Как выбрать деревянный дом при покупке

Стоит ли покупать старый деревянный дом?

Многие люди мечтают о собственном доме. Кому-то он достается по наследству, другим приходится упорно трудиться для достижения заветной цели. Существует мнение, что лучше купить старый деревянный дом, чем построить новый. В публикации рассмотрены факторы, на которые следует обратить внимание перед регистрацией сделки, описаны плюсы и минусы покупки.

Деревянный дом, его особенности

Деревянное домостроение являлось наиболее востребованным на Руси. Главная причина – натуральность строительного материала. Дерево оказывает уникальные свойства на состояние человеческого организма. Кирпич этими достоинствами не обладает.

Плюсы покупки

  • Значительная экономия времени. На постройку нового дома может уйти несколько лет.
  • Архитектурная ценность. Старые дома уникальны, имеют сложную резьбу.
  • Индивидуальность. Сложно найти похожую постройку.
  • Экономия денежных средств.
  • Получение большой площади. Как правило, старые дома больше, чем новые.
  • Прилегающая территория огромных размеров.
  • Центральное расположение. Рядом находится необходимая инфраструктура (школы, больницы, магазины).
  • Наличие истории, о которой можно рассказать. Гости будут рады выслушать увлекательный рассказ.
  • Соответствие требованиям экологии. В деревянном доме легко дышать.
  • Небольшая масса по сравнению с кирпичной постройкой.
  • Возможность перебазировки. Если потребуется сменить место жительства, то дом можно будет перевезти. В случае гниения нижних венцов, их также можно заменить при помощи специального оборудования.
  • Возможность сноса и получения нового жилья.

Минусы сделки

Недостатки старого дома:

  • Необходимость ремонта и переоборудования. Если старые владельцы не уделяли должного внимания постройке, то придется проводить реконструкцию. Это особенно важно при расположении дома в прибрежной зоне.
  • Ограничения в дизайне. Для того чтобы внести радикальные изменения, придется потратить значительную сумму денежных средств.
  • Возможен вред здоровью. В доме могут находиться грызуны и различные вредители.
  • Частое отсутствие пожарной сигнализации. Ее обязательно придется устанавливать. А это также материальные траты.
  • Скопление пыли на изгибе бревен. Придется постоянно убирать ее вручную, универсальных методов не существует.
  • Внезапное появление мошек и жучков. Избавляются от них при помощи химических средств.
  • Сложности при установке кухни и шкафов. Дом имеет свойство двигаться. Поэтому часто приходится строить металлический каркас, а потом вешать необходимые предметы.
  • Вероятность появления грибов. Это биологические враги древесины, способные превратить ее в труху. Для защиты от данной проблемы следует использовать специальные средства обработки.
  • Опасность пожара. Дерево способно сгореть дотла. Важно соблюдать правила безопасности при использовании печей и каминов. Также следует правильно смонтировать молниеотвод. Грамотно обустроенная электрическая проводка – залог безопасности.
  • Отсутствие удобств. Ходить в туалет скорее всего придется на улицу.

Рекомендации будущим владельцам старых деревянных домов

Что следует учитывать перед покупкой – часто задаваемый вопрос. Прежде всего, важна общая визуализация здания. Необходимо отойти на определенное расстояние от постройки и оценить ее со всех сторон. Следующий шаг – проверка состояния фундамента. Он представляет собой главный элемент конструкции. В данном случае нельзя игнорировать нарушения целостности. Это приведет в будущем к дорогостоящему ремонту. Будущего покупателя должно насторожить отсутствие вентиляции и гидроизоляции фундамента. Важная информация: очень хорошо проверить глубину залегания конструкции в грунте. Если позволит хозяин, то достаточно просто выкопать небольшую ямку и посмотреть.

Покупателю следует проверить состояние нижних венцов. Бывают случаи, что сгнившие элементы прячут под обшивкой. Важно смотреть внимательно, чтобы в будущем избежать дорогостоящего ремонта.

Немаловажная деталь – оценка замков и перерубов. Там должна быть крепкая древесина. Осмотр окон и дверей также следует проводить. Сразу после покупки их заменяют. Но если проемы гнилые, то возникнут сложности при установке новых окон и дверей.

Важная деталь: следы местного утепления стен. Если в доме бывают сквозняки, то в ход идут все подручные материалы (пена, тряпки).

Весьма важный этап осмотра – крыша. Она должна надежно защищать от атмосферных осадков и ветра. Крыша в плохом состоянии нанесет серьезный материальный ущерб будущему владельцу. Лучший способ оценки – подняться и оценить покрытие вблизи. Особое внимание следует уделить проблемным местам. К ним относятся: примыкания скатов к стенам, обход вентиляционных труб. Если крыша покрыта черным металлом, то это существенный повод для беспокойства. Скорее всего, металл очень сильно изношен и замаскирован черной краской.

Чердак дома должен быть без повреждений и насекомых. Здесь же можно посмотреть на утепление потолочного перекрытия.

Важно не забыть оценить коммуникации постройки. Только на основании проведенного осмотра можно принимать решение о совершении сделки.

Покупка старого дома – мудрое решение, которое значительно экономит время и денежные средства. Также это удобно для детей и пожилых людей, ведь рядом располагаются жизненно важные места. Перед совершением сделки важно оценить все плюсы и минусы.

Покупаем готовый деревянный дом: нюансы, на которые нужно обратить внимание

Итак, вы решили купить деревянный дом на вторичном рынке вместо того, чтобы построить с нуля. Вам кажется, что готовый деревянный дом стоит дешевле нового, не нужно будет тратить время на проектирование, постройку, усадку. Купил — и можно въезжать.

Не станем утверждать, что это не так, но вы должны понимать: одновременно дешево и качественно не бывает. Мы знаем немало случаев, когда, сэкономив в момент покупки, люди тратили в разы больше в попытке привести дом в надлежащий вид.

В этой статье рассмотрим основные моменты, на которые вам нужно будет обратить внимание перед приобретением.

Прежде всего, спросите хозяина о причине продажи. Еще лучше — пообщайтесь с соседями. Узнайте, как долго строился дом. Если это долгострой, и ненакрытая, незащищенная от воздействия атмосферных осадков коробка дома простояла хотя бы сезон (а то и несколько лет), то древесина скорее всего уже поражена грибком и медленно разрушается. Не советуем приобретать подобный дом. Если вдруг вы все же решитесь — обязательно проведите повторный осмотр с независимым специалистом в области деревянного домостроения.

Еще один вариант: продавец строил дом сразу на продажу (в чем он едва ли признается). На хорошее качество постройки в этом случае также не стоит надеяться: к моменту продажи товар наспех приведен в надлежащий вид, а что случится с домом через пару лет продавца не волнует.

Если же хозяин строил для себя, долгое время жил в доме, то он вложил в него немало сил, времени и денег — не только в момент постройки, но и позже, в уходе за домом. Подобная недвижимость не будет стоить дешево. Если же цена кажется вам привлекательно низкой, задумайтесь, в чем могут быть причины.

Главное, никогда не полагайтесь лишь на привлекательный внешний вид дома. Вы выбираете не красивую картинку, а собственное жилье, которое должно прослужить длительное время, а не сгнить через несколько лет.

Обязательно попросите у продавца все документы на дом. Проверьте его право на недвижимость: может ли он совершать операции купли-продажи. Узнайте, кто еще прописан в доме, чтобы через время не обнаружить неприятный сюрприз в виде родственников и наследников. Все документы обязательно проверяйте у нотариуса.

Изучите в местном органе власти план застройки области: возможно, дом продают лишь потому, что лет через 5 запланирован его снос.

Попросите у продавца проектную документацию — альбом со всеми чертежами, сметными таблицами и пояснительными записками с печатями и подписями проектировщиков. Это гарант того, что дом строился по проекту, для него велись расчеты, а все строительные нормы были учтены. Покупая дом без документации, вы рискуете получить кота в мешке: недобросовестный застройщик мог отойти от норм и внести в проект изменения, которые впоследствии приведут (либо уже привели) к разрушению дома. В случае отсутствия документации вся ответственность ляжет на ваши плечи.

Обязательно потратьте несколько часов на осмотр каждого варианта дома, возьмите одежду, которую не жалко будет запачкать во время проверки труднодоступных участков. Помните: продавец хочет показать вам преимущества дома, ваша задача — найти все возможные недостатки.

Начнем осмотр снизу.

Фундамент

Хороший фундамент — залог надежности постройки: от него зависит, насколько долго и хорошо дом будет стоять. Визуально оцените наличие трещин, расслоений, наличие и работоспособность дренажных систем и/или отмостки. Чтобы проверить дренаж, можно вылить туда ведро воды и посмотреть, где она выходит. Чтобы оценить глубину фундамента, необходимо сделать подкоп, однако не каждый владелец дома согласится на это. Фундамент не должен иметь перекосов на один угол или сторону: для определения этого можете воспользоваться строительным уровнем.

Цоколь

Рекомендуемая высота цоколя для деревянных домов — 60 см. Между фундаментом и подкладным брусом должен быть слой гидроизоляции. Посмотрите наличие, размеры и расположение в цоколе продухов — специальных отверстий, которые обеспечивают естественную вентиляцию пространства под полом (только при отдельных типах фундаментов).

Подвал (подпол)

Подвал — это часть фундамента с повышенными требованиями к гидроизоляции и вентиляции. Здесь не должно быть затхлого запаха, границы уровня стояния воды: о ее наличии свидетельствует разница в оттенке стен.

Пол

Если доски пола имеют необычный синеватый или красноватый оттенок — древесина поражена грибков. Здесь можно воспользоваться ножом: если воткнутый нож крепко сидит и вынимается с трудом, значит доски в хорошем состоянии. Проведите ладонью в месте сопряжения пола со стенами: оттуда не должно тянуть холодным воздухом. Можете воспользоваться тепловизором и найти все слабые в плане продувания и промерзания места.

Стены

Простучите весь первый венец (первые несколько бревен снизу) либо ковырните отверткой: гнилые бревна могут выглядеть нормально, поэтому простой визуальный осмотр тут не поможет. Громкий и четкий звук свидетельствует о надежности бревна. Осмотрите бревна на наличие плесени, повреждений от насекомых, изучите состояние бетонной стяжки: она должна быть сухой и не крошиться.

Проведите осмотр стен, мест стыковки бревен, углов дома внутри и снаружи, если нужно — с фонариком. Не должно быть специфической синевы, следов гниения и плесени, трещин. Обойдите дом снаружи и посмотрите, нет ли где больших щелей между бревнами или неровных законопаченных стыков. Обратите внимание на маленькие черные точки — это гнезда жуков-древоточцев. Они свидетельствуют о том, что древесина не была вовремя обработана специальными составами. Не покупайте такой дом, какой бы заманчивой ни казалась его стоимость: это медленная смерть дома, победить которую практически невозможно.

Читать еще:  Доп соглашение к договору дарения квартиры

Не пожалейте денег и проведите обследование дома тепловизором. Это специальное устройство, которое покажет слабые места в теплоизоляции дома в инфракрасном диапазоне. Внутри помещения продуваемые углы будут выглядеть как темно-синие, а снаружи — как желто-оранжевые пятна. Тщательнее всего необходимо проверять обвязку фундамента, межвенцовые щели, углы, откосы и чердачное перекрытие — т. е. все места, граничащие с улицей.

Важное условие: такое обследование можно проводить только в холодное время года (разница температур на улице и внутри помещения должна достигать минимум 10 градусов) в отапливаемом помещении. Поэтому, если вы собираетесь покупать дом летом или весной, рискуете узнать о проблемах с теплоизоляцией дома уже во время наступления холодов.

Проверять дом должен эксперт, который сможет оценить полученный результат и предложить варианты решения. Например, в случае брака межвенцового уплотнителя поможет повторная конопатка, а при «фонящей» крыше придется разбирать внутреннюю отделку и обновлять утеплитель. Поэтому обязательно подумайте, сколько денег придется потратить на переделки (исправления) и насколько оправданной будет подобная покупка.

Обратите внимание на межкомнатные перегородки: при надавливании они не должны прогибаться под нагрузкой.

Проверьте стены на звукоизоляцию.

Материал стен

Профилированный брус внешне практически неотличим от четырехкантного, а круглое бревно — от оцилиндрованного, чем зачастую и пользуются недобросовестные застройщики. Однако на внешнем сходстве все и заканчивается: 4-кантный брус и круглое бревно не обладают технологическими особенностями ОЦБ и профиля. Например, у четырехкантного бруса отсутствуют межвенцовые пазы — это приводит к появлению больших щелей, а впоследствии к продуваемости стен; велика вероятность появления сквозных трещин в венцах сруба. Подробнее о различных видах материала можете почитать в нашей статье с инфографикой и подробными описаниями.

Вопрос заключается в том, сможете ли вы самостоятельно отличить один материал от другого, — либо поверите продавцу на слово и купите жигули по стоимости мерседеса. Чтобы такого не произошло, осмотр дома лучше проводить с независимым экспертом.

Окна и двери

Если стены возле окон холоднее, чем в других местах, то это говорит о нарушениях в технологии установки окон. Все окна и двери должны открываться свободно, без каких-либо заклиниваний. Мы рекомендуем вам снять наличники на окнах и дверях изнутри и снаружи и лично убедиться в качестве монтажа, герметичности и качестве утеплителя.

Потолок

Визуально оцените потолок: он должен быть ровным, без явных прогибов, все углы должны быть одного цвета. Если цветоттенок отличается, то это говорит о промерзании здания. Осмотрите дом на наличие щелей между стенами и потолков: они могли появиться из-за неправильной усадки дома.

Чердак (мансарда)

Проверьте на прочность стропильную систему, обратите внимание на утепление чердака, качество кровельных материалов, целостность дымохода — не должно быть примыкания к дереву. Если на чердаке воздух затхлый, а потолок влажный, то это говорит о проблемах с вентиляцией подкровельного пространства. Если крыша протекает, то вы увидите следы подтекания воды.

Крыша

Посмотрите на кровлю снаружи, для этого можно воспользоваться биноклем. Кровельный материал должен лежать ровно, не должно быть пазов, провалов, изгибов или других отклонений. Обратите внимание на края крыши: они должны быть подшиты, иначе туда будут попадать все возможные осадки, а птицы начнут вить там гнезда. Еще один важный момент — дымоход: вокруг него не должно быть следов гари, цвет древесины внутри и кровли снаружи в месте соприкосновения с дымоходом не должен отличаться. Присмотритесь к ровности конька кровли: он не должен провисать в местах опирания на фронтоны.

Как вы видите, одного желания купить хороший деревянный дом недостаточно: слишком много нюансов, которые сложно будет заметить непрофессионалу. Потому осмотр всех вариантов деревянных домов перед покупкой советуем проводить с независимым профессиональным экспертом. В нашей практике был случай, когда клиентка не знала, строить ей новый дом либо покупать готовый. Вместе с экспертом она осмотрела 7 понравившихся ей домов — и просто прикинув объемы затрат на доработку и переделку вернулась к нам, строить новый деревянный дом.

Если все же вы решились покупать готовый деревянный дом, а не строить дом с нуля, обратите внимание на материал стен: в нашем спец. выпуске «Какой деревянный дом лучше. Подробная инфографика с разбором самых популярных материалов» мы тщательно изучили этот вопрос и честно рассказали и преимуществах и недостатках того или иного материала.

Старый деревянный дом: как купить без переплаты

Итак, вы ведете переговоры о покупке. Место расположения дома, его планировка, внешний вид и цена вас устраивают. Пора присмотреться к дому повнимательнее. Какие действия нужно предпринять, прежде чем заключить договор?

Возможно, самое ценное в этих документах – печати и подписи проектировщиков. Они означают, что для дома велись расчеты (по крайней мере, на бумаге), и архитектор уверен в их правильности. Проект – основание для претензий архитектору (если он отступил от норм) или застройщику (если он отступил от проекта). Нет проектной документации – значит, перед вами никто ни за что не отвечает. В связи с дачной амнистией сейчас можно оформлять дома в собственность без проектной документации. Это не только позволяет простым гражданам узаконить нажитое, но и подстегивает недобросовестных застройщиков к чудовищным нарушениям (нет проекта – нет виноватых). Поэтому будьте осторожны: для недорогого самостроя отсутствие документов еще имеет разумное объяснение, но если дом приобретается по нормальной рыночной цене, то, не увидев проектной документации, – разворачивайтесь и уходите.

Осмотрите фундамент и цоколь

Хороший признак, если дом простоял больше двух лет и после этого получает за цоколь «пятерку». Вот так должна выглядеть нижняя часть деревянного дома, который вы покупаете:

  • Фундамент и цоколь без трещин. Трещины на фундаменте вы вряд ли сможете увидеть, но если они есть, то обычно распространяются и на цоколь
  • Отделке цоколя не первый год. Если дом не новый, а на цоколе свежая отделка – подумайте, для чего нужно было срочно штукатурить или облицовывать его перед вашим приходом? Может быть, владелец хотел спрятать трещины?
  • Цоколь сделан правильно. Его высота не менее 50 см, между цоколем и нижним венцом дома проложена гидроизоляция. Фундамент и цоколь дома выполнены из разных материалов, а между ними – еще один слой гидроизоляции. Монолитный фундамент-цоколь в наших условиях для деревянного дома не подходит: он тянет из почвы влагу, из-за чего подгнивает нижний венец. В цоколе должны быть продухи для вентиляции пространства под полом. Зимой они обычно закрываются, а летом открыты.
  • В подвале нет признаков периодического затопления.Спускаемся в подвал и убеждаемся, что на стенах нет характерной границы уровня стояния воды (она видна по разнице в цвете стен). Затхлый запах также отсутствует.
  • По периметру дома сделаны ливневая канализация и дренаж.Чтобы убедиться в работоспособности дренажа, нужно вылить в него ведро воды и посмотреть, как она выходит из дренажа именно там, где ей положено: в колодец, в канаву, на рельеф. Если дом небольшой, то отсутствие дренажа допустимо, но должна быть хотя бы отмостка.

Проверьте наличие вентиляции

Она должна быть, хотя бы элементарная: всем знакомые решетки на стенах под потолком. Деревянный дом без вентиляции немыслим: с учетом приготовления пищи, использования душевых и прочих удобств каждый жилец испаряет порядка 20 кг воды в воздух ежедневно. Эту воду необходимо удалять из дома, иначе она будет конденсироваться в конструкциях.

Поищите следы конденсата

Конденсат – главное свидетельство ошибок в вентиляции и утеплении дома и главная причина биологического разрушения деревянных конструкций (а попросту – плесени и гнили). Если он есть, то рано или поздно в доме появятся и грибы. Следы конденсата в виде характерных разводов хорошо видны на не защищенных укрывными красками деревянных поверхностях даже после высыхания. Эти следы глубокие – стереть или сошлифовать их практически невозможно. Ищите разводы в основном на стыках, углах, под потолком, на чердаке. Если они обнаружены в нескольких местах, их причина – конденсат. Если в одном – возможно, это проникновение в дом дождевой влаги, которое теоретически можно найти и устранить. Но сначала придется купить дом, а потом уже выяснится, велика ли проблема и во что обойдется ее ликвидация. Поэтому не стоит рисковать, если только продавец существенно не сбавит цену.

Проверьте состояние деревянных лаг под полом первого этажа

В полу первого этажа должен быть технический люк, а между полом и цокольным перекрытием – пространство, в котором можно передвигаться (если не вприсядку, то хотя бы ползком). Оно необходимо, чтобы ухаживать за деревянным полом: время от времени приходится осмотреть, дополнительно антисептировать лаги (никакая обработка не делается навечно). Заглянув в этот люк, вы можете посмотреть, нет ли на лагах плесени и гнили.

Убедитесь в стабильности геометрических параметров

Откройте и закройте все окна и двери – если дом «пляшет», их будет заклинивать. Стены должны быть строго отвесными (нередко их ведет «волной»). Посмотрите на сопряжение потолка и стены: большие щели могут быть связаны с неправильной осадкой дома.

Осмотрите крышу снаружи и изнутри

Крыша держит ветровую и снеговую нагрузку, к ней поднимается теплый влажный воздух из комнат, зимой она – основной барьер, сдерживающий потери тепла (или несдерживающий, если устроена неграмотно). Конструкцию крыши часто ведет при различных нарушениях в строительстве дома. Посмотрите на кровлю снаружи – ровно ли лежит кровельный материал? Пазухи, провалы, изгибы и другие отклонения от идеально ровной плоскости говорят о проблемах. Оцените, как утеплена кровля. Утеплитель должен иметь толщину не менее 200 мм. Обратите внимание на дымоход: его неграмотное устройство – основная причина пожаров. Вокруг дымохода нигде не должно быть следов гари, в месте соприкосновения с дымоходом древесина не должна менять цвет.

Читать еще:  Как можно оспорить дарственную на дом

Покупайте дом зимой и сфотографируйте его с помощью тепловизора

Это лучший способ проверить, как дом удерживает тепло. Тепловизор показывает строение в инфракрасном диапазоне, на мониторе прибора хорошо видны слабые места в теплоизоляции. Полная­ диагностика­ воздухопроницаемости и теплопроводности конструкций обойдется примерно в 20 тыс. рублей (на рынке есть компании, предлагающие такую услугу). Недешево, но купить «дырявый» дом и год из года отапливать его или заново утеплять обойдется еще дороже. На основе обследования тепловизором вы можете потребовать от продавца устранить дефекты или выторговать существенную скидку. Потери тепла на угловых соединениях деревянного дома ликвидировать будет сложно: они изначально плотные, и герметик здесь вряд ли поможет – придется делать дополнительное утепление дома изнутри. А вот сквозные трещины в бревнах или брусе или межвенцовые швы можно будет заделать герметиком. Если «фонит» крыша – придется разбирать внутреннюю отделку и укладывать новый утеплитель.

Проверьте качество фасадной краски

Ультрафиолет разрушает поверхностные слои древесины, поэтому для защиты фасадов деревянного дома нужно использовать специальные краски. Качественные системы защиты фасадов служат по 10–15 лет, и этим обусловлена их высокая стоимость. Убедитесь, что краска не облупилась, древесина под ней белая, без серого оттенка, – это говорит о том, что отделка фасада в прекрасном состоянии. Если нет – не страшно, ее можно будет обновить и даже замаскировать серый «загар» древесины, удачно подобрав оттенок лессирующей краски. Но разница в цене между дорогой и дешевой отделкой фасада должна быть учтена в стоимости дома.

Резюме

  • Прежде чем подписывать договор, убедитесь в наличии проектной документации на дом. Если решитесь покупать дом без проекта, готовьтесь­ к тому, что любые последствия нарушений строительных норм вам придется устранять за свои деньги, на это стоит соглашаться,­ только если стоимость дома весьма привлекательна. Нельзя привлечь застройщика к ответственности за то, что дом разрушается или выделяет опасные для здоровья химикаты. То, что вы попали в беду, – еще не доказательство его вины. Вся система ответственности подрядчиков строится вокруг официального, имеющего юридическую силу проекта, заверенного подписями и печатями. Только на основе этого документа закон сможет ответить на вопрос, кто и что нарушил, какой вред вам причинил и что с него причитается. Без документов найти непосредственного виновника нарушений невозможно!
  • Наиболее проблемные места деревянного дома – цоколь и крыша. Здесь строение соприкасается с влагой, а через крышу к тому же идут основные потери тепла. Эти места при покупке нужно обследовать­ в первую очередь и тщательно.
  • Проблемы с фундаментом, неправильная осадка (деформация коробки), биологическое разрушение деревянных конструкций и высокие теплопотери через стены – практически неустранимые проблемы. Стоимость реконструкции в этом случае может сравняться с ценой строительства дома с нуля, поэтому покупать дом с такими недостатками не стоит.
  • При условии хорошей скидки можно купить дом без дренажа фундамента, с высокими теплопотерями через крышу, сквозными трещинами в брусе или бревнах или некачественной отделкой фасада (если на деревянных конструкциях пока нет следов плесени или гнили) и устранить недостатки самостоятельно.

Благодарим Алексея Леонтьева, руководителя компании «Атлант ЛЛЛ», специалиста по деревянному домостроению, эксперта Дома технологий «Гелиос»

Покупка дома. Чего бояться и на что обратить внимание при покупке дома.

Покупка любой недвижимости — это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?
Разобьём этот процесс на два этапа:
1. Проверка состояния дома, его коммуникаций и участка.
2. Проверка документов на данное недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

1. Техническое состояние дома, его коммуникаций и участка.

— Первое, и самое главное правило при покупке гласит: Смотреть дом лучше весной! Многие допускаю ошибку, осматривая дом зимой. Здесь есть, конечно, плюсы, один из низ , это то что вы можете в полной мере оценить отапливаемость дома в зимний период, понять насколько тепло в каждой комнате. Но в тоже время в зимний период, особенно когда много снега на улице, очень сложно оценить общее состояние дома. Снег может скрывать фундамент дома, крышу, или какую-нибудь свалку в задней части двора. Фундамент может быть разрушенным или треснувшим. Шифер на крыше также может потрескаться или зарасти мхом, и из-за снега вы ничего не увидите.

Если вы осуществляете осмотр дома в весенний период, тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, подтапливается ли подвал дома, достаточна ли гидроизоляция фундамента. Стоит обратить внимание на углы в подвале, если они сырые, это как минимум, должно навести вас на подозрения.

— Следующий элемент, на который в первую очередь стоит обратить внимание, это чердак дома. Именно, до его красоты обычно не доходят руки собственника. Именно по чердаку можно определить состояние кровли. В светлое время суток, сильно изношенная кровля может просвечиваться как дуршлаг. В дождливую погоду можно увидеть подтёки во внутренней части кровли. Также обращайте внимание на то, как уложена кровля, правильно ли устроена система водостока. Недостатки этой системы можно выявить по подтёкам на внешних стенах дома или незапланированных проектом канавок, вымытых водой на земле. Водосток имеет большое значение для несущих стен и фундамента дома, ведь неправильное истечение воды во время дождя может со временем разрушать стены и фундамент.

— При осмотре дома следует обратить внимание на то, как открываются двери и окна. Убедитесь в том, что дверные и оконные проёмы не перекошены (проверить это можно с помощью уровня). Если уклон конструкции все-таки есть, это свидетельствует о неправильной усадке дома. По возможности нужно осматривать дом при включенном свете и открытых окнах, что бы полумрак не скрыл недостатки.

— Также, с помощью уровня проверьте вертикальность стен и горизонтальность пола.

— Следующим этапом является проверка всех систем коммуникаций. Попросите у собственника недвижимости включить свет, воду, отопление. Если он будет уклоняться от включения какой-нибудь из систем, это как минимум должно вызвать у вас подозрение.

Необходимо навести справки о схеме подачи воды в дом. Проверьте всю систему на предмет подтёков и термоизоляции, система должна быть полностью изолирована на улице, что бы трубы не полопались зимой от холода.
— Далее стоит проверить отопление. Включите котёл, прислушайтесь и принюхайтесь. Исправное оборудование не должно резко пахнуть газом и периодически «чихать». Под котлом отопления не должно быть луж и ржавчины. По прошествии полу часа, проверьте батареи отопления во всех комнатах, убедитесь, что горячая вода в системе доходит до всех комнат дома. Также обратите внимание на трубы и батареи, не подтекают ли они, внезапное включение системы отопления может выявить прохудившиеся участки труб. Проверьте на работоспособность все краны для спуска воздуха на батареях отопления.

— Ещё одним немаловажным объектом вашего внимания должна быть электропроводка. Попытайтесь определить, насколько старые электросистемы проложены в доме. Зачастую, провода скрыты в стенах, по этому, оценить состояние системы можно по розеткам и осветительным приборам. В некоторых домах до сих пор присутствуют керамические патроны, висящие на проводе в тканной оплётке. Розетки, вросшие в стены, установленные ещё в пятидесятых годах, очень часто искрят, и не отвечают нынешним нормам и потребностям в электроснабжении.
— И на последок, стоит оценить в каком состоянии находится канализация. Для её проверки слейте большое количество воды в ванной или туалете(если туалет находится в доме!) и посмотрите насколько быстро вода уходит. Визуально просмотрите в каком состоянии находятся трубы, они не должны быть влажными. Если канализация дома не центральная, то не потрудитесь обследовать выгребную яму. Её размеры должны быть приближены к стандартам. (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1м, глубина 1,5 метра.) Стены выгребной ямы должны быть выложены из камня, кирпича или бетона.

2. Проверка документов на недвижимое имущество и их соответствие законодательным нормам и правилам РФ.

Для того, что бы проверить документы, в первую очередь нужно понимать какие именно бумаги на недвижимость используются при оформлении купли-продажи дома. Далее приведён краткий список необходимых документов:

— Правоустанавливающие документы на дом, подтверждающие право собственности. (Свидетельство о собственности)

— Правоустанавливающие документы на земельный участок, подтверждающие право собственности на этот участок. (Свидетельство о собственности)

— Технический паспорт домовладения. Это документ, включающий в себя: план земельного участка, экспликацию площади земельного участка, описание зданий и сооружений, назначение, техническое состояние и стоимость зданий и сооружений.

— Технический паспорт дома с поэтажным планом.

— Домовая книга.

— Кадастровый план земельного участка.

Перечень документов может существенно отличаться, это зависит от типа жилья и участка, от истории дома, и путей возникновения частной собственности на объект (например, дом может быть построен собственником, может быть куплен, получен по наследству или дарению).

— Первым делом, на что стоит обратить внимание при покупке дома, это права собственности на дом и земельный участок у продавца. Очень часто бывает ситуация когда земельный участок у продавца оформлен на праве пожизненно бессрочного владения.

— Земельный участок может быть не межеван, то есть точная площадь его не установлена. Поэтому следует обязать продавца отмежевать земельный участок и поставить на кадастровый учет с точной площадью, а также произвести регистрацию в юстиции.

— Если вы приобретаете (получаете) дом и земельный участок, то в договоре требуйте оформления сразу дома и земельного участка.

— Покупая недвижимость у продавца по доверенности, всегда проверяйте её подлинность у нотариуса. Также проверьте, существует ли в реальности доверитель, жив ли он, и выдавал ли он доверенность. Одним словом, попытайтесь связаться с собственником недвижимости.

— Следующим этапом проверки документов, является сверка реальной площади земельного участка с площадью, указанной в документах. Измерьте участок рулеткой. Если эти величины разнятся, то лучше откажитесь от сомнительной сделки.

— Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Отмерьте расстояния от дома до установленных границ участка, сверьте четкость границ с имеющимся планом территории.

Читать еще:  Как продать квартиру с прописанным человеком

— Проверьте соответствие государственного акта на землю тому участку, который вам показывают. Внимательно проверьте правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в Управлении земельных ресурсов.

— Удостоверьтесь в том, что на жильё не наложено обременение, такое как арест дома, залог или обращение взыскания на дом. Подобная информация должна проверяться нотариусом при заключении сделки.

— Также вам необходимо выяснить историю предыдущих сделок, связанных с куплей продаже данной недвижимости. На этом этапе могут всплыть довольно нелицеприятные факты, такие как продажа данного дома лицами, не имеющими полномочий. Если у данного домовладения было несколько владельцев, то вы должны уточнить правильность оформления и проведения сделок купли-продажи. Эти сделки должны были пройти государственную регистрацию, должны быть заверены нотариусом. Если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то и все последующие окажутся таковыми. Все договора купли продажи хранятся в архиве БТИ. Обычно с БТИ сотрудничают агентства недвижимости, в их услуги входит проверка всех договоров купли продажи.

— Тщательно изучите техпаспорт БТИ, убедитесь в отсутствии незаконных перепланировок, и всякого рода строений, возведённых без разрешения.

— Потребуйте документацию на инженерные системы дома. Вам необходимо получить информацию о всех системах разводки коммуникаций. Когда вы купите этот дом, вы должны иметь представление, где проложена электропроводка, водоснабжение, отопление, канализация дома. В любом случае, в будущем вам придётся ремонтировать коммуникации дома, и осведомлённость о местоположении той или иной системы сэкономит вам кучу времени сил и средств. Кроме этого, очень важно получить у продавца недвижимости техническое условие на подключение коммуникаций. Если такие документы отсутствуют, то в будущем у вас может появится проблема: окажется что подключение к магистральной сети было незаконным.

— И на последок, хотелось бы сказать, что в зависимости от вида имущества, могут возникать дополнительные пункты проверки, такие как проверка дееспособности продавца. Все возможные подвохи, связанные с этим пунктом может почувствовать опытный риэлтор, поэтому в случае покупки дома, где вероятность наличия таких подвохов гораздо выше, чем при покупке квартиры, есть большой смысл доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Подводные камни при покупке дома. На что обратить внимание? на сайте Недвио

Покупка загородного частного дома — это очень важное решение и поэтому отношение к этому событию должно быть предельно серьезным. Для неопытного покупателя здесь есть множество «подводных камней», к которым следует отнестись самым внимательным образом. Их можно разделить на связанные с месторасположением и техническим состоянием здания и юридическим оформлением в частную собственность самого здания и участка земли, на котором оно построено.

Изучаем дом перед покупкой

1. Месторасположение

Есть люди, которые специально покупают дом подальше от города. Но если в семье есть дети, то следует подумать о расстоянии до школы или детского садика. Если их нет поблизости, то в семье обязательно должен быть автомобиль. Кроме этого обратите внимание на наличие в районе застройки общественного транспорта и продовольственного магазина. Важным моментом является наличие асфальтового или другого покрытия улицы или подъездной дороги, а так же ее освещения в ночное время.

2. Внутренний осмотр здания

Хороший дом определяется не только удобной планировкой, но и качеством выполненных работ и материалов, применявшихся при строительстве. Профессиональное техническое заключение о его состоянии смогут дать только специалисты. И лучше всего по этому вопросу обратиться в компанию по экспертной оценке недвижимости. В ней работают специалисты, занимающиеся этими вопросами уже много лет.

Но на первом этапе общий технический осмотр можно сделать самостоятельно. При этом дом необходимо осматривать не только внутри, но и по фасадам, в подвале, на чердаке. Прежде всего, обратите внимание на внутреннюю планировку и подумайте, будет ли вам и вашим родным удобно и есть ли в нем место для каждого члена семьи.

Находясь во внутренних помещениях, проверьте, как открываются створки окон и дверные полотна. Если они открываются очень туго, то возможно имеет место усадка фундамента, а это в дальнейшем приведет к образованию трещин и нарушению целостности строительных конструкций. Проверьте наличие влаги внутри стеклопакетов и отсутствие сквозняков из-под подоконников. Внимательно осмотрите полы. Они должны быть ровными и соответствовать горизонту.

Попросите продавца открыть воду, включить отопление, зажечь газовую плиту. Зайдите в туалет и проверьте насколько быстро уходит вода в унитазе и ванной. Если хозяйственные стоки уходят в септик или выгребную яму не побрезгуйте заглянуть туда и посмотреть состояние места сбора стоков. Если септик заполнен более чем на две трети, то это говорит о недостаточном дренаже в грунт и проблемах с частой откачкой в будущем.

Посмотрите на толщину наружных стен. Они обеспечат сохранение тепла зимой, а летом защитят от жары. Кроме того несущие конструкции — это основа здания, которая держит на себе перекрытия и кровлю. Несущая каменная стена не может быть тоньше 380 мм (полтора кирпича). Исключением являются монолитно-каркасные здания, но на объектах индивидуального строительства такая технология встречается крайне редко.

3. Осмотр подвала и чердака

Подвальные помещения и чердак должны быть сухими. Влажность в подвале или техническом подполье говорит о том, что в помещениях всегда будет сырость, приводящая к образованию плесени и грибка. На чердаке следует убедиться в том, что кровля не протекает, а пространство хорошо вентилируется. Чердачное перекрытие должно быть хорошо утеплено. Если в качестве утеплителя используются минераловатные плиты, то они должны быть накрыты полиэтиленовой пленкой.

4. Наружный осмотр

Осматривая дом снаружи, убедитесь в отсутствии трещин на стенах и в облицовочных покрытиях. Если фасад здания покрыт сайдингом или имеет навесной вентилируемый фасад, то увидеть возможные повреждения вы не сможете. В этом случае необходимо доверить техническую экспертизу состояния дома специалистам из компании по продаже недвижимости.

Убедитесь в наличии отмостки по всему периметру здания. Она обеспечивает защиту фундамента и обеспечивает долговечность всего строения. Осмотрите водосточную систему, которая должна отводить дождевую воду не размывая грунта.

Внимательно осмотрите источник водоснабжения. Если вода поступает из городской водопроводной сети, то не поленитесь заглянуть в колодец и осмотреть его состояние. При наличии скважины попросите показать паспорт на это инженерное сооружение и убедитесь в законности бурения. После этого включите насос и проверьте, сколько воды можно откачать непрерывно. Если объем одноразовой откачки менее 100 литров, то скорее всего скважина забита песком или ее глубина недостаточна.

В том случае, когда источником воды является колодец, осмотрите его и проверьте на отсутствие мусора внутри. И примите на заметку, что в будущем вам придется бурить скважину.

Осмотрите хозяйственные постройки. Гараж, сараи и другие сооружения дают большое преимущество при покупке дома. Отсутствие сада не имеет значения, со временем вы сами посадите то, что пожелаете. А вот на поверхностный слой грунта следует обратить внимание. Если это песок, глина или суглинок, то придется покупать и завозить большое количество плодородной почвы.

Документы, оформляемые при купле-продаже

Проверку комплекта представляемых при сделке документов лучше всего поручить специалисту, имеющему опыт купли-продажи жилых и дачных строений. При заключении сделки на продажу жилого дома продавец обязан предоставить в нотариальной конторе следующие документы:

  1. технический паспорт с планами каждого этажа и схемой участка с нанесением всех хозяйственных построек;
  2. акт комиссии по приемке законченного строительного объекта в эксплуатацию;
  3. выписку из реестра БТИ;
  4. документы о праве собственника на построенное здание;
  5. личный паспорт и идентификационный код;
  6. государственный приватизационный акт на землю;
  7. документы по экспертной оценке дома и продаваемого участка;

Документы, которые не являются обязательными, но их наличие желательно при покупке дома:

  • справки от коммунальных и энергоснабжающих служб об отсутствии задолженности по текущим платежам;
  • справка о прописанных в доме людях;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налогов за пользование землей.

Технический паспорт — это комплект документов в который входят: план участка земли с указанием общей площади, список и планы всех построенных сооружений, их стоимость и техническое состояние на момент регистрации.

Документы, устанавливающие права на участок земли, должны подтверждать законность частного владения. Права на постоянное или бессрочное использование не могут быть переданы другому лицу при купле-продаже дома. Поэтому необходимо наличие постановления местной администрации о предоставлении земельного участка в собственность и подтверждающее свидетельство. Без этих документов вы сможете купить только строения, но не землю.

Обязательно наличие кадастрового плана участка земли. Он выдается районными отделами землеустройства. Представляет собой план границ участка и определение категории земель. Кроме этого в нем указывается привязка к ближайшим государственным геодезическим ориентирам.

От покупателя при совершении сделки требуется только наличие паспорта, идентификационный код, свидетельство о браке и заверенное согласие супруга на покупку дома.

Наиболее часто встречающиеся ошибки при покупке дома

Как показывает практика, то среди всех неправильно оформленных сделок на куплю-продажу дома наиболее часто встречаются следующие три:

  1. у продавца при правильно оформленном доме отсутствуют права на землю;
  2. на официально оформленном земельном участке продается не зарегистрированная постройка;
  3. мошенническая продажа по поддельной доверенности.

В первом случае закон не позволяет новому владельцу полностью распоряжаться землей, например, продать участок или наследовать. И поскольку земля не принадлежит владельцу дома, часть участка может быть передана другому лицу. Если покупается не зарегистрированный дом, то он считается самовольной постройкой и зарегистрировать его в дальнейшем без судебных разбирательств будет очень сложно.

Поэтому при покупке дома вопросы документального оформления лучше всего доверить специалистам. Проведение сделки на профессиональном уровне освободит вас от бумажной волокиты и кабинетных путешествий. Кроме этого будет обеспечена полная гарантия законного оформления купли-продажи дома.

Мы готовы оказать любую помощь в поиске, выборе и покупке частного дома, дачи, таунхауса, коттеджа и просто земельного участка под застройку в Москве и Подмосковье. Наши специалисты проведет экспертное обследование объекта с выдачей акта о его техническом состоянии. После этого изучат представленные документы и помогут в официальном оформлении сделки.

Для вызова нашего специалиста нужно просто позвонить по телефону или оставить заявку на сайте, и мы вам перезвоним.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector