Содержание

Как в кризис продать дом

Ценные советы: как быстро продать квартиру в кризис

Актуальность статьи: март 2019 г.

Вам нужно продать квартиру? Переживаете, что кризис не самое лучшее время? Достаточно разобраться в ситуации, взвесить все за и против, и принять решение.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Особенности покупки и продажи квартиры в кризис

Нынешний кризис в нашей стране, обусловлен обостренной политической ситуацией и экономическим спадом. Кризис в экономике негативно сказался на рынке недвижимости, особенно вторичной.

Причины падения рынка вторичной недвижимости

  • Снижение реальных доходов населения. Из-за падения национальной валюты подорожали продукты питания, бытовая техника и другие товары, а заработная плата осталась на том же уровне. Поэтому покупательная способность населения значительно снизилась.
  • Кризис банковской сферы. Кризис негативно повлиял на банковскую сферу. Повышение ключевой ставки заставило банки повысить ставки по кредитам, в том числе, по ипотечным. К тому же требования к заемщикам стали значительно жестче. Государство поддержало застройщиков, создав программу снижения ставки по ипотеке для первичного рынка недвижимости, а ставка по ипотеке на вторичное жильё осталась высокой.
  • Страх населения перед неопределенностью. Люди не уверены в завтрашнем дне. Помимо снижения реальных доходов, существует риск остаться без работы. Часть предприятий массово сокращает сотрудников, другие переводят на неполный рабочий день. Совершать крупные покупки в такое неспокойное время решаются далеко не все.
  • Люди, имеющие крупные суммы, уже их потратили. В декабре 2014 года, когда кризис только начинался, многие уже приобрели недвижимость и сделали другие крупные покупки.
  • В кризис на рынке недвижимости, предложение значительно превышает спрос. Единичные покупатели диктуют свои правила. Даже ликвидные однокомнатные квартиры в новых домах продаются на 10-15 процентов дешевле, чем в докризисное время. Скидка на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры может достигать 20-25 процентов. В борьбе за покупателя, продавцы вынуждены снижать цены.

В кризис выгодно покупать квартиры из-за большого предложения и снижения цен.

Стоит ли продавать в кризис?

Продавать квартиру в кризис следует, только в случае крайней необходимости. Несмотря на негативные явления в экономике, люди женятся, переезжают, разводятся и расширяют жилплощадь.

Если вы хотите продать квартиру, чтобы купить жилье большей площади, то такая продажа целесообразна. Поскольку вы как продадите, так и купите квартиру по заниженной цене. Продавать же квартиру и оставаться с деньгами на руках рискованно, ведь есть риск еще большего падения национальной валюты.

Если это не единственная ваша квартира, и крайней необходимости в ее продаже нет, то лучше переждать кризисное время. Кризис – явление цикличное и временное, а лучшего вложения средств, чем жилплощадь, найти сложно. Спад экономики сменится ростом, и цены на недвижимость вернутся к докризисным уровням, а возможно и вырастут еще больше.

Когда выгоднее продавать?

Если все-таки вы решили продать квартиру в кризис, вам следует знать, когда это лучше сделать.

Если говорить о времени года, то повышенный спрос наблюдается, как правило, осенью. Заканчивается период отпусков, а до новогодних праздников еще далеко. К тому же начинается учебный год, и родители покупают детям-студентам квартиры в областных центрах. Уже в конце августа и вплоть до конца ноября рынок недвижимости достаточной оживлен.

Летнее время, майские праздники, новогодние каникулы – это не самое лучшее время для продажи квартиры, поскольку спрос на недвижимость падает. Сделки в январе также достаточно редки, в основном это те покупатели, кто не успел завершить сделку до нового года по каким-либо причинам.

Даже в условиях сниженного спроса, недвижимость – довольно ликвидный товар.

Чтобы потенциальные покупатели заметили именно вашу квартиру Вам необходимо, ее правильно оценить и грамотно презентовать.

Грамотная оценка квартиры

Для быстрой продажи квартиры в кризис очень важно правильно оценить ее стоимость.

Способы оценки

  1. Обратитесь к опытному риелтору. Он бесплатно приедет и оценит вашу квартиру. Риелторы имеют большой опыт в оценке недвижимости, но вы должны помнить, что их цель – получить прибыль. Некоторые недобросовестные риелторы специально оценивают квартиры ниже рыночной стоимости с целью быстрее продать и получить свой процент.
  2. Проанализируйте предложения других продавцов на такие же объекты недвижимости. На интернет-порталах, в газетах и других ресурсах есть множество объявлений о продаже недвижимости. Изучив их, вы поймете, по какой цене вы сможете выставить на продажу свою квартиру.

Вы можете даже побывать в роли покупателя, позвонить по объявлениям и оценить самостоятельно, в каком состоянии, и по какой цене продаются подобные объекты, а также на какие скидки готовы пойти продавцы.

  • Можно назначить цену, какую хочется и ждать своего покупателя. Этот метод тоже работает. Сколько придется ждать «своего покупателя», никто не знает, но без упорства и терпения в этом деле не обойтись.
  • Выяснив рыночную цену вашей квартиры, ставьте цену ниже, если вам необходимо продать квартиру быстро. Если ваше предложение будет выгодно отличаться от других, то покупатели быстро найдутся.

    Презентация квартиры

    Итак, вы прибегли к помощи риелтора или самостоятельно разместили объявление о продаже квартиры и потенциальные покупатели уже появились. Вы договорились о предварительном просмотре.

    • Наведите порядок. Чистая и опрятная квартира быстрее найдет своего покупателя.
    • Вынесите из квартиры мебель и вещи, которые создают ощущение загроможденности. Пустая квартира визуально выглядит просторнее.
    • Обезличьте квартиру. Лучше убрать с видных мест ваши фотографии и другие личные вещи. Ведь цель просмотра – дать ощущение покупателю, что это уже его жилье.
    • Произведите косметический ремонт. Если квартире необходим косметический ремонт, то сделайте его хотя бы своими руками. Клочки обоев и отколотая плитка вряд ли привлекут потенциальных покупателей.
    • Наполните квартиру приятными запахами. Психологи утверждают, что запах кофе или свежеиспеченного пирога добавит жилью шансов на продажу.

    к содержанию ↑

    Подчеркните достоинства квартиры

    Важно не только то, как выглядит квартира, но и как будете вести себя вы во время встречи с потенциальными покупателями.

    Обязательно упомяните о произведенном капитальном ремонте здания, если он был, о наличии стоянки во дворе, о том, какие приличные люди ваши соседи.

    Если покупатели пожилые, скажите, что район у вас тихий и спокойный. Если это молодая пара с детьми, упомяните, что рядом есть хороший детский сад, школа и множество детский площадок.

    Скажите также, что вы бы хотели, чтобы приличные и приятные люди жили в вашей бывшей квартире.

    Если вы хотите узнать как оформить перепланировку самостоятельно, то вам будет полезна эта статья.

    Чего не стоит говорить?

    Не спрашивайте у возможных покупателей, откуда у них средства на покупку квартиры или почему они решили сменить жилье. Причины бывают разные и людям не всегда приятно о них говорить.

    Прибегните ли вы к помощи риелтора или будете самостоятельно размещать объявления о продаже, реклама должна быть качественной и ее должно быть много.

    Расскажите всем своим знакомым о продаже. Объявление можно разместить на нескольких интернет-порталах, в группах социальных сетей, в газетах.

    Также вы можете повесить красочный баннер на балконе или окне.

    Чем больше людей узнают о продаже вашей квартиры, тем быстрее вы найдете покупателя.

    Что нужно указать в объявлении:

    • Укажите цену, возможность торга.
    • Сделайте качественные фотографии.
    • Упомяните в объявлении не только метраж жилья и его технические характеристики, но и достоинства (наличие инфраструктуры, на какую сторону окна, этаж, удобство планировки и т.д.).

    к содержанию ↑

    Метод аукциона

    Если самостоятельно продать квартиру не получается, прибегните к помощи агентств недвижимости.

    Вы обозначите агентству минимальную цену продажи недвижимости. Ваша квартира будет выставлена на аукцион на повышение, покупателем окажется тот, кто предложит лучшую цену.

    Срочный выкуп

    Это метод для тех, кому нужны короткие сроки продажи. Агентство покупает вашу квартиру на собственные средства с целью впоследствии перепродать дороже. Нужно понимать, что при срочном выкупе, ваша квартира будет оценена до 20 процентов ниже рыночной стоимости.

    О том, как проверить квартиру на чистоту при покупке можно прочитать тут.

    Распространенные ошибки продавцов

    Неготовность документов. Если вы хотите быстро продать квартиру, все документы на продажу должны быть у вас на руках.

    Список документов, необходимых для продажи

    1. договор купли-продажи или документы его заменяющие (решение суда, договор дарения, приватизация);
    2. технический паспорт;
    3. свидетельство о подтверждении права собственности;
    4. документы о семейном статусе и согласии всех собственников на продажу квартиры, заверенные нотариусом;
    5. разрешение опекунского совета (если в квартире прописаны несовершеннолетние совладельцы жилья);
    6. справка с ЖЭУ об отсутствии задолженности за квартиру;
    7. выписка их домовой книги о прописанных жильцах;
    8. отчет о рыночной стоимости (для ипотечных квартир);
    9. паспорт.

    Завышенная цена. Нужно продать квартиру быстро – не ставьте цену на уровне или выше рыночной.

    Неготовность к диалогу с покупателем. Иногда продавцы отказываются сделать небольшую скидку, и продажа квартиры затягивается еще на месяцы.

    Советы профессионалов

    Эксперты не прогнозируют повышения цены на недвижимость в ближайшие годы. Если есть крайняя необходимость в продаже – продавайте сейчас. Возможно, к концу года цены на недвижимость упадут еще на 10 процентов.

    Специалисты не рекомендуют продавать в кризис недвижимость, если не планируется альтернативная покупка.

    Продать квартиру и оставаться с деньгами, которые в любой момент могут потерять свою покупательскую способность, как минимум, нерационально.

    Кризис – явление временное, а жилье будет всегда в цене. Прежде чем продавать недвижимость в кризис, выясните для себя, так ли вам это необходимо. Если необходимо – действуйте с учетом сложившейся экономической ситуации.

    Советуем вам посмотреть видеоролик, когда Вам нужно продать квартиру быстро, но не снижать цену. Как поступить?

    Читать еще:  Как купить квартиру на материнский капитал

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Продажа квартиры в кризис

    Все должно быть на старте!

    Несмотря на некоторый спад, кризис по-прежнему ощущается в различных отраслях экономики. И, конечно, рынок жилья — не исключение. О том, как купить и продать квартиру в кризис, и чем такая сделка будет отличаться от докризисных времен, а также, что необходимо знать, и что стоит помнить при покупке квартиры в кризис, мы поговорили с известными риэлторами.

    Лариса Попова, исполнительный директор ООО «Успех».

    Кризис… Идет сокращение рабочих мест, заработной платы. Люди боятся брать ипотечный кредит, так как не уверены в завтрашнем дне, тем более процентная ставка с конца декабря у банков сильно повысилась, да и сам подход банков к выдаче ипотеки ужесточился.

    Но, несмотря ни на что, в настоящее время прослеживаются и положительные моменты: государство приняло программу господдержки застройщиков, наблюдается снижение процентной ставки на покупку первичного жилья и по вторичному жилью — для отдельных категорий граждан — не прекратили действовать программы «Корпоративной ипотеки» и стали действовать программы «Социальной ипотеки» (специалисты нашего кредитного отдела, тел. 297-52-62, подберут вам программу ипотечного кредитования с учетом всех требований и нюансов).

    Сейчас сложились идеальные условия для покупки квартиры. Рынок вторичного жилья изменился, Предложение значительно превышает спрос. Идет тенденция по снижению цен на жильё вторичного рынка. В этих условиях покупатель находится в выигрышной ситуации. Ведь у клиента, пожелавшего приобрести квартиру сегодня, самый широкий выбор.

    В этих условиях продавцу, который действительно заинтересован в продаже своего жилья, бывает выгоднее немного снизить цену и продать свою квартиру сейчас, чем бесперспективно выгадывать, ожидая резкого повышения цен. Но многие продавцы с трудом понимают и принимают ситуацию на рынке. Живут «вчерашним днем». Нам, риэлторам, требуется порой много усилий, чтобы продавец объективно оценил тенденции рынка и реальную стоимость собственного жилья.

    Продавцы. Мы вам настоятельно советуем: если у вас остро назрел вопрос по продаже квартиры, «ставьте» реальную стоимость, соответствующую спросу «замаячившего на горизонте» покупателя. Действовать нужно здесь и сейчас!

    Кстати, именно сейчас обмен с доплатой стал более выгоден, поскольку сумма этой доплаты значительно снизилась: если раньше доплата при обмене 2-комнатной на 3-комнатную квартиру составляла в среднем 500-700 тыс. руб., то сейчас эта разница может быть 200-300 тыс. руб. И в нашем агентстве вы найдете массу таких предложений.

    Кризис – это не только опасность, но и ВОЗМОЖНОСТЬ, поэтому мы желаем нашим клиентам правильно использовать свои возможности!

    Татьяна Лебедева, генеральный директор АН «Большая Перемена».

    Сегодня на рынок недвижимости влияют сразу несколько факторов. Во-первых, и в главных — Ее Величество Цена.

    — В условиях кризисных явлений цена на жилье имеет тенденцию к снижению, — объясняет Татьяна Лебедева. – Поэтому, если вы решили продать квартиру, но это дело для вас не срочное, то мы рекомендуем такую сделку отложить.

    Ну, а если необходимо продать, то клиенту нужно лояльно отнестись к стоимости жилья.

    — Основной особенностью продажи жилья в кризис является углубленная работа с продавцом, — считает Татьяна Лебедева. — Как известно, продать всегда хочется дороже, а купить – дешевле, но рынок диктует свои условия, которые могут и не совпадать с желаниями владельца продаваемой квартиры. Убедить продавца в том, что нужно снизить цену ради конкурентоспособности его предложения – вполне возможно. Для этого достаточно оперировать не словами, а фактами.

    — Мы с клиентом не спорим, — объясняет директор, — Но мы и не жалеем времени, чтобы провести показы специально для продавца. Показы вариантов, похожих на его квартиру. Когда клиент понимает, что и за сколько продается, он обычно корректирует свои пожелания.

    Кризисные особенности влияют и на сам ход сделки.

    — Приходится менять алгоритм сделки, — объясняет Лебедева. — Теперь, прежде чем продать квартиру, мы вместе с продавцом рассматриваем альтернативные варианты.

    Вторым после Цены важнейшим фактором, определяющим развитие рынка, становится Ипотека.

    — Не секрет, что 80-90 % всех сделок по покупке жилья проходят с использованием ипотечных средств, — рассказывает Татьяна Лебедева. – Но ипотека в кризис имеет свои законы. Первый из них – закон неопределенности. Люди все еще чувствуют неуверенность в завтрашнем дне. Что будет с работой, возможно ли будет погасить кредит – эти вопросы и в обычное время отнюдь не праздные, а в настоящее время – главные.

    Второй закон – чем меньше, тем лучше. Если уж брать кредит то только тот, который сможешь выплатить:

    — Если раньше средний размер ипотеки составлял от 1 до 2 миллионов, то теперь стараются уложиться в миллион и более этой суммы не брать, — объясняет Татьяна Лебедева.

    Есть и третий закон – если нужно, то купим и сейчас.

    — С мая началось оживление на рынке недвижимости, — продолжает Татьяна Лебедева. – Думаем, что с августа, когда люди вернутся из отпусков, количество сделок на рынке в целом будет расти. Спрос был и будет всегда, только скорость принятия решения о покупке жилья разная.

    — Во-первых, есть такие сделки, которые отложить нельзя, — уточняет Татьяна.- Например, многие клиенты из области покупают жилье детям, которые будут учиться в Нижнем Новгороде.

    А, во-вторых, по мнению генерального директора АН «Большая перемена», жилье, уступив позиции в начале года, снова становится популярным средством вложения денег.

    — Вкладываться в валюту – риск, а жилье – это стены, которые можно потрогать и нельзя потерять. Да, теперь меньше будут вкладывать с целью перепродажи, и больше – чтобы пользоваться лично, но ценности своей от этого жильё не теряет.

    И наконец, главная причина купить жилье именно сейчас – его уникальная за последние годы доступность.

    — Стоимость жилья снижается, и такое положение продержится примерно год-полтора — считает Татьяна Лебедева. – На самом деле, цена жилья была сильно завышена. Например, цена квадратного метра «хрущевки» могла достигать 74 тыс. рублей. А ведь это уже суммы, соизмеримые с элитным жилым сегментом. Сейчас цена не падает, она приходит к своему истинному показателю. Это может оздоровить рынок.

    Так что мы желаем продавцам разумно продать, а покупателям выгодно купить!

    Валентина Левенкова, директор АН «Городской квартал».

    — Спрос на квартиры уменьшился, а значит, работать стало сложнее, но интереснее, — считает директор АН «Городской квартал» Валентина Левенкова. — Одна из особенностей кризиса – поменялась сама система сделки. То, что раньше шло второй очередью, теперь выходит на первый план. Например, сейчас, прежде чем выставить квартиру на продажу, нужно сначала ее полностью подготовить.

    — Все должно быть на старте, — объяснила Валентина Левенкова. — И пакет документов, и альтернативный вариант подготавливаются задолго до сделки. Фактически, уже в тот момент, когда потенциальный покупатель появится на горизонте, квартира должна быть готова к немедленной продаже, ведь клиент ждать не будет.

    — Еще один фактор, ставший в кризисных условиях необходимым, — умение выделяться, — пояснила Левенкова. – Выделяться, прежде всего, рекламой: текстом, слогом, наглядностью.

    Но важнее всего – вопрос цены.

    — В кризис главное – правильно выбрать цену, — считает Валентина Левенкова. – Ее снижение может играть на руку обеим сторонам. Простой пример: у нас была сделка по квартире на Московском шоссе. Трехкомнатная, замечательно расположена, хозяин запросил за нее 5 миллионов 200 тысяч. До кризиса она таких денег, безусловно, стоила. А теперь ее цена несколько упала. Однако главной для хозяина были не деньги, а возможность поменять трехкомнатную квартиру на две двухкомнатные.

    — Мы подобрали соответствующие варианты, причем клиент после размышлений снизил цену до 4 млн. 800 тысяч. С таким снижением квартира была продана без труда. А сам клиент получил то, чего он и хотел – две двухкомнатные квартиры.

    Еще одной насущной проблемой в кризис становятся действия не чистых на руку граждан.

    — Сейчас таких людей стало очень много, – сетует Левенкова. – Расчет у них простой – клиент всегда хочет сэкономить, а уж в кризис особенно. Они предлагают продать, а чаще — купить квартиру без комиссии, без агентства и риелторов, при этом заверяют, что это удобно — платить никому не надо. Многие клюют на такие предложения. Но часто в результате получают не жилье мечты, а проблемные квартиры. Ведь проверять их историю эти «специалисты» и не собирались.

    — Настоятельно рекомендую при покупке квартиры не действовать на свой страх и риск, а обращаться в агентства недвижимости. Там этим займутся профессионалы. Это обезопасит вас от нежеланных последствий.

    10 советов, которые помогут быстро продать дом

    Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

    Если кратко, то для продажи дома нужно:

    1. Подготовить документы;
    2. Подготовить к продаже дом;
    3. Разместить продающее объявление;
    4. Найти покупателя и взять у него задаток;
    5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

    Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

    За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

    Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

    Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

    Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

    Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие сроки.

    Читать еще:  Оформление документов на покупку квартиры по ипотеке

    И — последнее. Придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

    Совет 2 — самостоятельная продажа выгоднее, чем через агентство. Как минимум на размер комиссий (50 тысяч рублей и более).

    Какие документы нужны при продаже дома

    Начните продажу дома с подготовки документов:

    1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
    2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
    3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
    4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
    5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
    6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
    7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

    Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).


    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    Как подготовить дом к продаже

    Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

    Несколько простых советов:

    • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
    • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
    • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
    • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

    Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд. Заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

    Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

    Как рассчитать оптимальную стоимость дома

    Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

    Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Другими словами — чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

    Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

    1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
    2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

    Совет 5 — в процессе общения с покупателем, выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте её показать, либо показать место, где баню можно построить.

    Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

    1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
    2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
    3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
    4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
    5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
    6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
    7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

    Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

    Как подать эффективное объявление о продаже

    Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

    1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
    2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
    3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
    4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
    5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
    6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
    7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

    Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

    Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок потенциального покупателя.

    За какое время реально продать дом

    Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

    Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

    Совет 8 — если продажа затягивается: снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

    Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

    Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

    Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

    Какие налоги с продажи дома придется платить

    Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами, владеющими ею менее 5-ти лет — 13% от стоимости, указанной в договоре.

    Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чтобы купить на эти деньги валюту или положить их в банк, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Если дают деньги — нужно продавать.

    В заключение

    Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

    И еще один совет:

    Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать когда дорого и покупать обратно когда дешево.

    Загородный дом в кризис: сдать или продать?

    В настоящее время в Подмосковье насчитывается около 250 готовых коттеджных поселков, дома в которых проданы и заселены. Еще порядка 350 объектов находится на стадии продаж и на разных этапах строительства. Увы, на полусотне из них ввиду сложной финансовой ситуации работы приостановлены. Ударил кризис и по владельцам домов — кто-то вынужден сдавать свое жилье в аренду, а кому-то пришлось и вовсе расстаться с недвижимостью.

    Впрочем, как говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ», немногие владельцы коттеджей, купленных для собственного проживания, согласятся сдать их внаем. Порой, побывав в чужих руках, дом возвращается к хозяину довольно в плохом состоянии. И, чтобы впоследствии выставить объект на продажу, придется изыскивать средства на дорогостоящий ремонт. Кроме того, попав в сложное финансовое положение, большинство собственников предпочитают сдавать московскую квартиру, поскольку она более ликвидна на рынке аренды. А загородный дом в этом случае становится местом для постоянного проживания.

    Аренда нам поможет

    Тем не менее аренда по-прежнему является привлекательным инвестиционным инструментом, который позволяет обеспечить невысокий, но стабильный доход. В конце первого полугодия на рынке загородной аренды было зарегистрировано около 2300 объектов во всех сегментах, что почти на 50% больше, чем в летний период прошлого года.

    Тенденция увеличения предложения прослеживается ежегодно. Но если до кризиса это было связано с хорошими заработками потенциальных нанимателей, то сейчас — с финансовыми трудностями домовладельцев. Активнее, чем обычно, рос рынок аренды элитных коттеджей — собственники вынуждены сдавать внаем дорогостоящее жилье, в которое когда-то вложили средства, но не сумели вовремя продать.

    Читать еще:  Покупка квартиры по переуступке прав ЖСК

    «Помимо сугубо финансовых причин влияние на увеличение количества объектов оказал и фактор сезонности. Обычно весной отмечается наибольшее число арендных предложений, — считает Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — В апреле этого года объем новых поступлений по сравнению с январем вырос более чем в два раза, но к концу II квартала стал уменьшаться».

    Cегодня девелоперы загородных комплексов предлагают в аренду около 10–15% объектов. Еще 30% выставляют владельцы загородных домов в коттеджных поселках. Остальная часть представлена в секторе так называемого неорганизованного загородного рынка. Примером предложения высококачественного жилья от девелопера может служить поселок Княжье Озеро, расположенный в 30 км от МКАД по Новорижскому направлению. Сейчас готовы принять арендаторов пять коттеджей средней площадью 180 кв. м с частичной или с полной меблировкой.

    Наименьший разрыв между спросом и предложением отмечен в экономклассе. Больше всего пострадал элитный сегмент — за первое полугодие средняя арендная ставка здесь снизилась более чем на 16% и составляет в настоящее время 16 600 долл. в месяц. Но к концу II квартала падение цен практически остановилось, что обусловлено «вымыванием» наиболее привлекательных объектов. Хотя собственники по-прежнему готовы предоставлять нанимателям значительные скидки.

    В текущем сезоне на рынке загородной аренды произошло перераспределение структуры спроса. Клиенты, прежде желавшие снять дом в сегменте элит, теперь в целях экономии соглашаются на жилье бизнес-класса. Те же, кто ориентировался на бизнес-класс, активно заселяются в эконом. В результате спрос на коттеджи экономкласса составляет порядка 45–55%, на дома в сегменте бизнес — 35–40%, на элитку приходится 10–15%. Арендные ставки варьируются от 700 до 3000 долл. в месяц в категории эконом, от 3000 до 7000 долл. — в сегменте бизнес. А дома в элитных поселках предлагают по цене от 7000 до 15 000 долл. в месяц.

    Самыми востребованными являются коттеджи в ценовом диапазоне от 1000 до 3000 долл. (около 50%), на втором месте предложения от 5000 (30%). Что касается рейтинга популярности в зависимости от удаленности объекта от МКАД, то первую строчку заняли загородные дома в зоне 10–20 км (35%). Коттеджи на расстоянии до 10 км, а также от 20 до 40 км разделили второе место — на те и другие приходится по 20% нанимателей.

    Продажа как вариант

    Порой домовладельцам требуются куда большие суммы, чем выручка от сдачи загородного жилья внаем, поэтому некоторые собственники вынуждены продавать свою недвижимость. Руководитель управления продаж ГК «КОНТИ» Роман Костин говорит, что количество предложений домов в коттеджных поселках по сравнению с прошлым годом увеличилось почти на 15%. «Особенно возросло число срочных продаж, — констатирует Балла Фай, директор по стратегическому развитию Paul’s Yard. — Часть заемщиков, доход которых значительно сократился, вынуждены уступать объекты со значительным дисконтом, создавая серьезную конкуренцию на рынке».

    Но продать коттедж сегодня не так-то просто: за год спрос уменьшился на 30%. Тем не менее некоторые покупатели предпочитают именно теперь вкладывать свободные средства в загородное жилье, пока цены не начали вновь расти. «Наибольшим спросом пользуются дома площадью от 150 до 250 кв. м на участках от 10 до 15 соток удаленностью до 30 км от МКАД. При этом первостепенное значение для потребителей имеет соотношение «цена — качество» и ликвидность продукта, а вовсе не низкая стоимость», — отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании « МИЭЛЬ — Загородная недвижимость».

    Отдельные девелоперские компании из-за нехватки средств на завершение строительства выставляют на рынок «фундаменты» либо «фундаменты со стенами». До сих пор, как утверждает Р. Костин, реализацию недостроя практиковали крайне редко, только когда это предусматривал договор купли-продажи. Но спикер уверен, что даже если один застройщик откажется от дальнейшего возведения объекта, его обязательно приобретет и закончит другой, поскольку большинство проектов реализуется в ближнем Подмосковье, на привлекательных землях.

    Другой вопрос, хватит ли у самого покупателя средств на отделку, в которой нуждается более 50% коттеджей, предлагаемых к продаже. Руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Юлия Грибкова считает, что бояться приобретать дом без отделки не стоит. Ведь стоимость строительных работ и материалов сейчас заметно сократилась.

    Дата публикации: 12:50 01 октября 2009

    Как выгодно продать квартиру в кризис

    Продажа недвижимости в кризис часто становится настоящим испытанием для нервов и силы воли. Покупатели, ожидая обвала цен, долго перебирают варианты и надеются на скидки. Да и сами продавцы склонны допускать ошибки, необъективно оценивая свой недвижимость. Как быстро и выгодно продать квартиру в нестабильной экономической обстановке?

    Несмотря на кризис, жизнь не стоит на месте, и сделки на рынке недвижимости продолжают заключаться. Эксперты рассказали, каких ошибок следует избегать продавцам недвижимости, чтобы в максимально короткие сроки найти покупателя и не пожалеть о заключенной сделке.

    Грамотная оценка – ключ к успеху

    Профессиональная оценка недвижимости – прямой путь к быстрой и успешной продаже квартиры. Чтобы получить максимально точную информацию, лучше узнать мнению сразу нескольких специалистов по недвижимости. Дело в том, что нередки случаи, когда консультанты намеренно завышают цену квартиры, чтобы обнажить клиента и убедить доверить реализацию недвижимости именно им.

    Такая беспечность фатальна для продавца: квартира может зависнуть в базе на долгие месяцы. А если дадут о себе знать скачки валют перспектива скорой продажи станет еще более туманной.

    «Квартира и так достаточно дорогой объект, а в период кризиса вопрос оценки квартиры особенно актуален. Так уж повелось, что собственник всегда хочет продать свои драгоценные квадратные метры подороже, не опираясь на рыночные реалии, – рассказывает Оксана Русанович, руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «Азбука Жилья». – Существенная разница в цене во многом отразится на сроках экспозиции квартиры, как итог, хозяин может потерять время, ну и ниже опустить стоимость своего имущества».

    Специалисты сходятся во мнении, что провести объективную оценку недвижимости самостоятельно не так просто. Однако можно сделать прикидку, ориентируясь на состояние рынка.

    «Самый надежный способ – провести сравнительный анализ. Рассмотреть похожие объекты, которые должны соответствовать основным параметрам: территориальное расположение, тип дома, этаж, метраж, состояние, – советует Оксана Русанович. частные риэлторы Далее можно визуально посмотреть выбранные варианты, пообщаться с собственникам, поинтересоваться, как долго квартира продается, узнать про дисконт и пр. Не менее важна и юридическая составляющая – категория собственности на жилье (дарение, купля-продажа, наследство) и тип продаж. Свободная квартира стоит чуть дороже, чем альтернативная».

    Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости Центрального отделения компании «НДВ-Недвижимость», рекомендует выставить объект на продажу и проанализировать спрос хотя бы в течение одной недели. «При этом нужно понимать, кто и почему звонит по объявлению. В последнее время в связи с экономической обстановкой многие частные риэлторы, а также небольшие агентства недвижимости прибегают к различным ухищрениям для поиска клиентов и нередко вводят собственников жилья в заблуждение потоком звонков», – уточняет эксперт.

    Подчеркиваем достоинства квартиры

    Не менее важный момент при продаже квартиры – представить объект в самом выгодном свете. Если подойди к делу с умом, у покупателя не возникнет вопроса, стоит ли жилье запрашиваемых денег. В первую очередь специалисты советуют понять, есть ли у вашей квартиры особенности, которые выгодно отличают ее от других предложений на рынке.

    «Если уникальные характеристики присутствуют, то, конечно, нужно обращать внимание покупателя на эксклюзивность объекта. Здесь все зависит от конкретной характеристики. Можно выставить фото красивого вида из окон, сделать профессиональное портфолио отделки или обратить внимание на наличие рядом интересного объекта инфраструктуры», – комментирует Татьяна Бердяева.

    «Если же квартира является типовой, то такие характеристики как дорогой ремонт, наоборот, могут сыграть против продавца. Зачастую покупатель старается выбрать более доступное вторичное жилье варианты и сделать отделку на свой вкус. В ситуации, когда реализуется обычная для района недвижимость, цена будет являться ключевым фактором, а такие параметры, как отделка и вид из окон, второстепенными», – рассказывает специалист.

    Не следует забывать и о простых, но действенных приемах, которые можно использовать при показе помещения. Оксана Русанович, руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости «Азбука Жилья», напоминает, что квартире нужно навести порядок и позаботиться об отсутствии неприятных запахов. Также покупатели обращают внимание на состояние лифта и подъезда. «Понятное дело, что повлиять на эти составляющие собственник не в силе, однако неблагоприятный вид входной группы, некрасивые надписи в подъезде могут подтолкнуть клиента на торги», – говорит эксперт.

    А еще продавец не должен забывать о том, что на первое впечатление от квартиры влияет психология. «Если пришла пара, и в процессе переговоров стало ясно, что у молодых людей есть дети, не лишним было бы обратить внимание на окна, выходящие на внутренний двор, где играют малыши», – советует Оксана Русанович.

    Продажа квартиры в кризис – распространенные ошибки

    Чтобы быстро и выгодно продать недвижимость в кризис, важно не только грамотно оценить ее и презентовать покупателю, но и избегать распространенных промахов. По мнению экспертов, владельцы квартир чаще всего допускают следующие ошибки:

    • Чрезмерное завышение цены на фоне нестабильного валютного положения

    Такая ситуация, по словам Оксаны Русанович, часто встречалась в конце прошлого года. «Основной аргумент, которым «прикрывались» эти продавцы, – рост валюты и повышенный спрос на жилье, – рассказывает эксперт. – Как результат, квартиры эти «счастливцев» висели в базе несколько месяцев, так как желающих переплачивать за квадратные метры не было».

    • Корректировка стоимости на фоне высокого спроса

    «Неопытные продавцы нередко впадают в эйфорию от того, что уже в течение первой недели экспозиции появляются звонки. Собственники думают, что продешевили и поднимают цены. На этом звонки и просмотры прекращаются, теряется время, продавец возвращается к первоначальной цене, которая уже становится неактуальной», – предостерегает Татьяна Бердяева, руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».

    • Нежелание сделать психологически важную скидку

    Нередко от успешной сделки продавца, по мнению Татьяны Бердяевой, отделяет небольшой дисконт. Причем по сравнению с общей стоимостью квартиры размер скидки может быть несущественным, однако сам факт экономии чрезвычайно важен для покупателя. В этом случае упрямство владельца недвижимости может затормозить процесс продажи.

    Непредсказуемая экономическая ситуация – не повод отказывать от продажи недвижимости. Главное, объективно оценить свою квартиру, подчеркнуть все ее достоинства и быть готовым в нужный момент пойти на компромисс.

    Автор: Федосова Ольга, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector