Покупка квартиры с договором пожизненной ренты

Купить квартиру за 25% по договору ренты

Договор пожизненной ренты. Справка.

Уважаемый посетитель, если Вас заинтересовал вариант покупки квартиры за 25% от ее рыночной стоимости, то есть по договору пожизненной ренты, то ознакомьтесь, пожалуйста, со следующей информацией:

Договор пожизненной ренты — это одна из форм гражданско-правовых отношений. Договор заключается на основании 33 главы части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации, статей 34, 35 Семейного Кодекса Российской Федерации, статьи 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики»

Основные положения.

По договору пожизненной ренты одна сторона передает в собственность другой стороне принадлежащее ей недвижимое имущество и взамен, в течение всей жизни, получает от последней ежемесячное денежное содержание – ренту.

Стороны в договоре именуются «Получатель» и «Плательщик ренты».

За Получателем ренты остается право пожизненного проживания в переданной под выплату ренты квартире и пользования ею.

Таким образом, квартира по договору пожизненной ренты — это квартира с отсрочкой заселения для плательщика ренты, несмотря на то, что после регистрации договора он становится ее собственником.

Получатель ренты сохраняет за собой право залога на переданную в собственность Плательщику квартиру на случай, если последний станет нарушать условия договора. Существенное нарушение плательщиком условий договора ренты дает получателю ренты основания обратиться в суд для расторжения договора.

Договор пожизненной ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Обязательства Плательщика по выплате ренты прекращаются смертью получателя ренты.

Получатель ренты.

Получателями ренты, в большинстве случаев, являются пожилые люди, которые в силу обстоятельств, не имеют достаточных средств для жизни и с помощью договора пожизненной ренты хотят улучшить свое материальное состояние. Это может быть и одинокий человек, и семейная пара, и просто близкие родственники. Если собственников квартиры двое, то договор заключается с двоими. Если, к примеру, у супружеской пары собственником квартиры является только один супруг, а второй только в ней зарегистрирован, то договор подписывает собственник, а рента может быть назначена в пользу обоих. Со смертью одного из получателей ренты его доля переходит ко второму рентополучателю.

Плательщик ренты. Кому целесообразно покупать квартиру по договору ренты.

Особенность квартир по договору пожизненной ренты состоит в том, что в течение жизни получателя ренты, плательщик не может в ней проживать. Именно этим обстоятельством обусловлена низкая цена таких квартир – как правило, она составляет примерно 25% от их рыночной стоимости.

Поэтому покупку квартиры по договору пожизненной ренты следует рассматривать как инвестиции в недвижимость или как приобретение жилья подрастающим детям.

Расходы и обязанности плательщика.

Помимо указанной суммы за квартиру, плательщик ежемесячно, в течение всей жизни получателя ренты, обязан платить ему ренту в сумме от 16 до 25 000 рублей в зависимости от квартиры. По закону, размер ежемесячных рентных выплат должен быть не менее одного прожиточного минимума, установленного для региона, в котором заключается договор.

В связи с тем, что с момента заключения договора плательщик сразу становится собственником квартиры, он обязан оплачивать все коммунальные платежи и абонентскую плату за телефон (кроме междугородних переговоров).

Обязанностью плательщика ренты также становится необходимость оплачивать ежегодный налог на недвижимое имущество.

После смерти получателя ренты плательщик оплачивает ритуальные услуги.

Плательщик ренты обязан выполнять все условия договора. В противном случае, у получателя ренты появляется возможность обратиться в суд для расторжения договора по его неисполнению.

Покупатель – «Жилсоцгарантия» — Пенсионер

«Жилсоцгарантия» занимается договорами пожизненной ренты с 1995 года — уже двадцать четыре года. За эти годы нами отработан механизм, позволяющий покупателям квартир по договорам ренты расходовать минимум сил и времени на решение различного рода вопросов, неизбежно возникающих у их подопечных — получателей ренты. Иными словами, все хлопоты по решению проблем пенсионера мы берем на себя. Например, нам часто задают такой вопрос: «Да, став плательщиком, я не обязан осуществлять уход за пожилым человеком и помогать ему по дому. Моя обязанность — вовремя платить деньги. Но, в случае, если он заболеет и будет нуждаться в уходе, я, как человек порядочный, не смогу бросить его в беде. А у меня на это нет ни времени, ни дополнительных средств…» Так вот, именно для таких случаев в «Жилсоцгарантии» работает патронажная служба, которая осуществляет и уход за больным, и помощь в приготовлении пищи, и покупку продуктов питания, и т.д., и т.п.

Дополнительно для покупателей квартир по договорам пожизненной ренты «Жилсоцгарантия» предоставляет следующий комплекс услуг: юридическое сопровождение сделки, полное ведение данного договора, участие в разрешении возможных конфликтов с пенсионером, юридические консультации по данному договору.

Поэтому, если Вы хотите приобрести квартиру по договору пожизненной ренты, и заинтересованы в юридически грамотном ведении дела и отсутствии лишних хлопот и материальных затрат, обращайтесь в «Жилсоцгарантию». Мы подберем Вам нужную квартиру, согласуем все вопросы и зарегистрируем сделку в государственных органах.

Читать еще:  Как можно распорядится квартирой если есть дарственная

Как купить жилье по договору пожизненной ренты

Существует немало способов стать собственником квартиры, это купля-продажа, дарение, наследование. Но немногие знают о возможности приобретения жилья путем заключения договора ренты.

Наиболее распространены договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением. Суть одна: вы приобретаете право собственности, но право пользования получаете только после кончины продавца. Но есть и различия.

Далее обо всем подробнее.

Кто останется с носом

Иногда собственник (как правило, это одинокий пожилой человек, пожилая семейная пара, инвалид и т. п.) заключает с гражданином договор, по которому плательщик ренты обязуется взамен за отчуждаемое имущество регулярно вносить определенную сумму и/или выполнять иные обязанности.

По словам президента Санкт-Петербургской Палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, риэлторы чрезвычайно редко занимаются договорами ренты. «Обычно такие отношения возникают между достаточно близкими людьми, которым не нужны посредники. Риэлторы в этом чаще всего не участвуют», – рассказал он.

Более категорично о практике приобретения недвижимости путем заключения договора ренты высказалась президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко: «Я не принимала участия в подобных сделках. Более того, если к нам на работу приходит риэлтор, в практике которого были подобные операции, я его не принимаю».

Профессионалов рынка можно понять, ведь сделки с рентой «плохо пахнут». Не раз бывало, что участники сделки, предусматривающей «уход за престарелым взамен собственности на квартиру» становились персонажами криминальных сюжетов на телевидении. Все потому, что получатели ренты отходили в мир иной после заключения договора слишком быстро.

Нотариусы же ничего предосудительного в заключении договоров ренты не видят (заметим, что сделки пожизненной ренты требуют обязательного нотариального заверения). По мнению президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, все положения закона, касающиеся пожизненной ренты, справедливы и необходимы. «Представьте себе пожилого человека, жизнью и бытом которого не интересуется никто из его родственников. По-моему, он имеет полное право отдать свое имущество человеку, который обеспечит ему нормальное качество жизни».

Выгоды от покупки недвижимости путем заключения договора ренты для приобретателя неочевидны: к примеру, получатель ренты может оказаться долгожителем

На вопрос «Могут ли наследники претендовать на отчужденную третьему лицу недвижимость?» главный нотариус Петербурга ответил: «Они “останутся с носом”, потому что воля наследодателя по российскому закону выше каких-либо притязаний наследников».

Нюансы покупки квартиры, если рента исполнена или выкуплена

В современной России достаточно распространена покупка квартиры по договору ренты. Риски, которые несут обе стороны, значительны (о них можно прочитать в этой статье). Но полученное по ренте жилье часто выставляется на продажу. Мы попытались разобраться, насколько рискованна подобная сделка, и стоит ли связываться с подобной недвижимостью.

Когда квартира выставляется на продажу

Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.

Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:

  • новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
  • плательщик выкупил ренту;
  • рантье скончался.

Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.

Важно! В отдельных ситуациях продажа жилья никак не влияет на права и обязанности рентоплательщика и рентополучателя.

Что касается выкупа и исполнения ренты, то их рассмотрим чуть более детально.

Покупка квартиры с выкупленной рентой

В определенных ситуациях рантье имеют право потребовать от плательщика выкупить ренту при условии, если сделка была оформлена как постоянная рента. Обстоятельства приведены в ст. 593 ГК РФ:

  • годовая просрочка платежей по договору;
  • неисполнение требований ч.2 ст.587 ГК РФ об обеспечении договора постоянной ренты;
  • неплатежеспособность плательщика, либо обстоятельства, из которых следует невозможность плательщиком исполнять условия договора;
  • жилье разделено между несколькими собственниками, либо поступило в общую собственность.

Важно! Закон не ограничивает стороны сделки в основаниях для требования выкупа. Приведенный выше перечень может быть дополнен условиями договора.

Вышеуказанные условия являются правом получателя, а не плательщика ренты. Более того, на основании вышеуказанных условий рантье может потребовать расторжения сделки. Подробней об этом мы писали здесь.

Покупатель квартиры с выкупленной рентой должен понимать, что это не покупка квартиры по договору ренты – риски в этой ситуации иные, поэтому потребуется внимательно изучить договор ренты (он является правоустанавливающим для продавца и должен предоставляться по первому требованию покупателя). Понадобится и юридическое сопровождение сделки, особенно в сложных обстоятельствах.

Светлана О. заключила договор ренты со своей бабушкой. Через 5,5 лет женщина решила купить новую квартиру и перевезти бабушку к себе, а старую квартиру получательницы по ренте продать. Женщина обратилась к юристу, который составил сложный договор, предметом которого являлся выкуп ренты и продажа жилья.

Читать еще:  Что такое договор ДДУ при покупке квартиры?

При покупке квартиры с выкупленной рентой ни покупатель, ни продавец не несут повышенных рисков, связанных с особенностью формы права продавца. При условии, если договор купли-продажи подготовлен правильно, исполнение сделки не вызывает осложнений. Подробней о купле-продаже жилья читайте здесь.

Покупка квартиры с исполненной рентой

Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.

Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:

  • оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
  • оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.

Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.

Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:

  • убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
  • убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
  • выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).

Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.

Общие правила покупки квартиры в ренте

Независимо от того, была рента выкуплена или исполнена, есть ряд «универсальных» и общих правил для покупателя, так как именно он несет все риски, связанные с данной сделкой. Если квартира в ренте (или была в таковой), нужно:

  • изучить непосредственно договор ренты;
  • ознакомиться с перечнем потенциальных наследников (о спорах с наследниками читайте здесь);
  • установить, сколь долго исполнялся договор ренты;
  • попытаться выяснить обстоятельства и причину смерти рантье, если договор ренты исполнен;
  • обсудить ситуацию с получателем ренты, если речь идет о выкупе сделки.

Естественно, что самостоятельно оценить потенциальные риски покупатель не в состоянии. Поэтому при покупке квартиры, бывшей (или состоящей) в залоге по договору ренты, нужно обязательно консультироваться с юристом.

В ситуации мало чем сможет помочь риэлтор. Несмотря на то, что он профессионал рынка недвижимости, риэлтор не сможет оценить правовые последствия, некоторых обстоятельств. И уж точно он не имеет необходимой судебной практики.

Собираетесь приобрести недвижимость, которая состояла в залоге по ренте? Обсудите бесплатно с юристом сайта все аспекты покупки квартиры по исполненному (выкупленном) договору ренты, риски и правовые последствия сделки.

Квартира после ухода

Такой договор для многих одиноких стариков — единственный способ обеспечить себе сносные условия жизни, получить небольшой дополнительный доход, а при некоторых договорах — и помощь в ведении хозяйства. Выгодно такое соглашение и второй стороне. Тот, кто обязуется доплачивать и помогать пожилому человеку, получает право собственности на его квартиру. Понятно, что при такой схеме немощные люди рискуют нарваться на мошенников, которые могут или сжить старика со свету, или банально обмануть с выплатами.

Рискует и покупатель. Как показывает судебное решение, он может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег.

Между тем договоры пожизненной ренты становятся все популярней как в Москве, так и в других российских городах. Вместе с тем растет и количество негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества с пожилыми людьми. Как бороться с обманом? Не каждый престарелый человек сможет грамотно отстаивать свои интересы в судебных тяжбах, некоторые даже не способны правильно оформить документы в суд. Что же им делать? Ответ дает показательная история с одним таким договором.

Потому так важно свежее судебное решение, которое помогло престарелой женщине избавиться от кабальной ренты.

82-летняя женщина, инвалид второй группы, в 2008 году заключила со своей знакомой договор пожизненного содержания с иждивением, по которому передала в ее собственность свою квартиру в Москве. При этом согласно условиям договора плательщик ренты обязался обеспечивать пожилую женщину жильем, питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, а также выплачивать ей ежемесячные рентные платежи и отремонтировать квартиру.

Сначала «добрая знакомая» исправно, каждый месяц платила старушке обещанные взносы. Правда, сразу с момента заключения договора отказалась от какой-либо реальной помощи, в том числе от ремонта квартиры. А с мая 2014 года новая владелица квартиры перестала перечислять пенсионерке и ежемесячные выплаты. После чего квартирантке пришлось даже оплачивать коммунальные платежи за свой счет, чтобы не отключили электричество в квартире.

За защитой своих прав пенсионерка обратилась в прокуратуру. Установив, что условия договора действительно нарушаются, прокурор встал на защиту прав 82-летней москвички и направил в суд исковое заявление о расторжении договора ренты. Суд поддержал позицию прокуратуры. Судебное решение уже направлено в управление Росреестра для обратного переоформления квартиры на бывшую владелицу.

Читать еще:  Как оформить дарение квартиры сыну

При этом платежи, которые пожилая женщина в течение 6 лет получала от рентоплательщицы, возвращать ей не придется. Дело в том, что согласно Гражданскому кодексу при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата квартиры либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Эта история закончилась хорошо. Но, к сожалению, нередко люди, подписавшие договор ренты, собственноручно подписывают себе смертный приговор. В конце прошлого года столицу шокировала история гибели у своего подъезда 62-летней Тамары Хохряковой, которой неожиданно подбежавшие двое неизвестных мужчин вкололи шприц с ядом.

Как позднее выяснилось, организатором преступления выступил риэлтор Виталий Студеникин, создавший целый «бизнес» по убийству пенсионеров. Его жертвами стали еще по крайней мере шесть человек. Все они незадолго перед смертью заключили договоры пожизненной ренты.

Тем не менее иногда договор ренты бывает и взаимовыгоден. Старики получают значительную ежемесячную прибавку к пенсии плюс другие предусмотренные договором услуги, а, допустим, молодая пара — возможность в перспективе получить квартиру, на которую накопить у них нет никакой возможности. Главное условие же одно — чтобы обе стороны оказались порядочными людьми.

Кстати, такая схема покупки жилья давно практикуется в Европе. Во многих странах можно по цене значительно ниже рыночной приобрести квартиру, но с оговоркой о том, что владелец будет жить в ней до конца своих дней.

Согласно российскому законодательству «пожизненная рента» — это совокупность норм права, регулирующих передачу недвижимости от одного лица другому в обмен на выплаты рентных платежей прежнему владельцу недвижимости. Говоря проще, покупатель выплачивает продавцу единоразово часть стоимости квартиры и обязуется в равных долях на протяжении всей жизни владельца недвижимости выплачивать ему определенную договором ежемесячную ренту.

Отличительной особенностью пожизненной ренты является то, что продавец такой недвижимости по-прежнему продолжает жить в уже проданном помещении, однако утрачивает возможность продать или подарить квартиру.

По данным агентств недвижимости, в России за право собственности по договору ренты обычно устанавливается дополнительная оплата пенсионеру в размере 10-15 тысяч рублей. Иногда обязательным условием сделки является уход за стариком — покупатель должен будет приобретать ему лекарства, продукты, помогать, если пенсионера положат в больницу. Нередко в договоре предусмотрена оплата расходов на похороны. Но это все, по словам юристов, обсуждается индивидуально сторонами при заключении договора.

Основной документ, оформляемый при таких сделках, — договор ренты, регулирующий все параметры, касающиеся объекта недвижимости, а также условия и сроки выплат. Законодательство РФ определяет, что размер минимальной ренты должен составлять не менее одного МРОТ, а при его индексации должны происходить и соответствующие увеличения платежей.

Следует отметить, что договоры пожизненной ренты и пожизненного иждивения (покупка продуктов, лекарств, уборка и прочее) юридически никак не связываются между собой. Поэтому в таких случаях заключаются сразу два договора.

Стоимость квартир по договорам ренты в Москве и размер рентных платежей по ним

По данным риэлторов, по договору ренты в Москве чаще всего продаются однокомнатные квартиры. К примеру, сейчас таким образом можно купить за 2,3 млн однушку на окраине. При этом пенсионеру, которому сейчас 66 лет, нужно будет пожизненно выплачивать по 15 тысяч рублей в месяц.

А вот однокомнатная квартира ближе к центру продается за 3,7 млн рублей. Собственнице 80 лет. В месяц ей нужно будет платить 30 тысяч рублей.

Двухкомнатная квартира в хорошем районе предлагается по договору ренты за 2,2 млн рублей. В ней проживают супруги в возрасте 60 и 70 лет. В месяц им нужно будет дополнительно платить по 30 тысяч рублей. Эта квартира сразу продается в собственность, но с отсрочкой заселения и прописки.

Преимущества и недостатки договора ренты для владельцев недвижимости:

1. Продавец и члены его семьи имеют право проживать в своей квартире до своей смерти.

2. У продавца квартиры появляется регулярный источник дохода в виде рентных платежей.

3. В договоре может быть оговорен комплекс услуг, который плательщик будет оказывать рентополучателю до конца его жизни.

4. Есть опасность столкнуться с недобросовестностью плательщика ренты, уклоняющегося от выполнения или не должным образом выполняющего условия договора. В этом случае для того чтобы расторгнуть договор ренты или призвать другую сторону к выполнению его условий, придется обратиться в суд или прокуратуру.

5. Есть риск, что «покупатель» окажется мошенником и, будучи заинтересованным в смерти «продавца», будет своими действиями этому способствовать.

Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риелторов:

Cегодня существует достаточно серьезная криминальная составляющая в этой сфере бизнеса. Работают компании, которые на этом специализируются, и, безусловно, возникает угроза того, что, получив квартиру, недобросовестные люди специально создают худшие условия для пенсионера, сокращая тем самым его жизнь. Поэтому такие договорные отношения заключать с незнакомыми людьми либо с какими-то компаниями считаю достаточно высокорискованной ситуацией, особенно для одиноких пенсионеров.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector