Содержание

Помощь в продаже доли в квартире

Помощь в продаже доли в квартире

Как продать долю в квартире и при этом не остаться и без денег, и без своей недвижимости? Здравствуйте уважаемые читатели сайта http://www.dolya.su. Если у вас есть своя доля в квартире, и вы хотите ее быстро продать, то вы наверняка уже где-то смотрели статьи как это нужно сделать. А как это сделать правильно и максимально эффективно без потерь для Вас, мы как раз и поговорим об этом в нашей статье.

Раздел дома

Проблемы с долевой собственностью возникают не только в квартирах, но и индивидуальных жилых домах. Однако при разделе дома есть дополнительная возможность — предъявление иска о выделе доли в натуре, чего нельзя сделать в квартире, поскольку потребуется оборудование отдельного входа, кухни и санузла, что проще сделать в доме, но не в квартире.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ — виды судебных споров

Споры между участниками долевой собственности в квартирах — это одна из распространённых категорий дел в судах современной России. В статье рассматриваются самые распространённые виды таких споров.

Займ под залог доли квартиры

Вы хотите получить деньги в кредит под залог проблемной квартирной доли? Думаете, что это выгоднее, чем продать её? Статья об этом.

Адвокаты Ежов и Голованов против рейдера: убедительная победа в суде – рейдер Махутов Руслан проиграл

Махутов Руслан имеет в собственности 152 квартиры или долей в них. Но некоторая недвижимость была приобретена криминальным путём. Махутов был арестован и ему избрана мера пресечения — содержание под стражей.

Признание утратившим права пользования жилым помещением

Советы адвоката, что нужно сделать для выселения человека из своей квартиры? В статье речь идёт о неприватизированном жилье.

ДОЛЯ КВАРТИРЫ С ПРОБЛЕМОЙ. Если Вас не пускают в квартиру, думаете, суд поможет?

Законодательство в России такое, что в суде не всегда возможно отстоять свои права в конфликте с долевой собственностью. Суд не защищает нарушенное право и гражданам приходится активнее осуществлять самозащиту гражданских прав.

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ

В статье рассматривается одна из ситуаций долевых споров, когда одни собственники у других захватили всё квартиру. Но это не принесло им успеха.

Вход на сайт

Доля квартиры. Мы помогаем продать долю квартиры с проблемой.

В нашей жизни весьма часто бывают ситуации, когда по наследству, дарению, решению суда или иной причине человеку достается доля квартиры. И такая доля квартиры вполне может оказаться проблемной. Хотя, конечно, нужно помнить или даже понимать, что практически все квартиры в России находятся в долевой собственности и это не означает ещё проблему. Проблема начинается тогда, когда собственники таких долей не могут между собой договориться. То есть, проблема всё же заключается в самих людях.

Если у Вас есть такая доля квартиры, которую Вы хотите продать, то можете обратиться к нам. Наши телефоны: (495) 790-67-86.

Конечно, такая доля квартиры – Ваша собственность, но воспользоваться Вы ею не можете, так как в этой квартире живёт другой собственник, который Вас не пускает в квартиру. Или даже Вы и не стремитесь попасть в квартиру, но хотите продать свою долю, но другой собственник против продажи всей квартиры. Вот тогда доля квартиры становится проблемной, поскольку в глазах потенциального покупателя очевидно, что в такой квартире, где у Вас есть доля квартиры, имеется большая проблема. И что теперь делать с этим?

Вариантов может быть несколько.

Получив долю квартиры, Вы можете про неё забыть и не заниматься решением этого вопроса. В результате другой сособственник будет жить в квартире или сдавать её в аренду, получая прибыль себе в карман, а Вы не получите абсолютно ничего. Просто очень обидная ситуация.

Если Вы решите вселиться в квартиру, то можете обратиться в суд, если Вам не удалось добровольно договориться со вторым сособственником, чтобы тот дал Вам ключи и обеспечил беспрепятственный вход. Но такие споры о нечинении препятствий в пользовании и вселении могут затянуться на год-полтора.

Можно ещё создать такие условия другому сособственнику, что он сам согласится на Ваши условия. Но для этого Вы должны быть сильны, решительны и со стальными нервами, чтобы буквально скандалить и чуть ли не драться с ним. Если Вы всё же физически не в состоянии противостоять другому сособственнику и он одержал над Вами моральную и фактическую победу, то Вам тогда остаётся только продавать свою долю.

Нужно отметить, что доля квартиры для продажи весьма сложна, если её продажу сравнивать с операциями с целыми квартирами, где нет конфликта и где собственник один или несколько сособственников долей договорились о продаже всей квартиры. А ещё часто приходится действовать не через куплю-продажу доли квартиры, а выбирать иной законный путь, чтобы у другого сособственника (из-за которого Ваша доля квартиры и стала проблемной) не было преимущественного права покупки. Ведь он виноват в том, что Ваша доля квартиры дешевле и нельзя ему давать на этом заработать.

Количество документов, с которыми нужно работать, продавая долю в проблемной квартире, больше, чем при операции по продаже квартиры целиком, поскольку нужно направлять уведомление другому сособственнику с предложением о преимущественной покупке. Соответственно затраты и времени, и интеллектуальных усилий Исполнителя на качественное выполнение таких сделок возрастают, действуя иначе, а не через куплю-продажу.

А ещё доля квартиры сама по себе обычно продаётся по цене, которая ниже рыночной, поскольку иначе на неё не будет спроса. Цена такой доли может варьироваться от 10 до 25 % от рыночной цены, как если бы продавалась вся квартира, а за соответствующую долю передавалась соответствующая часть денежно суммы. По более высокой цене продать долю с проблемой практически невозможно. Но в любом случае в каждом конкретном случае своя ситуация и своя цена.

Только при продаже всей квартиры целиком, принадлежащей нескольким совладельцам, удаётся получить всю рыночную цену. Но для этого Вам необходимо договориться с другим сособственником.

У Вас имеется доля квартиры, которую Вы решили продать? – обращайтесь к нам, в компанию «Правовая защита». Наши телефоны: (495) 790-67-86 .

А.В. Ежов © МОО «Правовая защита»

«Медвежья» услуга

Помощь в продаже доли квартиры в Москве — это самая популярная, самая желанная услуга у риэлторов всех мастей. Лучший образец прибыльного бизнеса: затраты практически нулевые, а прибыль солидная. Что это за помощь и как она отражается на том, кому ее оказали, Вы сейчас узнаете. Однако мы не побоимся сразу назвать вещи своими именами: помощь в продаже доли — это самая настоящая «медвежья» услуга для Содольщика! Почему это так Вы сейчас поймете сами.

Борьба за клиента, среди агентств недвижимости и разного рода частных маклеров, на этом рынке в Москве столь велика, что владелец доли квартиры зачастую теряется от изобилия предложений, и, что называется, «клюет» на самое заманчивое из них. помощь в продаже доли квартиры в москве, помощь в продаже доли в квартире москваВ этом и заключается вся суть обмана, которая именуется — помощь в продаже доли!

Борьба за клиента, среди агентств недвижимости и разного рода частных маклеров, на этом рынке в Москве столь велика, что владелец доли квартиры зачастую теряется от изобилия предложений, и, что называется, «клюет» на самое заманчивое из них.

В этом и заключается вся суть обмана, которая именуется — помощь в продаже доли!

Простой пример:
Скажем, у Вас в собственности образовалась доля в квартире в Москве, но как ее продать Вы не знаете. Какие действия предпримет обыватель по такому случаю?

Начнет искать в интернете, того, кто купит у него, а лучше, сможет оказать ему помощь в продаже доли в квартире.Логика обывателя проста — срочный выкуп, это неизбежная потеря в цене! Это, кстати, так и есть. Продажа с рынка может оказаться более выгодной, не смотря на комиссию агентства, которую, впрочем, оплачивает покупатель (так об этом все убедительно говорят).

Выбрав этот путь Вы, несомненно, окажетесь правы. Однако, путь этот тернист, и, подобно лабиринту, полон ловушек и тупиков, и за каждым новым поворотом Вас будет ждать демон-искуситель.

Итак, Вы звоните в первое попавшееся агентство недвижимости в Москве. Деловой вежливый голос, на том конце провода, предлагает Вам немедленно подъехать в офис с правоустанавливающими документами на долю квартиры. Но Вы же не лошара какой-нибудь, чтобы повестись на такую дешевую приманку! Вы умный, и, наверняка, попросите для начала оценить вашу долю сразу, по телефону, чтобы зря ноги не топтать. И будете абсолютно правы.

Только и там дураков нет! После Ваших сбивчивых рассказов о параметрах квартиры, ее жильцах и прочего, вежливый голос из другой трубки сочувственно поинтересуется о том, на какую сумму от продажи доли квартиры Вы сами рассчитываете.

Вот оно — искушение первое! В расчете на помощь в продаже доли в квартире, Вы начнете неловко называть какие-то нелепые цифры, сетовать на то, что неплохо было бы, на вырученные с продажи доли деньги, купить себе, уж если не квартиру, так хоть, минимум, комнату или еще какой-никакой угол для проживания.

Запомните!
С этого момента — Вы дичь, а на той стороне — Ваш охотник №1. И хотя, в большинстве своем, охотники также являются глубокими дилетантами в области оценки долей квартир в Москве, но с тактической стороны они весьма подкованы.

ВЫСТРЕЛ ПЕРВЫЙ — ПОПАЛ, НО ЛИШЬ ТОЛЬКО РАНИЛ

Уверенный голос охотника назовет Вам цифру немного большую, чем Вы предполагали. Либо, если Вы охотнику ее не назвали, в зависимости от конкретной ситуации, нанесет Вам еще более глубокое ранение.

Например, если доля совсем уж плохенькая, охотник назовет Вам за нее цену эквивалентную покупке комнаты в квартире коммунального заселения, а если сочтет долю стоящей — цену эквивалентную покупке квартиры меньшей площади.

Охотник всегда наиболее лучший психолог, чем дичь.

Согласитесь, что звучит это весьма приятно. Оказывается Вы, по неопытности, слегка недооценивали свое имущество.

  • Хорошая новость, не правда ли?
  • Помощь в продаже доли пришла неожиданно?

С трудом, но можно обуздать желание не поехать в агентство прямо сейчас, сию минуту.

Но Вы тоже не лыком шиты, и, пообещав сегодня же принести документы для оформления договора, начинаете звонить по следующему объявлению.

И вот Вам ответили — это Ваш охотник №2.

Читать еще:  Прописка при покупке квартиры в новостройке

ВЫСТРЕЛ ВТОРОЙ — УБИЛ

Второй охотник будет Вам петь ту же песню. Но если Вы нечаянно обмолвитесь, что уже пытались оценить долю, и Вам назвали некую сумму, в ту же секунду прозвучит второй выстрел. Как говорил незабвенный Остап Бендер безмозглой Эллочке: «Вас обманули! Вам дали более дорогой мех! Это не тушкан, это барсы!» С этими словами охотник нажимает спусковой крючок. Оказывается, Вам не правильно оценили долю, на самом деле она стоит дороже! Согласитесь, такую пулю получить одно удовольствие! После такого выстрела, дичь просто летит с документами в лапы охотника!

КОНТРОЛЬНЫЙ ВЫСТРЕЛ В ГОЛОВУ

Ну, и в завершение, как заправский киллер, любой мало-мальски продвинутый риэлтор, произведет контрольный выстрел в голову потенциального клиента. Ничего особенного, просто так положено. Поставив телефонное ружье к Вашей голове, охотник нажмет курок со словами: «Мы только что оказали помощь в продаже доли, намного хуже Вашей, но продали ее дороже!»
На этом все.
Охота окончена, жертва везет документы в офис.

При этом, стоит отметить, что некоторые особи падают уже с первого выстрела, более осторожные валятся со второго, ну, а уж совсем тертые, иногда доживают до третьего, четвертого и более. Но результат предсказуем. И счет всегда в пользу знатоков, а не телезрителей.

Вы, наверное, спросите, почему услугу мы называем медвежьей. Если это не помощь в продаже доли в квартире, то в чем кроется подвох? С виду, это обычная конкурентная борьба за клиента на рынке недвижимости. Продавец предсказуемо идет к тому, кто способен дать более выгодные условия. И ошибетесь в очередной раз.

Основополагающий принцип таких продаж сводится к тому, чтобы

  1. вытащить клиента из дома в свой офис и зацепить его на договор;
  2. Повязать его рутиной бумажек;
  3. стреножить завуалированными в них обязательствами;
  4. правдами и неправдами выудить у него правоустанавливающие документы на собственность и надежно запереть их у себя в сейфе.

Если это сделать удалось, то владелец, рассчитывающий на помощь в продаже доли в квартире, уже никуда не денется. А сама помощь в продаже доли в квартире, с этого момента будет заключаться в том, что продавца для начала нужно сильно «осадить» в его мечтах, спустить, так сказать, с небес на землю.

Рассудите здраво, какой смысл ставить в рекламу заведомо переоцененный объект недвижимости. Это все равно, что деньги выбрасывать на ветер. Если есть возможность поставить бесплатно, то ставят. Однако, на практике, многие этим даже не заморачиваются, да и действительно, какой в этом смысл. Можно через месяц-другой просто позвонить обманутому клиенту и сообщить, например, что звонков совсем нет и надо снижать цену.

Ну, надо, так надо, . снижайте. Недовольный Содольщик еще даже не понимает, что он участвует в большой и длинной игре на понижение.

Важно
Конечная цель риэлтора — продажа доли квартиры и получение своего вознаграждения за это. Но как можно продать то, что не соответствует рыночной цене, даже без учета риэлтерской надбавки?

Теперь, после того, как клиент прочно сидит на бумажной цепи, первоочередная задача любого агентства недвижимости состоит в том, чтобы путем уговоров, сопоставлений с более дешевыми аналогичными объектами, заставить продавца снизить цену до реальной. Иногда, если Содольщику нужна быстрая продажа доли, это удается осуществить в короткие сроки, в остальных случаях, такая помощь в продаже доли в квартире растягивается на долгие месяцы, и даже годы.

От авторов
Самое интересное, что околдовавшее Содольщика агентство, ни при каком раскладе, не будет находиться в убытке. Прибыль гарантирована в любом случае!

Дальнейший расклад может быть по двум вариантам:

    Содольщик оказался податливым, быстро все понял, снизил цену до приемлемого уровня и доля продалась. Помощь в продаже доли оказана — заплати за работу. В этом случае агентство недвижимости получит комиссию с продажи. Это, как минимум, 300 тыс. рублей, за меньшее ни кто с Вами возиться не будет.

Содольщик уперся, и, цену снижать, ни в какую не хочет. Вы думаете, что агентство откажется от такого клиента? Ни за что! Все дело в хитростях и уловках договора, который подписал, почти не глядя, радостный клиент, когда ему залили медом уши, рассказывая о том, какой у него хороший для продажи вариант. Обычно, чтобы сильно не напугать собственника жилья, где то в бездонных глубинах пунктов и абзацев, всегда прописано, что «за досрочное одностороннее расторжение договора, клиент должен заплатить агентству расходы по рекламе», или что-то в этом духе. Бывает, что прописывают незначительные с виду суммы, вроде 5 тыс. руб. в месяц при расторжении договора компенсация за рекламу.

Обрадованный обещаниями Содольщик, даже не подозревает, что это ловушка для него. Сама по себе, реклама в интернете стоит каких-то денег (хотя ее полно и бесплатной), однако, фирма, которая занимается недвижимостью, так или иначе, оплачивает рекламу оптом, для больших объемов.
Это сродни туристическим чартерам, при которых билет на самолет, например, до Турции или Египта, при массовой закупке, стоит турфирме сущие копейки. А попробуйте купить билет на регулярный рейс — это будет стоить уже серьезных денег. Отдадите столько же, сколько вам предложили на чартере вместе с недельным проживанием и кормежкой в отеле.

Ситуация очень похожа. Когда недовольный клиент вдруг вздумает взбрыкнуть и сорваться с крючка, его ждет холодный душ.

Посчитайте сами:
к примеру, 5 тыс. руб. в месяц, да на 6 месяцев, вот тебе и 30 тыс. рублей. Заплати, дорогой, тридцатку и отваливай к другим! Помощь в продаже доли мы тебе оказали, а то, что она не продалась, — сам виноват, — дорого поставил. А если сумма точно не прописана, могут и больше попросить. Тут уж, на сколько совести хватит. За рекламу агентство все равно ежемесячно платит, подсунуть могут любую бумажку, скажут — это твоя сумма.

А теперь представьте, что прошло не 6 месяцев, а 12 или больше. Агентству, по сути, какая разница, ставь за любую сумму продажи свою долю, хоть за миллион долларов. Контора в любом случае не в убытке, заплати потом и шагай дальше! Вам просто могут сказать: «Пока не заплатишь, документы не вернем! А по-доброму не заплатишь, так еще и в суд на тебя подадим, у нас, все равно, юрист на зарплате, от безделья, бедалага, скучает!»

А теперь представьте себе, что, таких как Вы, в агентство пришло человек тридцать-сорок, вот и миллиончик агентству наличными отвалился за полгода тяжкого труда!

От авторов
Таким образом, сорваться с поводка, так просто не получится.
Спустя непродолжительное время, все равно, под ласковыми уговорами и легким шантажем, Содольщику волей-неволей придется снизить цену.

У профессионалов рынка это называется «отстояться» или «отвисеться». Проще говоря, доля квартиры, изначально заявленная по завышенной цене должна какое-то время постоять или повисеть в рекламе. При этом, на нее, естественно, внимания никто не обращает, так как участники рынка, не без оснований, считают, что эта доля, спустя 3-6 месяцев значительно упадет в цене. И только тогда ее можно рассматривать как потенциальный объект для покупки.

После того, как бедолага-клиент уже потеряв всякую надежду продать свою долю квартиры, ругая, на чем свет стоит, своего риэлтора за такую помощь в продаже доли в квартире, снижает цену до рыночной, возникает еще один неизбежный вопрос: как взять комиссию агентству?

Согласитесь, не много найдется дураков, чтобы купить долю квартиры на 300 тысяч рублей дороже, чем она стоит.

Выход есть — опустить своего клиента на торг.
Ну что тут вроде бы особенного, покупатель решил поторговаться с продавцом. Так-то оно так, но есть один нюанс — при подписании договора Содольщика убеждали в том, что комиссию за свои услуги агентство недвижимости возьмет с покупателя. А на деле выходит, что опять с продавца!

Вот и получается услуга медвежьей. То есть, в буквальном понимании смысла этой фразы, услуга, повлекшая, в конечном счете, вред для того, кому она была оказана!

Только на нашем сайте Вы сможете ознакомиться с тем, как можно самостоятельно, без помощи агентства недвижимости, продать свою долю квартиры. Этому посвящены другие разделы сайта, в которых Вы почерпнете нужную информацию. Покопайтесь хорошенько, и Вы все найдете!

Если Вы считаете, что данная тема раскрыта нами не полностью, или не верно, и у Вас возникли вопросы или замечания, напишите их в прилагаемой ниже форме. На своё письмо Вы гарантированно получите ответ от нас, или от пользователей сайта.

Покупка доли в квартире

Собственная доля в квартире – это простой и дешевый способ перестать платить аренду за жилье, а также получить постоянную прописку. Для многих людей, не имеющих собственного угла – это единственный способ стать владельцем своего жилья с минимальными затратами. Однако приобретение доли связано с многочисленными особенностями, проблемами и даже рисками.

Виды долевой собственности

Долевая собственность бывает разной и напрямую влияет на то, как будет осуществляться ее покупка-продажа. Разделяют общую и выделенную долевую собственность.

Общая собственность

Квартира, которая находится в общей собственности принадлежит сразу всем лицам, которые имеют на нее право собственности. Однако доли каждого из владельцев не выделены. Как следствие, продать такую долю человек не сможет (сначала придется выделить).

Общая совместная собственность

Это специальный режим права собственности для супругов. Если квартира была приобретена в браке, то оба супруга имеют на нее одинаковые права, вне зависимости от того, указаны ли они как владельцы или нет.

Выделенные доли

Именно такие доли можно купить и продать. Выделенная доля – это чаще всего отдельное помещение или несколько помещений в квартире. Самый очевидный и простой пример – коммунальные квартиры. У них множество собственников, однако у каждой семьи есть своя комната/комнаты, которые отделены от остальных. Это и есть выделенная доля. Ее можно купить и продать, однако нужно учитывать возможные подводные камни и, что самое главное, преимущественное право на выкуп доли, актуальное для остальных совладельцев квартиры.

Подводные камни

В отличие от обычной покупки целой квартиры, приобретение доли – это достаточно сложная и рискованная процедура. Ниже представлены основные потенциальные подводные камни и будущие проблемы, которые необходимо учитывать.

Преимущественное право на выкуп доли

Самая основная проблема – это преимущественное право совладельцев. Прежде чем продавать квартиру постороннему человеку (не совладельцу), даже если это родственник, необходимо предложить купить ее на тех же условиях остальным собственникам квартиры. Для этого необходимо:

  1. Составить предложение, условия которого будут идентичны условиям сделки, согласованным с потенциальным покупателем.
  2. Каждому совладельцу выдать такое предложение лично в руки, под роспись.
  3. Если хоть кто-то согласится на сделку, продавать долю придется именно этому лицу, а не тому покупателю, с которым ранее были достигнуты договоренности.

Если кто-то из собственников не хочет принимать такое «коммерческое предложение» или не желает подписываться, аналогичный документ можно направить заказным письмом. Этот же вариант актуален в том случае, если совладелец фактически не проживает в этой квартире, но его адрес известен.

Совладельцы могут написать отказ от покупки доли в квартире, что несколько ускорит процедуру купли-продажи. Однако, даже если они этого не сделают, на обдумывание предложения отводится ровно 1 месяц. После этого долю можно продавать стороннему покупателю

Когда преимущественное право не актуально

При определенных условиях преимущественное право не применяется:

  • Доля в квартире передается новому владельцу на безвозмездной основе.
  • Сразу несколько совладельцев согласились приобрести эту долю. В такой ситуации условия сделки могут поменяться и тот, кто предложит лучший вариант и получит эту долю.
  • Если доля продается на торгах (аукционе), преимущественное право также не применяется.
Читать еще:  Где лучше застраховать квартиру отзывы

Обход преимущественного права

Если очень нужно, есть два варианта обхода преимущественного права, однако следует отметить, что любой из них не сложно оспорить и признать сделку незаконной:

  • Дарение. Продавец квартиры якобы безвозмездно передает покупателю долю, а тот, в свою очередь, также безвозмездно передает некую сумму денег. Такая сделка может быть с легкостью признана незаконной, ведь присутствуют все признаки купли-продажи.
  • Заем. Покупатель якобы передает деньги продавцу в долг, а тот, в качестве обеспечения, предлагает свою долю. После этого «заемщик» не платит долг вовремя, и покупатель забирает себе его долю. Это тоже не сложно оспорить.

Несовершеннолетние лица – владельцы доли

Вторая проблема – прописанные в доле несовершеннолетние лица или, что еще хуже, дети-владельцы доли. Без разрешения органов опеки их невозможно выселить. Также невозможно совершить сделку без этого разрешения, если дети являются владельцами доли. Как следствие, помимо того, что нужно разбираться с преимущественным правом (а это важно в первую очередь именно для покупателя), так еще придется постоянно контролировать вопрос с выдачей разрешения.

Согласие супруга/супруги

Доля в квартире может принадлежать на праве совместной собственности супружеской паре. О подобной ситуации уже было рассказано выше, но там подразумевалось все жилье в целом, а здесь – именно доля. Впрочем, с точки зрения купли-продажи разницы нет никакой.

Если продавец женат или замужем, то от него/нее необходимо потребовать согласие супруга/супруги на продажу этой доли. В противном случае вторая половинка через суд сможет признать сделку незаконной со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Перепланировка и долги по коммунальным платежам

Перепланировка – это значительная проблема при покупке квартиры. Если она неузаконенная, разумеется. Покупателю, если он не проверил этот момент, придется либо все возвращать в обратное состояние (тем самым, вполне возможно, уничтожая неплохой ремонт) или же узаконивать. Впрочем, последнее далеко не всегда возможно.

А вот долги по коммунальным платежам – это уже проблема продавца. Покупатель, разумеется, столкнется с некоторыми неудобствами, особенно если в его доле не будет света, газа или воды. Однако он может потребовать от управляющей компании, на основании того факта, что у доли теперь новый владелец, вернуть все коммунальные услуги и начать отсчет с нуля.

Долги же управляющая компания обязана взыскивать с предыдущего владельца. Разумеется, в этом никто не заинтересован и может быть множество проволочек, угроз и других проблем, однако в такой ситуации необходимо сразу же подавать на управляющую компанию в суд. Практика доказывает, что почти всегда решение принимается в пользу нового собственника.

Обременения на долю в квартире

Чаще всего обременение накладывается на всю квартиру в целом, а не на отдельную долю, однако это тоже возможно. Необходимо очень внимательно проверять информацию в выписке из ЕГРН, которую обязан предоставить покупателю продавец.

Рекомендуется запросить максимально свежую выписку. Это платная услуга (350 рублей), однако без нее есть серьезная вероятность того, что сделка сорвется в последний момент, или у покупателя возникнут серьезные проблемы.

Если один из совладельцев квартиры против

Если один из совладельцев квартиры (собственник другой доли) против продажи рассматриваемой доли, он может всеми доступными ему способами затягивать процедуру купли-продажи: не подписывать уведомление о продаже, не соглашаться подписать отказ от преимущественного права и так далее.

Однако это максимум способно замедлить процедуру, отложив ее на 1 месяц. Наложить прямо запрет такой совладелец не может, как и помешать продаже (разве что сам купит эту долю).

Доля далеко не всегда является комнатой

Значительная часть покупателей считает, что 1 доля – это одна комната, но на практике так бывает далеко не всегда. Нередко, исходя из размера доли, покупателю будет принадлежать, в лучшем случае, несколько квадратных метров. Например, территория, на которой находится диван. В результате покупатель будет иметь право жить в комнате, однако фактически реализовать его сможет с огромным трудом (очень сложно жить в одной комнате с абсолютно посторонними людьми).

Прежде чем заключать сделку, следует убедиться, что доля предполагает действительно отдельную комнату. С другой стороны, если цель – получить постоянную прописку и фактически человек не собирается жить в это комнате/квартире, то можно приобрести даже 1/1000 часть квартиры.

Порядок оформления купли-продажи доли в квартире у родственников

Процедура покупки-продажи доли в квартире, если не брать во внимание преимущественное право совладельцев на ее выкуп, ничем не отличается от стандартной покупки жилья.

В чем разница покупки доли у родственников и остальных людей

Ни в чем. Ранее действовало правило, что при сделках между близкими родственниками не требуется участие нотариуса. Теперь же заверять договор купли-продажи не требуется ни при каких условиях (разве что стороны согласятся на это добровольно). Таким образом, нет никакой разницы между тем, приобретается жилье у, например, родителей или же у абсолютно посторонних личностей.

Пошаговая инструкция

  1. Найти подходящую долю.
  2. Обсудить с продавцом условия сделки.
  3. Осмотреть квартиру. Можно составить опись имущества или акт осмотра, если это актуально.
  4. Проконтролировать, что продавец составил «коммерческое предложение» для остальных совладельцев и ознакомил их с ним.
  5. Если это возможно – получить отказ от преимущественного права от всех совладельцев. Если хотя бы один не даст такой документ, можно даже не пытаться просить его от остальных жильцов, это не будет иметь никакого смысла.
  6. Составить договор купли-продажи.
  7. Оформить право собственности на квартиру.
  8. Подписать акт приема-передачи жилья.
  9. Передать продавцу деньги за долю и получить от него расписку об этом.

От покупателя нужен только паспорт, однако он должен запросить от продавца следующий перечень документов для проверки жилья:

  • Паспорт продавца. Нужен для того, чтобы проверить – действительно ли данный человек является владельцем этой доли.
  • Выписка из ЕГРН. Этот документ подтверждает право собственности и показывает обременения, если они вообще есть.
  • Правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, приватизации, дарения, завещание и так далее – любой документ, на основании которого продавец в свое время получил право собственности. Это важно для того, чтобы получить представление о возможных проблемах.
  • Выписка из домовой книги. Этот документ продавец может получить в паспортном столе. Он указывает на то, кто именно прописан в рассматриваемой доле квартиры. Тут важно обращать внимание на несовершеннолетних собственников или жильцов.
  • Справка из управляющей компании. В этом документе можно посмотреть долги за коммунальные услуги, если они есть.
  • Техпаспорт. С техпаспортом нужно сверять реально существующую планировку.
  • Разрешение от органов опеки. Актуально в том случае, если одним из собственников доли является несовершеннолетнее лицо.
  • Согласие от супруга/супруги. Этот документ должен быть нотариально заверенным, но требовать его от продавца следует только в том случае, если последний женат/замужем.

Покупатель несет только два вида расходов:

  • Непосредственная оплата доли в квартире (зависит от договоренностей между сторонами).
  • Государственная пошлина за регистрацию права собственности (2000 рублей за каждого нового владельца).

В некоторых случаях продавец может настаивать на том, чтобы разделить остальные расходы, типа оплаты услуг агентства недвижимости, оценочной компании и так далее, поровну. Соглашаться на это или нет покупатель решает сам.

Учитывая возможные проблемы со сроком ожидания реализации преимущественного права совладельцем квартиры, вся процедура может растянуться примерно на 2-4 месяца. Значительная часть этого времени – переговоры сторон и ожидание документов. Покупатель может повлиять на это лишь косвенно, регулярно «дергая» продавца и тем самым заставляя его действовать активнее.

Уведомление о покупке доли в квартире (образец)

Данный документ составляется в свободной форме и обязан включать в себя следующую информацию:

  • Кто продает и какую именно долю.
  • Условия сделки.
  • Дата и подпись.

Примерный образец будет выглядеть так:

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Этот документ составляют (а чаще – просто заполняют и подписывают) совладельцы квартиры если они действительно не планируют покупать эту долю. Как и в предыдущем случае, форма – свободная, информации – минимум: кто и от чего отказывается, дата и подпись. Единственный нюанс – такой документ нужно заверять нотариально. Как следствие, лучше пусть нотариус его и составляет.

Учитывая тот факт, что значительная часть совладельцев не согласна тратить свое время на посещение нотариальной конторы, такие отказы не пользуются особой популярностью. К тому же, услуга платная: порядка 1-2 тысяч рублей. Несмотря на то, что платить якобы должен совладелец, фактически такие расходы обычно берет на себя продавец.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Хочу продать долю в квартире без согласия родных

Здравствуйте, уважаемая редакция Т—Ж . Спасибо, что повышаете финансовую грамотность населения.

У меня такая ситуация. Есть трехкомнатная квартира, в которой прописаны мама, папа, я и брат. Квартира приватизирована, и у каждого из нас по ¼ доли, есть свидетельства о государственной регистрации права. Родители в дальнейшем собираются отдать свои доли мне и брату.

Я хочу, чтобы мы все продали квартиру и каждый купил себе отдельное жилье, самостоятельно доплатив недостающее. Но брат хочет строить дом, а если нашу квартиру продать, то жить ему на время стройки будет негде, снимать дорого, поэтому он против продажи. Я считаю, что это его проблемы, но родители не хотят портить отношения и поэтому ничего не делают, хотя в принципе не против продажи.

У нас с братом отношения испортились: он в ближайшие годы продавать общую квартиру не хочет, а я не хочу дожидаться его согласия и подстраиваться под его желания. Я женат, жить с родителями и братом не собираюсь, планирую переехать в отдельную квартиру. На ее покупку мне не хватает как раз той суммы, которую я мог бы получить, продав свою долю в общей квартире. Кредит брать принципиально не хочу.

Есть ли законный способ сейчас продать свою долю квартиры по рыночной цене без согласия остальных? Или это возможно только через суд?

И еще: родители хотят отписать нам с братом свои доли и переехать жить на дачу. Если они так и поступят, смогу ли я законным способом продать свою половину квартиры без согласия брата и что для этого нужно?

Конечно, в вашей ситуации нужно что-то решать. Но боюсь, отношения с братом вы можете испортить окончательно.

Вы вправе продать свою долю в квартире в любое время, без суда и согласия остальных. Ст. 246 Гражданского кодекса РФ позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать. Но есть условие, которое надо соблюсти, чтобы все было по закону.

Преимущественное право совладельцев купить долю

Если вы продаете долю, то у участников долевой собственности есть преимущественное право покупки. То есть сначала вы должны предложить выкупить вашу долю другим собственникам квартиры — родителям и брату.

Сообщить о предстоящей продаже нужно письменно. У родителей и брата будет месяц на то, чтобы воспользоваться преимущественным правом и купить вашу долю в квартире.

Читать еще:  Как выставить дом на продажу

Закон обязывает продавца указывать в сообщении о продаже цену и остальные условия продажи. Например, как будут совершаться расчеты и у кого останется право пользования квартирой после сделки. Федеральная нотариальная палата даже составила методические рекомендации по соблюдению преимущественного права покупки доли и советует обязательно описывать сам объект недвижимости, цену продаваемой доли, порядок расчетов и сроки передачи имущества.

Если совладельцев несколько, извещение надо отправить каждому персонально. Поэтому если вы решите продать свою долю сейчас, вам надо уведомить родителей и брата. Если после того, как родители переоформят свои доли на вас с братом, — только его.

Как уведомить о продаже

У вас на руках должно остаться подтверждение, что другие собственники получили уведомление о продаже доли. Обычно используется один из трех вариантов извещения:

  1. вручить уведомление лично и получить на втором экземпляре подпись, что совладелец его получил. Нужно, чтобы кроме подписи он поставил дату и собственноручно написал фамилию, имя, отчество: если дойдет до судебного разбирательства, так будет проще установить, что расписывался именно он;
  2. направить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения;
  3. обратиться к нотариусу, чтобы уведомление о продаже направил он.

На практике люди чаще выбирают третий вариант. В этом случае нотариус сначала выдаст вам свидетельство о направлении документов. А когда другой собственник получит уведомление — свидетельство о вручении документов.

Бывает так, что совладелец не получает уведомление. Например, если участник долевой собственности против продажи, он может специально не пойти на почту или не принять курьера. Этого можно ждать от вашего брата.

Тогда имеет смысл попросить нотариуса выдать свидетельство о том, что вы как продавец доли предприняли все меры, чтобы известить совладелец о предстоящей продаже. Такой документ выдают не все нотариальные конторы. Учитывая ваши отношения с братом, такое свидетельство может понадобиться. Поэтому нужно найти того нотариуса, который его выдаст.

Получивший извещение собственник может в письменном виде отказаться от преимущественной покупки. Тогда вы вправе сразу же оформлять сделку с другим покупателем. Если другой собственник письменного отказа не дает, нужно отсчитать месяц с момента, когда он получил уведомление, и только потом продавать свою долю.

Договор купли-продажи доли в квартире постороннему лицу, в отличие от обычного договора купли-продажи квартиры, обязательно должен быть удостоверен нотариусом.

Поэтому в любом случае советую вам продавать свою долю и извещать других собственников о продаже при помощи нотариуса.

Продажа доли не всегда выгодное решение

Как следует обдумайте свое решение о продаже доли. Обратите внимание, что с продажи доли в квартире вы получите меньше денег, чем если бы вы с родителями и братом продали квартиру целиком и поделили деньги. Отношения с братом оттого, что вы продадите долю сейчас, лучше не станут. Родители такое решение тоже могут не одобрить: не все спокойно отнесутся к постороннему человеку среди собственников общей квартиры.

Попробуйте посчитать, насколько выгодно будет продать долю сейчас. Возможно, вы потеряете меньше денег, если возьмете ипотеку, а через несколько лет закроете ее после продажи квартиры целиком. Мы писали, как определить рыночную стоимость, и сделали ипотечный калькулятор — просчитайте разные варианты. Не торопитесь.

Чтобы настроиться на переговоры с братом и родителями, почитайте нашу статью о том, как говорить с близкими о деньгах.

Как продать долю в квартире?

Продажа доли в квартире один из самых сложных видов сделок с недвижимостью. Однако желающих произвести именно продажу или покупку доли в недвижимости на рынке немало. Для того чтобы произвести сделку правильно, нужно четко выяснить алгоритм действий.

Механизм реализации продажи доли в квартире близок к обыкновенной сделке по купле-продаже. Однако помимо стандартного набора документов, необходимо собрать некоторые дополнительные бумаги.

Алгоритм действий:

Помощь риэлтора или самостоятельная продажа?

Процесс сделки по продаже долей недвижимости довольно сложен. Как для продавца, так и для покупателя велик риск стать жертвой мошенников. Для того чтобы избежать неприятностей, лучше воспользоваться услугами надежных и проверенных риэлторов или агентств недвижимости. Процент от сделки в данном случае не так велик, зато помощь профессионалов станет залогом вашего спокойствия.

Поиск покупателей, интересующихся покупкой доли и риэлторов, на таких видах сделки специализирующихся, в базе недвижимости, например, в каталоге ГдеЭтотДом.РУ, сможет упростить процесс и сделать его более безопасным.

Рис. Дежурные риэлторы на портале ГдеЭтотДом.РУ

Что такое продажа доли в квартире?

Покупателю, как и продавцу, очень важно понять, что предметом продажи (покупки) является доля квартиры, а не какая-либо комната.

Например, при покупке ½ двухкомнатной квартиры, покупателю достается именно половина квартиры, а не одна комната.

Для чего покупают доли в квартире?

Покупка доли в квартире чаще всего осуществляется для следующих целей:

    1 Покупка части квартиры для проживания.

Чаще всего долю в квартире покупают те, у кого не хватает средств на покупку отдельной недвижимости. Фактически, это покупка комнаты в коммунальной квартире. Однако в договоре купли-продажи необходимо дополнительно указать не только размер доли, но и номер отчуждаемого помещения в соответствии с технической документацией, а также его площадь.

Обычно в этом случае общий метраж доли не превышает 2 квадратных метров. Проживание покупателя в квартире в данном случае маловероятно.

3 Для вложения средств.

Покупка доли недвижимости часто оказывается приемлемым вариантом сделки для тех, кто надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, а потом ее перепродать. В этом случае оценка потенциальной собственности будет проходить тщательнее.

4 Для проживания.

Наименее распространенный вариант для данного вида сделки. В данном случае покупатель будет подходить к оценке недвижимости наиболее щепетильно. Будет учитываться и метраж, и общее состояние дома, и количество соседей.

Как и зачем уведомлять участников долевой собственности о продаже?

Главное отличие продажи доли в квартире от обычной сделки по купле-продаже — это право преимущественной покупки доли для совладельцев объекта недвижимости. Первое, что необходимо сделать после того, как вы решили продать свою долю в квартире — это предложить соседям купить ее.

Только после того, как ваши соседи откажутся покупать долю, вы можете предложить ее другим покупателям.

Текст обращения важно оформить правильно. Лучше прибегнуть к помощи нотариуса. Несмотря на то, что закон этого не требует, именно нотариальное извещение станет доказательством уведомления собственников о продаже доли. В случае возникновения споров эта бумага станет доказательством вашей добросовестности.

В извещении должно быть указано:

  • сообщение о намерении продать долю в квартире и предложение к совладельцам купить ее;
  • адрес квартиры;
  • размер доли;
  • цена доли.

Цена для совладельцев не может отличаться от той, по которой доля будет предложена третьим лицами и цены, которая будет в итоге указана в договоре купли-продажи.

Уведомление о продаже доли лучше отправить ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Подобный вариант весьма выгоден для продавца. Опись служит доказательством того, что документ отсылался. Кроме того, письмо подлежит возврату отправителю и содержит конкретную дату вручения.

Если один из совладельцев долей является несовершеннолетним, то извещение направляется в орган опеки по месту прописки ребенка. Если адрес проживания одного из совладельцев вам неизвестен, можно отправить письмо по последнему известному адресу или адресу вашей совместной квартиры.

Для ответа на предложение вашим соседям дается месяц со дня получения письма. Если среди сособственников появилось сразу несколько желающих приобрести долю, то определение покупателя среди них — прерогатива продавца. Отказы от остальных получать уже не нужно. В этом случае сделку можно провести, не дожидаясь окончания срока (30 дней).

Если же предложение о продаже не заинтересовало совладельцев квартиры, можно искать покупателя на стороне. При этом нужно не забыть оформить отказ от права преимущественной покупки со стороны соседей. Бумага заверяется нотариально.

Как уладить споры с соседями при продаже доли в квартире?

Самым сложным для многих продавцов доли в квартирах является улаживание спорных ситуаций с другими собственниками недвижимости.

Часто соседи изъявляют желание купить долю продавца, но откладывают время совершения сделки по разным причинам. Популярным вариантом выхода из ситуации является процедура дарения своей доли третьему лицу. В данном случае продавец не обязан спрашивать мнения соседей.

Однако опытные риэлторы не советуют прибегать к подобным уловкам. Велика вероятность того, что другие собственники оспорят дарение путем признания сделки притворной. Но для этого одного заявления будет недостаточно. Истцам необходимо будет представить в суд доказательство передачи денег дарителю.

Как правильно подготовить долю в квартире к продаже?

Продажа доли в квартире не является самой популярной сделкой на рынке недвижимости. Чаще всего клиентов оказывается не так много, как хотелось бы. Для того чтобы получить максимальное количество откликов, можно разместить рекламные объявления в базах недвижимости, например каталоге недвижимости ГдеЭтотДом.РУ. В объявлении лучше как можно полнее описать всю квартиру. Текст лучше проиллюстрировать фотографиями жилья.

Рис. Пример объявления о продаже доли в квартире на сайте ГдеЭтотДом.РУ

Также сообщение можно разместить в печатных каталогах недвижимости и газетах. Объявления о продаже доли часто публикуются в разделах о продаже квартир и комнат. Однако не стоит вводить потенциальных покупателей в заблуждение и отметить в тексте, что именно вы продаете.

Как подготовить недвижимость к презентации?

Большинству покупателей доли состояние квартиры и дома в целом не так важно. Однако все же стоит уделить внимание подготовке недвижимости к визиту покупателей. Успешно проведенная презентация всей квартиры, положительно настроенные соседи и хорошее состояние недвижимости — все это часто оказывается решающим фактором даже для тех, кто совершает осмотр ради соблюдения формальностей. Если же ваш потенциальный покупатель ищет жилье или надеется впоследствии выкупить квартиру полностью, то стоит подойти к процедуре презентации крайне ответственно.

Перед тем как приглашать покупателей на просмотр, убедитесь, что комнаты и помещения общего пользования в порядке, а все коммуникации исправны. Будьте готовы к неожиданным вопросам и просьбам поговорить с соседями. Заранее предупредите их о визите потенциальных покупателей.

Как оформить сделку купли-продажи доли в квартире?

Итак, все споры с соседями улажены, а покупатель доли найден. Теперь вам осталось только оформить договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Процесс купли продажи доли практически не отличается от обычной сделки по продаже недвижимости. Вам потребуются лишь дополнительные бумаги, о которых уже говорилось ранее:

  • 1 заверенная у нотариуса копия извещения о продаже для других собственников;
  • 2 копии почтовых уведомлений о вручении извещений с обязательным указанием даты вручения и подписью лица, получившего уведомление;
  • 3 свидетельства о передаче заявления;
  • 4 отказы совладельцев от права преимущественной покупки.

Все документы должны быть нотариально заверены. Если совладельцы уклоняются от получения уведомлений, необходимо получить у нотариуса свидетельство о передаче заявления (оно выдается на основе статьи № 86 Основ Законодательства РФ).

Обязательными документами при продаже доли в квартире также являются:

  • 1 Свидетельство о праве собственности продавца на недвижимость;
  • 2 Выписка из ЕГРП;
  • 3 Справка-характеристика недвижимости;
  • 4 Справка о зарегистрированных лицах;
  • 5 Технический и кадастровый паспорта;
  • 6 Согласие супруги (супруга) продавца на продажу объекта недвижимости;
  • 7 Паспорта всех участников сделки;

Продажа доли в квартире — сложная сделка, которая требует от продавца терпения и внимательности. Но осуществить ее возможно. Стоит лишь подойти к процессу оформления документов внимательно и доверить решение сложных юридических вопросов профессионалам.

Добавлена 18 декабря 2013 г., отредактирована 23 ноября 2014 г.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector