детьми

Последовательность решения вопроса, как продать квартиру, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, зависит от нескольких факторов:

  • возраст (до 14 лет от имени малолетних выступают родители, в 14-18 лет подросток может ставить подпись сам, но с разрешения законного представителя);
  • статус малыша в квартире: просто прописан (не является стороной сделки) или собственник;
  • состав семьи (воспитывают родные родители или опекуны/попечители).

В зависимости от этого варьируется содержание пакета документов и алгоритм юридических операций.

Стандартный перечень документов, которые нужно подготовить к дате продажи квартиры:

  • справка о прописке детей по другому адресу;
  • бумаги, подтверждающие отсутствие долгов по оплате коммунальных услуг, кредитов и прочих финансовых обременений.

В зависимости от ситуации список расширяется.

Если ребенок просто прописан

Возможности продать квартиру, если в ней прописан ребенок не собственник, намного шире, чем в случае долевой собственности. Здесь исключаются некоторые риски, как в случае, например с материнским капиталом или приватизацией, не нужны дополнительные разрешения из Органов опеки и попечительства.

Единственное правило, которое нужно соблюсти – выписать малышей на конкретную жилплощадь, а не «в никуда».

В таком случае перечень документов чаще всего ограничивается перечисленными выше позициями. Единственный нюанс: если ребенок растет без родителей (погибли, лишены прав и подобные ситуации), то без участия в сделке ООП не обойтись.

Когда ребенок является собственником помещения

С юридической точки зрения более сложна продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, когда он является одним из ее владельцев. В этом случае у маленького гражданина есть имущественные права, поэтому он является стороной сделки купли-продажи.

Помимо родителей, в процессе задействованы органы опеки и попечительства. Они должны следить, чтобы права малышей не нарушались. К стандартному перечню документов добавляется письменное разрешение из этой государственной инстанции.

После рассмотрения пакета бумаг комиссия ООП решает, дать согласие на продажу квартиры или отказать родителям в удовлетворении просьбы.

Владелец или просто прописан: как узнать

Как мы установили, алгоритм действий, по которому происходит продажа квартиры, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, напрямую зависит от его прав на имущество: пользования (просто зарегистрирован по адресу) или собственности (владеет частью реализуемого жилья). В интересах обеих сторон четко прояснить этот вопрос.

Подтвердить статус детей поможет выписка из ЕГРН. Реестр предоставляет документы разных типов в зависимости от полноты нужной информации.

Чтобы определить статус ребенка (владелец или нет) достаточно стандартного бланка выписки из ЕГРН-1.

Сведения обо все зарегистрированных лицах размещаются во втором разделе документа.

Данные о прописанных есть также в выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе.

Подробнее о разрешении из органов опеки

Обращаться в ООП за разрешением на продажу жилого имущества, в котором прописан несовершеннолетний, нужно, если он:

  • владелец квартиры;
  • просто прописан (не имеет доли собственности), но сам находится под опекой или попечительством.

Чтобы получить согласие на реализацию жилого помещения, законным представителям малыша необходимо обратиться в местные исполнительные органы, приложив такие бумаги:

  • заявление с просьбой дать согласие на реализацию имущества. Обязательно описать ситуацию, почему квартиру нужно продать, и обосновать перспективы для ребенка: где он будет жить и как планируется соблюсти его имущественные права.

  • письменное согласие подростка старше 14 лет;
  • выписка из домовой книги;
  • паспорта родителей (опекунов, попечителей) и свидетельства о рождении детей;
  • правоустанавливающие документы на собственность;
  • кадастровый план дома (квартиры);
  • справка из БТИ с оценкой недвижимости;
  • справка об отсутствии просрочек по уплате налогов.

Чтобы гарантировать, что дети не останутся без крова после продажи квартиры, нужно предоставить справку об их регистрации по другому адресу.

Если нового жилья на момент написания ходатайства нет, следует подать документы, которые подтверждают, что жилплощадь появится в ближайшем будущем:

  • бумаги на новую квартиру,
  • договор о намерении,
  • предварительное соглашение купли-продажи и прочие.

Когда не обязательно подтверждать наличие нового жилья

В практике есть ситуации, когда подтверждать в ООП наличие нового жилья взамен продаваемой квартиры или дома не нужно. К ним относится:

  • эмиграция (квартира в РФ семье не понадобится);
  • переезд в другой город. Логично, что в новом населенном пункте помещение еще могли не найти. В этом случае следует перевести деньги за часть квартиры, принадлежащей ребенку, на счет в Сбербанке;
  • приобретение в новостройке. Родителям придется обосновать, где будет жить малыш до полной готовности дома.

Алгоритм купли-продажи жилья с прописанными детьми

Учитывая все описанные нюансы, граждане, которые намерены продать квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком, должны пройти следующие этапы:

  1. Подготовка к реализации: погашение долгов, оформление прав всем собственникам, если это не было сделано раньше, и прочее.
  2. Решение вопроса последующей регистрации детей: постановка на учет на новой жилплощади или оформление документов, которые подтверждают возможности прописки после продажи квартиры.
  3. Получение разрешения ООП, если ребенок – один из владельцев или находится под опекой.
  4. Подготовка пакета документов и их проверка нотариусом.
  5. Собственно сделка.

Заключение

Продажа квартиры, дома и другого жилого имущества, в котором прописаны несовершеннолетние дети, не запрещена законом. Однако государство защищает маленьких граждан. Поэтому в процессе реализации жилья, на которое у детей есть права собственности или пользования, потребуется ряд дополнительных мероприятий, позволяющих защитить интересы ребенка и не оставить его без крыши над головой.

Практикующий юрист. Кандидат юридических наук. Руководитель отдела правового консультирования консалтингового агентства. Регулярно публикую статьи в научных журналах, а также для нескольких правовых интернет-ресурсов.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками

Продажа квартиры с несовершеннолетними собственниками и детьми, находящимся под опекой или попечительством, прописанными в объекте, недвижимости возможна. Но на сделку нужно получить дополнительное разрешение от органов опеки и попечительства. В статье расскажем, как правильно провести сделку, в каких случаях она невозможна.

Можно ли продать квартиру с несовершеннолетним собственником или проживающим

Законы России не запрещают сделки с недвижимостью, право собственности или проживания на которую находится у несовершеннолетнего гражданина. Согласно Семейному и Гражданскому кодексам, несовершеннолетними считаются лица, не достигшие 18 лет. Согласно статьям 26–28 ГК РФ, на дееспособность до 18 лет влияет возраст:

  • с 14 до 18 лет ребенок считается ограниченно дееспособным — то есть может ставить подписи на документах, но не может сам инициировать разные сделки с недвижимостью;
  • с 6 до 14 лет ребенок считается частично дееспособным, но не может ставить подписи на документах;
  • до 6 лет ребенок считается полностью недееспособным, и всю ответственность за него несут родители либо опекуны.

В отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным в 16 лет — например, после эмансипации или в результате вступления в брак. В этих случаях гражданин 16–18 лет может сам распоряжаться своим имуществом, и участие органов опеки в сделке не требуется.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2019 году включает в себя обязательное получение разрешения от органов опеки и попечительства. Без него сделку могут признать незаконной и аннулировать. Чтобы получить разрешение на продажу, нужно подать в органы опеки и попечительства заявление. Сотрудники органов опеки и попечительства могут всячески проверять сделку, например, беседовать с ребенком и родителями, опекунами, изучать документы на приобретаемую недвижимость, запрашивать другие бумаги, осматривать жилье.

Какие требования предъявляют к сделке органы опеки и попечительства

Защита имущественных прав несовершеннолетних — одна из функций органов опеки и попечительства. Они контролируют сделку и требуют, чтобы ребенку предоставили:

  • долю соразмерную площади в старой квартире, если он являлся
  • собственником квартиры;
  • своевременную регистрацию в новой квартире;

деньги на расчетный счет, если продаваемая квартира — не единственная недвижимость в собственности, либо в связи с переездом в другой город.

Например: Петя и его родители имеют по ⅓ доли от квартиры. Они решили ее продать и пришли в органы опеки, чтобы получить разрешение. Опека потребует, чтобы Пете выделили в новом жилье долю соразмерно площади продаваемой квартиры. Например, если площадь 60 м² и Пете принадлежит ⅓, в новой квартире ему должно принадлежать не менее 20 м². Если новая квартира будет 80 м², доля Пети составит четверь. А у Васи и родителей две квартиры, в каждой из которых — по ⅓ доли. При продаже одной квартиры родители могут просто положить деньги на расчетный счет Васи, потому что у него фактически остается жилье.

Продажа доли ребенка в квартире или в объекте недвижимости, в котором прописан ребенок до 18 лет — сделка с дополнительными ограничениям. Органы опеки и попечительства могут запретить ее, если:

  • Один из родителей или опекунов отказывается от сделки. По закону, продать недвижимость можно, только если все участники сделки согласны с ней. Интересы ребенка представляют оба родителя или опекуна, поэтому нужно согласие родителей на продажу квартиры несовершеннолетнего или его доли.
  • Новое жилье хуже предыдущего. Например, если после продажи квартиры ребенка переселят в жилье меньшей площади, без ремонта или в аварийном состоянии.
  • Права ребенка ущемлены. Например, если после продажи единственной доли несовершеннолетнего собственника ему не выделят долю в новом жилье.
  • Ребенок не прописан в новом жилье. По закону, ребенка нельзя выписать «в никуда» — выписка ребенка из квартиры при продаже квартиры сопровождается регистрацией по другому месту жительства. Это особенно актуально для тех, кто продает жилье с несовершеннолетними прописанными лицами.
  • Покупаемое жилье недостроено. Если строительство завершено менее, чем на 70%, органы опеки и попечительства откажут в выдаче разрешения. Указанный процент актуален для Тюмени, в регионах значение может отличаться.
  • В новом жилье нет удобств. Если в доме или квартире, которую вы будете покупать, нет инженерных коммуникаций или их части, органы опеки и попечительства откажут в разрешении. К удобствам относятся горячая и холодная вода, электричество.
  • Ребенок — наследник, не вступивший в права. При продаже недвижимости, наследником которой по завещанию является несовершеннолетний, нужно сначала вступить в право наследования и оформить собственность на ребенка.
  • Доля в новом жилье меньше. Если родители решили купить меньшее по площади жилье и выделить такую же долю, как и раньше, например, ½, органы опеки обяжут их выделить большую долю. По закону, метраж собственности ребенка не может уменьшаться.

Например: Родители Маши продают квартиру площадью 90 м². У каждого — по ⅓ доли, то есть каждый владеет 30 м². Следом они покупают новую квартиру площадью 75 м². В этом случае родители обязаны выделить долю, равную не меньше 30 м² — сколько было в предыдущей квартире. То есть Маша получит ⅖ от жилья.

Когда можно перечислить деньги от продажи на счет ребенка

В некоторых случаях часть средств от продажи квартиры перечисляется на счет ребенка. В дальнейшем их можно использовать с разрешения органов опеки на приобретение другого объекта недвижимости, при условии наделения ребенка собственностью в ней. Также ребенок в праве снять данные денежные средства после совершеннолетия. К таким случаям относится:

  • Переезд в другую страну. В этом случае родители могут не выделять долю ребенку, у которого была доля в проданной квартире. Чтобы получить разрешение, нужно предоставить доказательства переезда, например, оформленную визу на долгосрочное проживание.
  • Переезд в другой город. В этом случае тоже можно не выделять долю, но с одним существенным ограничением. Деньги, полученные от продажи доли несовершеннолетнего, должны быть перечислены на счет ребенка.

В каких случаях возможно отступление от норм права

Законодательство предусмотрело возможность опеки принимать решение индивидуально в каждом случае. Некоторые требования закона можно не выполнять при определенных условиях. В их числе:

  • Покупка недостроенного жилья. Оформление права собственности ребенка на недвижимость или долю в ней откладывается до момента ввода жилья в эксплуатацию. Но все время строительства ребенок должен быть где-то прописан, то есть иметь фактическое место проживания.
  • Тяжелая болезнь ребенка. Если ребенку нужно дорогостоящее лечение, можно получить разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним, даже если приобретаемое жилье хуже проданного. С условием, если разница в стоимости недвижимости пойдет на лечение.
  • Состояние ребенка, при котором нельзя жить в квартире. При аллергических реакциях, хронических заболеваниях и врожденных патологиях можно приобрести жилье хуже проданного, если ребенок не может проживать в нынешнем. Например, поменять квартиру рядом с промышленным предприятием на частный дом меньшей площади в деревне.
  • Потребность ребенка в специализированном учреждении. Если несовершеннолетнему гражданину нужны школа-интернат, коррекционная школа, лицей закрытого типа или другое специализированное учреждение, которого нет в городе, допускается переезд в другой город. Возможно незначительное ухудшение жилищных условий. Но выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры тоже обязательно.

Важно! У сотрудников органов опеки и попечительства нет четкого регламента действий, которого они обязаны неукоснительно придерживаться. В каждом случае рассматриваются все нюансы сделки, и опека действует в интересах ребенка. Если органы опеки и попечительства заподозрят, что вы пытаетесь «прикрыться» одной из вышеперечисленных ситуаций для получения личной выгоды, сделка затянется или вовсе не будет разрешена.

Пошаговая инструкция: как продать квартиру с несовершеннолетним, имеющим права на нее

Давайте рассмотрим все ситуации, в которых для проведения сделки требуется разрешение органов опеки и попечительства. Всего их четыре:

  • несовершеннолетний является собственником продаваемой квартиры;
  • ребенок имеет долю в продаваемом жилье;
  • несовершеннолетний прописан в квартире;
  • ребенок указан в завещании, но не вступил в права наследования.

У всех этих ситуаций есть свои особенности — мы подготовили пошаговые инструкции для каждого из четырех случаев.

Как продать квартиру, если собственником всей квартиры или ее доли является несовершеннолетний ребенок

Может ли несовершеннолетний ребенок быть собственником квартиры? Может, если его родители до этого купили жилье и оформили в его собственность, либо ребенок вступил в наследство. Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего ребенка? Может, но с жесткими ограничениями:

  • если несовершеннолетнему будет куплена квартира не хуже и также передана в собственность;
  • если деньги от продажи будут перечислены на счет ребенка, но только в случае, если продаваемая квартира — не единственное жилье в собственности несовершеннолетнего.

Чтобы оформить сделку, следуйте простой инструкции.

Шаг 1. Соберите документы

Чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства и зарегистрировать переход права у в Росреестре, вам понадобятся:

  • Заявление обоих родителей или законных представителей ребенка.
  • Паспорт гражданина Российской Федерации ребенка (при достижении 14 лет) + свидетельство о рождении, или свидетельство о рождении (если ребенок не достиг 14 лет).
  • Паспорта или другие документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего — родителей либо опекунов.
  • Выписка из Росреестра, подтверждающая право собственности ребенка на квартиру — получите ее в местном Росреестре или закажите онлайн, на официальном сайте.
  • Правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, приватизации, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, договор участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, решение суда о признании права собственности.
  • Справка о строительной готовности объекта не менее чем на 70% при участии в долевом строительстве.
  • Кадастровый паспорт с экспликацией — если по каким-то причинам он утерян, получите его в БТИ.
  • Справка о кадастровой стоимости недвижимости — цену можно посмотреть на сайте Росреестра либо заказать выписку из ЕГРН.

Опционально опека может потребовать другие документы. Например, бумаги, подтверждающие приобретение нового имущества — соглашение о задатке либо договор купли-продажи.

Внимание! В опеку предоставляют документы не только на отчуждаемое имущество, но и на приобретаемое. Попросите у продавца предоставить вам кадастровый паспорт и выписку из Росреестра, подтверждающую его право собственности. Данные этих документов понадобятся для составления заявления.

Шаг 2. Напишите заявление в органы опеки и попечительства

Придите в местное отделение органов опеки и попечительства, либо в одно из отделений многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг и напишите заявление на получение разрешения на продажу квартиры. Вам предоставят образец. В заявлении обязательно должны быть указаны следующие данные:

Общая и жилая площадь отчуждаемой и приобретаемой недвижимости.

Данные собственников отчуждаемого жилья — несовершеннолетнего, и приобретаемого — продавца.

  • Точный адрес обеих квартир.
  • Номера выписок из ЕГРН, подтверждающих право собственности указанных лиц на обе квартиры.
  • Обязательство передать в собственность ребенка приобретаемую недвижимость.
  • Дата и подпись заявителей — законных представителей.

Если законный представитель один, нужно будет приложить к заявлению доказательства этому. Например, свидетельство о смерти, документ о признании одного из родителей без вести пропавшим. Если один из представителей просто не может лично приехать в отдел опеки, нужно предоставить нотариально заверенное разрешение на продажу жилья.

Госпошлину за подачу заявления платить не нужно. Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», документы рассматривают в течение 15 дней с момента подачи заявления. До конца этого срока органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче. Отказ органа опеки и попечительства должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта РФ. Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до востребования. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести только пока действует разрешение. Если в течение указанного срока продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру придется пройти заново.

Возможна ли продажа квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети? Выписка и прописка ребенка при покупке

Различные обстоятельства, связанные с личностью владельцев помещения, могут значительно повлиять на процедуру купли-продажи.

Если в жилище прописаны несовершеннолетние дети, то продать квартиру несколько сложнее из-за ряда официальных процедур.

Считается, что дети не могут самостоятельно защищать свои права, поэтому за такими сделками тщательно следят контролирующие органы.

Очень часто у граждан возникает вопрос: как продать квартиру, если прописаны несовершеннолетние дети? Вот об этом мы и расскажем. Можно ли продать квартиру с прописанным ребенком и если да, то как?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Выписка и прописка несовершеннолетнего ребенка при продаже квартиры

В соответствии с законом несовершеннолетний формально имеет те же права и обязанности, что и взрослый человек.

Однако из-за своего возраста и отсутствия житейского опыта он не всегда может адекватно оценивать последствия своих юридически значимых действий.

Поэтому свои права ребенок может реализовать только под контролем родителей или опекунов.

В возрасте до 14 лет он вообще не имеет права подписывать никакие документы. Все действия за него и в его интересах выполняют законные представители.

С 14 до 18 лет несовершеннолетний расписывается во всех документах самостоятельно, но рядом обязательно должна стоять подпись взрослого, заверяющего, что интересы его подопечного не ущемлены.

Все эти положения закреплены в таких законодательно-нормативных актах, как:

Сложности такой сделки

Как осуществляется продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком?

Если ребенок только прописан в квартире и не является ее собственником, то сложностей с отчуждением жилплощади гораздо меньше.

В этом случае даже не обязательно обращаться в орган опеки, так как на имущественные права несовершеннолетнего никто не покушается.

Если малыша не выписать, то он при продаже сохраняет свое право на проживание в квартире, что, естественно, неудобно для покупателя.

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми влечет за собой массу трудностей. Согласитесь, если вы купили квартиру с прописанным несовершеннолетним ребенком и он имеет право проживать на вашей территории, приятного в этом мало.

Возможные осложнения могут доставить:

  • родители, которые не пожелают выписывать малыша с жилплощади – придется их в этом убедить, возможно, сами пойти на какие-то уступки, например, повысить плату за квартиру;
  • сотрудники ФМС, которые откажутся выписать ребенка «в никуда» – он должен быть прописан вместе с мамой или папой, поэтому одного малыша снять с регистрации не удастся;
  • регистраторы, которые откажутся прописывать малолетнего по новому месту жительства – пока он не достигнет 14-ти лет, его должны регистрировать вместе с родителями;
  • если же малыша попытаются «подселить» к чужим людям (даже если это родные бабушки и дедушки), то вполне правомерен отказ.

Только тщательно проверив ситуацию можно осуществлять покупку квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок.

Получение согласия родителей

Если собственниками квартиры являются мама с папой, а дети только прописаны на жилплощади, то проблем с их выпиской возникнуть не должно.

Единственное, что нужно: получить согласие законных представителей на выписку.

В большинстве случаев достаточно письменного заверения.

Кроме того, собственники обычно стараются выписать детей из квартиры еще на стадии предпродажной подготовки, чтобы не смущать потенциальных покупателей.

Это возможно, если ребенок достиг 14-ти лет и есть другие родственники. Если же малыш еще не достиг 14-ти лет, то прописать его можно только с одним из родителей.

Иногда в получении согласия возникает проблема другого плана: папа и мама малыша находятся в разводе.

Бывают такие осложнения:

  • второго родителя невозможно найти;
  • родитель не дает согласия на выписку;
  • отец и мать не могут договориться о будущем месте жительства их чада.

В первом случае придется подавать в полицию на розыск и оформлять его через суд как без вести пропавшего. Если же он объявится и откажется дать согласие (либо проигнорирует просьбу), то придется либо договариваться с ним, либо обращаться в суд для лишения его родительских прав.

Когда требуется обращение в органы опеки?

Обращение в органы опеки в обязательном порядке понадобится, если несовершеннолетний не просто прописан на жилплощади, но и является ее собственником.

В этом случае, продажа квартиры с прописанным ребенком становится гораздо сложнее. Обязательно понадобится предоставлять малышу такую же долю в другом принадлежащем родителям жилом помещении.

Чаще всего проводят так называемые «альтернативные сделки» – одновременную куплю-продажу двух квартир. Иными словами, семья продают свое старое жилье и покупает новое.

При этом нужно соблюдение таких правил:

  • условия проживания в новой квартире (или доме) не должны быть хуже, чем на прежнем месте жительства;
  • доля малыша не должна быть меньше ни в процентом соотношении, ни по метражу;
  • жилье должно быть достроенным и признанным годным к проживанию.

В редких случаях допускается, чтобы ребенку выделяли долю не в приобретаемой квартире, а в другой, уже принадлежащей отцу или матери.

Надеемся теперь вам стало понятно, можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок?

Можно ли выписать «в никуда» малыша?

Отвечая на вопрос: как продать квартиру с прописанным ребенком, стоит отдельно поговорить и о том куда его можно выписать.

Иногда родители согласны на проведение сделки, но не могут совершить этого в силу закона.

Это происходит в том случае, если их чадо не достигло 14-ти лет. В соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса малолетние должны проживать со своими законными представителями.

Более того, им обязательно должно быть предоставлено место жительства, т.е. выписать их «в никуда» не получится.

Детей после 14-ти лет также выписать «в никуда» не получится, но их можно зарегистрировать по месту жительства родственников.

Поэтому отцу или матери надо будет выписаться из квартиры еще до оформления ее продажи. Затем он может сразу «переписать» место жительства детей, либо дать согласие на смену места их регистрации.

  1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.
  2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

Естественно, что нынешние хозяева продаваемой квартиры вряд ли согласятся прописать у себя на жилплощади взрослого и ребенка до подписания договора купли-продажи.

Оформление продажи

Как продать квартиру где прописан несовершеннолетний ребенок и оформить все максимально правильно? Как правило, несовершеннолетних детей стараются выписать из квартиры еще до начала оформления сделки.

Однако если вариантов их отдельной прописки нет, то возможен такой порядок действий:

  • заключение предварительного договора, оформление недостающих бумаг;
  • выписка одного из родителей из квартиры и регистрация его по новому месту жительства;
  • подписание договора купли-продажи, сдача документов на госрегистрацию;
  • выписка остальных членов семьи из квартиры и прописка по новому адресу;
  • передача денег в соответствии с договором;
  • получение новых свидетельств о регистрации прав собственности.

Если же ребенок достиг 14-ти лет, то его можно выписать «в никуда» вместе с законным представителем (отцом, матерью или опекуном), и необходимость в 4 пункте отпадает.

По новому месту жительства надо зарегистрироваться в течение 10 дней, иначе на каждого члена семьи ФМС наложит штраф.

И на вопрос, как продать квартиру, если там прописан ребенок можно ответить однозначно — только соблюдая все требования законодательства.

Затруднения возникают, если кто-то из законных представителей несовершеннолетнего не дает своего согласия, либо если малыш является собственником квартиры. В этом случае, покупка квартиры с прописанными детьми может повлечь за собой для покупателя массу затруднений, хотя сама продажа квартиры, где прописан несовершеннолетний ребенок и осуществима.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)

Можно ли продать квартиру если там прописаны несовершеннолетние дети?

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет.

Права несовершеннолетних

Конституция и Семейный кодекс гарантирует детям право на жилье.

При этом каждый гражданин, проживающий на российской территории, должен иметь регистрацию по месту своего жительства (или временного проживания). Законодательство содержит один нюанс в отношении несовершеннолетних: дети в возрасте до 14 лет могут быть прописаны исключительно совместно с одним из родителей или с опекуном.

Т.е. зарегистрировать ребенка в квартиру его бабушки или другого близкого родственника, если там нет прописки у мамы или папы нельзя. Если ребенку уже исполнилось 14 лет, то допускается его прописка отдельно от родителей.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Регистрацию ребенку следует оформить уже сразу после его рождения в течение 30 дней.

Если же речь идет не о первичной регистрации новорожденного, то зарегистрировать ребенка необходимо в течение 7 дней после того, как он покинул прежнее место жительства.

Зарегистрироваться ребенок может не только в квартире, в которой его родители являются собственниками на постоянной основе, но и в арендованном ими жилье временно.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним

Квартира с прописанным в ней несовершеннолетним свободна в обороте и может быть продана в любой момент по желанию собственника. Гражданский кодекс не содержит ограничений на этот счет. Но родителям стоит заблаговременно побеспокоиться о месте будущей прописки ребенка, чтобы не нарушать миграционное законодательство. Причем если ребенку еще нет 14 лет, то зарегистрироваться по этому адресу предстоит и одному из родителей.

Основная сложность в заключении сделки купли-продажи с прописанным ребенком состоит в том, что покупатели обычно отказываются покупать квартиру с зарегистрированными лицами. Это связано с тем, что детей достаточно сложно выписать даже в судебном порядке. Поэтому нередко заинтересованные в покупке лица требуют на момент подписания договора предоставить им документ об отсутствии зарегистрированных лиц.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Возможно два варианта заключения сделки купли-продажи с прописанным несовершеннолетним:

  1. В договор купли-продажи включается условие о том, что родители выписываются из квартиры в течение 7 дней после переоформления собственности в пользу покупателя. Иначе новый собственник может пойти на их принудительное выселение.
  2. В договоре купли-продажи изначально прописывается обязательство продавца о снятии всех членов семьи с учета до перерегистрации прав собственности и получения денег.

Если ребенок не владеет долей в квартире, а только прописан здесь, то он наделен только правом пользования жильем, а не распоряжения им в качестве собственника.

Ребенок в данном случае не будет являться стороной сделки.

Согласие опеки на сделку купли-продажи требуется, если ребенок не просто прописан в квартире, но и входит в число собственников квартиры. Родители вправе продавать квартиру без согласия ребенка, так он считается ограниченно дееспособным.

Согласие опеки

Вероятность согласия от опеки зависит от следующих факторов:

  1. Получит ли ребенок взамен равноценную по площади долю в другом жилье, которое приобретается взамен предыдущего, либо будет ли ему предоставлена денежная компенсация утраченной доли.
  2. Не ухудшатся ли в результате заключения сделки условия проживания ребенка: санитарные условия, наличие всех необходимых коммуникаций, экологическая обстановка в районе проживания, доступность инфраструктуры (больниц, школ, детских садов).

Если проведенный органами опеки анализ предстоящей сделки позволит им прийти к выводу, что несовершеннолетний только выиграет от заключения сделки купли-продажи (например, родители переедут в более просторную квартиру), то они беспрепятственно предоставят свое согласие.

Согласие органов опеки на сделку в отношении квартиры, в которой ребенок просто прописан и не имеет прав собственности, требуется только в том случае, если ребенок находится под опекой и попечительством (после потери родителей или их лишения родительских прав).

Проверить, обладает ли ребенок правами собственности на квартиру, либо просто прописан в ней, покупатель может, запросив выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники жилья, в том числе, несовершеннолетние.

Если в выписке из ЕГРН ребенок не указан, но его имя числится в выписке из домовой книги, то ребенок прописан в данной квартире.

Узнайте больше про договор дарение недвижимости в нашей статье.

Вся нужная вам информация про счета эскроу в нашем тематическом материале.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Сделка купли-продажи с прописанным несовершеннолетним предполагает прохождение следующих этапов.

  1. Продавец готовит комплект документов для сделки купли-продажи: паспорт, выписку из ЕГРН, свидетельство о собственности, технический паспорт, Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения и пр.), выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета.
  2. Стороны согласуют условия сделки и подписывают предварительный договор купли-продажи, который фиксирует намерения по заключению основной сделки в перспективе. Вносится задаток или аванс.
  3. Перед заключением основного договора-купли продажи обычно требуется выписать всех жильцов. Для этого родители и их дети должны заполнить в территориальном подразделении УМВД или в МФЦ листок убытия, приложив к нему паспорт и свидетельство о рождении детей.
  4. Одновременно родители могут оформить регистрацию по новому адресу на себя и ребенка и заполнить листок прибытия (но сделать это можно в течение 7 дней после выписки). Процедура регистрации бесплатна без госпошлины. В отношении регистрации родителей по новому адресу требуется получение письменного согласия от собственника жилья на прописку (только если он не состоит в близких родственных связях с ними). Дети регистрируются вместе с родителями автоматически без согласия владельца.
  5. После выписки необходимо запросить в паспортном столе документ, подтверждающий отсутствие зарегистрированных лиц в квартире.
  6. Подписывается договор купли-продажи. Он должен заключаться в письменной форме и по желанию сторон заверяется у нотариуса.
  7. Собственность переоформляется на покупателя через Росреестр.

Для этого родители должны принести в органы опеки:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о рождении детей до 14 лет.
  3. Выписку из ЕГРН, технический/кадастровый паспорт в отношении продаваемой и покупаемой квартиры.
  4. Выписку из домовой книги и финансово-лицевого счета по новому месту жительства.

На основании их рассмотрения им будет предоставлено письменное согласие на сделку или отказ в ее заключении. При положительном вердикте родителям остается принести в опеку после сделки документы, подтверждающие выделение эквивалентной доли ребенку в новой квартире.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Можно ли продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребёнок? Гражданское законодательство закрепляет, что собственники свободны в распоряжении своим имуществом, в том числе и квартирой. Однако при наличии детей закон принуждает собственников ограничивать свои права распоряжения. Каким образом это влияет на продажу квартиры?Содержание

Статус ребёнка по гражданскому законодательству

Все дети, не достигшие 18 лет, признаются несовершеннолетними. Их правомочия существенно ограничены, а вместо них гражданские сделки совершают их родителя и законные опекуны. Кроме того, лица, которые ещё не достигли и 14 лет, вообще признаются недееспособными и не могут участвовать в каких-либо правовых явлениях.Но несмотря на всю ограниченность статуса таких лиц, законодательство всё же допускает наличие у них некоторых правомочий по поводу владения и пользования имуществом:

  1. Такие лица могут быть собственниками любого имущества наравне с совершеннолетними и дееспособными лицами. Однако фактическое распоряжение их имуществом осуществляют совершеннолетние и дееспособные опекуны.
  2. Такие лица могут пользоваться жилыми помещениями наравне со взрослыми и быть прописаны по адресу проживания. Общее правило семейного законодательства устанавливает, что дети должны быть зарегистрированы по адресу проживанию одного из родителей.

Таким образом, дети могут выступать равноправными участниками гражданских правоотношений, но только при участии их законного представителя.

Любое решение, принимаемое таким представителем в отношении имущества ребёнка, должно быть подтверждено государством в лице органа опеки.

Реализовать квартиру, собственником которой считается ребёнок, вполне реально. В остальных ситуациях, где ребёнок не является владельцем, но зарегистрирован в жилье, владелец правомочен по своему желанию продавать жильё, однако должны учитываться интересы ребёнка. Дети не могут остаться без прописки – единственное условие проживания детей в квартире, являющейся чужой собственностью.

Продажа квартиры несовершеннолетним собственником

Дети ограничены в своём праве распоряжения тем или иным имуществом, потому что ещё не осознают значимость имущественных отношений, последствия тех или иных действий. Поэтому распоряжение осуществляется под надзором опекунов и государства. Но в принципе продать квартиру несовершеннолетнее лицо может.

Для начала необходимо разобраться, каким образом будет происходить отчуждение того или иного имущества.Так, в гражданском законодательстве установлены следующие способы:

  • реализация за наличные средства;
  • обмен в натуре;
  • объединение или разделение долей.

Кроме того, детям разрешено при участии органов опеки осуществлять следующие действия с квартирой:

  • сдавать в аренду;
  • передать на праве безвозмездного пользования.

Однако каждый из указанных процессов не может быть осуществлён, если нет специального документа, подтверждающего правомочность сделки. Таким документом является разрешение органов опеки. Его можно получить лишь в крайних случаях.

Смысл такого ограничения заключается в том, что законные опекуны могут совершить действия от имени опекаемого ими несовершеннолетнего лица в свою пользу или без учёта его интересов. Именно за учётом интересов недееспособных и несовершеннолетних лиц и следит орган попечительства.Рекомендуем ознакомиться:Как продать квартиру, дом, купленный на материнский капитал

В каждом случае данный орган выносит решение с учётом специфики ситуации.Так, на решение могут повлиять следующие обстоятельства:

  • если осуществляется продажа квартиры, то опека учитывает наличие у ребёнка другого жилья, а также дальнейшее распоряжение вырученными средствами;
  • если происходит обмен, то опека должна учитывать, как повлияет переезд на психику и здоровье ребёнка.

К примеру, если законные опекуны решили перевезти ребёнка на проживание в сельскую местность из-за того, что у него астма, то орган попечительства может одобрить такое соглашение. Если вырученные средства с продажи жилища планируется направить на образование ребёнка или на обеспечение его средствами в будущем (инвестиции), то орган попечительства также может посчитать такую сделку в интересах ребёнка легитимной.Можно реализовать квартиру лишь с согласия попечительского органа. Все возможные последствия, когда продаётся жильё, связаны с наличием такого разрешения.

Документы для реализации квартиры несовершеннолетним лицом

Помимо документов, необходимых непосредственно для реализации жилья, опекунам несовершеннолетнего или недееспособного лица необходимо собрать документы, чтобы представить органу опеки.Вот перечень документов, при наличии которых орган опеки принимает к рассмотрению заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему или недееспособному лицу:

  • заявление на имя органа опеки с прошением выдать разрешение на продажу жилья, принадлежащего опекаемому лицу;
  • если лицу исполнилось 14 лет и характер болезни, вызвавшей недееспособность, позволяет составлять письменные документы, то необходимо его письменное согласие;
  • выписка из жилищной организации касательно квартиры, которую планируется продать, круга лиц, прописанных в продаваемой квартире;
  • свидетельство, удостоверяющее рождение ребёнка, в оригинале;
  • документ, удостоверяющий право собственности ребёнка или недееспособного лица на соответствующую квартиру;
  • экспликация технического плана квартиры;
  • выписка из БТИ (бюро техинвентаризации), где отражена техническая, инвентаризационная стоимость квартиры;
  • справка из жилищной организации об отсутствии долгов за квартирой по коммунальным платежам.

Очень важно, чтобы заявление подавалось родителями ребёнка либо законным попечителем, чьи полномочия были определены судебным решением.

Если же такие лица не могут самостоятельно подавать заявление в орган опеки, то дополнительно необходимо представить следующие документы:

  • подтверждение причины отсутствия такого лица (к примеру, свидетельство о смерти);
  • разрешение опекуна продать жильё, заверенное нотариусом;
  • документ, удостоверяющий права представителя опекуна или родителей;
  • копия документа, удостоверяющая права опекуна (судебное решение).

Если планируется приобретение иного жилья, то нужно представить копии документации на него. Если у ребёнка нет иного жилья, и после реализации не планируется покупка такового, то попечительский орган, скорее всего, откажет в выдаче разрешения на реализацию.

Обычно заявление рассматривается около двух недель. Если предоставлен не полный перечень документов либо требуется дополнительное подтверждение разрешения главой муниципального образования, то рассмотрение может занять больше времени.Разрешение органа опеки обязательно, чтобы сделка была законной. Иначе в любой момент после её заключения по заявлению органа опеки суд может признать сделку незаконной и заставить стороны вернуть всё полученное. Так что лучше заручиться таким разрешением, чем рисковать в последующем легитимностью продажи.

Такие же правила относятся и к ситуациям, где производится продажа доли в квартире, когда в ней зарегистрирован несовершеннолетний ребёнок, приватизированной квартиры с несовершеннолетними детьми или если жильё было приватизировано с разрешения указанных лиц. Продать приватизированную квартиру с несовершеннолетним без решения попечительского органа вообще нельзя.Рекомендуем ознакомиться:Как прописать новорожденного ребенка

Приватизация имеет такой смысл, что она осуществляется на квартиру с прописанным несовершеннолетним лицом. Так что там, где прописаны дети, они становятся совладельцами.

Исключительные случаи

Когда прописаны несовершеннолетние дети, проблем только прибавляется. Продать квартиру с прописанным дитя занимает больше сил, чем просто найти клиента. С другой стороны, покупка квартиры с прописанным ребёнком также не привлечёт много клиентов.

Разумеется, орган попечительства должен требовать наличия жилья для ребёнка в любом случае. Это осуществляется в интересах самого несовершеннолетнего лица в целях исполнения одной из основных задач государства, связанных с данной категорией граждан.

Закон допускает случаи, когда попечительский орган выдаёт позволение на её продажу, даже тогда, когда взамен реализуемого жилья иное не приобретается.К таким случаям относятся:

  1. Когда семья переезжает на постоянное проживание в другой стране, то уполномоченный орган выдаёт допуск на реализацию жилья, где зарегистрирован ребёнок, без факта приобретения нового жилья. Однако в подобной ситуации необходимо документально подтвердить факт миграции в другую страну.
  2. Если семья запланировала переезд в другой населённый пункт, то выдача разрешения также осуществляется без предоставления доказательств наличия для ребёнка другого жилья. Однако средства, полученные от продажи и причитающиеся несовершеннолетнему лицу, необходимо зарезервировать на специальном банковском счёте. Эти деньги могут быть использованы только им самим по достижению 18 лет либо в целях приобретения нового жилища родителями с учётом доли ребёнка.
  3. Чтобы купить дом в строящемся многоквартирном доме также нужны средства. В таких ситуациях орган попечительства не спрашивает документы на новое жильё, но вместе с тем запрашивает участие в строительном кооперативе, введение определённых денег в счёт стоимости жилища и так далее.

Данные исключения не являются абсолютными, поэтому уполномоченный орган даже при наличии подобных обстоятельств может отказать в выдаче разрешения на продажу. Оценка ситуации в целях защиты правомочий данной категории граждан является абсолютной прерогативой органа попечительства.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком

Итак, как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний и, вообще, можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний? В тех ситуациях, когда ребёнок — не владелец жилища, а просто прописан там, то нужно исходить из условий законодательства, которые регламентируют прописку несовершеннолетних лиц. Основное правило в законодательстве гласит, что нельзя выписать ребёнка без предоставления ему нового места прописки. Паспортный стол попросту откажет выписывать в таких случаях.

В худшем случае условия проживания, которые предоставляются взамен квартиры, где прописан ребёнок, должны быть лучше предыдущего места жительства, при получении прописки там. Однако это не принципиальное, но вместе с тем и недоказуемое обстоятельство. Так что на него внимания не обращают.Правила прописки несовершеннолетних лиц гласят, что исходя из возраста, лицо может быть зарегистрировано в разных местах:

  • если ребёнку нет ещё 10 лет, то он должен быть прописан по адресу, где имеют официальную регистрацию его родители и возражения третьих лиц, даже собственников соответствующих жилищ в счёт не принимаются;
  • детям в возрасте от 10 до 14 лет позволяется проживать без родителей, но исключительно с родственниками, у них они и прописываются по согласованию с владельцем;
  • до 18 лет дети могут быть прописаны по фактическому адресу жительства, и паспортный стол при регистрации не требует определённых оснований, помимо доказательств фактического проживания.

Таким образом, не достигшие 18 лет лица в обязательном порядке должны быть прописаны по тому или иному адресу. Ведь за нарушение правила прописки, такие как продажа квартиры с прописанными детьми, лица могут быть привлечены к административной ответственности, а как известно, административная ответственность начинается с совершеннолетия лица.Если ребёнок живёт с опекунами, а не с родителями или родственниками, то нужно заручиться позволением уполномоченного органа. Подобное правило действует для детей до 14 лет.

Таким образом, каждый несовершеннолетний человек обязан иметь место жительства. Другие лица, которые пытаются нарушить данное право человека, должны помнить, что законодательство и государственные органы не позволяют такого и не дадут продать её. Ведь если не будет разрешения органа опеки, то регистрационный орган попросту не поставит на учёт сделку купли-продажи такой квартиры.

Читать еще:  Как восстановить ордер на квартиру
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector