Как продать квартиру по ипотеке пошаговая инструкция

Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция

Автор: Максим Шабаев

Вы оказались в ситуации, когда не смогли выплачивать ипотеку или просто решили переехать. Неважно какая причина, но продать такую квартиру вы можете. Главное – действовать правильно. О том, как грамотно все спланировать, чтобы не было проблем ни с банком, ни с законом, читайте в нашем материале.

Подготовка

Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
эксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
• выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

• свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
• справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
• паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Некоторые банки сейчас отказываются от закладных. На этот момент нужно обязательно обращать внимание. От этого зависят сроки выхода на сделку.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Вариантов продажи «ипотечной» квартиры может быть три: когда покупатель пришёл к вам с «наличкой», с ипотекой, либо вы сами изыскиваете недостающую сумму для закрытия ипотеки и выходите на сделку. Разберём каждый из этих примеров подробнее.

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

— Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

— Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

2. Если покупатель готов приобрести вашу квартиру с помощью «своей» ипотеки. Сделка состоится только в том случае, если банки работают по такой системе и могут между собой договориться. В России таких банков немного.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи. Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Переход права собственности на объект регистрируется в Росреестре в период от трех до семи рабочих дней. Обременение снимается банком за три рабочих дня.

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку. Ведь бывает так, что обременение на квартиру уже снято, а банк покупателя по какой-либо причине не одобрил «его» объект, потому что квартира как залог его не устроила.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится. Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Как продать квартиру через ипотеку: пошаговая инструкция

В последние годы все большее количество покупателей предпочитает приобретать жилье при помощи ипотечного кредита. С точки зрения продавца такая схема не слишком удобна, однако повышенный уровень надежности и возможность реализовать квартиру в рекордные сроки сполна компенсируют возможные неудобства. Рассмотрим пошаговую инструкцию продажи жилья через ипотеку.

Шаг 1: Оценка квартиры

Прежде чем что-то продавать, нужно понимать, сколько оно стоит. Относительно квартиры, это особенно актуально. Главная задача в том, чтобы определить реальную рыночную стоимость, так как основываясь именно на этих цифрах банк будет предоставлять конкретную сумму кредита.

Выделяют два основных варианта оценки: это можно сделать самостоятельно или обратиться к специалистам. Первый способ значительно дешевле, а второй надежнее, быстрее и проще. Банк предпочитает основываться на реальных отчетах об оценке, а не на тех цифрах, которые указывает продавец, однако заставить заказать такой отчет он не могут.

Самостоятельная оценка квартиры

Если нет желания тратиться на услуги оценщиков, а банк не требует отчет в обязательном порядке, то можно самостоятельно оценить квартиру. Это не так сложно, как может показаться. Для оценки необходимо открыть любой сайт, на котором продаются квартиры. Нужно отсортировать все предложения так, чтобы оставшиеся варианты максимально были похожи на продаваемое жилье. Если таких аналогов нет, можно несколько расширить поиск.

Далее, уже на основании существующих предложений, нужно выделить среднюю цену за квадратный метр жилья. При необходимости, эту цену можно скорректировать в большую или меньшую сторону для того, чтобы более точно определить реальную стоимость квадратного метра именно целевой квартиры, однако зачастую бывает достаточно получить просто усредненные данные.

Полученная цифра умножается на площадь собственности продавца и появляется понимание, сколько может стоить такая квартира.

Обращение в оценочную компанию

Этот вариант значительно проще, и он более приоритетный для Сбербанка, ведь доверия к официальному отчету лицензированной оценочной компании значительно больше, чем к самостоятельным расчетам продавца. Для того, чтобы получить такой документ нужно:

1. Выбрать оценочную компанию. Рекомендуется подбирать такую, которая аккредитована в Сбербанке. Так финансовой организации будет проще «согласиться» с указанными в отчете цифрами.
2. Обсудить с представителями компании условия сделки. Очень важно дать понять, для чего конкретно будет использован отчет. Также не лишним будет прочитать все условия договора на обслуживание.
3. Подписать договор на обслуживание, и оплатить услуги компании. Оплата может производиться наличным или безналичным образом, в зависимости от того, какие были достигнуты договоренности.
4. Получить готовый отчет. Обычно его готовят около недели. Нужно ожидать, что представитель компании будет осматривать жилье и делать фотографии. Это необходимо для отчета. Более того, этот документ может быть признан недействительным, если представитель компании лично не посещал объект оценки.
5. Предоставить отчет покупателю и/или банку. Рекомендуется уточнить, что отчет необходим в трех экземплярах. Один забирает продавец, на всякий случай, один передается в Сбербанк, а еще один – покупателю.

Шаг 2: Поиск покупателя и осмотр жилья

После того, как цена квартиры станет известна, можно начинать поиск потенциального покупателя. Ранее это делать не было смысла, так как обычно покупатели предпочитают знать конкретные цифры, чтобы на что-то ориентироваться. Как и в случае с оценкой жилья, искать покупателя можно самостоятельно или воспользоваться услугами агентства недвижимости (или частного риэлтора).

Самостоятельный поиск покупателя

Сейчас существует огромное количество всевозможных ресурсов, на которых можно разместить объявление о продаже квартиры. Например, всем известный Avito, но помимо него есть множество местных газет объявлений и других аналогичных сайтов. Если разместить свое предложение везде, где только возможно, вероятность того, что покупатель найдется в рекордный срок очень велика.

Нужно учитывать тот факт, что некоторые объявления платные, а также, чтобы «поднять» объявление в ленте нужно будет отдельно доплатить. Однако это сравнительно небольшие расходы. Вся подобная «реклама» вряд ли обойдется дороже 500 рублей (многое зависит от региона проживания).

Поиск покупателя при помощи агентства недвижимости или риэлтора

Если самостоятельно заниматься поиском потенциального покупателя нет времени или желания, всегда можно заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором. Они будут выполнять эту работу самостоятельно, однако эта услуга достаточно дорогостоящая. Примерные расценки варьируется от 2 до 5% от стоимости квартиры.

Осмотр квартиры

Вне зависимости от того, каким образом будет найден покупатель, следующим этапом будет осмотр жилья. Практически все потенциальные покупателю первым делом стремятся провести осмотр квартиры, ведь именно от этого зависит, тратить ли дальше время и силы на оформление кредита или лучше поискать другое жилья.

Осмотр квартиры – это достаточно простой шаг, при котором покупатель просто ходит по помещениям и уточняет те или иные моменты. Однако если жилье планируется продавать вместе с мебелью и техникой, осмотр можно совместить с описью имущества.

В последнем случае составляет опись, на имущество клеят инвентарные номера и все это описывается максимально детальным образом. Такая опись скрепляется подписями покупателя и продавца. Она является дополнением к договору купли-продажи, однако так как его еще не существует, скорее всего впоследствии придется еще раз проводить осмотр или просто заменить эту опись на точно такую же, но уже с указанием номера договора и других его данных.

Шаг 3: Переговоры со Сбербанком

Этот шаг больше зависит от покупателя, чем от продавца, но последнему можно порекомендовать контролировать всю процедуру и отслеживать, на каком этапе на данный момент находится покупатель.

Выбор ипотечной программы

Покупатель рассматривает все доступные в Сбербанке программы ипотечного кредитования и выбирает максимально подходящую. Программ у финансовой организации множество, но не все они подходят для большинства людей. Если планируется именно приобретение квартиры, то особое внимание стоить уделить программе «Покупка готового жилья».

В рамках такого предложения можно получить кредит в сумме от 300 тысяч рублей, на срок до 30 лет. Ставка варьируется в широких пределах. На момент написания этой статьи минимальный ее уровень был 10,2% годовых. Потребуется первоначальный взнос в размере 10-20% от суммы кредита.

Заявление покупателя

Когда покупатель определится с программой, ему нужно будет заполнить заявку на кредит и направить ее в Сбербанк. Выделяют три основных варианта:

• На сайте банка. Самый доступный и простой вариант. Придется заполнить достаточно большое количество полей, однако после этого заявка будет рассматриваться сравнительно недолго.
• В личном кабинете. Этот вариант актуален только для уже действующих клиентов Сбербанка, у которых есть доступ к личному кабинету «Сбербанк Онлайн». Общий принцип тот же, что и при заполнении заявки на сайте, однако значительная часть информации в этом документе уже будет (подтянется из данных клиента банка).
• В отделении. Распространенный вариант для тех лиц, у которых нет желания или возможности заполнять и отправлять заявку в онлайн режиме. От остальных отличается тем, что придется лично ехать в отделение, стоять в очереди и после этого еще достаточно долгое время заполнять заявку с анкетой клиента.

Решение банка

После направления заявки покупатель с продавцом могут только ждать решения банка. Подгонять кого-то бессмысленно, разве что можно интересоваться судьбой заявки, если ответа нет больше 3-5 дней. На практике, заявка рассматривается обычно 1-3 дня, однако в некоторых случаях эта процедура может растягиваться на более значительный срок.

Шаг 4: Предоставление документов

Продавец обязан предоставить документы на квартиру. Это нужно как банку, так и потенциальному покупателю. Список может быть достаточно обширным, все зависит от особенностей сделки:

• Паспорт продавца. Основной документ, удостоверяющий личность. Он нужен как для идентификации собственника, так и для внесения необходимых данных в договора купли-продажи.
• Выписка из ЕГРН. Является аналогом свидетельства о праве собственности, которые уже не выдаются. Позволяет определить владельца квартиры, а также наличие или отсутствие обременений.
• Техпаспорт на квартиру. Нужен для определения наличия перепланировки. Этот фактор может стать решающим, так как продать жилье с неузаконенной перепланировкой банк, в случае проблем, не сможет. Как следствие, кредит на покупку такой квартиры будет выдан только в том случае, если в качестве обеспечения будет предоставляться другая, более подходящая недвижимость.
• Правоустанавливающий документ. Это может быть как договор купли-продажи, на основании которого текущий собственник стал владельцем квартиры, договор дарения, приватизации и так далее.
• Справка из управляющей компании. При помощи этого документа можно определить, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Справка нужна только покупателю, но не банку.
• Выписка из домовой книги. Показывает лиц, которые зарегистрированы в данной квартире. Важна во многих случаях, особенно если зарегистрировано несовершеннолетнее лицо.
• Согласие супруги/супруга на продажу жилья. Этот документ требуется далеко не всегда. Главная причина – продавец состоит в браке, а квартира, которую он хочет продать, находится в общей совместной собственности супругов. Согласие заверяется нотариально.
• Разрешение от органов опеки. Данная бумага нужна только в том случае, если одним из владельцев продающейся квартиры является несовершеннолетний ребенок. Без такого разрешения продать жилье будет невозможно.

Шаг 5: Оформление и подписание предварительного договора купли-продажи

При обычной покупке-продаже квартиры, без банка, предварительный договор, строго говоря, не нужен. Он нигде не регистрируется и никем не заверяется, потому имеет лишь весьма условную юридическую силу. Проще и быстрее все обсудить и сразу составить основной договор. Однако банку нужен именно предварительный для того, чтобы начать рассматривать заявку на выдачу кредита.

Содержание предварительного договора

Предварительный договор купли-продажи обязан включать в себя следующие пункты:

• Данные сторон сделки.
• Информация о квартире.
• Условия сделки.
• Цена жилья с отдельным указанием суммы первоначального взноса.
• Условия расторжения сделки.
• Дата и подпись.

Образец предварительного договора

Шаг 6: Оформление и подписание основного договора купли-продажи

После того, как будет подписан предварительный договор, банк рассматривает заявку и, в случае одобрения, потребуется заключать основной договор купли-продажи. Дополнительно рассказывать о содержании этого документа нет смысла, так как он, по сути, будет полной копией предыдущего.

Образец основного договора

Шаг 7: Передача права собственности и окончательный расчет

После подписания документов, покупатель должен будет оформить право собственности на квартиру. В данном случае у продавца нет никакого риска, ведь значительная часть оплаты пойдет с банковского счета, а отказаться покупатель уже не сможет, иначе договор купли-продажи потеряет силу и, как следствие, продавец с легкостью оспорить его в суде, вернув себе жилье.

Подписание акта приема-передачи

При завершении сделки стороны подписывают акт приема-передачи. Этот документ фиксирует факт передачи права собственности от одного владельца к другому. Нередко акт также включает в себя пункт об оплате, однако чаще для фиксации факта передачи суммы составляется отдельный документ: расписка.

Расписка о получении средств

Передача денег подтверждается распиской. Следует учитывать тот факт, что покупатель выплачивает продавцу только часть суммы (первоначальный взнос). Это можно сделать как в наличном, так и безналичном виде. Данная расписка очень важна для банка, так как она является доказательством выполнения клиентом своих обязательств. Остальную часть суммы продавец получает от банка, безналичным переводом на указанный счет (или новый счет, специально для этого открытый).

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Процесс продажи квартиры по ипотеке: риски продавца

Далеко не каждый покупатель имеет возможность приобрести понравившуюся квартиру за наличные деньги. Чаще всего он прибегает к заемным средствам. Естественно, продавцов интересует, какие риски таит продажа квартиры по ипотеке, как не остаться без недвижимости и без денег.

Последовательность реализации квартиры по ипотеке

Саму процедуру продажи жилья с использованием ипотечных средств представляют себе не все участники сделки. В большинстве случаев всю работу берут на себя риелторы, представляя ее очень сложной и запутанной. На самом деле весь процесс строго регламентирован законом, а алгоритм составлен так, чтобы в нем мог разобраться даже неподготовленный человек. При этом все возможные риски как для продавца, так и для покупателя сведены к минимуму.

Порядок продажи квартиры через ипотеку выглядит так:

• продавец и покупатель обсуждают между собой все детали сделки, договариваются, что продажа квартиры будет осуществляться через ипотеку;
• для закрепления сделки стороны заключают предварительный договор, покупатель выплачивает задаток, составляется расписка о передаче денег;
• производится оценка стоимости квартиры у независимого специалиста, она должна соответствовать цене, указанной в основном договоре;
• покупатель передает продавцу те документы (оригиналы или заверенные копии), которые потребует банк, – это необходимо для устранения рисков мошенничества со стороны продавца;
• после одобрения сделки кредитором стороны заключают между собой основной договор на заранее оговоренных условиях;
• договор регистрируется в Многофункциональном центре или непосредственно в Регпалате;
• покупатель берет выписку в Росреестре, что квартира принадлежит ему, т. е. подтверждающий документ, что произошла перерегистрация права собственности, – стандартное свидетельство в Регпалате больше не выдается;
• со всеми документами стороны подходят в банк, и тот перечисляет на счет продавца необходимую сумму, а с покупателем заключает договор ипотечного кредитования.

Эта процедура – самая простая и оптимальная, ей следуют в крупных банках, например в Сбербанке. Благодаря следованию этому алгоритму можно уберечься от мошенничества и нивелировать все возможные риски.

Варианты расчетов

Чтобы стороны были точно уверены, что передача денег произойдет в срок, можно воспользоваться несколькими вариантами расчетов. Как именно произвести передачу средств, продавец и покупатель должны решить сами, взвесив все за и против. Самые оптимальные следующие способы:

1. Безналичным путем с использованием посредника. В данном случае – банка. Он переведет деньги продавцу напрямую, минуя покупателя, как только получит подтверждение, что сделка благополучно завершилась. Для осуществления этого процесса продавец должен иметь в банке расчетный счет.
2. С использованием банковской ячейки. В этом случае покупатель обналичивает полученные от банка средства и закладывает их в ячейку. Продавец получит к ней доступ, как только предъявит выписку из Росреестра, что квартира принадлежит покупателю, а также подписанный договор купли-продажи.

Статья в тему: Как пользоваться банковскими ячейками правильно?

Эти два способа полностью устраняют риск неполучения денег после завершения сделки. Покупатель уже не сможет отказаться от оплаты, так как перевод средств будет зависеть не от него.

Какие документы понадобятся

Для того чтобы осуществить сделку купли-продажи недвижимости с использованием ипотечных средств, продавец должен будет предоставить банку документы на квартиру для проверки юридической чистоты. В их число обычно входят:

• копия паспорта собственников жилья;
• технический паспорт квартиры;
• кадастровый паспорт с экспликацией и указанием инвентарной стоимости (не старше 5 лет, в противном случае нужно его обновить);
• свидетельство о праве собственности на «недвижку» либо соответствующую выписку из Росреестра;
• документ, на основании которого продавец стал собственником помещения, – договор, завещание, ордер и т. д.;
• выписка из Росреестра, подтверждающая, что квартира не заложена и не арестована;
• расширенная выписка из жилконторы, подтверждающая, что в квартире не прописаны «проблемные» жильцы, например, отбывающие наказание в местах не столь отдаленных;
• оценка стоимости жилья.

Данный список составлен на основе пакета документов, которые требует Сбербанк. Возможно, при обращении в другое финансово-кредитное учреждение нужно будет приложить еще какие-то бумаги. Лучше узнать это заранее.

Многие продавцы интересуются, нет ли риска в предоставлении документов на квартиру третьим лицам, – например, часто опасаются, что покупатель или риелтор произведет сделку на основании этих бумаг.

На самом деле это невозможно – без подписи обоих сторон на договоре перерегистрации права собственности не произойдет. Но если есть сомнения в чистоте намерений риелтора или продавца, то можно поступить так:

• предоставить только копии документов;
• лично сопроводить сдачу документации в банк;
• не подписывать никакие расписки и поручения, кроме основного договора купли-продажи.

Сдачи документов не избежать – этого требует порядок оформления ипотечных сделок в банках. Дело в том, что квартира продавца после подписания договора и передачи денег переходит под залог кредитору, и он должен быть уверен, что жилье юридически чистое и что его стоимость соответствует среднерыночному показателю. В противном случае сделка не состоится.

Какие риски несет продавец?

Считается, что самый большой риск, который несет продавец дома или квартиры, – неполучение денег от покупателя после того, как сделка завершена. Однако в случае с ипотекой это практически невозможно по ряду причин:

• сделка строго контролируется банком, и в большинстве случаев переводом денег продавцу будет заниматься он;
• при закладывании денег в ячейку или переводе на специальный расчетный счет они уже де-факто будут принадлежать продавцу, останется лишь подтвердить факт перехода права собственности;
• в случае непоступления оплаты сделка в соответствии с действующим законодательством может быть оспорена в суде и признана недействительной, и продавец сможет спокойно вернуть себе квартиру.

Риск, что продавцу попадут поддельные средства, так же эфемерен, как и упомянутый выше. Если деньги переводятся банком, то они по умолчанию будут подлинными. Даже если покупатель передает часть средств наличкой, их всегда можно проверить тут же в банке на специальном аппарате.

Другой риск, который более реален – банк не одобрил сделку. Причин этому много, но служба безопасности раздачей комментариев обычно не занимается, поэтому узнать, в чем проблема, довольно сложно.

В этом случае продавец рискует только тем, что ему придется вернуть залог, поскольку сделка была сорвана по вине третьих лиц, а не инициативе покупателя. Неправомерно требование вернуть залоговые средства в двойном размере, так как продавец от своей части договоренности не отказывался. Поэтому средства, переданные продавцу в качестве залога, лучше пока никуда не тратить.

Кстати, это бывает довольно проблематично, и если имеется цепочка сделок, то это может поставить продавца в невыгодное положение. Так, выступая по одной договоренности продавцом, в другом случае он является покупателем: к примеру, он продает квартиру гражданину А, а покупает жилой дом у гражданина Б. Если банк откажет гражданину А в предоставлении ипотеки, то предварительный договор теряет свою силу, и тот потребует назад свой залог. Но предоплата уже передана гражданину Б за жилой дом. Поэтому продавцу придется либо объяснять тому ситуацию и просить залог назад, либо платить деньги гражданину А из своего кармана.

Подобной ситуации можно избежать, если не передавать залог далее по цепочке до тех пор, пока банк не даст одобрение на ипотеку. Конечно, можно потянуть время и найти другого покупателя. Но если проблема именно в квартире продавца, то ситуация повторится. Поэтому следует заранее перед продажей проверить свою квартиру на юридическую чистоту, обратившись к профессиональным оценщикам или риелторам.

Процедура продажи квартиры через ипотеку построена таким образом, чтобы минимизировать возможные риски со стороны продавца и покупателя. Если средства переводятся непосредственно банком или под контролем банка, то риск неоплаты или передачи поддельных денежных знаков практически исключен. Более реальный риск возникает, если банк не одобрил ипотеку, а продавец уже потратил аванс тем или иным способом. В этом случае ему придется возвращать средства покупателю из своего кармана. Поэтому предоплату лучше попридержать.

Порядок продажи квартиры по ипотеке

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Несоответствие дохода граждан и стоимости жилья приводят к тому, что семьи и одинокие люди все чаще приобретают квартиру не за собственные средства, а на заёмные. Такая тенденция сохраняется и за счет понижения процентных ставок на кредиты и государственные программы поддержки. Но если для покупателя квартиры или дома такая возможность является явным преимуществом, то вот порядок продажи квартиры через ипотеку для продавца имеет некие риски и особенности. И далее представлена пошаговая инструкция купли-продажи при привлечении банковской ссуды, изучены риски продавца при заключении сделки.

Особенности возникновения жилищного займа

Само понятие «ипотека» подразумевает не кредит, а залог. Именно поэтому при получении ипотечного займа в банке приобретаемое имущество или недвижимость, уже находящаяся в собственности, выступают гарантией возврата средств финансовому учреждению. На квартиру накладывается обременение. Оно ограничивает владельца в возможностях распоряжаться объектом: продавать, передавать в собственность, дарить, сдавать в аренду.

Ипотечный кредит может возникнуть в нескольких случаях:

1. Сам застройщик предоставляет покупателю ссуду на покупку объекта. По договору приобретения квартира до момента полного погашения долга остается в залоге у строительной компании. Как-только покупатель погасит долг, то жилая площадь перейдет в собственность покупателя.
2. Сделка заключается между двумя физическими лицами, один из которых и предоставляет возможность второму субъекту осуществить покупку в кредит.
3. Покупатель жилья обращается в банк и берет ссуду. Приобретаемый объект становиться залогом финансового учреждения. Залог подлежит обязательному страхованию, а также регистрации в Росреестре.

Справка: Ипотека предполагает не только предоставление денег на приобретение жилья. Любой заём для физических и юридических лиц, который предоставляется под залог активов, называется ипотекой.

Более распространённый в России именное третий вариант. Специфика в том, что не так сложно продать квартиру покупателю с ипотекой, существует специфика проверки объекта со стороны банка и передачи денег по договору.

Как происходит продажа объекта по ипотеки

Сразу стоит отметить, что продавцы бояться реализовывать собственность на рынке. Они считают, что есть множество специфических вопросов, которые решить самостоятельно нельзя. Поэтому граждане обращаются к посредникам – риелторам, которые дополнительно взимают плату за свои услуги. Но при желании каждый субъект может учесть все особенности и реализовать квартиру без дополнительных затрат.

Общий порядок продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких этапов:

1. Предварительный этап — выход на рынок, поиск покупателя.
2. Подписание предварительного договора купли-продажи.
3. Получение денежных средств или гарантий по поводу дальнейшей оплаты.
4. Подписание основного договора купли-продажи.
5. Получение покупателем денежных средств после завершения регистрации ипотеки.

Относительно первого этапа, то здесь не сложные действия. Покупателю достаточно определиться со стоимостью реализации, определить вариант продажи – с привлечением посредника или без. При необходимости заключить договор на оказание услуг с агентством недвижимости. На этом этапе происходит поиск покупателя, а также подготовка необходимых для сделки документов.

Справка: При привлечении риелтора величина затрат продавца увеличивается за счет уплаты комиссии в размере 1-3% от стоимости сделки. По факту, такую комиссию может полностью оплачивать одна из сторон процесса, а могут уплачивать затраты оба участника поровну.

Какой список документов должен подготовить продавец, перед тем, как продать квартиру под ипотекой:

• паспорт. Необходимы паспорта всех собственников, которые указаны в выписке ЕГРП;
• кадастровый паспорт. При этом в документе должны быть отражены все изменения с жилым пространством, в частности, перепланировка;
• технический паспорт на квартиру;
• документы, подтверждающие право собственности. Необходимы все бумаги: дарственная, завещание, выписка с ЕГРН, договора купли-продажи и т.д.;
• справка о составе семьи. Она должна представить информацию о том, кто прописан в документе.

Важная информация: Дополнительно в обязательном порядке необходима бумага, подтверждающая оценочную стоимость объекта. Оценку должен проводить только аккредитованный специалист с лицензией. Но банк, в котором оформляется ипотека, будет рекомендовать конкретных оценщиков. Поэтому заранее не стоит самостоятельно обращаться в оценочную компанию

Следует сказать, что в последнее время налоговая инспекция очень внимательно относится к тем операциям, которые проводятся именно по оценочной стоимости. рекомендовано проводит продажу по кадастровой цене. Допустимо заключать договор купли-продажи на сумму, которая на 20-30% отличается от кадастра.

Предварительный договор купли-продажи:гарантия оплаты

Продать квартиру по ипотеке (пошаговая инструкция была представлена ранее) можно только на основании договора. Он будет подписываться дважды: один раз в качестве предварительного согласования нюансов, а второй – уже в качестве подтверждения сделки.

Главное при подписании предварительного и основного договора – это учесть в нем варианты оплаты сделки. Существует два варианта:

1. Безналичный расчет только после регистрации сделки. В таком случае продавец получит средства только после того, как договор купли-продажи будет зарегистрирован в Росреестре и будут изменены владельцы жилья. Деньги перечисляет сам банк, который и выступает гарантом.
2. Банковская ячейка. Кредитор выдает средства своему клиенту и тот сразу же помещает их в банковскую ячейку. Доступ к такой ячейке открыт только продавцу. А открывают такой доступ только после того, как завершиться оформление.

Вне зависимости от выбранного варианта, реализовать оплату можно при наличии документов, подтверждающих факт завершения сделки – выписка с ЕГРН с внесением нового собственника, зарегистрированный договор в МФЦ или Росреестре.

Когда предварительный договор подписан, ипотека одобрена банком, залог зарегистрирован, то тогда подписывается уже основной договор и происходит подача документов на регистрацию в Росреестр. Одновременно может быть осуществлена и оплата.

Продажа ипотечной недвижимости

Квартира на рынке мож ет продаваться, будучи уже в залоге у банка. Ситуация возникает тогда, когда изначально продаваемый объект приобретался владельцем по ипотеке. Заёмщик не вернул деньги банку, но при этом выставил залоговую недвижимость на продажу. И если квартира будет приобретаться покупателем за собственные средства, то будет действовать упрощенная процедура купли-продажи. В таком случае пошагово продать квартиру в ипотеку можно так:

1. Настоящий владелец жилья идет в банк и получат справку с общей суммой задолженности.
2. Между продавцом и покупателем подписывается предварительный договор, в котором четко прописывается алгоритм оплаты: сначала перечисляется задаток, равный величине долга по займу, а уже после приобретения остаток.
3. Продавец, получив денежные средства, погашает задолженность. Банк снимает обременение с жилой площади.
4. Покупатель оформляет в собственность недвижимость. Продавец получает остаток денежных средств.

Справочная информация: На практике используются банковские ячейки, в которых хранятся деньги. Как только обременение снимается, и продавец передает право собственности, банк предоставляет доступ к ячейки продавцу.

Риски для продавца

Сказать, что субъекта, который реализовывает на рынке объект, ждут большие риски, нельзя. В большинстве случаев риск состоит только в потере времени, если клиент начал собирать документы, ждать оформления, а по факту банк отказал в выдаче ссуды. При таком варианте можно потерять других потенциальных приобретателей.

Таким образом, зная особенности реализации квартиры с использованием ипотеки, каждый субъект может самостоятельно продать объект. Не стоит бояться заключать договора с теми гражданами, которые не имеют собственных средств, а привлекают ссуду. Для самих же покупателей ипотека позволяет минимизировать риски мошенничества, поскольку банк всегда тщательно проверяет объект прежде, чем выдать заём.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

Продажа квартиры по ипотеке — пошаговая инструкция для продавца

Сегодня россияне имеют меньше возможностей приобрести жилье, чем раньше, и первой причиной является отсутствие накоплений. Именно поэтому владельцы недвижимости все чаще отдают предпочтение покупателям, которые изъявляют желание приобрести имущество по ипотеке.

Такой вариант позволяет приобрести жилплощадь даже без накоплений, но не исключает риски и не может полностью защитить от мошенников. Пошаговая инструкция по продаже квартиры для продавца может стать хорошей помощью при проведении стандартной процедуры.

О том, как продать жилье в 2017 году, будет рассмотрено в материале, а для потенциальных продавцов предложена подробная инструкция по проведению сделки.

В каких ситуациях может рассматриваться возможность оформления ипотеки при покупке квартиры?

Существует ряд стандартных ситуаций, которые предполагают оформление ипотечного займа.

К таким случаям можно отнести:

1. Квартира реализуется девелопером в ипотеку. Правовая ответственность и возможные риски ложатся на девелопера. После заключения сделки по ипотеке недвижимое имущество остается в качестве залога у компании–застройщика до окончательной оплаты долга покупателем.
2. Договоренность между двумя физ. лицами о продаже квартиры в рассрочку, без участия банка.
3. Традиционная процедура оформления ипотечного займа в банке с участием трех сторон – покупателя, продавца и банка.

Наиболее популярным вариантом из трех предложенных способов покупки жилья считается заключение трехстороннего договора с банком, в ходе которого от покупателя и продавца потребуется подготовить необходимую документацию и выполнить определенные действия.

Порядок продажи жилья в ипотеку – пошаговые рекомендации

Продавцы, не имеющие юридического образования и практического опыта, обычно обращаются к специалистам. При заключении сделки купли-продажи по ипотечной схеме необходимо иметь представление о различных тонкостях ситуации, а также о возможных рисках проведения мероприятия.

Каждый гражданин сам выбирает подходящий вариант продажи своего имущества, но, в целом, стоит придерживаться общей пошаговой инструкции. Рассмотрим рекомендации подробнее и опишем каждый этап проведения сделки:

Шаг №1 – предпродажная подготовка

На этом этапе продавец должен подготовить все необходимые документы на квартиру и при необходимости заключить соглашение с риелтерской конторой. Если покупатель уже найден, то для заключения сделки понадобится документация:

1. Паспорта владельцев жилья.
2. Кадастровый паспорт на квартиру, актуальный на текущую дату. В документе должна содержаться полная информация о проведенных перепланировках, если таковые имели место.
3. Техпаспорт на жилье.
4. Выписка из ЕГРН, которая оформляется в Росреестре и является подтверждением отсутствия обременения на квартире.
5. Правоустанавливающие бумаги на жилплощадь, удостоверяющие право покупателя на недвижимое имущество.
6. Оценка стоимости жилья, проведенная по согласованию с банком.
7. Выписка из паспортного стола о зарегистрированных на территории квартиры лицах.

Перечень не является завершенным, потому что могут потребоваться другие документы, особенно если в качестве собственников зарегистрированы дети или недееспособные граждане.

Шаг №2 – составление предварительного договора

После определения с покупателем стороны заключают предварительное соглашение. В этом документе указываются сроки, в течение которых стороны обязуются заключить основной договор.

Кроме того, документ регулирует процедуру внесения задатка за квартиру.

Шаг №3 – получение гарантии внесения платежа за приобретенную квартиру

Чтобы стороны были уверены в итоговой реализации жилья и внесении платы, существует сразу несколько вариантов внесения денежных средств за покупку:

1. Перевод денежных средств банком сразу после регистрации квартиры на имя покупателя. Порядок оплаты прописывается в предварительном и основном соглашениях.
2. Использование банковской ячейки для размещения там заемных средств. Деньги выдаются продавцу после того, как квартира будет переоформлена на покупателя.
3. Расчеты с собственником при помощи банковского аккредитива. Процедура предполагает выплату денег продавцу через специальный счет. Снять средства продавец сможет после предоставления расписки регистрирующего органа о завершении сделки купли-продажи квартиры

Шаг №4 – подписание договора о продаже квартиры

Шаг № 5 — получение денежных средств

На завершающем этапе продавцу остается получить денежные средства одним из вышеуказанных способов и распорядиться ими по своему усмотрению.

Заключение

Продажа квартиры – это очень ответственное мероприятия, сопровождаемое высокими рисками. Пострадать от мошенников могут как покупатель, так и продавец. Чтобы исключить такую вероятность, собственнику недвижимости рекомендуется воспользоваться предложенной пошаговой инструкцией и придерживаться положений действующего законодательства.