Ничтожность договора управления многоквартирным домом

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 1093/10 Вывод суда нижестоящей инстанции об отсутствии оснований для признания спорного договора управления многоквартирным домом недействительной (ничтожной) сделкой противоречит нормам законодательства, так как названный договор был заключен в отсутствие решения собственников помещений дома о выборе способа управления в лице управляющей компании, без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего — Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Андреевой Т.К., Борисовой Е.Е., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. —

рассмотрел заявление ТСЖ «Земляки» о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2009 по делу № А33-14135/2008 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой Е.Е., Президиум установил следующее.

Товарищество собственников жилья «Земляки» (далее — товарищество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Жилищные услуги» (далее — общество «Жилищные услуги») об обязании ответчика передать ключи от всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, д. 31А, а также об обязании его освободить занятые им места общего пользования (помещения № 8-11) в указанном доме.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 25.11.2009 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов товарищество просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом.

В отзывах на заявление общество «Жилищные услуги» и общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Красжилсервис» (далее — управляющая компания) просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзывах на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Товарищество в обоснование заявленных требований указало на то, что оно было создано на основании решения от 10.01.2007 общего собрания собственников помещений упомянутого дома в целях управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Государственная регистрация юридического лица произведена 13.03.2007.

Между тем, как указал истец, управление имуществом многоквартирного дома осуществляется обществом «Жилищные услуги», использующим его в своих интересах и препятствующим исполнению товариществом своих обязанностей в интересах собственников, наделивших его полномочиями по обслуживанию, эксплуатации, ремонту общего имущества дома, а также выполнению иных предусмотренных уставом товарищества обязанностей.

Общество «Жилищные услуги», которое фактически занимает помещения № 8-11 (согласно экспликации дома — коридор, умывальник, туалет, служебное помещение) и имеет ключи от всех вспомогательных помещений дома, сослалось на то, что оно ими пользуется на основании заключенного с управляющей компанией договора от 01.02.2008 № 11-ТО на выполнение работ.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что письмом от 25.04.2007 № 1461 администрация Советского района города Красноярска известила директора управляющей компании об избрании на общем собрании собственников помещений упомянутого дома способа управления домом в виде управления управляющей организацией в лице данной управляющей компании.

Впоследствии, как установил суд, управляющая компания заключила договор от 25.04.2007 № 8-у на выполнение работ с собственниками 65,6 процента жилых и нежилых помещений дома, оформив список с подписями собственников как приложение к договору.

Управляющая компания в лице генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания «Жилищный фонд» заключила с обществом «Жилищные услуги» договор от 01.02.2008 № 11-ТО на выполнение работ.

В соответствии с пунктом 1.1 этого договора управляющая компания поручила обществу содержание и текущий ремонт объектов жилого и нежилого фонда, выполнение иных работ по управлению домом с последующей оплатой выполненных работ.

Возможность заключения управляющей компанией такого договора определена пунктом 3.3.4 договора от 25.04.2007 № 8-у, которым предусмотрено ее право привлекать подрядные организации к выполнению всего комплекса или отдельных видов работ, принятых ею к исполнению от собственников помещений.

Суды, исследовав обстоятельства дела, а также основания, приведенные товариществом и управляющей компанией в обоснование наличия у каждого из них полномочий на управление домом, ссылаясь на статьи 161, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс), пришли к выводу о том, что создание товарищества не исключает управления домом управляющей организацией.

С учетом данного вывода, а также доводов управляющей компании о том, что ею и обществом «Жилищные услуги» не создаются препятствия для осуществления товариществом контроля за использованием общего имущества дома, суды отказали в удовлетворении требования о передаче товариществу ключей от вспомогательных помещений дома, рассмотренного по правилам виндикационного иска, и признали законным владение обществом «Жилищные услуги» спорными помещениями.

При рассмотрении требования об освобождении ответчиком помещений № 8-11, которые, по его мнению, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к общей долевой собственности собственников квартир указанного дома, суды установили, что эти помещения переданы ответчику Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду по договору от 15.06.2006 № 9949, и, поскольку товарищество не является заинтересованным лицом по оспариванию договора аренды в рамках настоящего дела и не представило доказательств приобретения прав на эти помещения, отказали в удовлетворении этого требования.

Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующего.

В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления им предусмотрено частью 4 этой же статьи, на основании которой орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным

Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Между тем истец в исковом заявлении ссылался на то, что 10.01.2007 собственники квартир выбрали способ управления домом в виде созданного ими товарищества «Земляки».

При этом из материалов дела не следует, что избранный собственниками квартир способ управления был изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса более поздним решением собственников квартир названного дома.

Данное обстоятельство, как и отсутствие иного самостоятельного решения собственников о выборе способа управления в лице управляющей компании, не были предметом оценки судов при проверке соответствия договора от 25.04.2007 № 8-у требованиям закона.

Кроме того, суды, делая вывод о том, что создание товарищества не исключает управления домом управляющей организацией, не учли, что согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса эти два способа являются самостоятельными и взаимоисключающими, в то время как закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один из определенных упомянутой статьей способов управления.

В связи с этим ссылка судов на часть 1 статьи 137 Жилищного кодекса, предусматривающую возможность заключения товариществом собственников жилья договора на управление многоквартирным домом, является необоснованной, сделанной без учета того, что договор от 25.04.2007 № 8-у был заключен управляющей компанией не с товариществом, а с отдельными собственниками помещений указанного дома.

Судами не принято во внимание также и то, что как товарищество, так и управляющая компания указывали на избрание собственниками помещений дома одного из двух способов управления. Каждый доказывал наличие у него полномочий на управление домом и опровергал приведенное другим лицом основание возникновения полномочий у него: товарищество — договор от 25.04.2007 № 8-у на управление домом управляющей компанией, считая его недействительной сделкой, а управляющая компания, не оспаривая ранее принятого собственниками помещений решения от 10.01.2007 о создании товарищества, считала этот способ управления измененным на управление домом управляющей организацией.

При таких обстоятельствах судам на основании оценки представленных сторонами доказательств и возражений с учетом положений статьи 161 Жилищного кодекса следовало сделать вывод о том, какой из предусмотренных этой статьей способов управления был избран собственниками помещений дома в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Читать еще:  Покупка квартиры с коммунальными долгами что делать?

Поскольку договор от 25.04.2007 № 8-у был заключен в отсутствие решения собственников помещений дома о выборе способа управления в лице управляющей компании (изменения ранее выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не с каждым собственником, вывод суда об отсутствии оснований для признания этого договора недействительной (ничтожной) сделкой не может быть признан обоснованным.

При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.

Так как выводы судов о возможности управления многоквартирным домом одновременно и товариществом, и управляющей компанией повлияли на результаты рассмотрения спора, в котором с учетом оснований обращения товарищества в суд, характера заявленных требований подлежала доказыванию правомерность занятия спорных помещений обществом «Жилищные услуги», дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 07.07.2009 по делу № А33-14135/2008 и постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.

Оспаривание собственниками договора управления МКД

Зачастую, не желая оплачивать услуги управляющей организации,собственники помещений МКД пытаются оспорить договор управления. Кто-то говорит, что в реестре к договору стоит не его подпись, кто-то — что его ввели в заблуждение, и он не знал в каком документе расписывался, а кто-то доказывает, что подписал под давлением. Некоторые даже пытаются обязать управляющую организацию вернуть собственникам плату за содержание и ремонт.

В данной статье рассмотрим доводы Судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда, изложенные в Апелляционном Определении от 22.18.2018г. по Делу № 33-42/2018, где суд просто разгромил доводы яжесобственника.

Собственник квартиры К. (бывший работник управляющей организации) обратилась в суд с иском к управляющей организации о признании договора управления многоквартирным домом недействительным, (ничтожным) не заключенным, с требованием возвратить полученные по сделке денежные средства собственников помещений многоквартирного дома, возмещении судебных расходов по оплате госпошлины. И как бы абсурдно это ни звучало, но в обоснование своих требований Истица рассказывала, как сама подделывала документы. В результате суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Не согласившись с решением суда, управляющая организация подала апелляционную жалобу. А вот судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда встала на сторону управляющей организации.

По общему правилу, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п.1 ст.160 ГК РФ).

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений МКД с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 Кодекса).

Договор управления заключается на одинаковых для собственников помещений МКД условиях, которые утверждены решением общего собрания собственников или указаны в конкурсной документации (ч.4 ст.162 ЖК РФ).

В силу ч.7 ст.162 ЖК РФ (в редакции, действовавшей до 11.01.2018), если иное не установлено договором управления МКД, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

В Письме Министерства регионального развития РФ от 20.12.2006 № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом» уточняется, что управляющая организация, вновь выбранная на общем собрании собственников помещений МКД, обязана приступить к управлению МКД не позднее чем через 30 дней со дня подписания договора управления МКД с первым собственником помещения, если иное не установлено договором управления МКД.

Отказ собственника от подписания договора не является основанием для неоплаты услуг выбранной управляющей компании (ч.5 ст.46 ЖК РФ).

В силу положений п.3 ч.8 ст.161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД на основании доверенности, выданной собственниками помещений МКД, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений МКД, договор управления МКД. По договору управления МКД приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений МКД, предоставившие председателю совета МКД полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Согласно разъяснениям, данным в п.125 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Постановление ПВС РФ №25), «доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п.п. 1, 4 ст.185 ГК РФ, ст.53 ГПК РФ, ст.61 АПК РФ)».

При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения (п.п. 1, 2 ст.183 ГК РФ).

Таким образом, если договор в последующем прямо одобрен представляемым, это снимает вопрос о его недействительности или незаключенности ввиду подписания неустановленным лицом.

Представляемый может одобрить сделку как путем совершения формального акта одобрения (например, направив неуполномоченному представителю и/или третьему лицу письмо об одобрении сделки), так и посредством конклюдентных действий (например, приняв исполнение, произведя оплату, воспользовавшись правами, возникающими из сделки, и т.п.). Правовое значение имеет то обстоятельство, что из поведения представляемого однозначно следует его воля на признание данной сделки.

Как указано в абз.2 п.123 Постановления ВС РФ № 25 под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента;иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Аналогичный подход отражен в п.5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.10.2000 № 57 «О некоторых вопросах практики применения статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Частью 2 п.58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» определено, что для признания соответствующих действий адресата оферты акцептом Гражданский кодекс РФ не требует выполнение условий оферты в полном объеме. В этих целях для квалификации указанных действий в качестве акцепта достаточно, чтобы лицо, получившее оферту (в том числе проект договора), приступило к ее исполнению на условиях, указанных в оферте и установленный для ее акцепта срок.

Если управляющая организация фактически приступила к управлению общим имуществом МКД во исполнение решения общего собрания собственников помещений и из представленных письменных доказательств следует, что собственники помещений вносят плату за коммунальные услуги управляющей организации, а ресурсоснабжающая организация выставляет последней счета за поставку соответствующего ресурса, отношения между управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией в соответствии с п.1 ст.162 ГК РФ могут быть квалифицированы как фактически сложившиеся договорные отношения по снабжению ресурсом по присоединенной сети. Поэтому в подобной ситуации управляющая организация может быть признана выполняющей функции исполнителя коммунальных услуг в соответствии с п.14 Правил («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014)», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.12.2014 (вопрос №9).

По общему правилу, несоблюдение простой письменной формы сделки автоматически не влечет недействительности сделки, а лишь лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но стороны могут приводить письменные и другие доказательства (п.1 ст.162 ГК РФ).

Если собственники помещений МКД фактически пользовались услугами управляющей организации и (или) оплачивали их, что подтверждается письменными и иными доказательствами, кроме свидетельских показаний (п.1 ст.162 ГК РФ), договор управления МКД считается заключенным в бездокументарной форме, то есть посредством акцепта оферты (ч.3 ст.438 ГК РФ).

Договор квалифицируется как незаключенный при отсутствии обязательственных отношений между сторонами в его рамках, то есть такой договор в принципе не существует, тогда как недействительный договор, хотя и противоречит закону, но все же, по смыслу п.2 ст.167 ГК РФ, является заключенным (сделка является совершенной).

Поэтому требования о признании одного и того же договора и недействительным и незаключенным являются взаимоисключающими.

Заявляя требование о применении реституции, то есть возврата исполненного сторонами по сделке, истица тем самым подтверждала факт исполнения данного договора сторонами.

Читать еще:  Как меняют лифты в домах

Недействительность договора управления МКД не влечет возникновение у жильцов права на отказ от оплаты уже оказанных управляющей компанией услуг, а имеющаяся перед управляющей компанией задолженность может быть взыскана в пользу последней в соответствии со ст.1102 ГК РФ качестве неосновательного обогащения.

Поэтому, исходя из сложившейся судебной практики, признавая недействительными договоры управления МКД, суды прекращают их действие на будущее время, отказывая в применении последствий недействительности сделок.

В завершение вышеизложенного, хочу обратиться к руководителям управляющих организаций: не обижайте сотрудников, особенно тех, кто является собственником помещений МКД в Вашем управлении.

Компания «Бурмистр.ру» оказывает юридические услуги управляющим компаниям и ТСЖ. Вся необходимая информация по ссылке.

Обсудить статью и задать вопросы можно на нашем форуме или же воспользуйтесь формой ниже.

Вправе ли УК взыскать за содержание жилья, если договор управления МКД недействителен?

В нашем МКД два месяца назад была выбрана новая УК. Голосование прошло с нарушениями, решение было продавлено людьми новой УК, тем не менее договор с новой УК был заключен. Предыдущая УК через суд признала протокол голосования недействительным. А значит и договор недействителен.

Собственники этого МКД, которые голосовали против новой УК, знали о суде и не оплачивали услуги по содержанию МКД новой УК.

Вправе ли новая УК взыскать с этих собственников за услуги по содержанию МКД и в каких пределах, если договор управления МКД недействителен?

Если эти протоколом была избрана новая УК и он недействителен, то вся ее деятельность нелегитимна и оснований для взыскания нет.

я тоже сначала так думала, но вычитала следующее мнение: В Определении ВС РФ от 21.12.2017 № 306-ЭС17-9061 по делу № А55-6493/2016 сделан важный вывод для УК, управлявших домом на основании договора управления, заключенного по решению общего собрания, которое впоследствии было признано судом недействительным. По смыслу п. 2 ст. 167 и 1102 ГК РФ недействительность или незаключенность договора управления многоквартирным домом, а равно и решения общего собрания о выборе управляющей организации не освобождает собственника помещения в многоквартирном доме от возмещения стоимости выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирного жилого дома.

Есть мнения, что двусторонняя реституция здесь не применима и «недействительность договора управления многоквартирным домом не влечет возникновение у жильцов права на отказ от оплаты уже оказанных управляющей компанией услуг, а имеющаяся перед управляющей компанией задолженность может быть взыскана в пользу последней в соответствии со ст. 1102 ГК РФ качестве неосновательного обогащения (см., например, определение Верховного Суда РФ от 29.02.2016 N 303-ЭС 15-13621)».

Похожие вопросы

юрист Малых Андрей Аркадьевич:

Частично — в указанной части 1 ст. 164. ЖК РФ. «Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме 1.

юрист Антюхин Алексей Владимирович:

Добрый день! [i] В данном случае Вам необходимо обратиться с письменной жалобой в Государственную жилищную инспекцию с целью проведения проверки в отношении данного УК. [/i]

юрист Паутина Елена Юрьевна:

Наталья, все основания указаны в договоре, так что необходимо читать его.

юрист Лигостаева Антонина Васильевна:

— Здравствуйте, вы что решили деньги «отмыть»? не получится убрать часть работ, определенных договором управления МКД по итогам конкурса. Удачи Вам и всего хорошего.

юрист Самарин Александр Валерьевич:

Начисления правомерны. отсуствтие договора не мешает. А вот по тарифам нужно разбираться

Признание договора управления мкд ничтожным

У нас дом-новостройка. В соответствии с п. 13 ст. 161 муниципалитет обязан был провести конкурс. Конкурс проведен не был, спустя 4 месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, заключается договор с УК, основанием для заключения договора является протокол очно-заочного собрания собственников (без проведения очного), в котором председатель, секретарь и член счетной палаты один единственный человек. Этот человек готов в суде подтвердить, что этот протокол не подписывал.

В протоколе куча ошибок, исправлений, а самое главное — неверно указана общая площадь помещений, из-за этого кворума нет (в протоколе написано что кворум есть). Подписей участников собрания тоже нет.

В данном случае какой порядок оспаривания? Сначала протокол и потом договор? Или одновременно? Оспаривание по мотивам ничтожности или недействительности?

В данном случае какой порядок оспаривания?

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

От какого числа протокол?

Сначала протокол и потом договор?

Оспаривание по мотивам ничтожности или недействительности?

оспаривание в силу недействительности. Пример судебного решения http://sudact.ru/regular/doc/Q.

но фактически собрания не было. протокол 20.07, потом договор 01.08. В протоколе одна подпись и та подделка, а нас 130 квартир.

У вас срок для обжалования, к сожалению, вышел. по статье даётся только 6 месяцев. Можно попытаться восстановить срок для обжалования, но могут и отказать. Пример http://sudact.ru/regular/doc/p.

Вместе с тем, Вам никто не может обратиться в прокуратуру по данному вопросу. там сроков уж точно нет для обращений. Ст. 327 УК РФ

1. Подделкаудостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования либо сбыт такого документа, а равно изготовление в тех же целях или сбыт поддельных государственных наград Российской Федерации, РСФСР, СССР, штампов, печатей, бланков — наказываются ограничением свободы на срок до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет.

Срок обжалования не вышел. О том, что собрание было все жильцы узнали 28.02.18, когда УК разместила договор на Реформе ЖКХ. До этого есть письменные запросы с подтверждением получения с требованием предоставить документы (протокол и договор), множество жалоб в инстанции, и ни одного ответа. Мне как собственнику не давали в руки даже договор, так что я узнала о нарушении только 28.02.18

Еще уточнение, ни у кого на момент голосования не было собственности. Так как дом не стоял на кадастровом учете

О том, что собрание было все жильцы узнали 28.02.18, когда УК разместила договор на Реформе ЖКХ.

об этом конечно надо сказать, просто я Вас предупреждаю, что риск такой есть.

До этого есть письменные запросы с подтверждением получения с требованием предоставить документы (протокол и договор), множество жалоб в инстанции, и ни одного ответа.

это всё надо указать. просто поймите, даже если срок по вашему мнению, не пропущен, надо доказать, что он не пропущен. Данные запросы обязательно приложите к иску. Ст. 56 ГПК РФ

1. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Еще уточнение, ни у кого на момент голосования не было собственности. Так как дом не стоял на кадастровом учете

я бы Вам посоветовал пойти по уголовному пути. Если дело возбудят — тогда уже можно как следует задуматься над оспариванием протокола. Собственниками же Вы в итоге стали, жк говорит о том, что просто собственники вправе оспорить, если он не принимал в нём участия.

Необходимо ли соблюсти досудебный порядок?

нет, необязательно. ответчик — инициатор.

В данном случае какой порядок оспаривания?

Сначала протокол и потом договор?

Сначала протокол, даже не протокол, а если правильно, то решение общего собрания (протоколом оформляется решение общего собрания.

Оспаривание по мотивам ничтожности или недействительности?

В суд следует обратиться с иском о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений жилого дома, так как нет кворума

в котором председатель, секретарь и член счетной палаты один единственный человек. Этот человек готов в суде подтвердить, что этот протокол не подписывал.

нужно обратиться по данному факту в полицию.

Здравствуйте. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме чётко прописан в ст.45 ЖК РФ. Самое первое и важное требование к порядку это то, что собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

О том, что собрание было все жильцы узнали 28.02.18, когда УК разместила договор на Реформе ЖКХ.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником или иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. Вам следует провести анализ протокола общего собрания на выявление нарушений указанной статьи и предъявить иск в суд о признании решений общего собрания не недействительными, а незаконными. Недействительными могут быть сделки граждан между собой или с участием юридических лиц, к которым относятся договора. Решения общего собрания могут быть законными или незаконными. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Это спорное «узнал или должен был узнать», когда Вы говорите, что узнали 28.02.2018 г., а Вам могут сказать, что Вы должны были узнать 20.07.2017 г., о чего зависит пропустили вы срок или не пропустили, опровергается тем, что нарушен порядок созыва собрания, поэтому Вы о нём вообще не знали. Узнали только тогда, когда

Читать еще:  Постановка приватизированной квартиры на кадастровый учет процедура

УК разместила договор на Реформе ЖКХ.

Когда же они успели его подписать? Верю в то, что нарушений тьма. Сам проводил общие собрания собственников своего МКД и знаю, насколько это кропотливая работа. Признание решения общего собрания автоматически повлечёт недействительность договора управления. Отдельно признавать таковым его не требуется. Всё, что решило незаконное общее собрание, становится недействительным.

Новое в блогах

О признании ничтожным договора выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД

Пара дровишек в костер общей борьбы.

Апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16.07.2015 по делу N 33-1828/2015

«В соответствии с п.2 статьи 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Признавая оспариваемый договор незаконным, суд первой инстанции правильно исходил из положений п.3 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, согласно которому председатель совета многоквартирного дома на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Анализ указанной нормы материального права позволяет сделать определенный вывод о том, что договор управления многоквартирным домом, равно как договор оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме вправе заключить председатель совета многоквартирного дома при соблюдении двух условий в совокупности, а именно: если собственники помещений выдали председателю совета дома доверенности на заключение такого договора и договор заключен на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме.

Заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СтройБизнесИнвест» и председателем совета многоквартирного дома Ш. договор выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме не соответствует требованиям указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку собственники помещений не выдавали Ш. доверенности на заключение такого договора, кроме того, отсутствовало и решение общего собрания об условиях, на которых данный договор мог быть заключен.

Ссылка в апелляционной жалобе на протокол заочного голосования собственников помещений многоквартирного дома № по от ДД.ММ.ГГГГ, которым Ш. был наделен полномочиями (правом) от имени всех собственников многоквартирного дома по заключению, прекращению и расторжению договоров на оказание услуг и выполнение работ по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома с ДД.ММ.ГГГГ, подлежит отклонению, поскольку не исключает необходимости получения председателем совета многоквартирного жилого дома от собственников помещений доверенностей на заключение такого договора. Указанным протоколом не определялись условия, на которых данный договор мог быть заключен».

Является правильным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор на момент его заключения противоречил целями деятельности ООО «СтройБизнесИнвест», которые определены его учредительными документами, поскольку сведения о таком виде деятельности как управление недвижимым имуществом и управление эксплуатацией нежилого фонда были внесены в Единый государственный реестр юридических лиц после заключения договора , а именно ДД.ММ.ГГГГ».

Решение суда 1 инстанции по указанному делу:

И еще судебная практика:

Апелляционное определение Пермского краевого суда от 05.02.2014 по делу N 33-782:

«В силу требований п. 3 ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ право на предоставления интересов собственника многоквартирного дома при заключении договора с управляющей компанией предоставляется председателю совета многоквартирного дома только на основании доверенности от собственников, следовательно, в данном случае право на надлежащее представительство возникает на основании специального документа — доверенности, данные полномочия не возникают у конкретного лица в силу особых полномочий, связанных с его избранием на определенную должность. Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что закон прямо предусматривает право лица на подписание договора управления многоквартирного дома от имени собственника лишь при наличии у него соответствующих полномочий подтвержденных доверенностью , поэтому право на подписание договора с новой управляющей организацией было предоставлено С. в установленном законом порядке.

По мнению судебной коллегии, доводы апелляционных жалоб о том. что осуществление выбора новой управляющий организации возможно только после расторжения с организацией ранее занимавшейся управлением многоквартирного дома по соглашению сторон, основаны на неверном толковании закона. Смена управляющей организации возможно без отдельного расторжения договора по согласованию сторон в силу требований ч. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, при этом законом не предусмотрено обязательное расторжение договора с управляющей организацией ранее занимавшейся обслуживанием жилого дома на основании двустороннего соглашения до выбора новой обслуживающей организации . Доводы ООО «Янтарь — 1″ о надлежащем исполнений обязанностей по договору не лишают собственников помещений в многоквартирном доме разрешать вопрос о способе управления и выборе соответствующей организации, поскольку качество услуг в данном случае определяется непосредственно потребителями с учетом фактически понесенных затрат» .

Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 18.06.2013 по делу N 33-2673/2013

«По нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и норм Гражданского Кодекса Российской Федерации данный договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором и к его условиям применимы нормы Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Заключенный 01 апреля 2012 года между Обществом с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания — 8» — управляющая организация и собственниками помещений многоквартирного жилого дома N . по ул. . в городе Ставрополе в лице председателя совета многоквартирного дома К.В.Д. договор управления многоквартирным домом не соответствует требованиям указанных норм Жилищного кодекса Российской Федерации, так как подписан не собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме N . по ул. . в городе Ставрополе, а председателем совета многоквартирного дома К.В.Д., действовавшего в момент его заключения и подписания без наличия доверенностей (доверенности) собственников жилых помещений в указанном жилом доме.

Факт отсутствия у председателя совета многоквартирного дома К.В.Д. в момент заключения и подписания им указанного договора управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года доверенностей (доверенности), выданных (выданной) собственниками жилых помещений в указанном жилом доме, не отрицался К.В.Д. и представителем ООО «Управляющая компания — 8» в суде первой инстанции и в судебном заседании суда апелляционной инстанции. Иные доказательства в материалах дела отсутствуют и в суды первой и апелляционной инстанций не представлены.
В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

С учетом требований указанных норм закона оспоренный К.В.М. в судебном порядке указанный договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года не соответствует требованиям данных норм Жилищного кодекса Российской Федерации и является недействительной сделкой (ничтожной сделкой) независимо от признания его таковой. К.В.М., являющийся собственником жилого помещения в указанном многоквартирном жилом доме, как заинтересованное лицо, вправе был обратиться в суд с иском о признании данного договора недействительным и о применении последствий недействительности этой сделки.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского Кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Более того, суд первой инстанции при рассмотрении дела по существу не учел то, что оспоренный К.В.М. указанный договор управления многоквартирным домом от 01 апреля 2012 года является двусторонней сделкой, так как содержит права и обязанности его сторон и подписан ими, что в данном случае Общество с ограниченной ответственностью ООО «Управляющая компания-8″ подлежало привлечению судом к участию в деле в качестве ответчика, а не в качестве третьего лица (л.д. 23)».

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector