Содержание

Обязательные условия договора купли продажи квартиры

Обязательные условия договора купли продажи квартиры

Существенные условия договора купли-продажи квартиры

Существенными в договоре купли-продажи квартиры являются три условия, которые обязательно должны быть согласованы и указаны в договоре (иначе договор будет считаться незаключенным).
———————————
Договор купли-продажи квартиры регулируется общими положениями о купле-продаже (ст. ст. 454 — 491 ГК РФ) и специальным разделом Гражданского кодекса РФ, посвященным только продаже недвижимости (ст. ст. 549 — 558 ГК РФ).

1. Цена квартиры. Порядок определения цены и торга подробно рассмотрен в параграфе 4.7 книги. В договоре указывается цена квартиры цифрами с расшифровкой прописью в скобках, к примеру «2 000 000 (два миллиона) руб.». Также в договоре указывается, что данная цена является твердой и изменению не подлежит (хотя это и так предполагается). При заполнении следует проверить соответствие цифровой части и суммы прописью.
Цена должна быть указана в рублях либо в условных единицах, долларах, евро, но с указанием об оплате в рублях и курсе оплаты.
Инвентаризационная стоимость квартиры (по соответствующей справке БТИ) не обязательно должна быть указана в договоре — рекомендуем ее и не указывать, чтобы не допустить споров, связанных с неопределенностью цены.
Нередко продавец просит указать в договоре цену, не соответствующую реальной сумме, уплачиваемой покупателем (к примеру, менее 1 млн руб.). Это связано с уклонением продавца от уплаты налогов, подлежащих уплате при продаже квартиры, находящейся в собственности продавца менее трех лет. Также эта схема используется обычными мошенниками.
Для покупателя данный факт влечет существенные риски и прямые финансовые потери. Во-первых, при признании договора недействительным суд возвратит покупателю лишь сумму, указанную в договоре. Это самый главный и большой риск. Во-вторых, покупатель в этом случае не сможет получить имущественный вычет в полном объеме, ведь вычет исчисляется с покупной цены квартиры и выплачивается в полном объеме при цене квартиры в 2 млн руб.
Но практика такая весьма распространена, поэтому надо быть готовым и покупателю с ней смириться. Понять продавцов можно — уплата налога при продаже квартиры — это большая сумма. По идее каждый налог должен обусловливать определенную ценность, которую государство дает взамен. Но что дает государство взамен уплаты такого налога? Рынок недвижимости как был, так и остается не урегулированным государством должным образом. Государство не дает покупателю должных инструментов для проверки квартир, не берет на себя никакие риски, перекладывая их на продавцов и покупателей, которые вынуждены платить огромные деньги риелторам, чтобы избежать этих рисков. Вот на риелторов фактически и уходит этот налог.
Само по себе указание меньшей цены не является основанием для признания договора недействительным. Если все остальные существенные условия соблюдены, то и договор нельзя признать недействительным или незаключенным. Налоговая теоретически может доначислить налог продавцу, исходя из рыночных цен (ст. 40 Налогового кодекса РФ), но если посмотреть статистику заключенных договоров, цена очень многих квартир неожиданно окажется меньше 1 млн руб., словно и реальная цена квартир в России меньше миллиона руб.
Но покупателю целесообразно предложить указать полную сумму в договоре, либо снизить цену ввиду повышенных рисков, либо увеличить цену на сумму налога при условии указания всей суммы в договоре. Если же покупатель все-таки пойдет на указание меньшей цены, то следует знать некоторые способы снижения рисков.
Как минимум, покупатели берут у продавца вторую расписку на «серую» сумму. В такой расписке желательно написать о выплате этой суммы «за приобретение квартиры», на что продавец вряд ли согласится ввиду рисков наступления для него налоговых последствий (при заявлении покупателем об этом в налоговую), да и покупателю при наличии такой расписки нелегко будет доказать отсутствие своего участия в уклонении продавца от налогов.
Некоторые недобросовестные покупатели считают, что в этом случае вправе взыскать эти «серые» суммы с продавца как неосновательное обогащение продавца, поскольку в договоре эта сумма не указана и основания для ее уплаты нет. Но в соответствии с п. 4 ст. 1109 ГК РФ, если покупатель, передавая денежные средства, знал об отсутствии обязательства уплатить большую сумму, чем указано в договоре, то в этом случае данная сумма не подлежит возврату как неосновательное обогащение.
Некоторые советуют указать в договоре, что при его недействительности или расторжении продавец обязан предоставить аналогичную по площади квартиру. Но данное условие сомнительно в плане исполнимости. Во-первых, по причине установленных законом иных последствий при недействительности договора (возврат сторон в первоначальное положение); во-вторых, обязать, даже через суд, предоставить аналогичную квартиру, по нашему мнению, будет невозможно в связи с несогласованием существенных условий передачи объекта и самого объекта.
Более эффективной представляется практика получения второй расписки с указанием об оплате неотделимых улучшений по квартире либо об оплате «произведенного» продавцом в квартире ремонта с подписанием акта приема-сдачи выполненных работ и оснований для возврата этой суммы — неполучение покупателем квартиры в собственность. При признании договора купли-продажи недействительным данная сумма будет возвращена по условиям о возврате, указанным в расписке, либо будет возвращена как неосновательное обогащение продавца (ведь квартира осталась в его собственности). Однако судебная практика по такому случаю отсутствует, и суд может принять и иную точку зрения.
С ценой квартиры связаны условия о порядке оплаты:
срок оплаты: в течение __ дней после подачи документов на государственную регистрацию, после государственной регистрации, после передачи квартиры — для покупателя приемлемыми являются два последних варианта (оплата сразу после подписания договора купли-продажи крайне опасна, поскольку никто точно не знает, зарегистрирует Росреестр право собственности или нет, не сбежит ли продавец сразу с деньгами и т.д.);
способ оплаты: через банковскую ячейку, через аккредитив — рекомендуется прямо прописать способ оплаты;
форма расчетов: безналичная или наличная оплата — для покупателя наилучшим в плане безопасности и дальнейшего подтверждения оплаты является безналичная оплата. В таком случае и расписка не нужна.
Для мотивирования продавца к выписке и освобождению квартиры уплата какой-нибудь части цены может быть установлена после того, как продавец юридически и физически освободит квартиру.
Вопрос схемы оплаты по практике регулируется в большей степени на уровне условий доступа к банковской ячейке, но условия оплаты целесообразно дублировать и в самом договоре купли-продажи, так как эти договоры являются самостоятельными договорами.
Допустим, указав в договоре купли-продажи об оплате в день подписания договора, но заложив деньги в ячейку с условием оплаты после физического освобождения квартиры, покупатель рискует получить от продавца иск о просрочке в уплате цены квартиры и начислении пеней. Особенно это актуально, когда стороной по договору аренды ячейки является не продавец, а иное лицо (к примеру, «верхний» продавец по альтернативной сделке).
2. Идентификация квартиры. Законом предусмотрено обязательное определение объекта, подлежащего передаче. Это и понятно, написать «продал двухкомнатную квартиру» явно недостаточно — таких квартир много, и какая именно продается, непонятно.
Достаточным для описания объекта является полный точный адрес квартиры и условный или кадастровый номер, но по практике указывается еще общая и жилая площадь, количество комнат. Эти данные переписываются из свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, а если в нем сведения устарели, то из технической документации.
Здесь важно не ошибиться и быть бдительным — любая опечатка повлечет отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а в худшем случае будет одним из элементов мошенничества, связанного с продажей не той квартиры или несуществующего объекта. Поэтому рекомендуется все цифровые значения указывать еще и в скобках прописью.
3. Лица, сохраняющие право пользования квартирой. Если имеются лица, сохраняющие права пользования на квартиру после перехода права собственности, то они должны быть указаны в договоре. Сомнительно, что покупатель приобретет такую квартиру, но если такие лица имеются и покупатель согласен с этим, то необходимо указать данных лиц и право, на основании которых они пользуются квартирой . Если же такие лица отсутствуют, то данное условие может быть не указано. Тех, кто прописан в квартире на момент покупки, указывать нет необходимости, если они теряют право пользования после перехода права собственности. Однако стоит указать, кто именно зарегистрирован в квартире на момент приобретения квартиры, поскольку это является обременением квартиры.
———————————
Подробнее о лицах, сохраняющих право пользования, в параграфах 5.6, 5.9 книги.

Читать еще:  Где получают кадастровый паспорт на дом

Существенные условия договора купли-продажи по ГК РФ

Существенные условия договора купли-продажи — ГК РФ определяет их в общем виде для всех договоров данной группы, потому на практике порой возникают сложности в определении обязательных условий, которые необходимо включить в договор. В связи с этим логично будет рассмотреть не только обозначенные в общем виде существенные условия для всех сделок по продаже и покупке, но и наиболее сложные и распространенные случаи сделок такого рода — этим мы и займемся в нашей статье.

Какие условия договора купли-продажи являются существенными?

Основным законодательным актом, регулирующим правовые вопросы осуществления сделок, в том числе по купле-продаже какого-либо имущества, является Гражданский кодекс. Конкретно договорам такого рода посвящена глава 30 данного нормативного акта.

Общее же понятие существенного условия договора приведено в абз. 2 п. 1 ст. 432 и включает в себя 3 группы условий:

1. Позволяющие идентифицировать предмет, о котором идет речь в договоре (т. е. имущество, на которое направлено желание сторон совершить куплю-продажу).

2. Указанные в качестве таковых законодательным или подзаконным актом.

3. Озвученные одной из сторон в качестве принципиально важных, хотя законом и не предусмотренные в качестве обязательных.

Последняя группа относится к существенным условиям в силу того, что при невключении их в текст договора воля сторон сделки не будет совпадать, что препятствует принципу добровольности совершения сделок.

Помимо ГК обязательные (а в терминологии законодателя — существенные) условия договора, в зависимости от его предмета, устанавливаются множеством различных правовых актов, в том числе:

  • Лесным кодексом — в отношении покупки лесных насаждений;
  • законом «Об электроэнергетике» от 26.03.2003 № 35-ФЗ — по договорам о поставке (т. е. продаже) электрической энергии;
  • законом «Об основах туристской деятельности…» от 24.11.1996 № 132-ФЗ — при продаже туристических продуктов;
  • законами «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ и «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ — в отношении поставки соответствующих коммунальных услуг и т. д.

По общему же правилу требование о включении в договор купли-продажи существенных условий считается выполненным, если стороны поименовали продаваемое имущество и указали его количественные характеристики (п. 3 ст. 455 ГК).

Основные и существенные условия договора купли-продажи автомобиля

Сделки по продаже и покупке автомобилей (равно как и иных транспортных единиц, относящихся к ведению Госавтоинспекции) регулируются помимо ГК еще и ведомственным административным регламентом по регистрации автотранспортных средств, утвержденным приказом МВД от 07.08.2013 № 605 (далее также — Регламент). Вызвано данное обстоятельство особенностями контроля за предметом сделки (автомобилем) со стороны государства и необходимостью регистрации его в связи со сменой владельца.

Так, абз. 2 подп. 15.5 п. 15 Регламента устанавливает перечень обязательных (или существенных) условий, которые должен содержать письменный договор о продаже автомобиля. К ним относятся:

  • сведения о месте и дате составления договора;
  • сведения об автомобиле (являющемся предметом сделки), позволяющие его идентифицировать, в том числе марка, модель, номера двигателя, шасси, кузова, масса, дата выпуска и пр.;
  • информация из паспорта автомобиля (дата выдачи, его номерные данные);
  • регистрационный знак, если он имеется;
  • стоимость продажи транспортного средства;
  • идентификационные данные сторон: Ф. И. О., наименование (если сторона является организацией), место прописки, паспортные данные и пр.

Помимо указанных обязательных условий в договор рационально включить и другие (основные), например:

  • указание момента передачи автомобиля новому владельцу;
  • способ (наличным расчетом, банковским переводом и др.) и сроки (до передачи или после) оплаты;
  • гарантийные обязательства;
  • комплектность автомобиля (включая периферию, оборудование для обслуживания и т. д.).

Обязательные условия договора купли-продажи квартиры

В отношении договоров купли-продажи жилых помещений (они относятся к категории недвижимых объектов, сделки по их продаже и покупке регулируются § 7 главы 30 ГК) законодательством устанавливается 4 обязательных условия, которые следует включить в договор (иначе он не может считаться заключенным):

1. Описание предмета договора, позволяющее однозначно его идентифицировать (ст. 554 ГК).

2. Персональные данные сторон (п. 50 Порядка ведения ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития от 16.12.2015 № 943). Для покупателя — российского гражданина, например, необходимо указывать его Ф. И. О., место и дату рождения, СНИЛС, гражданство и паспортные данные.

3. Перечень лиц, которые сохраняют право пользоваться продаваемой квартирой и после ее продажи (п. 1 ст. 558 ГК).

4. Стоимость, по которой осуществляется сделка (абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК).

Во избежание конфликтных ситуаций и возможного срыва сделки желательно указывать и иные важные условия, будь то срок передачи имущества или денежных средств, способ их передачи, возможные риски и т. д. Однако наличие/отсутствие указанных доп. условий в договоре не влияет на его действительность — главное, чтобы присутствовали все существенные.

Какие обязательные условия договора розничной купли-продажи товара определяются ГК?

Розничная купля-продажа — одна из самых распространенных сделок в гражданском обороте. Даже рядовые граждане сталкиваются с ней практически ежедневно, однако очень редко она осуществляется в письменной форме. При этом ГК и в этом случае предусматривает существенные условия, без достижения договоренности о которых договор не может считаться заключенным надлежащим образом.

К таковым относятся:

  • полная информация о товаре, выступающем в данном случае предметом договора (п. 1 ст. 495 ГК);
  • цена сделки, т. е. самого товара (п. 1 ст. 500 ГК);
  • заявленные любой из сторон условия, по которым должно быть достигнуто соглашение до момента заключения договора, например более длительный срок возврата, нежели установленный законом (абз. 2 п. 1 ст. 432 ГК).

Таким образом, любой договор купли-продажи, вне зависимости от категории продаваемого имущества, может считаться заключенным лишь в том случае, если в нем указаны все существенные условия, установленные для него ГК РФ и иными законодательными подзаконными актами, регулирующими вопросы совершения сделок в отношении различных видов имущества. В силу п. 3 ст. 455 ГК в любом случае обязательным условием является лишь описание товара, благодаря которому можно индивидуализировать объект продажи. Прочие же существенные условия различны и определяются в зависимости от вида покупаемого и продаваемого имущества.

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры?

Эти процессы отличаются друг от друга. Можно получить квартиру по наследству или получить ее в дар.

Но многие люди сталкиваются с покупкой и продажей квартиры, которые существенно отличаются от всех остальных видов сделок с недвижимостью необходимостью оформления договора купли-продажи.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Договор, как договор. Не лучше и не хуже других. Достаточно скачать образец типового документа и по нему составить свой. Можно, конечно, сделать и так. Но учтите, что данные сделки сопряжены с большим риском, поскольку являются предметом многих мошеннических схем.

Оформляя договор по шаблону, вы копируете внешнюю оболочку, не понимая сути. На это и рассчитывают злоумышленники. Поэтому, чтобы не стать жертвой обмана, попробуйте разобраться в самой сути, тогда и по шаблону составлять договор окажется проще.

Общая информация

Составляя договор купли-продажи квартиры, стороны осуществляют сделку, по которой одна сторона, именуемая продавцом берет на себя обязанность передать свои права собственности на квартиру, а другая сторона, именуемая покупателем, берет на себя обязательства принять эти права.

При этом покупатель намерен и обязан заплатить установленную обеими сторонами цену. Как видно из определения договора купли-продажи квартирой, его сторонами будут продавец и покупатель.

Продавать свою квартиру может лично ее владелец.

Но если он не хочет этим заниматься самостоятельно, либо решает доверить весь процесс компетентным лицам, то в роли продавца может выступить уполномоченное лицо.

Для этого у такого лица должна быть доверенность, которая в обязательном порядке подлежит нотариальному заверению. Со стороны покупателя может выступать любое лицо.

Обязательное условие этого договора заключается в том, что он заключается только в письменной форме. При этом составляется только один документ, который подписывается и продавцом, и покупателем. Если форма этого документа не соблюдается, то он считается никчемным, то есть таким, который не влечет за собой юридический последствий.

Что касается нотариального удостоверения этого договора. Законодатель то обязует его заверять у нотариуса, то отменяет эту обязанность, то затем вновь требует.

Читать еще:  Где взять план квартиры с размерами

Еще лучше, если у этого нотариуса вы постоянный клиент. Во-первых, нотариус является одним из барьеров, который нужно обойти злоумышленникам. Воспользовавшись его услугами, вы сильно снижаете риск быть обманутым. Во-вторых, нотариус правильно оформит сам договор, укажет на список необходимых документов, которые нужно собрать или сам возьмет на себя процесс оформления данного договора.

До 2013 года, в соответствии с положениями гражданского законодательства, договора купли-продажи нужно было регистрировать в государственном органе. Это было не право, а обязанность. Сделка считалась действительной только после регистрации. Но с марта указанного года это требование было отменено.

В результате таких изменений сделка считается действительной сразу после подписания его сторонами. Но для того, чтобы права собственности на квартиру перешли ее новому владельцу, подписанный документ нужно зарегистрировать в государственном органе. Только после этой регистрации право собственности на квартиру перейдет к покупателю.

Чтобы подписываемый договор отвечал требованиям действующего законодательства, он должен вмещать в себя ряд условий, невыполнение которых влечет за собой никчемность данного документа.

Первое, что требует закон, так это наличие в документе полных паспортных данных продавца и покупателя, их имя, фамилии и отчества, где проживают.

Но может так быть, что с одной стороны или с обеих сторон будут выступать не лично собственники квартир и покупатели, а другие лица. Такое вполне допустимо. В этом случае в договоре должны быть указаны основания, которые дают право эти лицам заключать сделку купли-продажи.

Во многих случаях таким основанием является доверенность, подлежащая нотариальному заверению. В доверенности обязательно нужно указывать, какие полномочия предоставлены лицу от имени доверителя: заключение сделки покупки-продажи недвижимости полностью или в какой-либо его части, в том числе при получении денег или оплате по составленному договору.

А поэтому сделка будет считаться недействительной, квартира будет находиться по-прежнему в собственности прежнего владельца, а покупатель лишиться приличной суммы денег. Чтобы этого не допускать, требуйте при покупке квартире присутствие при свидетелях самого собственника, а лучше проводите сделку только с ним.

Второе, что требуется по закону, это наличие четкой идентификации объекта купли-продажи, то есть квартиры. Поэтому, в сам договор должна быть внесена следующая информация:

  • Адрес, по которому находится квартира.
  • Продается ли квартира целиком, или только ее доля.
  • Какая общая площадь квартиры указана в свидетельстве о собственности на нее.
  • Этаж, на котором находится квартира.
  • Какое назначение квартира – жилое или нежилое.
  • Кадастровая идентификация квартиры, ее номер.
  • Третье, без чего не обойдется договор купли-продажи, это цена предмета договора. Иногда цену указывают не только в договоре, но и в приложении к нему в протоколе согласования стоимости квартиры. Если же продажа покупка оформляется в кредит, то в договоре нужно прописать условия об отсрочке/ рассрочке платежа, устанавливается стоимость, порядок, сроки и величина регулярных платежей.

    Четвертое, что требуется внести в договор, так это список всех лиц, которые имеют право на проживание в квартире. Ошибочно считать, что право собственности и право проживания это одно и тоже.

    Все обременения продавца на право обладания этой квартирой также вносятся в договор. Если же продавец утаил их от покупателя, в результате чего они не были внесены в документ, то в ходе проверки при регистрации чиновники могут отказать в регистрировании договора. А значит, новый собственник не вступит в свои права.

    Все остальные условия, которые вносятся в этот документ, не являются обязательными для регистрационного органа. Но это не означает, что стороны не могут предусмотреть некоторые нюансы и отобразить их в договоре.

    Такими дополнительными условиями могут быть:

    1. Подробно описанный порядок передачи квартиры и сроки, в которые она должна состояться.
    2. Сколько времени понадобиться продавцу для освобождения квартиры.
    3. Каким образом будет проведена оплата за квартиру, и в какой срок, будет ли совершена предварительная оплата, предоставляется ли отсрочка/рассрочка платежа.
    4. В какой форме будут проводиться платежи по договору — наличными деньгами или по безналичному расчету. Можно предусмотреть использование банковской ячейки.

    Также, обе стороны вправе вносить в документ и другие условия, которые они считают необходимыми для безопасности самой сделки. И та, и другая сторона сильно рискуют оказаться жертвами мошенников. Их опасения вполне обоснованы. Поэтому, если у них есть какие-то идеи, реализация которых при покупке-продаже квартиры не идет вразрез с законом, они могут занести их в договор.

    Срок действия предварительного договора

    Для того, чтобы обезопасить сделку или чтобы собрать нужные документы на квартиру, стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи.

    Это означает, что если на протяжении установленного законом периода стороны не подпишут основной договор, то предварительный перестает действовать.

    Основные ошибки

    Основная ошибка, которую допускают обе стороны при подписании предварительного договора, это небрежное к нему отношение.

    И это может повлечь за собой негативные последствия в виде штрафных санкций, если соглашение разрывается в одностороннем порядке.

    По общему требованию законодателя, заключать такой договор можно только на существующие объекты недвижимости. Но очень часто таким требованием пренебрегают застройщики, которые подписывают с покупателями предварительные договора купли-продажи в тот момент, когда в участок под строительство только вбиты сваи и территория стройки ограждена забором.

    То есть, сам предмет предварительного договора отсутствует на момент его подписания. Вопрос о правомерности заключения подобных соглашений остается открытым, вызывает много споров.

    Возвращаясь к тому, на что акцентировалось внимание в самой статье возьмите себе следующее правило. Прибегайте к услугам профессиональных юристов всякий раз, когда речь касается приобретения или передачи прав собственности на что-то значимое, особенно если речь идет о недвижимости. Вы потратите немного денег, но убережете себя от всевозможных рисков. Плата за юридические услуги того стоит.

    Основные положения договора купли-продажи квартиры

    Любой акт купли-продажи является сделкой и оформляется специальным документом – договором, порядок оформления которого регулируются положениями §1, гл.30, ч.2 ГК РФ. Покупка квартиры относится к отдельным видам купли-продажи и регулируется определенными законодательными нормами ст.549-558, §7, гл.30, ч.2 ГК РФ.

    Что такое договор купли-продажи квартиры?

    Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – документ, подтверждающий акт совершения купли-продажи квартиры и содержащий значимые и дополнительные условия.

    Согласно требованиям, действующего законодательства, основной договор купли-продажи квартиры оформляется только в письменном виде. Нарушение условий, допущенные в ДКП делают его ничтожным или оспоримым, что приводит к сложным юридическим проблемам в будущем.

    Главная задача ДКП – государственная регистрация заключения сделки и факта перехода права собственности от продавца к новому владельцу в УФРС (Росреестре). После регистрации участники сделки получают собственные экземпляры подтверждающие факт совершения покупки.

    Как выглядит договор купли-продажи квартиры сегодня? Это договор купли-продажи квартиры образец, которого соответствует стандартной форме и содержащий условия перехода права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП, регистрирующую таковой перехода за определенным лицом, совершенный по указанной дате.

    Виды договоров купли-продажи квартиры

    В работе с недвижимостью выделяют следующие виды ДКП квартиры:

    • покупка у застройщика (первичный рынок);
    • покупка у единственного владельца;
    • покупка у нескольких собственников (находящаяся в долевой собственности);
    • продажа квартиры, принадлежащей дееспособному или несовершеннолетнему;
    • выделение доли несовершеннолетнему покупателю;
    • продажа с иждивением;
    • покупка с привлечением ипотеки;
    • при участии третьих лиц.

    Обязательные и дополнительные условия договора купли-продажи квартиры

    Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

    • наименование документа, дата и место заключения;
    • сведения о договаривающихся сторонах;
    • предмет договора – местонахождение, назначение площади (для квартиры указывается: жилое помещение), фактическую жилую и общую площадь по данным Титула, какая доля продается (часть или целиком);
    • суть договора (продажа);
    • цена квартиры при продаже;
    • данные о проживающих (информация о владельцах каждой доли недвижимости, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества; сохранение права продавца на проживание после ее продажи; наличие обременений (например, не полностью выплаченная ипотека, находится ли жилье в залоге у банка по взятому кредиту, судебные ограничения и т. п.)).

    Дополнительные условия содержат особенности для конкретного ДКП. Они устанавливаются сторонами по взаимному соглашению и содержат различного рода обязательства, гарантии, возможные неустойки и штрафы в случае неисполнения дополнительных условий.

    К дополнительным условиям относятся:

    1. порядок и форма проведения расчетов;
    2. подписание Передаточного акта, снятие с регистрации и выписка проживающих в квартире, фактическая передача купленной квартиры;
    3. ключевые особенности квартиры, оказывающие влияние на стоимость: проведение ремонта, наличие дефектов, продажа с мебелью;
    4. наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам;
    5. распределение расходов на осуществление сделки;
    6. условия распределения ответственности между Продавцом и Покупателем;
    7. порядок разрешения споров, в том числе связанных с третьими лицами;
    8. порядок расторжения ДКП и ответственность сторон за его расторжение;
    9. форс-мажор;
    Читать еще:  Где можно получить кадастровый паспорт на квартиру

    Составление договора

    Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

    Содержание договора купли продажи квартиры: риски

    Содержание договора купли-продажи квартиры — регистрация и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного соглашения о купле.

    Свое жилье в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.

    Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.

    Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи (ДКП)

    Покупка квадратных метров, происходит посредством совершения сделки и путем подписания соглашения. Он имеет юридическую значимость как для тех, кто реализует жилплощадь, так и для тех, кто ее покупает.

    Каждый, кто планирует продать жилище или купить, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) ДКП.

    Содержание договора купли-продажи квартиры

    Договор купли-продажи квартиры — это сделка, по которой Продавец обязуется продать Покупателю жилье, а в свою очередь Покупатель — купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.

    При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.

    Стороны соглашения купли-продажи: Продавец и Покупатель.

    Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).

    Кто может быть Покупателем недвижимости:

    • физическое,
    • юридическое,
    • несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.

    Соглашение купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.

    Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора не действительна

    Заверять нотариально ДКП необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить соглашение, предварительно внеся это условие в текст.

    О регистрации договора купли-продажи квартиры

    В Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — ДКП подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

    Так же необходимо знать — Соглашение купли-продажи объекта недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.

    Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию ДКП отменили

    Другими словами, сделку теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.

    К чему это привело:

    1. Соглашение вступает в силу с момента подписания сторонами;
    2. Отменена оплата государственной пошлины за регистрацию сделки, т.е. платить стали меньше. Сейчас госпошлину за переход права собственности оплачивает только Покупатель ;
    3. Государственный орган регистрации сделок с недвижимым имуществом теперь производит только одно действие — регистрацию перехода собственности;
    4. Если ранее момент перехода имущественных прав происходил после государственной регистрации договора и передачи недвижимости, то теперь только после государственной регистрации перехода собственности;
    5. Облегчилась работа девочкам-регистраторам в Юстиции. Теперь составлять чуть меньше бумаг и ставить меньше печатей.

    О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь

    В договоре указывается:

    • в пункте ДКП о вступлении в силу: Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами;
    • в пункте ДКП о моменте возникновения права на недвижимое имущество: Покупатель приобретает собственность на жилплощадь после государственной регистрации перехода в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

    Перечисленные уточнения результат последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.

    Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление соглашения.

    Риски Покупателя в договоре купли

    Довольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.

    При этом Покупатель оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.

    Когда риски особенно высоки:

    • после изменения от 01.03.2013 года, Покупатель стал рисковать еще больше. Почему? Потому что с отменой регистрации ДКП, после его подписания, сделка совершена, а государственная регистрация прав собственности еще не произошла. Значит, можно подписать соглашение сегодня, а государственную регистрацию перехода осуществить через месяц. В результате, если деньги уплачены до регистрации перехода права собственности, а регистрации не произошло, есть риск очень долго за ними ходить. Здесь надо надеяться на добросовестную проверку объекта, документов, подаваемых на регистрацию, Продавца или… платить деньги за объект недвижимости после государственной регистрации собственности.
    • когда покупаемая жилплощадь приобретается у наследника или была получена владельцем по дарению. Это значит, что могут появиться третьи лица, которые заявят свое право на продаваемые квадратные метры. Подробнее о рисках покупателя в статье «11 рисков покупателя квартиры«;
    • при предварительной оплате всей или части суммы до государственной регистрации в государственном органе перехода к Покупателю собственности. Если по каким-то причинам сделку признают незаконной, Покупатель рискует остаться без жилища и личных денег.

    Какие меры необходимо принять Покупателю:

    • перед тем, как заключить (подписать) соглашение, удостоверьтесь, что Продавец владелец, что должно подтверждаться правоустанавливающими документами. Паспортные данные в них должны совпадать с паспортными данными хозяина. Если владельцами жилья являются несколько лиц (супруги, дети, братья, сестры и. т.д.), то они тоже должны быть указаны в правоустанавливающих документах;
    • до заключения (подписания) договора и передачи финансовых средств Продавцу, необходимо взять выписку из Единого государственного реестра, чтобы выяснить данные собственника. Эту выписку можно получить, оплатив государственную пошлину. Не стоит пренебрегать этим правилом, т.к. данная выписка содержит в себе основную информацию: описание, сведения о правах, об их ограничениях и правопритязаниях. Т.е. станет известно, находится ли квартира в собственности, либо она под обременением банка, есть ли арест, есть ли какие-либо судебные тяжбы в отношении данной недвижимости и есть ли поданные в отношении недвижимости заявления на регистрацию сделки на переход владения;
    • перед тем, как подписать соглашение Покупатель должен проверить, отсутствие прав третьих лиц и прописанных. Эту информацию можно узнать в домоуправлении (ЖЭУ, ЖСК, ТСЖи т.д.), а так же территориальном органе Федеральной миграционной службы.

    Что указать обязательно в содержании договора купли-продажи квартиры

    Обязательными пунктами являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным.

    В тексте необходимо указать:

    1. Участники сделки (Продавец и Покупатель): паспортные данные сторон, ФИО, местожительства;
    2. Описание: местоположение (адрес), какая часть объекта участвует в сделке (квартира, доля, комната), общая площадь, этаж, назначение объекта недвижимости, ее кадастровый номер;
    3. Цена, за которую Продавец ее продает, с указанием порядка расчета, рассрочек и т.д.;
    4. Указание лиц, которые после продажи жилища имеют право ею пользоваться (если таковые имеются);
    5. Наличие каких-либо обременений, ограничивающих возможность владения и распоряжения Продавцом. При наличии обременений, но не указания их в договоре — сделка будет приостановлена.

    Дополнительные условия в соглашении купли-продажи :

    1. Сроки и порядок передачи жилья Продавцом Покупателю;
    2. Сроки освобождения Продавцом жилплощади;
    3. Форма расчета Покупателя с Продавцом (наличные, безналичные, банковская ячейка и т.д.);
    4. Прочие условия.

    Порядок регистрации договора купли-продажи

    Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже жилья государственной регистрации подлежит переход права на неё.

    Важно! До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого ДКП и регистрация перехода к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.

    К примеру, участники сделки условились, что при отсрочке платежа, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.

    Тогда сначала регистрируют ДКП, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права владения к Покупателю.

    В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора и передача собственности осуществляются одномоментно.

    В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности

    Не стоит забывать, что за вышеназванную операцию взимается оплата государственной пошлины.

    Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.

    Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.

    Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.

    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector