Содержание

Нарушение предварительного договора купли продажи квартиры

Юрист Лебедев Антон Дмитриевич

тел.: +7(926)529-9797 (WhatsApp, Telegram), email: lebedevlaw@mail.ru

Нарушение предварительного договора купли продажи

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор, пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры

При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности. Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?

Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение

Предварительный договор – это официальное соглашение, которое заключается между Продавцом и Покупателем в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ. Зачастую граждане воспринимают предварительный договор как формальный документ, однако это – большая ошибка. Данное соглашение уже связывает участников сделки целым комплексом правоотношений.

Предварительный договор имеет определенные особенности, а именно:

  1. Не регистрируется в государственных органах (например, Росреестре).
  2. Содержит в себе указание конкретной даты, до наступления которой сторонам необходимо заключить основной договор купли-продажи. Основной вариант договора будет подлежать государственной регистрации.
  3. Удостоверяет обоюдное намерение сторон совершить сделку, но не удостоверяет переход права собственности и проведение купли-продажи как таковой (эту задачу выполняет уже основной вариант договора).

В предварительном договоре отражается весь спектр условий и положений, в соответствии с которыми стороны хотят провести имущественную сделку. Т.е. ключевые пункты предварительного соглашения должны быть впоследствии продублированы и в основном соглашении, заключаемом между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка уплаты расходов и пр.

Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить те или иные пункты, саму возможность такого изменения также понадобится описать в тексте предварительного договора. Основной вариант документа может содержать некоторые отличия от предварительного варианта, однако это не должны быть глобальные коррективы, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.

Вот почему предварительный договор сначала необходимо обстоятельно обсудить, а при составлении и подписании – проверить на предмет неточностей, описок, ошибок формального и/или содержательного характера.

Предварительный контракт не требует обязательного нотариального удостоверения, хотя по желанию участников сделки он может быть заверен в кабинете нотариуса. Документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.

Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры

Да, предварительный договор может быть расторгнут либо Продавцом, либо Покупателем, либо обоими участниками сделки вместе. Однако расторжение предварительного договора возможно только в том случае, если для этого имеется реальная и объективная причина (основание). Такие основания можно разделить на 4 крупные категории.

Срыв сроков: автоматическое аннулирование

Расторжение предварительного соглашения происходит автоматически, когда оказываются нарушены временные лимиты. Например, в тексте предварительного договора могло быть указано, что стороны условились заключить основной вариант документа до 31 января 2019 года. Однако срок уже прошел, и ни Продавец, ни Покупатель не предприняли никаких действий для заключения данного документа. Считается, что участники сделки взаимно и обоюдно отказались от исполнения обязанностей и договоренностей, а, значит, предварительный договор является недействительным. Больше Продавец и Покупатель не связаны никакими правоотношениями по законодательству РФ.

Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование

Предварительное соглашение автоматически аннулируется, если в его тексте обнаруживаются ошибки, описки и недочеты. Например, неправильно написано имя какой-либо стороны, имеются неточности в идентификационном описании объекта недвижимости и пр. Если Продавец и/или Покупатель выявят подобное упущение, они смогут пойти по 1 из 2 возможных путей – либо заключить новый предварительный договор со всеми необходимыми исправлениями, либо просто отказаться от его заключения.

По одностороннему желанию Продавца или Покупателя

Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с желанием какой-либо стороны (ст. 450.1 ГК РФ). Здесь уже не произойдет автоматического аннулирования документа, – для его расторжения гражданину понадобится выполнить определенные шаги и соблюсти регламент:

Шаг №1. Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.

Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения. Этим пунктом понадобится воспользоваться как главной инструкцией.

Также понадобится изучить остальные пункты на предмет того, какие права, обязанности и договоренности имели Продавец и Покупатель. Если обнаружится, что какое-либо условие не было соблюдено должным образом, это тоже может стать основанием для расторжения договора.

Читать еще:  Оформить дарение доли квартиры родственнику через МФЦ

Шаг №2. Однозначно сформулировать причину расторжения предварительного контракта.

Например, Покупатель может сослаться на неисполнение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, непогашение Продавцом задолженностей по коммунальным платежам, невыписывание Продавцом из квартиры зарегистрированных жильцов и пр.

В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не уплатил полную сумму задатку или аванса в установленный срок и др.

Шаг №3. Направить 2-ой стороне сделки письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.

Действие предварительного договора будет прекращено, как только 2-ая сторона получит данное уведомление.

Важно проследить, чтобы текст предварительного договора не содержал в себе запрета на односторонний отказ от проведения сделки. Если такой запрет имеется, отправка письменного уведомления не будет иметь никакой силы. В этом случае прекратить действие контракта удастся либо посредством составления Соглашения о его расторжении, либо посредством обращения в суд.

Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд. За рассмотрение подобных споров отвечают мировые суды (при цене иска менее 50 тыс. рублей) и районные суды (при цене иска более 50 тыс. рублей).

Обычно судопроизводство возбуждается в связи с подачей искового заявления «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств». Исход конфликта будет зависеть от того, какой участник приведет более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции. Предварительный договор может быть или расторгнут, или использован судом в качестве базы для принудительного заключения основного договора. Проигравшая сторона также должна будет покрыть все расходы своего оппонента, а возможно – и выплатить ему денежную компенсацию за моральный ущерб.

По обоюдному согласию

Самый простой и удобный вариант разрешения ситуации – полюбовное расторжение предварительного контракта. Данная процедура проводится в досудебном порядке. Она может быть осуществлена только по обоюдному желанию обоих участников сделки. В этом случае сторонам понадобится составить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.

Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно. Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:

  • ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
  • ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
  • обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
  • полная информация об объекте недвижимости;
  • причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
  • ссылка на статью 1 ГК РФ;
  • отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;
  • порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
  • дата составления и подпись Отправителя.

Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке

В качестве образца письменного уведомления может быть использован нижеприведенный документ.

Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

Соглашение обладает большим доказательным эффектом, чем письменное уведомление. Главное преимущество такого соглашения – это совместное участие обеих сторон в процедуре его составления.

Соглашение не имеет строгого образца. Оно не требует нотариального заверения и обретает полную юридическую силу с моменту подписания Продавцом и Покупателем. Сюда вносятся следующие сведения:

  1. Дата и место заключения Соглашения.
  2. Персональные данные Продавца (включая паспортную информацию)
  3. Персональные данные Покупателя (включая паспортную информацию).
  4. Ссылка на предварительный договор купли-продажи, который планируется расторгнуть (его номер и дата заключения).
  5. Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж и пр.).
  6. Указание даты, с наступлением которой договор признается расторгнутым.
  7. Указание даты, с наступлением которой Соглашение вступает в законную силу (обычно – «с момента подписания»).
  8. Порядок возвращения предварительного платежа.
  9. Количество оригинальных экземпляров Соглашения (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя).
  10. Подписи участников Соглашения с расшифровками инициалов.

Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры

В качестве образца соглашения может быть использован нижеприведенный документ, составленный сторонами по взаимному согласию.

Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток

Положения, описывающие порядок возвращения аванса или задатка в случае срыва сделки, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.

Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю. Не имеет значения, кто выступил инициатором прекращения сделки, – аванс должен быть возвращен той стороне, которая его уплатила.

Если же Покупатель уплатил Продавцу задаток, то порядок его возвращения будет зависеть от того, на каком основании произошел срыв сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:

  1. Договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон. В этом случае задаток должен быть возвращен Покупателю в полном объеме.
  2. Договор был признан аннулированным, т.к. прошел уже 1 год с момента его подписания. Задаток не возвращается Покупателю, а остается у Продавца.
  3. Договор был расторгнут по вине Покупателя (он не исполнил свои обязанности и нарушил имеющиеся договоренности). Задаток остается у Продавца.
  4. Договор был расторгнут по вине Продавца. Покупатель должен получить задаток в 2-ном размере (либо в добровольном порядке, либо через суд).

Дата возвращения аванса или задатка должна быть документально зафиксирована – либо в письменном уведомлении, либо в полюбовном соглашении сторон.

При невозможности мирно урегулировать ситуацию Покупатель (если деньги должны быть возвращены ему) может инициировать судопроизводство, составив исковое заявление «О взыскании задатка в двойном размере» или «Об истребовании суммы аванса». Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти иски можно объединить с главным иском – «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств».

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Нарушение предварительного договора купли продажи квартиры

Правовые последствия нарушения предварительного обязательства

В силу пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В свою очередь, пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет правило, в соответствии с которым в случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, законодательно закреплены два последствия нарушения предварительного обязательства: понуждение к заключению договора и возмещение убытков. Причем эти последствия могут применяться совместно. Так, апелляционным определением Ростовского областного суда от 09.04.2014 г. по делу № 33-4547 в иске о понуждении к заключению основного договора купли-продажи и взыскании убытков отказано правомерно, поскольку в деле отсутствуют доказательства направления одной из сторон конкретного предложения о дате, времени и месте заключения основного договора, истцу было известно о принадлежности расчетного счета дочери ответчика, что не могло препятствовать заключению основного договора Апелляционное определение Ростовского областного суда от 09. 04.2014 г. по делу № 33-4547/2014. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .

Читать еще:  Переоформление квитанций при покупке квартиры

Понуждение к заключению основного договора возможно, если при направлении одной из сторон предложения о заключении основного договора, другая сторона уклоняется от его заключения. При этом предложение заключить основной договор должно быть направлено в рамках предусмотренного предварительным договором срока для его заключения, а сам предварительный договор должен соответствовать предъявляемым к нему законодательным требованиям.

В случае отказа от заключения основного договора, суд выносит решение о понуждении лица к заключению основного договора. Так, определением Верховного Суда Российской Федерации от 23.11.2010 г. № 58-В10-7 было оставлено без изменений решение Ленинского районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 21.07.2009 г., которым постановлено обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи жилого помещения Судом установлено, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи комнаты, по которому стороны обязались заключить основной договор в срок до 15 мая 2009 г. 13 мая одной из сторон в адрес контрагента направлена телеграмма с предложением заключить основной договор, однако в результате договор купли-продажи заключен не был, в связи с чем истец обратился за защитой нарушенного права в суд.

Разрешая спор и удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции правильно исходил из того, что ответчик уклонился от подписания основного договора купли-продажи жилого помещения. Обязательство, предусмотренное предварительным договором, не было прекращено, в силу чего истец имеет право понудить ответчика к заключению договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что судом не учтен принцип свободы договора (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку у ответчика отсутствует добровольное волеизъявление на заключение договора купли-продажи, он не может быть принужден к его заключению.

Верховный суд Российской Федерации не согласился с данным выводом суда кассационной инстанции по следующим причинам.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия складывающихся между ними отношений. Заключив предварительный договор купли-продажи, ответчик выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство заключить основной договор.

Поскольку судом не установлены обстоятельства, связанные с порочностью волеизъявления ответчика при заключении предварительного договора, у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 23. 11.2010 г. № 58-В10-7. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. . Исходя из формулировки «обязать ответчика заключить» можно сделать вывод о том, что само решение суда не является юридическим фактом, порождающим у сторон права и обязанности, вытекающие из основного договора. Своим решением суд лишь обязывает сторону заключить договор, но такой договор не считается заключенным в силу наличия судебного решения. Однако на практике суды выносят и такие решения, в соответствии с которыми обязанной стороне предоставляется срок для заключения основного договора, по истечении которого договор считается заключенным на условиях, предусмотренных предварительным договором Постановление ФАС Поволжского округа от 20. 02.2007 г. по делу № А55-10870/2006-15. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015; Постановление ФАС Уральского округа от 28. 02.2008 г. № Ф09-4452/07 по делу № А60-32794/06. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015; Постановление ФАС Московского округа от 18. 09.2008 г. № КГ-А41/8020-08 по делу № А41-К1-20932/07. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. . По обоснованному мнению Васильева А.В. необходимо признать за судебным решением статуса юридического факта гражданского права (либо завершающего юридический состав акта), создающего правоотношение из предварительного договора Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. — М., 2007. — Стр. 151. . Действительно, закрепление такого положения позволит истцу гораздо быстрее получить от ответчика исполнение. Однако необходимо помнить, что такое правило применимо только к консенсуальным договорам, поскольку заключение реального договора производится путем исполнения обязательства, то есть непосредственной передачи вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п. По причине того, что сторонами не произведены названные действия, договор не может быть признан судом заключенным.

Необходимо отметить, что из предварительного договора не следует требование об исполнении основного договора. Так, обществу с ограниченной ответственностью было отказано в удовлетворении требований о признании за ним права собственности на нежилое помещение. Суд разъяснил, что в силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. Предъявленный в обоснование требований договор оценен судом как предварительный, содержанием которого является обязательство сторон по заключению в будущем договора о продаже имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Так как договор, заключенный между сторонами, не предусматривает передачу имущества, истцу отказано в удовлетворении требований в связи с их необоснованностью Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ОТ 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .

Спорным представляется мнение Васильева А.В. о необходимости пересмотра положений о понуждении к заключению основного договора Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. — М., 2007. — Стр. 144. . В обоснование своей позиции автор говорит об ограничении принципа свободы договора, отсутствии диспозитивности в складывающихся отношениях. По нашему мнению, понуждение к заключению договора является обычной для гражданского оборота мерой. Заключая предварительный договор, лицо знало о возможных правовых последствиях, и при этом добровольно вступило в указанные правоотношения. Следовательно, в данном случае говорить об ограничении принципа свободы договора и диспозитивности так же справедливо, как и в случае уклонения покупателя от оплаты товара по договору поставки.

Еще одним последствием нарушения предварительного договора является взыскание убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки. Можно ли взыскание убытков отнести к способам обеспечения обязательств?

Б.М. Гонгало выделяет критерии, по которым различаются способы обеспечения обязательства и иные обеспечительные меры: «Использование способа обеспечения обязательства: а) приводит к появлению акцессорного обязательства; б) предполагает возможность наступления имущественных последствий; в) имущественные последствия могут наступить только в случае нарушения должником основного обязательства; г) до нарушения способ обеспечения обязательства проявляет себя либо стимулированием должника к исполнению и (или) приданием кредитору уверенности в том, что нарушение обязательства не приведет к умалению его имущественной сферы»Гонгало Б.М. Гражданско-правовое обеспечение обязательств: дисс. на соиск. уч. ст. д-ра юрид. наук / Гонгало Б.М. — Екатеринбург, 1998. — С. 56. .

Безусловно, взыскание убытков — это последствия имущественного характера, однако, по нашему мнению, взыскание убытков не является способом обеспечения обязательств. Данная мера не порождает дополнительное обязательство между сторонами основного договора и вряд ли стимулирует должника к исполнению обязательства, так как при взыскании убытков восстанавливается справедливость (все затраченное кредитором возвращается ему лицом, в такой затрате виновным). Также стоит отметить, что взыскание убытков по предварительному договору идет в неразрывной связи с понуждением к заключению договора. То есть в итоге происходит и исполнение обязательства, и взыскание убытков. Однако практике известны и такие случаи, когда истцом взыскивались только убытки, возникшие в результате отказа контрагента от заключения основного договора. Так, постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.03.2015 № Ф04-5451/2014 по делу № А81-2380/2014 было отказано во взыскании убытков, возникших вследствие неисполнения предварительного договора аренды недвижимости и возврата задаткаПостановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13. 03.2015 № Ф04-5451/2014 по делу № А81-2380/2014. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. .

Читать еще:  Как быстро найти покупателя на квартиру

Необходимо также отметить, что наличие заключенного предварительного договора в отношении имущества, проданного третьему лицу, не является основанием для признания договора купли-продажи недействительнымПостановление ФАС Поволжского округа от 06. 04.2011 г. № А12-14235/2010. [Электронный ресурс]: Консультант Плюс справочно-правовая система. Версия Проф. М.. 2015. , поскольку предварительный договор не порождает имущественных прав. Считаем, что в подобных случаях необходимо понуждать контрагента к заключению основного договора, а затем взыскивать убытки, поскольку из основного договора проще доказывать убытки Васильев А.В. Предварительный договор в праве России и США. Дисс. на соиск. уч. ст. канд. юрид. наук. / Васильев А.В. — М., 2007. — Стр. 154. . По нашему мнению, для договоров, предусматривающих передачу индивидуально-определенных вещей, необходимо предусмотреть правило, в соответствии с которым право распоряжения вещью, подлежащей в будущем передаче контрагенту по основному договору, ограничивается до истечения срока действия предварительного договора. Предлагаем законодателю внести изменения в пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации посредством дополнения данного пункта абзацем 2 следующего содержания: в случае, если основным договором, подлежащим заключению на основании предварительного договора, предусмотрена передача индивидуально-определенной вещи, право распоряжения данной вещью ограничивается на срок действия предварительного договора.

Поскольку понуждение к заключению договора не всегда удовлетворяет истца (например, истец утратил интерес к заключению основного договора), по нашему мнению, необходимо предусмотреть в Гражданском кодексе Российской Федерации еще одно последствие нарушения предварительного обязательства, альтернативное понуждению к заключению основного договора. Итак, в случае, если истец не желает заключения основного договора, но есть все основания для обращения в суд с иском о понуждении к заключению основного договора, он может потребовать денежную компенсацию в размере 30% от суммы, на которую должен быть совершен основной договор. Такое последствие нарушения предварительного договора следует называть компенсацией за незаключение основного договора. При этом наряду с такой мерой ответственности возможно взыскание убытков по предварительному договору. В связи с чем предлагаем законодателю внести изменения в абзац 1 пункта 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и изложить его в следующей редакции: в случае, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе потребовать компенсацию в размере 30% от суммы, на которую должен быть заключен основной договор, либо применить положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Предварительный договор купли-продажи подписан — что грозит в случае неисполнения?

Здравствуйте, у меня несколько вопросов: -ПО ЧЬЕЙ ВИНЕ СРЫВАЕТСЯ СДЕЛКА? -Вносили ли вы уже какую нибудь сумму по предварительному договору в виде задатка? -Какую вы имеете в виду неустойку? Агенству или одной из сторон договора? -Гражданское законодательство не содержит норм, которые запрещают применение сторонами неустойки в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных предварительным договором, то в силу ст. 394 ГК РФ условие об уплате неустойки за неисполнение обязательства по заключению основного договора может быть включено в предварительный договор ( Постановление Президиума ВАС РФ от 12.02.2013 N 13585/12 по делу N А43-25969/2011). Дополнение: неустойка — это мера гражданско-правовой ответственности и способ обеспечения исполнения обязательств, прекращение предварительного договора не может являться основанием для отказа в выплате неустойки.

Согласно ГК РФ, в случае расторжения договора виновная сторона будет нести ответственность в соответствии с условиями, предусмотренными договором.

Если договор касался передачи в собственность какой-либо вещи, а в ответ гарантировалось встречное исполнение обязательства, то расторжение такого договора приводит к тому, что вещь придется вернуть прежнему хозяину. В противном случае это будет считаться неосновательным обогащением. Если по договору необходимо было внести задаток, то по гражданскому законодательству задаток достается стороне, понесшей убытки в связи с несостоявшейся сделкой.

Также установлено, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Опять же в случае расторжения договора ничто не мешает соблюсти порядок расторжения по обоюдному согласию, тем самым избежав ответственности в виде неустоек. Для этого необходимо направить письменное уведомление второй стороне с мотивировочным основанием невозможности осуществления сделки на прежних условиях.

Если не было заключено соглашение о задатке или нет такого пункта в договоре, то остается только риск о выплате неустойки, но только в том случае, если будет установлено, что Вы уклоняетесь от совершения сделки без серьезных на то причин.

Так например если в оговоренный срок основной договор не заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор купли-продажи, действие предварительного договора прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ). При чем без выплаты неустойки.

Если предложение о заключении основного договора Вам было направлено (письменно) то Вас могут принудить в судебном порядке заключить договор, а так же взыскать пени, предусмотренные договором.

mama.tomsk.ru

Сайт для мам, пап и детишек!

Фотогалерея Новостной блог Форум 2004-2008 Консультации специалистов Конкурсы на 15 лет сайта.

неисполнение предварительного договора купли-продажи

Модератор: Not Me.

неисполнение предварительного договора купли-продажи

Сообщение Amigo » 19 мар 2012, 21:53

Ситуация следующая: срок исполнения предварительного договора истекает через неделю, а покупатель не торопится на сделку, и на сегодняшний день не готов сказать, когда он готов заключить основной договор купли-продажи и пойти в торц и расплатиться.
Как документально себя подстраховать, если в последующем потребуется доказать, то что сделка не состоялась именно по вине покупателя.
Т.к. покупатель может утверждать, что сделка не состоялась по вине продавца, и потребует вернуть задаток в двойном размере, как это прописано в предварительном договор.
Условия прописаны стандартные в договоре, т.е. если договор расторгается по вине продавца, то продавец обязан вернуть задаток в двойном размере, и соответственно если по вине покупателя, то задаток остается у продавца.

PS: все исправила в первом посте, а то ночью как то сумбурно все написала

Re: куплю-продажа квартиры

Сообщение brav8o » 19 мар 2012, 21:54

Re: купля-продажа квартиры

Сообщение Amigo » 19 мар 2012, 21:56

Re: купля-продажа квартиры

Сообщение Amigo » 19 мар 2012, 22:01

Re: купля-продажа квартиры

Сообщение brav8o » 19 мар 2012, 22:21

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector