Переуступка квартиры в новостройке СПБ что это

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Комментарий руководителя отдела переуступок «Про недвижимость» Виталия Огай:

Сегодня мы поговорим о том, что такое переуступка.

Понятие «переуступка»

Переуступка это один из важных способов приобретения квартир на рынке новостроек. Особенно в тот момент, когда степень готовности дома достаточно высокая и квартир от застройщика уже практически не осталось.

Таковыми квартирами являются, в основном, квартиры-студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Потому что в процесс строительства у застройщика они уходят, как правило, на ранних этапах. Наиболее востребованные переуступки происходят на финальной сдаче дома.

Однако же сама переуступка, согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона 214, возможна на любом этапе строительства: от момента регистрации договора долевого участия до момента подписания акта приема-передачи.

На рынке новостроек сама по себе переуступка может быть как по договору долевого участия, в соответствии с 214 Федеральным законом, так и по договору жилищно-строительного кооператива.

При этом в обязательном порядке, согласно статье 389 Гражданского кодекса Российской Федерации, переуступка прав по 214 Федеральному закону подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. В случае с переуступкой по договорам жилищного кооператива саму переуступку регистрирует застройщик.

Необходимость переуступки

Рынок переуступок достаточно широк и по своей сути является неотъемлемой частью рынка недвижимости. Сама переуступка необходима для того, чтобы дать возможность продать квартиру на этапе до сдачи многоквартирного дома. Эта необходимость связана с тем, что у людей может поменяться жизненная ситуация в процессе строительства дома.

Для примера: покупали однокомнатную квартиру, предположим, молодая семья. В процессе строительства появился ребенок. Однокомнатной квартиры им становится мало, тесновато немного, и соответственно есть необходимость увеличения метража. Чтобы не ждать долгого оформления в собственность с последующей передачей и продажей квартиры уже на рынке вторичной недвижимости, есть возможность продажи квартиры до сдачи дома.

Также в последнее время стало достаточно популярным инвестирование в строительство. При этом частные инвесторы также предпочитают не дожидаться окончания строительства дома, долгой процедуры оформления жилья в собственность, и они реализуют квартиры на этапе близком к финальному.

Оформление переуступки

Зачастую переуступки оформляются в офисе застройщика. При этом по 214 Федеральному закону согласие застройщика не требуется. Однако же застройщики, регулируя этот процесс, включают в договор долевого участия пункт либо о получении согласия застройщика, либо информирования его о процессе перехода права требования квартиры.

Регламент оформления переуступок у разных застройщиков разный. Услуга оформления переуступки происходит в офисе застройщика платно. Стоимость услуги зависит сугубо от выбранного вами застройщика.

Рынок переуступок это тот же самый рынок недвижимости со всеми его правовыми аспектами. Поэтому бояться его не стоит.

Переуступка квартиры — что это

Переуступка квартиры — что это

Представьте: вы хотите сэкономить на покупке жилья и решили приобрести его в недостроенном доме — дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Но вся недвижимость уже раскуплена по договору ДДУ. Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав. В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить.

Что такое переуступка

Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделка называется цессией, продавец — цедент, а покупатель — цессионарий. Все, что касается переуступки, регламентируется ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а также отдельными пунктами Гражданского Кодекса Российской Федерации — например, статьей 382.

Важный момент: по договору происходит не передача недвижимости, а передача прав ее требования, потому что квартир еще не существует по документам. Покупатель может требовать право собственности на недвижимость после того, как застройщик введет дом в эксплуатацию, оформив все необходимые для этого документы.

При каких условиях возможна сделка? Продажа квартиры по переуступке проходит только в домах на стадии строительства. По закону, участник долевого строительства может уступить права требования по договору только после оплаты цены сделки или одновременно с переводом долга на нового участника ДС.

К каким объектам можно применять продажу по переуступке? Чаще всего встречается переуступка прав собственности при ДДУ с переуступкой обязанностей, но есть и переуступка пая в ЖСК. Цессия при договоре долевого участия в строительстве больше регламентирована законодательством, поэтому безопаснее для продавца и покупателя.

Что такое договор переуступки права на квартиру? Договор переуступки права называют цессией. Его заключают в дополнение к основному ДДУ или документу, заключенному при вступлении в жилищно-строительный кооператив. По договору, в основной сделке меняется участник ДС — застройщик обязан передать недвижимость не тому, с кем впервые заключил договор, а тому, кто приобрел право требования на недвижимость.

Какие требования есть к сделке? Цессия, как и заключение договора ДДУ, должна обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Без регистрации у вас не будет никаких юридических прав на недвижимость. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Чем цессия отличается от купли-продажи? По договору купли-продажи покупатель получает готовую недвижимость и сразу оформляет право собственности на нее, а продавец — денежные средства за жилье. По договору переуступки покупатель получает лишь права требования на недвижимость, которой еще нет, а иногда — и обязательство оплатить остаток взноса застройщику. То есть цессия — это гарантия того, что оформление права собственности состоится в будущем.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

У любого способа покупки есть плюсы и минусы, цессия — не исключение. Рассмотрим преимущества переуступки для продавца и покупателя.

Возможность быстро заработать на переуступке квартиры — можно заключить договор ДДУ сразу после публикации проектной декларации, а переуступить права под конец строительства, когда недвижимость возрастет в цене.

Переуступка прав требования на недвижимость занимает больше времени на оформление, чем договор купли-продажи, дарения и другие формы документов. Нужно общаться с застройщиком, покупателем, посещать Росреестр.

Налогообложение. Цессия, как и другие сделки с недвижимостью, совершенные с целью получения дохода, облагаются налогом и требуют подачи декларации согласно 208 статье НК РФ .

Возможность купить жилье дешевле, чем на первичном и вторичном рынке. Если цеденту срочно нужны деньги, можно купить недвижимость даже дешевле, чем покупал он. Разница в цене иногда достигает 5–20%.

Можно заработать на перепродаже — если купить жилье на этапе строительства , вы потратите меньше, чем если покупали бы его на первичном рынке. После сдачи дома в эксплуатацию можете продать квартиру с наценкой 5–50% в зависимости от инвестиций, ситуации на рынке.

Получение не недвижимости, а права требования на нее. Застройщик может обанкротиться, затягивать срок строительства или срок оформления документов. А при стандартном договоре переуступки вы сможете воздействовать только на компанию-застройщика, а не на цедента.

Можно купить право требования с неисполненными до конца обязательствами или просрочкой выплат застройщику.

Читать еще:  Договор ренты квартиры с пожизненным проживанием

Можно стать жертвой «двойных продаж», если не регистрировать договор в Росреестре, или потерять инвестиции, если оформить его неправильно.

Застройщик может обанкротиться, и объект окажется недостроем — иногда стройки затягиваются на годы.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Чтобы минимизировать риски при покупке недостроенного жилья, попросите у продавца оригинал ДДУ. Проверьте, есть ли на нем печати и подписи застройщика, отметка о регистрации в Росреестре. Если всего этого нет — перед вами мошенник.

Также проверьте репутацию застройщика. Для этого:

🔎 Проверьте, не находится ли застройщик в стадии банкротства. Для этого зайдите на сайт Единого федерального реестра сведений о банкротстве и введите название компании. Если она — банкрот, откажитесь от покупки. Иначе придется потратить много сил, денег, нервов на то, чтобы получить хоть какую-то компенсацию.

🔎 Посмотрите, не заведено ли на компанию-застройщика уголовных дел. Сделать это можно в электронной картотеке сайта Федеральных арбитражных судов . Учтите, что чем крупнее компания — тем больше судебных дел с ней будет. Посмотрите на суть — из-за чего люди подают в суд, что требуют, какие решения вынесены по ранее закрытым делам.

🔎 Посмотрите проектную декларацию. Застройщики размещают ее в открытом доступе на официальном сайте либо высылают по первому запросу. Просмотрите сроки сдачи, характеристики жилья. Если информация соответствует реальному положению дел, застройщику можно доверять.

🔎 Почитайте отзывы о компании. Зарегистрируйтесь на форумах, пообщайтесь с теми, кто уже покупал жилье по ДДУ или договору переуступки. Если негативных откликов больше — от покупки лучше отказаться. Если их мало или нет — компании можно доверять: скорее всего, она работает качественно.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме — инструкция по оформлению договора

Покупка квартиры по переуступке прав требует сбора пакета документов, составления договора и его регистрации в Росреестре. Мы объясним, что нужно делать, по шагам.

Шаг 1: соберите пакет документов

Для регистрации цессии обеим сторонам понадобятся:

📂 письменное согласие на сделку либо личное присутствие супругов;

📂 сам договор долевого участия;

📂 разрешение на переуступку прав от застройщика;

📂 справка о погашении задолженности перед застройщиком;

📂 разрешение от банка на переуступку прав.

Письменное согласие супруга продавца нужно, если в браке был оформлен ДДУ и проведена оплата за объект долевого строительства. В этом случае имущество является совместно нажитым, и супруг должен предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. Если покупатель тоже находится в браке, ему также нужно получить письменное согласие от супруга на сделку.

Цессия вносит изменения в договор: на место старого дольщика — продавца — становится новый — покупатель.

Разрешение на переуступку прав от застройщика нужно, чтобы он не смог признать сделку незаконной. Если требование получать согласие застройщика на переуступку прав в ДДУ, обязательно уведомите компанию о намерении провести сделку и получите письменное согласие. Если такого требования нет в основном договоре, достаточно направить застройщику письменное уведомление о проведении сделки. Некоторыми ДДУ предусмотрено, что застройщик взимает плату за выдачу разрешения на переуступку прав.

Справка о погашении задолженности перед застройщиком выдается компанией-застройщиком после полной оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке принимает участие представитель застройщика, а обязанность по выплате денег переходит к цессионеру — покупателю недвижимости.

Разрешение от банка на проведение сделки нужно, если продавец — первичный покупатель недвижимости — приобретал ее на кредитные средства. В этом случае право требования находится под залогом. Если не получить согласие банка, сделку признают неправомерной. Важно: некоторые банки выдают разрешение, только если покупатель уже выплатил всю сумму долга.

Что такое переуступка квартиры в новостройке в 2019 году

Активное развитие строительного рынка приводит к возникновению различных понятий. Многих потенциальных покупателей интересует такой процесс, как переуступка квартиры, что это и на каком основании происходит попробуем разобраться. При подписании договора долевого участия с застройщиком, гражданин может передать свое право требования на строящуюся квартиру третьему лицу. Переуступка прав требования собственности регламентируется ФЗ №214.

Итак, нужно сперва разобраться, что такое переуступка. Это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю. Сделку называют цессией.

Подписание переуступки квартиры в новостройке означает продажу не самой недвижимости, а права на ее владение. Особенность процедуры заключается в том, что переуступка права осуществляется только на строящийся объект — в новостройке, т.е. это первичное жилье (первичка). Каждая сторона при этом имеет свои преимущества. Для дольщика это возможность получить деньги и не ждать сдачу комплекса в эксплуатацию. А потенциальный покупатель имеет возможность приобрести квартиру за невысокую цену.

Особенности продажи квартиры по переуступке

Продажа квартиры по переуступке является безопасной сделкой на первичном рынке недвижимости. Если сравнивать с ДДУ, то продажа чаще всего совершается уже на финишном этапе застройки. Это минимизирует риск вложения средств в недостроенный объект. Цена квадратного метра ниже рыночной, или стоимости, установленной после сдачи комплекса в эксплуатацию.

Договор цессии, как и договор ДДУ, должен обязательно пройти регистрацию в Росреестре. Если регистрация не выполнена, то сделка не считается законной и претендовать на недвижимость цессионарий не может. Кроме того, застройщик обязательно должен разрешить переуступку прав, иначе сделка не состоится.

Обязательным условием подписания переуступки прав на квартиру является наличие договора ДДУ. Наличие официального документа – основание для предъявления прав на собственность. Активная реализация квартир в новостройках может быть вызвана продлением сроков сдачи дома или предбанкротное состоянии. Чтобы предотвратить подобные ситуации нужно тщательно изучить проектную декларацию, состояние выполнения работ на площадке, перспективу скорого завершения объекта. Меры предосторожности для покупателя помогут избежать возможных рисков.

Стоит ли заключать переуступку квартиры?

Нужно учитывать тот фактор, что дольщики не отвечают за непосредственную деятельность застройщика. Согласно ст. 390, причиной расторжения договора не может быть низкое качество постройки или продление сроков.

Чтобы перестраховаться, можно прописать дополнительный пункт договора о том, что цедент берет на себя поручительство за деятельность застройщика. Тогда, в случае остановки строительства, покупатель может потребовать возмещение средств. Однако в практике такие договора практически не встречаются.

Минимизировать риски можно только грамотно оформив сделку на основании ДДУ. А сам документ должен быть зарегистрирован в Росреестре. Квартира по переуступке может быть куплена только до момента введения дома в эксплуатацию.

Площадь общая м 2 28.31

Площадь комнат 15.9

Площадь кухни 5.04

Площадь прихожей 3.27

Площадь балкона 3.52

Высота потолка 2.66

Этаж/Этажность 1 / 8

Тип балкона Балкон

Отделка Без отделки

Рассчитать ипотеку

Если Вы хотите купить квартиру в наших объектах, но у Вас нет возможности полностью оплатить стоимость квартиры, Вы можете воспользоваться рассрочкой от «ПетроИнвестГрупп». Все рассрочки от застройщика беспроцентны!

  • Компания «ПетроИнвестГрупп» обладает финансовой устойчивостью и предлагает Вам воспользоваться нашей услугой – длинными рассрочками на срок до трех лет в новостройках.

ВНИМАНИЕ! Только у нас! Рассрочка с фиксированным платежом от 15 000 руб./месяц! Остаток в конце строительства. Подробности в отделе продаж.

Рассрочка до конца строительства:

— Первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры).

— АКЦИЯ «Фиксированный платёж»: первоначальный взнос от 30% (скидка 15% от первоначального взноса на всю «Базовую» стоимость квартиры). Фиксированный платёж 1 к.кв. = 20 000 руб., 2 к.кв. = 30 000 руб. ежемесячно, остаток в декабре 2019 г.

Субсидированная сумма идет в зачет квартиры без скрытых платежей, процентов и без увеличения стоимости квартиры. При приобретении жилья покупатель может совмещать субсидию и ипотеку/ рассрочку:

Читать еще:  Как выселить квартирантов из коммунальной квартиры

1. Если размер субсидии покрывает стоимость квартиры, в использование собственных денежных средств нет необходимости.

2. Социальная выплата или материнский капитал может являться первоначальным взносом, если это допускается условиями субсидии. Оставшуюся стоимость квартиры можно оплатить за счёт собственных средств или оформить ипотеку в Банке.

3. Субсидия/социальная выплата принимается банками, как частичное или полное досрочное погашение жилищного кредита.

Приобрести квартиру от застройщика ООО «ПетроИнвестГрупп» можно с использованием любой социальной выплаты или субсидии, если ее условиями предусмотрено использование на строительство в рамках 214 ФЗ.

Самые популярные программы:

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Молодежи — доступное жилье».

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге».

✔ Целевая программа «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге».

✔ Целевая программа Санкт-Петербурга «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты».

✔ Региональная целевая программа «О поддержке граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области».

✔ Региональная целевая программа «Жилье для молодежи Ленинградской области».

✔ Жилищная субсидия военнослужащим (военная ипотека).

✔ Материнский семейный капитал.

Наши специалисты помогу Вам разобраться в данном вопросе максимально удобно для Вас и Ваших близких. Просто оставьте заявку на сайте или позвоните в отдел продаж по телефону (812) 425-39-48.

Покупка квартиры по переуступке: правила и риски

На первичном рынке приобрести квартиру можно не только у застройщика, но и у физического лица, при условии, что дом еще не сдан в эксплуатацию. Подобные сделки осуществляются по договору уступки прав. Портал Novostroy-SPb.ru узнал у экспертов петербургского рынка недвижимости, на что нужно обращать внимание покупателю в таких случаях.

Договор уступки прав или цессия служит для передачи права требования об исполнении обязательств от одного лица другому. Применительно к покупке квартиры в новостройке лицо, заключившее договор с застройщиком, передает свое право требования квартиры после ввода дома в эксплуатацию другому лицу.

«Такие сделки часто совершаются между двумя физическими лицами, когда первый покупатель, приобретал квартиру на начальной стадии строительства для вложения своих денежных средств и переуступает свои права на эту квартиру в конце строительства дома другому покупателю, который желает приобрести почти готовую ликвидную квартиру, но по более низкой цене, чем у застройщика, или в случае, когда у застройщика таких квартир в продаже уже не осталось», – рассказал Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь».

«Обычно, хороший выбор квартир по уступке появляется ближе к завершению строительства дома, когда у самого застройщика квартир почти не остается. Соответственно, для покупателя появляется шанс купить интересную ему квартиру в почти готовом доме и практически без всякого риска недостроя, которого многие боятся», – отметила Юлия Жалеева, руководитель отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк».

В 24 главе Гражданского кодекса РФ указаны требования, которым должен соответствовать договор переуступки:

— Договор цессии составляется в письменной форме, при этом права на квартиру у нового владельца появятся только после государственной регистрации.
— Договор должен включать описание квартиры, ее цену и схему расчетов.
— Необходимо получить письменное согласие на переуступку от девелопера, если так указано в ДДУ.

Кроме того, согласно статье 11 214-ФЗ, необходимо соблюдение следующих условий:

— Договор переуступки может быть заключен только в случае полной оплаты квартиры либо обязательство о выплате долга переходит к покупателю.
— Договор переуступки можно заключить до передачи квартиры по акту.

По словам Арсения Васильева, прежде всего, нужно обратить внимание на полное выполнение первым покупателем всех своих обязательств перед застройщиком. Кроме того, необходимо понимать, что для нового покупателя будут обязательны все условия ДДУ, который был ранее подписан между застройщиком и первым покупателем – застройщики изначально крайне неохотно идут на изменение его условий, поэтому при заключении договоров цессии шанс внести изменение в ДДУ путем подписания дополнительного соглашения близится к нулю.

Очень важно, чтобы в договоре продавец гарантировал юридическую чистоту квартиры. Передача договора долевого участия и платежных документов от продавца к покупателю должна быть оформлена отдельным актом. Кроме того, для подтверждения полного расчета между покупателем и продавцом нужно составить акт о взаиморасчетах. В обязанности покупателя входит уведомление застройщика о факте уступки прав. Перед тем, как договор переуступки будет заключен, нужно убедиться, что покупатель действительно обладает правами на квартиру.

«На покупателя переходят все риски, которые несет в себе участие в долевом строительстве. Кроме этого, есть риск вообще остаться без денег и без квартиры, если сделка по уступке прав была проведена с грубыми нарушениями», – говорит Юлия Жалеева.

Перед оформлением договора переуступки нужно запросить выписку по квартире из Единого государственного реестра прав, которая покажет, действителен ли ДДУ на квартиру, кто является правообладателем, нет ли ипотеки, судебных арестов и прочих обременений.

Также внести ясность поможет визит в офис девелопера, который не заинтересован в том, чтобы недействительные права на квартиру были преданы третьим лицам.

Поскольку после заключения договора переуступки новому владельцу придется общаться непосредственно с застройщиком, нужно убедиться в его надежности.

Как рассказал Дмитрий Ермышев, руководитель отдела маркетинга компании «ПОБЕДА-девелопмент», после заключения договора уступки прав требования покупатель становится дольщиком у застройщика, и все вопросы придется решать с ним. «Изучите документы на землю, посмотрите разрешение на строительство, если документы в порядке, то можно смело покупать», – добавил Дмитрий.

К документам, с которыми важно ознакомиться до заключения договора, также относятся: договор между администрацией и застройщиком об условиях строительства жилого дома, договор аренды земельного участка (свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство и положительное заключение государственной экспертизы по проекту строительства.

Кроме того, у застройщика вы сможете узнать информацию о возможном переносе сроков сдачи, данные предварительных обмеров квартиры и ориентировочную стоимость ее эксплуатации.

Очень важно, чтобы денежные расчеты при договоре переуступки проходили без рисков. Если покупатель платит до регистрации договора, он рискует потерять свои деньги. В свою очередь, продавец также рискует, регистрируя договор без получения платы. Для устранения рисков принято использовать банковскую ячейку, доступ к которой можно получить только после регистрации договора. Также можно использовать банковский аккредитив для безналичных расчетов, но из-за высокой стоимости данной услуги она не получила широкого распространения.

Существует несколько видов рисков при покупке квартиры посредством переуступки прав требования:

— дольщик-продавец может скрыть тот факт, что квартира оплачена не полностью;

— если договор переуступки прав требования готовится непосредственно дольщиком-продавцом, существует риск наличия ошибок в договоре;

— в договоре переуступки дольщик может вольно трактовать пункты основного договора, что приводит к отказу его регистрации и обману ожиданий потенциального покупателя.

Не следует указывать в договоре уступки уменьшенную цену квартиры, чтобы снизить налог, поскольку в случае признания сделки недействительной, покупатель сможет претендовать только на сумму, указанную в договоре.

Застройщик может оказать содействие в оформлении договора переуступки, но нужно учитывать, что это платная услуга. Если на момент заключения договора квартира оплачена не полностью, участие застройщика обязательно.

«При регистрации соглашения уступки прав могут возникнуть трудности, вызванные, например, техническими ошибками в документах, представленных на регистрацию, или некорректно, с юридической точки зрения, составленным текстом самого соглашения», – сказала Юлия Жалеева и порекомендовала покупателям, не чувствующим себя достаточно «подкованными» для проведения подобной сделки самостоятельно, прибегнуть к помощи юристов.

Квартира по переуступке: боремся с сомнениями

Подыскивая жилье в новостройке, многие обращаются напрямую к застройщику. Иногда покупатель сталкивается с предложением оформить переуступку квартиры. Риэлторы сетуют, что чаще всего в этом случае слышат: «Купить квартиру по переуступке? Что это значит?». Относительно малораспространенный вид сделки может отпугнуть клиента. Несмотря на явную непопулярность, такой ход имеет свои преимущества.

Читать еще:  Как получить квартиру сироте

Так что же значит переуступка квартиры?

Уступкой прав требования (или цессией) называется соглашение (в нашем случае договор), по которому кредитор (цедент) передает третьему лицу (цессионарию) принадлежащее ему право. Иначе говоря, это юридическая формулировка ответа на вопрос: «Что такое переуступка прав собственности на квартиру в новостройке?». Продавец в данном случае передает покупателю свои права на квартиру, сданную или только строящуюся.

Как правило квартиру по переуступке в новостройках СПб покупают те, кто не рассматривает вторичное жилье и не хочет ждать сдачи дома еще несколько лет.

Цессия в полном объеме регулируется действующим законодательством РФ. Особенности и права сторон можно изучить в ГК РФ, а также в федеральном законе №214.

Оформление переуступки на квартиру

Покупателю следует внимательно изучить предоставленные бумаги и часть из них перепроверить. Юрист компании «ГРАНТ» Анна Ермолаева поясняет: «При заключении договора всегда есть определенные риски, причем, они могут быть как со стороны продавца, так и со стороны застройщика».

Основные моменты, на которые хотелось бы обратить внимание:

  • Важно, на какой стадии находится строительство объекта;
  • Изучите условия переуступки, указанные у застройщика, так как при их несоблюдении возможны штрафы;
  • Убедитесь, что компания не находится в стадии процедуры банкротства и что к компании не предъявлено большое количество исков от подрядчиков и поставщиков в арбитражном суде, иначе кредиторы смогут предъявить права на Вашу будущую собственность.

Кроме того, необходимо проверить, нет ли иных обременений по распоряжению имуществом у самого «продавца» будущей квартиры. Сделайте выписку из ЕГРП для того, чтобы убедиться, что квартира не находится:

  • В залоге;
  • В ипотеке (а вас об этом не предупредили);
  • Под арестом;
  • В доверительном управлении (собственник, который собирается заключать с вами сделку, может не иметь права этого делать из-за делегированных прав);
  • Любые иные ограничения по распоряжению имуществом.

Не менее скрупулезно изучите и документацию застройщика. По требованию вам должны предоставить следующие документы или их заверенные копии:

  1. Учредительные документы застройщика;
  2. Свидетельство о государственной регистрации застройщика;
  3. Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  4. Утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года.

Сверьте даты регистрации, учредителей, сроки действия лицензии с той информацией, которая была получена вами ранее от продавца или представителя застройщика. Если подлинность бумаг не вызвала у вас или вашего юриста сомнений, приступайте к изучению строительного проекта.

По требованию участника долевого строительства, т.е. в нашем случае продавца, застройщик должен предоставить:

  1. Разрешение на строительство;
  2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
  3. Заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  4. Проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В них вас должны интересовать реквизиты документа на участок, его кадастровый номер, собственник; этапы и сроки реализации проекта, предполагаемый сдачи; наименования подрядчиков; наименование страховой фирмы и реквизиты договора страхования.

Регистрация договора цессии происходит в УФРС и может длиться довольно продолжительное время. Налоговый сбор для уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, включая внесение соответствующих изменений в Единый государственный реестр, обойдется всего в 350 рублей.

В случае работы по ЖСК, рисков намного больше, так как договор по переуступке пая не подлежит государственной регистрации.

Необходимые документы

Собрать необходимые документы по переуступке квартиры несложно. Если вы покупатель, то с вашей стороны фактически будет необходим только паспорт. Для продавца же минимальный пакет состоит из:

  1. Паспорта;
  2. Договора ДДУ или ЖСК;
  3. Свидетельства о браке (при наличии);
  4. Письменного согласия законного супруга на продажу.

Анна Ермолаева отмечает, что уровень правовой сознательности россиян растет: «За последний год мы наблюдаем увеличение количества обращений примерно на 20%. В целом, люди предпочитают сейчас работать с юристами».

Квартиры по переуступке в ипотеку

«При подготовке договора цессии покупателю необходимо проверить не только ДДУ, паспортные данные продавца, но и наличие ипотеки или рассрочки. В случае с ипотекой придется привлекать банк, в котором взяли кредит, и решать вопрос с переоформлением документов. «Если у продавца рассрочка на квартиру (договор рассрочки заключается не с банком, как в случае с ипотекой, а с самим застройщиком), то некоторые компании крайне неохотно выдают разрешение на ее продажу», — комментирует эксперт в области недвижимости, Михаил Тёмкин.

Если квартира по переуступке в ипотеку, то главная сложность – это согласование сделки с банком и последующее переоформление документов (вам будет необходимо «перевести» долг продавца на себя). В таких случаях банк выступает в роли кредитора, поэтому будет необходимо его разрешение на проведение передачи прав (цессии).

Важный нюанс

Переуступка квартиры в строящемся доме возможна через посредника либо через самого застройщика, который выступает в роли агента. Часто инвесторы, выкупая жилье еще на стадии котлована, заключают с этой же компанией и риэлторский договор. Как правило в стоимость объекта закладывается комиссия в размере 3-5% от общей суммы.

Сами застройщики делятся на два «лагеря»: те, кто цессию в своей практике продаж вообще не приемлет, и те, кто активно использует эту схему для дополнительного заработка. «Мы не рассматриваем «Елки» в качестве инвестиционного жилья», — сообщает Александра Чайкина, руководитель PR-отдела ЖК Yolkki Village. Напротив, директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев говорит: «Компания оказывает клиентам поддержку при перепродаже лотов в наших домах. В зависимости от степени участия наших представителей размер компенсации может варьироваться. Так, при наличии у дольщика готового к заключению договора покупателя за сопровождение процедуры мы берем фиксированную сумму — 50 тысяч рублей». Чаще всего сотрудники осуществляют подготовку документов. При необходимости комплексного обеспечения сделки и поиска покупателя застройщик берет 4% комиссионных.

SPBHOMES.ru выяснил у юристов, что установление какого-либо запрета со стороны застройщика на заключение договора по переуступке является незаконным и ничем не обоснованным. В ст. 20 ФЗ №214 предусматривается такая возможность, вам остается лишь уведомить компанию по факту совершения цессии. Однако перечитайте первый договор, заключенный между застройщиком и продавцом, ведь он может предполагать платное согласование. Тогда от выплаты комиссии будет не отвертеться.

Прогнозы экспертов

Общая ситуация на рынке недвижимости сейчас такова, что квартиры по переуступке в СПб не пользуются большим спросом.

Александр Невский, эксперт в области недвижимости: «Предложений особенно много в Девяткино, Кудрово, на Парнасе. Однако, допустим, у ЖК «Балканы» нет конкурентов среди ближайших комплексов, объем инвестиций большой, поэтому совсем дешево купить не получится. По-прежнему популярны у покупателей южные районы города».

Специалисты назвали двухкомнатные квартиры и «еврооднушки» с отделкой сейчас самым выгодным вложением, так как таких предложений меньше, а процент окупаемости выше. Изначально их цена будет несущественно больше, но реализовать такое жилье будет проще. Кроме того, после сдачи дома, значительно дороже именно квартира «под ключ».

Наши собеседники отмечают, что одним из примеров наиболее выгодного варианта инвестирования является «СПб Реновация». Прибыль после продажи 1- или 2-комнатной квартиры в ЖК Stereos участники рынка оценивают примерно в 30% от первоначальной стоимости. На старте продаж лоты в ЖК «Светлый мир «Я-Романтик…» были доступны покупателям по цене от 60 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня эти квартиры уходят по договорам переуступки по 110 – 115 тысяч рублей за единицу площади. «Традиционно общий объем переуступок может достигать 3-5% от всех реализуемых юнитов», — рассказывают в компании Seven Suns Development.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector