Содержание

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Из этой статьи вы узнаете, как проверить застройщика при покупке квартиры, чтобы не стать жертвой мошенников, не купить жильё у банкрота или сомнительного девелопера, какие сведения понадобится собрать, и где их найти.

Что определяет надёжность компании?

Эффективная проверка застройщика учитывает несколько факторов:

Репутация, добросовестность, отзывы.

Опыт в сфере жилищного строительства, результаты работы – готовые объекты, сданные в эксплуатацию.

Финансовая устойчивость, банковские партнёры, иные источники инвестиций.

Есть множество факторов, определяющих благополучие компании-застройщика. Некоторые из них не зависят от внутренних дел девелопера, управления и других моментов. Это изменения в законодательстве страны, валютные котировки, общее экономическое положение в стране, иные нюансы, на зависящие от застройщика. Однако надёжный девелопер переживёт кризис, найдет способ реализовать проект с большей вероятностью.

Есть ли универсальный рецепт, как проверить застройщика на надежность и честность? Одного способа нет, но существует множество критериев. Они связаны с официальной и неформальной информацией о компании.

Начнём по порядку. Первым делом ознакомьтесь с разделом «О нас». Изучите эту информацию. Когда компания создана, кто её учредители, руководители. Стоит также почитать, что пишут в СМИ. Загляните на специализированные порталы. В первую очередь – от РБК и ИРН. Там информация будет подана профессионально и объективно.

Далее проверьте партнеров и инвесторов. Кто кредитует девелопера и выступает в качестве генерального подрядчика. Если генподрядчик – известная в стране компания, риски ниже. Аналогично при наличии инвестиций от крупных российских банков, финансовых корпораций и инвестиционных фондов. Найти нужные для проверки надежности застройщика данные поможет Проектная декларация. Найти нужные данные можно в разделах, где описываются общие финансовые риски и структура финансирования проекта.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Проверка документации

Следующий важный вопрос, какие документы проверить у застройщика, чтобы обеспечить безопасность сделки?

Сведения о государственной регистрации не только основной компании, но и дочерних, выполняющих конкретные работы по проекту.

Налоговая документация (постановка на учёт в ФНС).

Годовые отчёты, бухотчётность.

Проверки за последний год деятельности, выполненные аудиторскими компаниями.

Также стоит зайти на официальный сайт УФНС РФ и получить там выписку ЕГРЮЛ на момент подготовки договора. Так вы убедитесь в законности выполнения работ, наличии полномочий у лица, подписывающего бумаги от имени исполнителя. В полученной выписке указаны фамилии руководителей компании. Проектная декларация также содержит информацию о застройщике и его учредителях.

Но, если выписки вы получаете самостоятельно, то как проверить документы застройщика перед приобретением жилья в строящемся доме? Законодательство РФ, а именно ст. 210 Федерального закона №214-ФЗ позволяет вам потребовать эти данные, и компания не имеет права отказать. Более того, девелопер должен предоставить подлинные документы или нотариально заверенные копии. Потом следует проверить данные по самому проекту – договоры, заключения, разрешения.

Следующий важный момент – как проверить застройщика в Росреестре? Нужно зайти на сайт https://rosreestr.net и запросить выписку. Учитывайте сроки регистрации. Если договор регистрировался недавно, его могли не успеть внести в базу. Иногда процедура занимает 1 – 2 месяца.

Важно! Также проверяйте, кем подписывается договор, и на каких основаниях. Имеет ли этот человек необходимые полномочия или доверенность, кем она выдана. Фамилии легко найти в интернете. Если они связаны с делами о мошенничестве, поисковик выдаст информацию.

Изучение других объектов

Если не знаете, как проверить надежность застройщика при покупке новостройки, проще всего ознакомиться с другими объектами. Посмотрите, что строилось за последние несколько лет. Пообщайтесь с владельцами жилья. Были ли переносы сроков сдачи, спорные моменты.

Важно! Убедитесь, что строительство соответствует местному законодательству, а сам дом строится не рядом с охраняемыми объектами историко-культурного наследия. Может оказаться, что застройку заморозят на время получения разрешения или отменят вовсе.

Финансовые проблемы

Крупные девелоперские компании, у которых всё в порядке с финансированием, могут себе позволить начинать продажи квартир на финальных этапах строительства. Они оперируют собственными и кредитными средствами, и мало зависят от покупателей.

Что можно и нужно изучить:

Источники финансирования в Проектной декларации. Если там указаны крупные банки, кредитующие строительство, доверие к такому застройщику намного выше. Мелкие региональные банки могут быть сателлитами, и существовать исключительно для проведения махинаций.

Объём продаж по проекту. Просто запросите в ЕГРН выписку о договорах долевого участия.

Цены компании. Если они существенно ниже рыночных, а о сезонных скидках речь не идёт, будьте внимательны. Возможно, у компании возникли серьёзные финансовые проблемы, которые пытаются решить за счёт дольщиков.

Публичное размещение ценных бумаг и котировки на биржах. Выйти на торги без множества проверок невозможно. Если на фондовом рынке продаются акции, это хороший признак. Отследите котировки за последние месяцы. Они часто отражают положение вещей в компании.

Также стоит проверить застройщика онлайн, заглянув на ресурсы, публикующие рейтинги по региону и стране в целом. Публикуется объём квадратных метров жилой площади в год, а также прибыль, полученная за отчётный период.

Также стоит проверить аккредитацию застройщика в банке. Сам факт её наличия – важный критерий. Банковские организации строго проверяют кредитуемые компании, прежде чем оформить договор и дать деньги.

Финансовые гарантии для дольщиков

Закон всегда требует материального обеспечения всех обязательств компании перед дольщиками. Но часто покупатель не знает, как проверить надежность застройщика при долевом строительстве, и какие критерии важны.

Материальная ответственность исполнителя (застройщика) перед клиентами-дольщиками страхуется. Ранее девелопер мог выбрать один из доступных вариантов. Это мог быть договор с ОВС, страховой полис или банковское поручительство. В 2017 году застройщиков обязали вносить средства в компенсационный фонд. Из него будут выделяться деньги на финансирование долгостроев и компенсации дольщикам.

Неформальная информация

Не всегда проверка застройщика перед покупкой квартиры по основным критериям даёт нужный результат. Поэтому стоит пройтись по форумам, на которых собираются дольщики. Желательно, чтобы это были клиенты конкретной компании. Там вы узнаете обо всех преимуществах и недостатках компании, самого проекта. Есть также отзывы, но их часто пишут под заказ. Причём, негативные тоже.

Что нужно учесть?

Недовольные дольщики есть всегда. Жалобы – нормальное явление. Волноваться стоит, если негатива много, обоснованного и с конкретикой. В частности – мошенничество, постоянные срывы сроков, незаконное строительство.

Судебные тяжбы – не приговор. Спорные ситуации возникают регулярно, решаются в судебном порядке.

Часто конкуренты занимаются чёрным пиаром, создавая ложные инфоповоды в сетевых и офлайн-СМИ.

Поэтому такая субъективная проверка застройщика онлайн не всегда позволяет получить полную картину.

Где ещё можно получить данные?

В едином реестре компаний-застройщиков, вы узнаете всё, что нужно обо всех девелоперах, привлекающих средства по ДДУ на территории России. Там же выдаётся рейтинг, указывающий надёжность девелопера. Это напоминает принцип банковских рейтингов.

Проверка на банкротство и реестр проблемных девелоперских компаний

Один из ключевых вопросов – как проверить застройщика на банкротство, и где искать эту информацию? Вам потребуется сделать несколько простых манипуляций в интернете:

На официальном сайте арбитражного суда перейдите в картотеку, где хранятся все дела.

В графе поиска «ответчик» укажите юридическое название девелопера.

Перейдите по ссылке на список дел о банкротствах.

Иногда компанию пытаются обанкротить намеренно. Если тяжбы дошли до официальной процедуры, то информацию о ней можно взять в федеральном реестре. Но даже такая проверка застройщика на банкротство не всегда даёт объективные результаты. Деловые споры с подрядчиками и инвесторами часто приводят к судебным разбирательствам.

Важно! Распространённая ошибка – искать по базам сам бренд компании-девелопера. Проверяйте по названиям фирм (дочерних), которые занимаются застройкой на конкретных участках. Узнать их названия можно в Проектной декларации и в самом ДДУ.

Как не допустить ошибок?

Лучше всего, как проверить застройщика при покупке квартиры разбираются юристы, профильные специалисты. Если поручить задачу экспертам, вы сэкономите время, и гарантированно получите результат.

Они проведут анализ финансовой активности и судебных дел, проверят всю документацию, убедятся в том, что субподрядчики, задействованные в проекте, надёжны. Проверке подвергаются публикации в СМИ за выбранный период, информация на тематических ресурсах. Проводится масштабная аналитическая работа с полученными данными. Специалисты не только знают, где проверить застройщика, но и понимают, какие данные влияют на финансовую безопасность дольщика, указывают на риски.

Читать еще:  Соседи затопили квартиру что делать

Они убедятся, что девелопер имеет актуальную лицензию, в порядке все учредительные документы, правильно оформлена проектная документация, есть разрешение на строительство. Также будут проверены все подрядные организации, задействованные в выполнении проекта.

Мало просто проверить застройщика по ИНН онлайн и сделать несколько выписок из реестров. Важно собрать информацию о деятельности компании. Её могут характеризовать даже старые архивные объявления о продаже квартир в новостройках конкретного девелопера.

Правило «доверяй профессионалам» актуально всегда. Например, купив квартиру в новостройке, вы не всегда получаете жильё, полностью соответствующее требованиям комфорта. Решением станет комплексный ремонт квартиры по индивидуальному дизайн-проекту. Ситуация та же, что в примере с юристами. Вы даёте задание и «забываете» о квартире на некоторое время. Компания занимается подбором рабочих, покупкой и доставкой материалов, и вам остаётся лишь принять работу и получить гарантию.

Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Покупка квартир в домах, которые только еще строятся – это оптимальный способ получить жилье по минимальной стоимости. Система выгодна как покупателю, который заплатит меньше, так и застройщику, который получает деньги сразу, еще до того, как объект будет сдан.

Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Прежде чем заключать договор, нужно проверить застройщика:

  • Статус: действительно ли данная компания является застройщиком или это некий посредник? В качестве посредников нередко выступают мошенники, так что всегда лучше договариваться с застройщиком напрямую.
  • Результат работы: сколько было возведено домов, сколько из них было сдано в срок.
  • Открытая информация: есть ли отзывы о компании в сети, какие они, какая еще информация о деятельности компании? Чем больше информации, тем больше вероятность что она не поддельная.
  • Госстройнадзор: присутствует ли отметка о деятельности застройщика в Госстройнадзоре. Если ее нет – возможно строительство ведется незаконно или застройщик является мошенником и на самом деле ничего не строит в принципе.

Кроме всего перечисленного, нужно провести еще ряд проверок и максимально полно изучить деятельность компании. Рассмотрим подробнее.

Визуальный осмотр объекта

Необходимо лично посетить стройку. Нормальные застройщики проводят для потенциальных покупателей «экскурсии», показывают, как ведется строительство, где будет расположен дом, в котором клиент хочет купить квартиру и так далее.

Отказ от такой «экскурсии» — это уже повод задуматься. С другой стороны, отказ может быть мотивированным (слишком опасно на стройке, еще нечего показывать и так далее) так что отказываться от покупки квартиры именно на таком основании все же не стоит.

В любом случае, даже визуальный осмотр строительства через забор или ворота может дать много информации. Если на объекте активно трудятся люди, работает техника, что-то явно происходит – это хороший признак. Верно и обратное. В идеале стоит провести несколько осмотров, в разные дни, чтобы можно было отследить не только активность строительства, но и эффективность – насколько быстро возводятся дома.

Несмотря на необходимость такого осмотра, нужно понимать, что строительство может быть свернуто в любой момент и 100% гарантии того, что стройка будет вестись в том же темпе, что и на этапе осмотра, никто не может дать. С другой стороны, если строительство не ведется на момент осмотра, оно также может начаться в любой момент.

Привлекательность объекта для покупателей

Возводимый объект нужно оценивать не только с той точки зрения, насколько активно он строится, но насколько он привлекателен для других покупателей. Это значит, что проверить нужно не только стройку, но и окружающую инфраструктуру: как далеко до остановки, какие магазины есть в округе (или планируются на территории жилого комплекса), расположение развлекательных центров, мест отдыха и так далее.

Если что-то не очевидно (например, нет информации о том, что будет размещено на территории комплекса), это нужно отмечать, чтобы потом четко понимать, какие вопросы задавать застройщику при покупке квартиры.

Изучение отзывов о компании-застройщике и подрядчиках

Отзывы о компании – вот еще на что обратить внимание просто необходимо. Если застройщик крупный, активно работает по всей территории РФ (или хотя бы в данном регионе), значит он уже возвел не один дом.

Как следствие, есть люди, которые уже купили в них квартиры. Именно их отзывы и нужно изучать: насколько точно компания выполняет свои обязательства, какие были проблемы при покупке, какие впечатления от уже сданных квартир. Чем больше положительных отзывов – тем лучше, однако не стоит надеяться, что негативных не будет в принципе. Всегда есть недовольные клиенты, которые получили не то, что ожидали. Такие отзывы также стоит изучать, чтобы лучше понимать, чего стоит и не стоит ждать от будущего жилья и застройщика.

Кроме всего перечисленного, отдельное внимание нужно уделить подрядчикам. Иногда проблемы на этапе строительства возникают именно из-за подрядчиков, которые меняют условия сотрудничества или вообще отказываются от работы. Это может привести к изменению сроков сдачи объекта. Таким образом, следует проверить надежность таких лиц. К сожалению, повлиять на них практически невозможно, но если есть информация, что тот или иной подрядчик всегда исправно выполняет свои обязательства – это хороший признак.

Как будет оформляться сделка

Отдельное внимание нужно уделять самой процедуре оформления сделки. Застройщика нужно расспрашивать о порядке действий, как и какой момент будут проходить и так далее. Любые попытки обойти закон, махинации с целью не платить налоги и другие подобные спорные действия – повод задуматься, а стоит ли так рисковать?

Также нужно уделить внимание тому, каким образом будет приобретаться квартира. Самый лучший вариант – договор долевого участия. Клиент заключает с застройщиком такой договор еще на этапе строительства и, как только дом будет сдан в эксплуатацию, автоматически приобретает право собственности на жилье, останется лишь внести соответствующие записи в Росреестр.

Проверка документов застройщика

Кроме всего прочего, нужно затребовать от застройщика все необходимые документы и внимательно их проверить. Ошибки, расхождения в данных или даже прямой отказ предоставлять такие бумаги – это уже причина насторожится.

Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Чтобы приобрести квартиру у застройщика, нужно придерживаться определенного порядка действий, учитывать потенциальные расходы на процедуру и сроки, в которые можно или нужно уложиться.

Порядок действий

  1. Выбрать подходящее жилье.
  2. Проверить застройщика (подробнее см.выше).
  3. Оформить договор долевого участия (или другой договор, в зависимости от той схемы, по которой застройщик реализует квартиры).
  4. Внести средства, в соответствии со стоимостью квартиры или, если в договоре указан определенный порядок расчета, то в соответствии с этим документом.
  5. Дождаться окончания строительства.
  6. Оформить право собственности на жилье.

Договор долевого участия не обязательно заверять у нотариуса, но необходимо регистрировать в Росреестре. Обычно этим занимается застройщик, но рекомендуется уточнить данный факт во время проведения предварительных переговоров. Таким образом, траться на заверение не обязательно. Исходя из этого, расходы по заключении такого документа – это стоимость квартиры. Впоследствии, уже после того, как объект будет сдан в эксплуатацию, придется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это уже платная процедура: по 2000 рублей с каждого будущего собственника.

Срок выбора и оформления зависит как от активности покупателя, так и от застройщика. Особо торопиться нет особого смысла, лучше все несколько раз проверить. В среднем, на всю процедуру, начиная от выбора жилья и заканчивая подписанием договора уходит от 2-3 недель до нескольких месяцев. Большая часть времени тратится на проверку и обсуждение условий сделки. Само подписание – дело 1-2 часов максимум.

А вот срок получения жилья даже примерно прогнозировать невозможно. Это один из вопросов, который нужно задать застройщику. Обычно срок указывается в ДДУ (договоре долевого участия).

Образец договор купли продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Договор купли-продажи квартиры от застройщика на этапе строительства дома обычно оформляется как долевое строительство. Такой документ обязан включать в себя:

  • Данные о застройщике и покупателе: ФИО, название юридического лица, на основании каких документов они работают и так далее.
  • Детальное описание будущей квартиры: адрес, этажность, площадь (общая и жилая), количество комнат, наличие или отсутствие балконов/лоджий, планировка и так далее.
  • Срок сдачи: обычно конкретная дата или квартал определенного года.
  • Стоимость жилья: конкретная цена, за которую квартира приобретается. Указывается как цифрами, так и прописью, во избежание ошибок и недоразумений.
  • Гарантии от застройщика: есть не всегда, но если они присутствуют – это хороший знак. Обычно указывается гарантия на срок до 5 лет и прописывается, на что именно она относится. Например, на систему отопления, структурную целостность конструкции, газоснабжение и так далее.
  • Дата сдачи в эксплуатацию и передачи жилья собственнику: это обычно две разные даты. Дом может быть сдан в эксплуатацию в январе, а квартира будет передана владельцу в марте.
  • Подпись: от клиента подписывается он лично или его доверенное лицо. А со стороны застройщика обязан подписывать договор представитель компании. Часто им выступает генеральный директор, но это не обязательно. Если на собрании учредителей принято решение о том, что представлять интересы застройщика может сотрудник, находящийся на другой должности (например, руководитель отдела продаж) и ему выданы соответствующие полномочия (оформляются доверенностью), то этот человек и будет подписывать договор.

Какие документы должны быть при покупке квартиры у застройщика

Примерный перечень документов, которые застройщик должен предоставлять клиенту:

  • Данные о работе компании, ее учредители, офисах и так далее.
  • Устав застройщика.
  • Свидетельство о регистрации компании.
  • ИНН фирмы.
  • Перечень совладельцев, имеющих более 5% голосов.
  • Информация об участии компании в различных СРО (саморегулируемых организациях).
  • Финансовая отчетность за последние 3 года.
  • Финансовые результаты текущего/прошлого года.
  • Перечень уже возведенных и проданных объектов.
  • Разрешение на строительство данного дома и данные на землю, на которой возводится дом.
  • Проектная декларация.
  • Данные последней аудиторской проверки.
Читать еще:  Договор на риэлторские услуги по покупке квартиры

Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Если дом уже готов или почти готов, допускается покупка квартиры у застройщика по предварительному договору купли продажи. Это документы определяет намерения сторон: купить или продать квартиру на определенных условиях. Застройщик получает понимание того, что жилье действительно будет продано, а покупатель знает, что никому другому эта квартира не отойдет.

Обычно такой договор заключается именно на последних этапах или непосредственно при прямой покупке жилья у юридического лица. Но это не значит, что не нужно проводить полную проверку застройщика.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 90₽ 30₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке

Адвокат Олег Сухов специально для IRN.RU

В последние годы государство стало довольно жестко контролировать процессы на рынке долевого строительства. Однако, несмотря на все его усилия, до сих пор встречаются случаи преднамеренного банкротства застройщиков и даже откровенное мошенничество с деньгами дольщиков. О том, как правильно проверить строительную компанию перед заключением договора долевого участия, читайте в данной статье.

Единая информационная система жилищного строительства

Прежде всего, застройщика следует проверить на сайте https://наш.дом.рф. Этот ресурс приступил к работе с 1 января 2018 года. На нём можно получить информацию о характеристиках объекта, сроках его сдачи, а также узнать, зарегистрирована ли строительная фирма на данном ресурсе. Компании открывают на сайте личный кабинет, с помощью которого загружают в базу данных свою финансовую документацию и проектные декларации. Правда, стоит отметить, что с данными сведениями могут знакомиться исключительно контролирующие и надзорные органы. Обычные граждане имеют доступ только к самой общей информации. Но, в принципе, и этого достаточно. Уже само присутствие строителей на данном web-ресурсе говорит об относительной стабильности и добросовестности. Кстати, на этом же сайте можно получить данные и о проблемных домах.

Читать еще:  Договор аренды квартиры с юридическим лицом образец

И если интересующая вас компания отсутствует на данном сайте, то есть причина задуматься о её добросовестности.

Интернет-порталы для проверки

В интернете существует достаточное количество ресурсов, где можно получить информацию о застройщике. Прежде всего, это форумы, связанные со строительством жилья. На них дольщики пишут новости, обсуждают ход строительства и обмениваются мнениями о компаниях. Правда к этим сведениям следует подходить осторожно. Дело в том, что зачастую положительные отзывы о том или ином застройщике оставляют его менеджеры (PR-акции часть их работы), а вот отрицательные иногда пишут конкуренты. Обычный бизнес. Как говорится, ничего личного.

Относительно достоверные сведения легко получить на специализированных сайтах. Например, на ресурсе «Судебные и нормативные акты РФ» можно узнать, как часто судится компания, а также кто и какие претензии к ней предъявляет.[1] Конечно, это очень важные данные. Однако они далеко не в полной мере расскажут пользователю о степени добросовестности или надежности застройщика. Ведь предметы судебных исков могут быть самые разные: от претензии к поставщикам до нарушения экологических или строительных норм со стороны самой компании.

Например, такая достаточно устойчивая и мощная строительная организация, как «Донстрой», упоминается более чем в 400 судебных решениях. С другой стороны, банкрот ООО «Ви Эм Пи Инвест» фигурирует в 406 судебных актах. Поэтому количество судебных решений не является решающим показателем. Для общего понимания необходимо ещё их проанализировать.

Также для проверки часто используют и web-сайт ФССП.[2] На нём можно узнать, возбуждены ли в отношении застройщика исполнительные производства. Впрочем, и это не показатель. Вполне может случиться так, что строительная компания имеет огромные долги, однако исполнительные листы еще не поступили в ФССП. Либо кредиторы предпочитают направлять их не приставу, а сразу в банки, где у фирмы находятся расчётные счета. В этом случае данная информация вообще не отразится на сайте ФССП.

Достаточно информативными может быть ресурс «Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов» на сайте ИФНС.[3] Правда, там фиксируются данные только в отношении тех компаний, которые имеют задолженность перед бюджетом. Но это опять же не показатель финансового положения юрлица. Дело в том, что многие организации, имея огромные долги перед клиентами и поставщиками, в то же время аккуратно платят все налоги и сборы и не допускают просрочки обязательств перед бюджетом.

Ведь в этом случае для них возрастает угроза принудительного банкротства, солидарной ответственности, а также возможная дисквалификация. Дело в том, что налоговые органы не раздумывая банкротят злостных неплательщиков, а потом привлекают к ответственности их учредителей и руководителей. Так зачем им рисковать? Поэтому в отношении застройщика могут быть сотни исков, но при этом он будет чист перед бюджетом.

Многие специалисты советуют для проверки застройщика использовать также Единый реестр сведений о банкротстве.[4] Однако в последние годы я, честно говоря, даже не слышал о том, чтобы строительные компании-банкроты, внося сведения в данный реестр, одновременно продолжали привлекать дольщиков. Такое было возможно в 90-е годы. Сегодня это прямое мошенничество. Контролирующие органы просто не позволят аферистам так развернуться.

Определенной популярностью при проверке строительных компаний пользуются различные сайты, где публикуются бухгалтерские отчеты фирм. Например, web-ресурс «За честный бизнес».[5] В принципе это еще один вариант для получения сведений. В то же время стоит предупредить, что финансовые показатели на подобных сайтах, как говорится, далеко не «первой свежести». Например, сегодня там можно ознакомиться с балансами и отчетами по состоянию только до 2016 года включительно. А вот что произошло с фирмой за последние год-два, остаётся только гадать.

Иные варианты проверки

Другие варианты сбора информации о застройщике тесно связаны с реальными возможностями потенциального дольщика. Здесь есть много путей. Он может лично посетить офис компании, а также места строек (либо направить своего представителя), познакомиться и переговорить с лицами, которые были клиентами фирмы. Может даже нанять специалистов, чтобы они «пробили» по своим базам и каналам руководителей, учредителей, выявили взаимосвязи и получили информацию о том, не привлекались ли они к уголовной или административной ответственности и не тянется ли за ними шлейф из обанкроченных фирм и обманутых дольщиков. При желании и наличии денег в нашей стране можно собрать любые сведения.

Краткие выводы

Несмотря на обилие возможностей и ресурсов для проверки застройщика, я рекомендую не полагаться на один единственный (пусть даже и официальный), а использовать их в совокупности. Практика показывает, что это самый верный путь. Классический пример — коммерческий банк. Он еще показывает отличные финансовые отчеты в ЦБ РФ, а некоторые клиенты, особо приближенные к руководству и учредителям, начинают за два-три месяца до отзыва лицензии выводить деньги.

Так может быть и с застройщиком. Фирма загружает положительную финансовую информацию в единую систему жилищного строительства, а в реальности у нее уже начались проблемы и денежные средства давно уходят в офшоры.

Поэтому нельзя безоговорочно доверять только одному источнику. Следует использовать их в совокупности — с тем, чтобы получить ясную и понятную картину о застройщике. Только такой вариант поможет сохранить потенциальному дольщику, здоровье, нервы и деньги.

Как проверить застройщика при покупке квартиры?

Содержание:

Покупка недвижимости в строящемся доме сродни лотерее. Вам может повезти и все будет прекрасно, а может и нет — тогда вы рискуете остаться без нового жилья и без денег. Чтобы свести риски к минимуму, застройщика необходимо проверить. Самостоятельно вы можете сделать это, посмотрев отзывы в интернете, но для стопроцентной уверенности этого недостаточно. При грамотном подходе нужно изучить все необходимые документы и лицензии. Первичный отбор вы вполне можете произвести сами. Но принимать окончательное решение лучше с помощью квалифицированного специалиста.

Нет времени читать статью?

Как выбрать застройщика?

Прежде чем кого-то проверить, необходимо определить круг кандидатов. Сделать это проще всего по отзывам в интернете. Помимо этого, существует множество различных списков как добросовестных застройщиков, так и тех компаний, с которыми лучше не связываться.

Оптимальный вариант — просмотреть список компаний в едином реестре застройщиков. Там вы сможете выбрать регион, в котором планируете покупку квартиры, и исходя из этого определить застройщиков, которых вы будете проверять.

Помните, что при первом взгляде на застройщика нельзя ограничиваться одним-двумя отзывами. Нередки случаи, когда у одной компании могут быть как идеальные дома, так и проблемные. Поэтому проверяйте несколько объектов одной фирмы — желательно, в разных районах, чтобы составить полную картину.

Что нужно проверять у застройщика?

Чтобы быть уверенным в получении жилплощади без каких либо изъянов и в срок, не стоит ограничиваться информацией в интернете, пусть даже и официальной. После того как вы выбрали застройщика, необходимо проверить его документацию.

Существует ряд документов, которые застройщик должен предоставить по требованию потенциального дольщика. Их список четко обозначен в статье 20 Федерального закона №214-ФЗ. Если застройщик пытается уклониться от предоставления документов, то с этой компанией лучше не связываться.

Список документов, которые нужно проверить

При покупке квартиры — особенно, в строящемся доме — не лишним будет проверить все досконально. Наибольшее внимание следует уделить документам, относящимся к компании, строительству и интересующему вас объекту. Перед покупкой квартиры проверьте:

  1. Свидетельство о регистрации юридического лица.
  2. Устав юридического лица. Обратите внимание на пункт «Виды деятельности», в нем могут быть несоответствия (например, если жилищное строительство не указано, то это повод задуматься)
  3. Разрешение на строительство. Важно узнать, на тот ли объект оно выдано и укладывается ли застройщик в сроки. Если срок действия разрешения истек, то высоки риски остаться без квартиры.
  4. Проект строящегося объекта. В этом документе вы можете найти большую часть информации о доме: например, какие сроки ставит застройщик на завершение объекта и кто выступает подрядчиком. Как правило, если застройщик добросовестный, то проект опубликован еще до заключения первого договора долевого строительства.
  5. Решение государственной экспертизы. Застройщик обязан получить его еще до начала возведения новостройки, поэтому можно требовать предъявления этого документа до подписания договора долевого строительства.
  6. Документы на земельный участок, отведенный под строительство. Здесь важно обратить внимание на способ оформления участка. Если он находится у застройщика в аренде, то проследите, чтобы она не заканчивалась одновременно со сдачей новостройки в эксплуатацию. Иначе у вас могут возникнуть проблемы с получением квартиры от застройщика.
  7. Источник финансирования строительства. Если застройщик ведет работы на собственные средства, то необходимо дополнительно проверить финансовую историю компании. Финансирование партнерами или с помощью кредита может дать дополнительные гарантии, если партнерами являются крупные фирмы.

Исходя из полученных данных вы уже сможете определиться с тем, стоит верить определенному застройщику и покупать у него квартиру. Но стоит поискать и другую информацию о компании, с которой вы намереваетесь заключить договор.

Информация о застройщике в свободном доступе

Если после проверки документации застройщика еще остались сомнения в безопасности покупки квартиры, то можно проверить информацию, которая должна быть в свободном доступе — например на сайте компании. Там можно найти:

  • информацию о членах правления, имеющих более 5% голосов;
  • проекты, реализованные застройщиком ранее;
  • финансовые результаты прошедшего года.

Наиболее важны здесь последние два пункта. Хорошая проектная история и отсутствие долгов серьезно повышают шансы на успешное и своевременное получение квартиры от застройщика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector