Содержание

Порядок оформления квартиры в ипотеку от застройщика

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку от застройщика

При покупке квартиры нужно изучить рынок недвижимости, а также юридические особенности заключения сделок по приобретению жилья в собственность.

Это поможет избежать ненужных расходов и не попасть в руки мошенников. В статье рассмотрим, как правильно выбрать застройщика, как заключить договор, а также узнаем как правильно оформить ипотеку на новостройку.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Выбор застройщика

Категорически нельзя ориентироваться на красивую картинку при выборе квартиры, это очень опасно, поскольку действительность может отличатся от картинок в рекламных материалах. Смотрите на то, кто именно занимается продажей недвижимости: сам застройщик или привлеченный агент.

Если вы приобретаете квартиру через агентство, то вам оказывают все необходимые услуги по подбору квартиры и документальному сопровождению сделки. За свои услуги агентства обычно взимают дополнительную плату.

Перед оформлением сделки, нужно:

  1. Изучить проектную документацию.
  2. Ознакомится с правоустанавливающей документацией на земельный участок.
  3. Узнайте, есть ли банковское проектное финансирование или компания-застройщик ведет стройку за счет использования собственных финансов и инвестиций дольщиков.
  4. Попросите продавца предъявить разрешение на строительство, узнайте срок окончания строительства.
  5. Проверьте информацию о застройщике и его руководящих лицах в сети Интернет.
  6. Получите выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором идет возведение дома. С ее помощью можно узнать, есть ли залоги, обременения и ограничения.

Процедура заключения договора для бронирования

Резервирование (бронирование) квартиры – процесс, который обеспечивает возможность зарезервировать за покупателем выбранную недвижимость до момента составления и подписания договора долевого участия (ДДУ).

После составления и заключения договора бронирования стоимость квартиры замораживается, и она снимается с продаж на определенный срок. Услуга бронирования может быть как возмездной, так и безвозмездной.

При составлении договора резервирования (бронирования) нужно проследить, чтобы в договоре были указаны реквизиты недвижимости.

Основными условиями договора бронирования (резервирования) квартиры являются:

  1. предмет договора (полная информация о бронируемой квартире);
  2. сумма гарантийного платежа и основные условия его возврата;
  3. сроки и ответственность сторон;
  4. цена объекта и способ осуществления расчетов;
  5. реквизиты сторон договора.
  • Скачать бланк договора бронирования квартиры
  • Скачать образец договора бронирования квартиры

Пошаговая инструкция и этапы оформления

Как происходит оформление заявки?

Как оформить заявку на получение ипотеки? Существует два способа:

  1. лично обратится в отделение банка;
  2. заполнить заявку на официальном сайте банка.

Банки предлагают большой выбор ипотечных программ, поэтому перед подачей заявки необходимо определится с программой, которая наибольшим образом устраивает вас.

Определившись с ипотечной программой, вам нужно собрать пакет документов и передать их в отделение банка. Затем сотрудник банка изучает ваши бумаги, и в случае если вашего дохода достаточно и кредитная история положительна, то вам могут предоставить ипотеку.

Банковская проверка

В случае вынесения банком положительного решения, это еще не означает, что договор будет подписан банком, поскольку еще не согласован объект залога. Бывает, что в отношении заемщика принято положительное решение в банке по ипотеке, но при подаче документов на недвижимость в банк получил отказ. Это происходит по причине не соответствия недвижимости требованиям банка. При подборе квартиры нужно изучить перечень требований банка к объекту залога.

Банк имеет право в одностороннем порядке отказать в выдаче ипотеки, причем без объяснения причин.

При проведении проверки банк проверяет выбранную недвижимость, поскольку оно является предметом залога. В первую очередь запрашивается основная документация: разрешение на строительство, документы на землю, инвестиционный контракт и другие правоустанавливающие документы.

Банки предъявляют следующие требования к залоговому недвижимому имуществу:

  • ликвидность- недвижимость должна быть оценена на сумму не меньше 60 – 70% от суммы займа;
  • квартира находится в районе, где спрос на недвижимость в перспективе 5 – 15 лет будет расти или, не сильно снизится;
  • новостройка должна быть в соответствии установленным санитарным, пожарным нормам и являться пригодной для проживания;
  • осуществляется проверка технического плана квартиры, с целью обнаружения возможных перепланировок, которые могут снизить себестоимость жилья;
  • недвижимость должна находится в регионе деятельности банка или его филиалов;
  • документы на недвижимость не должны вызывать сомнений у банка.

Почему банк может отклонить заявку?

Банк может дать отказ в оформлении ипотеки, в случае если:

  1. квартира не имеет отдельный от других квартир санузел и кухню;
  2. отсутствие холодного и горячего водоснабжения;
  3. отсутствует электричество и отопительные системы;
  4. компания-застройщик не имеет банковской аккредитации;
  5. обнаружено несоответствие недвижимости установленным техническим нормам и стандартам;
  6. недвижимость обременена правами третьих лиц.

Пакет документов

Пакет документов для ипотеки:

  • анкета;
  • заявка;
  • паспорт;
  • сведения о трудоустройстве (заверенная работодателем копия трудовой книжки или выписка из нее).
  • документальное подтверждение доходов — справка по форме 2-НДФЛ.

В случае наличия дополнительных источников денежных средств их можно подтвердить декларацией о доходах по форме 3-НДФЛ с отметкой налогового органа о принятии.

Документы, предоставляемые застройщиком:

  1. информация о платежных реквизитах;
  2. свидетельство о постановке на налоговый учет;
  3. финансовые отчеты за последние 3 года;
  4. учредительная документация;
  5. правоустанавливающая документация на недвижимость.

Порядок заключения ипотечного договора

Законом предусмотрен ряд обязательных условий, которые должны быть в договоре ипотеки. Ст.9 Федерального закона «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года предусматривает, что в договоре должны быть прописаны предмет ипотеки, оценка объекта недвижимости, размер обязательств и срок их исполнения.

Основные разделы договора ипотеки:

  • стороны сделки;
  • предмет договора и способ обеспечения обязательств;
  • порядок предоставления кредита;
  • порядок использования денежных средств и их возврат;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон за нарушения условий договора;
  • иные условия, не противоречащие закону.

При положительном решении кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

Этапы проведения сделки

Порядок и условия процесса по заключению сделки с застройщиком зависит от схемы продажи, которая применялась застройщиком для продажи квартиры.

Основные схемы продажи недвижимости:

  1. жилищный кооператив;
  2. договор купли-продажи;
  3. договор участия в долевом строительстве.

Регистрация и расходы

Росреестр проводит регистрацию перехода права собственности на недвижимость, а также регистрирует ипотеку. Расходы по регистрации залога, согласно закону об ипотеке, несет заемщик.

Информация о праве собственности на недвижимость регистрируется в Росреестре, путем внесения информации в ЕГРН. Регистрация договора купли-продажи не проводится. Право собственности на недвижимости переходит от продавца к покупателю лишь после государственной регистрации перехода права.

В соответствии с законом (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации.

Инструкция: как купить на стадии котлована?

Покупатели, которые приобретают квартиры на начальном этапе строительства экономят до 30% от стоимости квартиры. Это объясняется более низкой ценой на квартиры в новостройках на стадии котлована. Покупатель получает возможность сэкономить до трети цены на жилье, а застройщик приобретает возможность инвестирования не кредитных средств на строительство.

Именно по этой причине приобретение недвижимости на стадии котлована пользуется большим спросом среди покупателей. При покупке квартиры на этой стадии строительства, юристы рекомендуют пойти по пути договора долевого участия.

Очень вескую роль при покупке недвижимости в ипотеку играет стадия ведения строительства. В случае если дом возведен и прошел государственную комиссию, то банк предоставит вам кредит под залог приобретаемой квартиры. Когда идет покупка недвижимости на стадии котлована, то нужно внести дополнительные гарантии: поручительство третьих лиц или залог имеющейся собственности.

Основные варианты, по которым возможно приобретение недвижимости на стадии котлована:

  • жилищный сертификат;
  • договор долевого участия в строительстве (ДДУ);
  • участие в жилищно-строительном кооперативе.

Необходимо помнить, что регистрации ДДУ не будет, если ответственность застройщика не застрахована. Договор страхования составляется с банком, страховой компанией или обществом взаимного страхования.

Договор страхования заключается на весь срок ведения строительства, а также на два года после его завершения. Страховым случаем договора является ненадлежащее исполнение или неисполнение установленных обязательств застройщиком, если это подтвердится решением суда.

Список документации, которая должна быть у застройщика, в случае приобретения недвижимости на стадии котлована:

  • инвестиционный контракт;
  • проектная декларация;
  • правоустанавливающие документы на землю под строительство;
  • страховой договор или договор поручительства;
  • допуск СРО, лицензии;
  • учредительные документы;
  • проектная документация;
  • разрешение на строительство;
  • бухгалтерская документация за три последних года;
  • технико-экономическое обоснование проекта.

При покупке квартиры на стадии котлована, необходимо обратить внимание на проектную декларацию. В ней указаны кадастровая информация, сроки завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, финансовое состояние застройщика, сведения о правоустанавливающих документах.

Также необходимо проветрить наличие всех требуемых разрешений и заключения государственной экспертизы. При отсутствии этой документации, строительство является не согласованным.

Подводные камни

С целью избежания неоправданных рисков:

  1. приобретайте квартиру только у проверенного застройщика, чья деловая репутация не вызывает сомнений;
  2. не покупайте недвижимость по проектам, где стройка идет слишком медленно и находится на грани заморозки;
  3. убедитесь в аккредитации новостройки в банке, в случае ее отсутствия, взять ипотеку в таком доме у вас не получится;
  4. составление договора долевого участия является наиболее безопасным вариантом.

При заключении сделки будьте осторожны и внимательно изучайте те документы, на которых вы ставите свою подпись. Также следуйте рекомендациям юристов. Малейшая спешка и невнимательность при заключении сделки могут привести к тяжелым финансовым последствиям.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Оформление ипотеки на новостройку со всеми тонкостями и нюансами + ТОП 5 актуальных предложений банков

Приветствуем! Ипотека на новостройку: как оформить на строящееся жилье? Сегодня будет подробно разобрана ипотека на строящееся жилье. Вы узнаете как приобрести квартиру на этапе строительства, будет доступна пошаговая инструкция по оформлению новостройки по ипотеке, а также ответы на ключевые вопросы по данной тематике.

Особенности и нюансы

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

  1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.
Читать еще:  Как правильно оформить договор купли продажи квартиры

Свидетельство можно получить только после ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема передачи квартиры. Иногда возникает такой момент, когда дом построен и акт подписан, но свидетельство еще не оформлено застройщиком, в этом случае банки кредитовать по программе для новостроек «уже» не могут, а по вторичке «еще» не могут, поэтому ряд банков запускают так называемую «ипотека мертвый период» (Сбербанк, например). В рамках этой программы вы приобретаете квартиру по предварительному договору купли-продажи. Боятся таких схем не стоит. Все легально и законно.

  1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

ДДУ регламентируется 214 ФЗ и является самым безопасным способом приобрести новостройку. Ни в коем случае не заключайте предварительный договор долевого участия. Если вы это сделаете, то рискуете никогда не увидеть свою квартиру. Как правило, данным договором апеллируют недобросовестные застройщики, которые не могут строить согласно законодательству, а это сулит риски долгостроя. При этом вы будете абсолютно ничем не защищены, в отличие от участников долевого строительства.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

Ипотека по переуступке (цессия), как правило, имеет более высокий процент т.к. государство стремится напрямую оказывать поддержку застройщикам и стимулирует приобретать квартиры у непосредственного строителя. Также тут есть дополнительные риски, связанные с переходом права.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

В Новосибирске был случай с одним из покупателей у крупнейшего застройщика в регионе по ЖСК. Вместо обещанной квартиры его хотели заселить в техническое помещение в 8 кв.м. Оказалось, что менеджеры застройщика уже продали его квартиру повторно кому-то. К чести застройщика, вопрос решили и выдали покупателю ключи на другую квартиру, но осадочек остался. Также по объектам ЖСК невозможна классическая ипотека, а только ипотека под залог имеющейся недвижимости ил и другие альтернативные варианты ипотеки – более дорогие.

  1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

Может возникнуть ситуация, когда строящийся объект у застройщика вы приобрести не сможете по ипотеке в нужном вам банке по причине того, что банк просто не аккредитовал или не хочет аккредитовать застройщика и/или дом.

  1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
  2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Требования к заемщику

Как всегда, главным требованием любого банка к заемщику будет хорошая кредитная история. Однако это – не единственное требование:

  • Положительная кредитная история у всех созаемщиков (если есть проблемы, то смотрите наш пост «ипотека с плохой кредитной историей»);
  • Заемщик должен иметь российское гражданство и прописку (если нет, тот смотри пост «ипотека для иностранца»);
  • Возраст заемщика должен быть от 18-го года до 75-ти лет на момент окончания кредита;
  • Трудовой стаж: на последнем рабочем месте – более 6-ти месяцев, в целом за последние пять лет – более года (есть банке с требованием по стажу от 3-х мес.);
  • Доход заемщика должен в среднем на 40% превышать установленную сумму ежемесячных выплат по ипотеке;

Также банки могут предоставить вам особые условия при оформлении ипотеки на новостройку, если вы:

  • Зарплатный клиент банка;
  • Работаете у лица или организации, которые являются партнерами банка.

Перечень требуемых документов

Пакет документов, необходимый для получения ипотеки на новостройку, стандартный:

  • Заявление (анкета) на получение ипотеки. Образец такого заявления вы можете попросить сразу в банке.
  • Паспорт РФ.
  • В случае, если заемщиков несколько – копии документов, удостоверяющих их личность. Созаемщики должны предоставить также копии всех остальных требуемых документов.
  • Трудовая книжка и ее копия.
  • Справка о доходах по форме НДФЛ2 или форме банка.
  • Для пенсионеров – документ, подтверждающий пенсионные начисления (например, выписка со счета).
  • Если заемщик является зарплатным клиентом этого банка, он должен также предоставить только номер карты.

Оформление ипотеки

  1. Определиться с застройщиком и объектом.

Прежде чем идти в банк вам нужно понять насколько надежен застройщик. Проверьте информацию в Интернете на предмет срыва сроков по текущим и прошлым объектам, банкротству, отзывы дольщиков и жителей микрорайона.

Также очень важно проверить разрешительную документацию на строительство, землю, юридические документы по самому застройщику. Самостоятельно это сделать будет проблематично, но вы можете заказать бесплатную консультацию у нашего юриста. Заполните специальную форму в углу. Это сэкономит вам кучу времени, а главное, вы будете уверены в надежности застройщика.

Будьте очень осторожны при покупке недвижимости на этапе котлована или в последнем доме комплекса. Как правило, это самые рискованные вложения.

  1. Определяемся с банком. У застройщика уточните список банков, аккредитовавших нужный вам объект. Далее собираем нужные документы для банка и подаем их в банк напрямую или через ипотечного брокера застройщика.

Услуга ипотечного брокера у застройщика, как правило, бесплатная. Обязательно воспользуйтесь её. Брокер знает все условия банков и сможет предложить наиболее выгодный вариант. Также вам не придётся бегать по банкам, а достаточно собрать один пакет документов и передать его специалисту. Тем более, что у него уже все налажено с банками и он знает, как оформить заявку, чтобы её точно одобрили. Если брокера нет, то рекомендуем [urlspan]этот сервис[/urlspan]. Зайдите в раздел ипотека и подайте заявку на консультацию.

  1. Готовим ДДУ. После одобрения банка, окончательно определяемся с вариантом квартиры и банком. Далее специалист застройщика готовит ДДУ. Его шаблон, обычно, уже согласован с банком.

Образец договора долевого участия можно скачать тут.

  1. Далее банк назначает дату сделки. В этот день вы приходите в банк вместе со всеми документами по заявке и подписанным ДДУ. Вам нужно оплатить страховку и подписать кредитный договор. Ряд банков просят внести первый взнос на аккредитивный счет. За это они возьмут дополнительную комиссию.
  2. Регистрация ипотеки в россреестре. Со всеми подписанными документами вы идете вместе с сотрудником застройщика в юстицию для оформления сделки.

Более подробно данный процесс с расходами на сделку описан в посте «Регистрация ипотеки».

  1. Перевод денег застройщику. Регистрация ипотеки займет примерно 10 рабочих дней. После этого с отрегистрированным ДДУ нужно обратиться в банк. Он производит выдачу кредита и перечисление застройщику.

После этого вы платите ипотеку, ждете окончания строительства и далее оформляете собственность.

Оформление ипотеки на новостройку занимает около 1 месяца.

Условия банков по ипотеке на новостройку

Ипотека на долевое строительство представлена почти во всех банках. Далее мы отобрали для вас ТОП-5 предложений на текущий момент.

Инструкция и набор документов для покупки новостройки в ипотеку

Порядок покупки новостройки в ипотеку имеет свои особенности и специфику. Не секрет, что между приобретением недвижимости в новостройке и празднованием новоселья может пройти не один месяц, а то и год. Такая особенность обусловлена тем, что реализация квартир начинается на этапе строительства, а когда домостроение сдается в эксплуатацию, все квартиры практически проданы. Попробуем разобраться в подводных камнях и основных правилах покупки новостройки в ипотеку.

Покупка новостройки в ипотеку – инструкция к применению

В качестве продавца новостройки могут выступать как отдельные инвесторы, так и компании застройщики. Застройщик, это компания осуществляющая строительство нового домостроения. А инвестором могут выступать, как юридические, так и физические лица, инвестировавшие свои средства на ранних этапах и обладающие правом требования к застройщику.

Мнение экспертов:

Поиск новостройки в ипотеку следует начинать с посещения офиса компании застройщика и изучения списка банков, с которыми компания работает, так вы сэкономите время на поиск. Более того серьезные застройщики имеют в офисах кредитных консультантов, которые ответят на все ваши вопросы и расскажут об условиях кредитования.

Также на сегодняшний день получить информацию о кредитных продуктах можно посетив сайт или офис любого банка второго уровня.

Условия и порядок покупки новостройки в ипотеку несколько отличается от стандартных ипотечных сделок. Например, банковские учреждения осуществляют кредитование новостроек только в определенных застройках. Говоря иначе, существует перечень строительных объектов, которые аккредитованы в соответствующем банке.

Это не значит, что вы не можете подать заявку на кредитование в застройке не известной банку, но вероятность одобрения такого кредита минимальная. Кроме того, банк может потребовать от клиента дополнительную документацию и многочисленные справки.

Во многом условия и возможность получить ипотеку на новостройку зависит от того, на какой стадии находится объект. Безусловно, если объект практически построен или даже прошел государственную комиссию, проблем с кредитованием у вас не возникнет. Но если ваш будущий дом пока выглядит как котлован, получить кредит будет гораздо сложнее. Не исключено, что вам потребуется дополнительный залог для обеспечения кредитных средств, или говоря иначе другая квартира, принадлежащая вам на праве собственности.

Оформление ипотеки на новостройку

После того как вы нашли подходящий вариант и определились с компанией застройщиком, начинается процедура оформления.

  • Прежде всего, заключается договор с компанией застройщиком на бронирование недвижимого имущества.
  • Данное соглашение оговаривает следующие моменты:
    • Общие параметры недвижимости, местоположение и метраж;
    • Срок действия договора и произведения расчетов;
    • Условия сделки, первоначальный взнос и т.д.;
    • Возможные последствия отмены сделки одной из сторон.
  • Далее оформление ипотеки на новостройку перемещается в банк, куда подается заявка на кредитование и пакет необходимых документов.
  • После рассмотрения банковским учреждением вашей заявки и одобрения, составляется и подписывается ипотечный договор.
Читать еще:  Как лучше оплатить покупку квартиры?

Ипотека на новостройку, документы для оформления

В ипотеке на новостройку, документы являются основным моментом, и от их подготовки во многом зависит результат вашего обращения в банк. Кроме того при поиске квартиры всегда существует риск стать жертвой мошенников. Как избежать нечистых на руку дельцов, вы можете узнать в статье «Как купить новостройку в ипотеку и не попасть». В любом случае к изучению и сбору документации следует относиться серьезно.

Рекомендация специалистов:

На стадии ведения переговоров, проверки документов и подписания договора, рекомендуется консультироваться с независимыми профессионалами, специализирующимися в данной отрасли. Это особенно актуально для договоров долевого строительства, так вы избавитесь от многих неприятностей и проблем в будущем.

Итак, прежде чем будет подписано основное соглашение с застройщиком, потрудитесь получить от застройщика копии следующих документов:

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, где планируется строительство;
  • Разрешение государственных органов на осуществление строительства;
  • Акт предварительного распределения недвижимости;
  • Инвестиционный контракт.

Необходимо отметить, что всю эту документацию может затребовать банковское учреждение для выдачи кредита.

Чтобы получить ипотеку на новостройку, вы должны представить в банковское учреждение следующий пакет документов:

  • Паспорт гражданина или удостоверение личности;
  • Справка о доходах (форма 2-НДФЛ, выдается в бухгалтерии по месту работы);
  • Копия трудовой книжки;
  • Копии налоговой декларации и трудового договора (предоставляются соответственно, в налоговых органах и в кадровой службе работодателя);
  • Копии дипломов и профессиональных сертификатов (выдаются по месту обучения или прохождения курсов);
  • Инвестиционный договор или договор участия в долевом строительстве (предоставляется компанией застройщиком);
  • Копии учредительной документации компании застройщика;
  • Копия соответствующего решения юридического лица о продаже квартиры с указанием стоимости и технических характеристик (предоставляется застройщиком);
  • Документация, подтверждающая право компании застройщика на строительство и последующую реализацию недвижимости.

Необходимо отметить, что в случае приобретения новостройки в партнерском банке или в аккредитованном объекте, вся документация уже имеется в банке, а от вас потребуется минимальный пакет.

Если в качестве залога вы оформляете другую принадлежащую вам недвижимость, потребуются все правоустанавливающие документы на нее.

Покупка квартиры в ипотеку в строящемся доме: пошаговая инструкция 2019 года

Программы ипотечного кредитования, которые предлагают банки, разработаны для разных вариантов приобретения недвижимости. Пользуется популярностью и проект ипотеки на квартиру в строящемся доме, ведь стоимость квадратного метра такого жилья существенно дешевле готового. Для кредитора оформление ипотечного кредита в новостройке сопряжено с дополнительными рисками.

Если в программе кредитования ипотеки на вторичное жилье в роли залога выступает приобретаемая квартира, то в строящемся доме такой гарантии нет. Чтобы оформить жилищный кредит по такой программе, нужно для начала подготовить стандартную документацию для оценки шансов получения такого займа в принципе.

Если первичная заявка одобрена, надо готовить документацию на строящийся объект. Кредитор проверит платежеспособность клиента, оценит ликвидную стоимость строящейся квартиры. Процесс этот занимает немало времени и денег.

Особенности оформления ипотеки в строящемся доме

Первичная и вторичная ипотеки имеют принципиальные отличия:

  1. Новостройка – это квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевым моментом будет оформление права собственности. Теперь жилье уже считается вторичным, даже если там никто и не жил. Свидетельство выдают после ввода дома и подписания акта приема-передачи жилья. Если свидетельство еще не оформили, банк не может кредитовать такую ипотеку ни по программе для первичного жилья, ни вторичного. Для таких случаев в банках есть программа «Ипотека – мертвый период». Жилье приобретается по предварительному договору купли-продажи. Противозаконного тут ничего нет, и бояться такого развития событий не стоит.
  2. Новостройки в рамках ипотечных программ должны соответствовать требованиям кредитора. Застройщик должен пройти аккредитацию у банков, каждый из которых выдвигает свои требования и по степени готовности дома, и по благонадежности партнера. Если с аккредитацией проблемы, банк откажется финансировать покупку жилья у этой фирмы.
  3. Ипотека на первичную недвижимость – серьезный риск для банка. На время строительства кредитор может потребовать дополнительное обеспечение (поручительство или залог на недвижимость, которая уже есть у заемщика в собственности).
  4. Страхование такой квартиры и ее оценку оформляют не сразу, а только после ввода дома в эксплуатацию.

Выбор формата ипотеки

Еще совсем недавно банки предпочитали кредитовать ипотеку для приобретения квартиры на вторичном рынке. Сегодня все ведущие финансовые компании налаживают сотрудничество со строительными организациями, предлагая заёмщикам дополнительные преимущества в виде акций и заниженных процентов.

В виде поощрительных мер для приобретения квартиры в новостройке по ипотеке используют кэшбэк. При высоких ценах на недвижимость можно вернуть достаточно солидную сумму (до 300 тыс. руб.).

Проверка застройщика и строящегося объекта

Прежде чем предоставить заёмщику ипотеку на покупку жилья в новостройке, банк обязан убедиться в надежности застройщика. Этим объясняется интерес кредитора к аудиторским оценкам крупных объектов, ведь мнение экспертов намного расширяет возможности ипотечного кредитования. Служба безопасности проверяет всю документацию, связанную со строящимся объектом:

  • Договор на долговременную аренду или право собственности на земельный участок;
  • Разрешение на застройку выбранного фирмой земельного участка;
  • Утвержденный проект застройки;
  • Документы для подтверждения целевого расходования средств.

Аккредитацию проводят в два этапа: в первую очередь проверяется репутация застройщика, а потом уже качество строящегося объекта. Если заключение экспертов положительное, разрабатывают условия программы кредитования по конкретному объекту.

Важно учитывать, что на нулевом цикле строительства, когда объект выглядит в виде вырытого котлована под фундамент, вряд ли найдется банк, готовый кредитовать на таких условиях. Новостройка должна быть готова хотя бы процентов на 20.

Подлежат аудиту и инвесторы застройщика. Хорошо, если инвестиции вкладывает сам банк, который выбрал клиент. Это дает возможность заёмщику оформить жилищный кредит по сниженной ставке, ведь кредитор нацелен на быструю продажу квартир в своей новостройке, чтобы вложения окупились быстрее.

Способы покупки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру «без прошлого» – мечта многих новоселов. Оформить жилищный кредит можно разными способами:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Этот вариант сейчас самый популярный. Сделку заключают застройщик и покупатель. Это официальный документ инвестора о том,что у вас есть доля в строящемся объекте и земельном участке под ним, на его основании выдается свидетельство на право владения имуществом. Его, как и регистрацию, можно оформить уже после сдачи объекта в эксплуатацию. ДДУ и отношения сторон регламентирует законодательство. Заключать предварительный договор долевого участия нельзя – можно никогда не увидеть свое жилье.
  • Договор цессии (переуступки прав). Заинтересованные стороны в сделке – инвестор и покупатель. Подписывают соглашения по переуступке прав по ДДУ только на стадии строительства. Главная проблема этого варианта – относительно высокая стоимость квадратных метров, так как есть свои риски из-за перехода прав. Способ абсолютно законный.
  • Дольщик в рамках договора ЖСК. С точки зрения безопасности этот вариант самый рискованный, так как на руках у вас только членская книжка. Сделка не регистрируется – просто приобретается пай в кооперативе. Учет квартир ведет застройщик. Есть риск двойных продаж. Схема популярна у застройщиков с проблемами по части разрешения на строительство. Поэтому они сначала строят дом, а потом занимаются документацией.

В этот перечень можно добавить еще способ, когда заемщик и застройщик заключают предварительный договор купли-продажи. Но такая сделка возможна лишь при условии сдачи дома в эксплуатацию, когда документы на собственность еще на стадии оформления.

Этапы оформления ипотеки

Процедура оформления ипотеки при покупке жилья в строящемся доме занимает около месяца.

Шаг 1. Для начала надо определиться с выбором добросовестного застройщика и подходящей недвижимости. Если компания малоизвестная или на рынке недавно, проверьте ее данные:

  • Дату основания фирмы;
  • Организационно-правовую форму;
  • Информацию о владельцах компании;
  • Данные о строящихся и достроенных объектах;
  • Аккредитацию в банке (финансовые компании охотнее работают к партнерами, которые прошли у них аккредитацию).

Неплохо было бы проверить разрешительную документацию на участок и строительство, но физическому лицу такой аудит не всегда доступен. Если обратиться сразу в банк, у них наверняка есть своя база застройщиков.

Шаг 2. Если еще не определились с банком, можно уточнить информацию у застройщика – перечень банков, где он аккредитован, у него тоже есть. Готовьте документацию для банка. Подать ее можно лично или через ипотечного брокера застройщика. Услуга бесплатная, не стоит игнорировать. Брокер знает условия всех доступных застройщику банков и сможет правильно сориентировать заёмщика. Он поможет и заявку оформить.

Шаг 3. Теперь надо подготовить ДДУ. После выбора жилья и кредитора менеджер застройщика подготовит ДДУ. Шаблон его с банком уже согласован.

Шаг 4. В назначенный день необходимо явиться в банк с подписанным ДДУ и всей документацией. На этом этапе оплачиваете страховку, подписываете кредитное соглашение. Некоторые банки просят сделать первый платеж на аккредитивный счет (с комиссией).

Шаг 5. Регистрируете ипотеку в Росреестре. Вместе с представителем застройщика и всей подписанной документацией надо явиться в юстицию, чтобы оформить сделку.

Шаг 6. Осталось купить квартиру и перевести застройщику деньги. Регистрация занимает около 10 дней. После получения готовых документов можно идти в банк. Он выдаст кредит и перечислит застройщику оговоренную сумму.

Шаг 7. Теперь надо вовремя оплачивать ипотеку, а после окончания строительства оформить квартиру в собственность.

Выгоды и проблемы приобретения в ипотеку строящегося жилья

Главный аргумент в пользу строящейся недвижимости – это стоимость будущего жилья и кредита соответственно. По сравнению с квартирой на вторичном рынке оно может быть дешевле на треть. Специалисты рекомендуют выбирать новостройки, где квартиры готовы хотя бы на 30%, а еще лучше – на 50%. Стоимость таких квадратных метров пока еще остается низкой, а вероятность сдачи объекта в срок повышается.

Жилье в строящемся комплексе всегда юридически чистое: нет необходимости проверять его обременение, да и титульное страхование оформлять не надо. Следовательно, и шансы связаться с мошенниками ниже.

Планировка таких квартир самая современная, есть возможность изучить несколько проектов и выбрать оптимальный. Широкий выбор новостроек дает возможность клиенту купить квартиру в нужном районе. В новых микрорайонах предусмотрена и новая инфраструктура, много парковочных мест.

Рынок первичного жилья осваивают активно. Кроме дополнительных возможностей есть в такой ипотеке и немалые риски:

  • Если фирма разорится, стройку заморозят надолго – выбирайте жилье почти готовое;
  • Расходы в период строительства дома возрастут, особенно если придется оплачивать и ипотеку, и арендованное жилье;
  • Без первоначального взноса в таком виде кредитования не обойтись, так как завышение стоимости сделать сложно.

Не исключены задержки со сдачей жилья в эксплуатацию, и тогда нагрузка на заемщика увеличится. В этом случае свои интересы можно и нужно защищать в суде.

Как обезопасить себя заемщику

Дать гарантию на своевременный ввод в эксплуатацию новостройки не сможет никто. Выбирая квартиру для ипотеки, поинтересуйтесь репутацией застройщика: вовремя ли сдавались другие объекты. Если он аккредитован в вашем банке или даже в нескольких, можно рассчитывать на то, что его не доведут до банкротства, и объект не будет заморожен на неопределенный срок. В идеале строительство должно быть застраховано.

Долгострой также опасен дополнительными затратами. Заселение дома откладывают на неопределенный срок, а переоформить ипотеку возможности нет, – приходится оплачивать ее по завышенным тарифам. Но у всякой проблемы есть свое решение.

Читать еще:  За что платят риэлтору при покупке квартиры?

В соответствии со ст.6 п.2 и ст.7 п.2 ФЗ РФ № 214 от 2004 г. застройщик должен покрыть все издержки, возникшие из-за нарушения условий соглашения о долевом строительстве.

Всегда есть риск втянуться в схемы мошенников, спекулирующих на двойных продажах. В Новосибирске одному из клиентов крупнейшего застройщика вместо обещанной квартиры пытались вручить ключи от технического помещения площадью 8 кв. м, так как менеджеры фирмы уже продали его квартиру повторно.

К чести застройщика, вопрос решили в пользу клиента и квартиру в другом доме он получил. Но впечатлений ему на всю жизнь хватит. Если вносить оплату после государственной регистрации договора о долевом строительстве (согласно ст.4 ФЗ РФ от 2004г.), вероятность заключения «левого» соглашения исключена.

Ипотека на строительство жилья

Ипотека на строительство частного дома от предыдущего варианта отличается кардинально:

  1. Прежде всего, этот тип ипотечного кредита – залоговый. Под залог обычно отдают земельный участок, где планируют возводить дом. Заемщик должен иметь документы на право собственности и отсутствие обременения.
  2. Кредитору надо подготовить разрешение на возведение строения и проектную документацию. На участке уже должны быть подведены все коммуникации.
  3. Есть проблема и с точным расчётом необходимой для строительства суммы. Если строящееся или вторичное жилье подлежит оценке экспертами, то при оформлении кредита на строительство коттеджа ограничиваются залогом на земельный участок.
  4. Ипотека на такой вид застройки выдается под завышенную ставку. Клиент обязан внести в качестве первоначального взноса 40% суммы жилищного кредита.

Приобретать жилье по ипотеке в строящемся доме достаточно рискованно. Но желание сэкономить и отпраздновать новоселье в новой квартире при участии в долевом строительстве побеждает страх, а потому и достаточно востребовано на сегодня.

Как оформить новостройку в ипотеку: преимущества и пошаговая схема

Рост строительства нового жилья в последние годы привел и к расширению сектора ипотечного кредитования в новостройках. Благодаря совершенствованию законодательной базы при покупке строящегося жилья банки охотнее дают ипотеку на покупку квартир в новостройках. Сегодня поговорим об особенностях покупки новостройки в ипотеку.

Плюсы и минусы покупки квартиры в строящемся доме в ипотеку

Ипотека на первичном рынке имеет следующие плюсы для заемщика:

  1. Невысокая стоимость квартир. Особенно это касается покупки на стадии котлована и начальных этапов строительства дома.
  2. Безусловное отсутствие обременений, прописанных несовершеннолетних детей, и лиц, отбывающих наказание в местах лишения свободы. Все это порой усложняет ипотеку на вторичном рынке.
  3. Процентная ставка ниже. Банки устанавливают более низкую процентную ставку уже после оформления квартиры в собственность, а на этапе постройки она может быть чуть выше.
  4. Для специальных ипотечных программ (молодая семья, военная ипотека и др.) новостройки также подходят. Иногда банки устанавливают дополнительные льготы для этих категорий заемщиков.
  5. Отсутствие внутренней отделки дает возможность сделать ремонт на свой вкус.

Однако покупка первички в ипотеку имеет не совсем очевидные на первый взгляд минусы.

К ним относится:

  • Есть риск прерывания строительства, банкротства застройщика. Хотя государство и подстраховывает дольщиков в плане выплаты им денежных вложений в случае таких форс-мажоров. Но не всех устраивает перспектива лишней бумажной волокиты, да еще и при отсутствующей квартире.
  • Пока жилье строится, придется где-то жить. Для многих единственный вариант – аренда другой квартиры, что существенно увеличит нагрузку на семейный бюджет.
  • Ипотеку без первоначального взноса не взять. Банкам невыгодно увеличивать свои и без того завышенные риски.
  • Выбор квартир чаще всего ограничен. Обычно банки рассматривают сделки по новостройкам только из перечня аккредитованных у них застройщиков.

Полностью исключить риски невозможно. Специалисты рекомендуют тщательно выбирать застройщика и покупать квартиру на окончательном этапе постройки дома.

При оформлении ипотеки важно знать, какую сумму придется отдавать каждый месяц. Для расчета ежемесячных платежей вам пригодится калькулятор ипотеки.

Варианты оформления квартиры в новостройке

Приобрести квадратные метры в новостройке в ипотеку можно тремя способами:

  1. По ДДУ (договор долевого участия). Это наиболее безопасный способ покупки жилья на первичном рынке, так как квартира приобретается дольщиком напрямую у застройщика. На деньги дольщиков объект строится. В договоре прописывают, что покупатель имеет долю в строящемся доме и впоследствии сможет оформить право собственности на квартиру. Схема оформления ипотеки с ДДУ многими банками уже хорошо отработана. Если есть выбор с другими способами приобретения в новостройке, то лучше остановиться именно на ДДУ по причине меньших рисков и более лояльного отношения кредитных учреждений.
  2. По договору цессии (переступки прав). Приобретение доли осуществляется у предыдущего покупателя по ДДУ. Часто им является инвестор, который скупил много квартир на этапе котлована, а к моменту постройки дома продает жилье дороже. При ипотеке банк оценивает свои риски выше, поэтому процентную ставку назначает более высокую. Будущему заемщику нужно тщательно проверить предыдущего владельца ДДУ. Возможно, он пытается продать квартиру в доме с существенными недостатками.
  3. По договору с ЖСК (жилищно-строительный кооператив). У покупателя будет на руках членская книжка, при этом регистрация сделки о покупке пая в ЖСК не требуется. Здесь остается уповать только на добросовестность застройщика, так как именно он ведет учет проданных квартир и всегда есть риск двойных продаж. Иногда к такой схеме прибегают застройщики, не имеющие всех разрешительных документов на строительство. Классическая ипотека с залогом покупаемого жилья (или прав на него) в случае с ЖСК банками не применяется.

Какие документы необходимы

При оформлении ипотеки в строящемся доме от заемщика потребуются следующие документы:

  1. Копия паспорта и другого личного документа в зависимости от конкретного банка — ИНН, водительское удостоверение, военный билет.
  2. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ. Если заемщик работает по совместительству, справки нужно взять со всех мест.
  3. Заявление-анкета на ипотеку.
  4. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем. Либо копия трудового договора, если заемщик работает по нему.
  5. Документы, касающиеся семейного положения — свидетельства о рождении детей, браке, разводе. Требуются не всегда.
  6. Если заемщик женат/замужем, то от его супруга(-ги) также потребуется справка 2-НДФЛ и копия паспорта.
  7. Декларации из налоговых органов за последний отчетный период с отметками об их принятии – для предпринимателей.
  8. Справки и документы по другим ежемесячным доходам и денежным поступлениям (если они есть). Например:
    • договор сдачи в аренду другой имеющейся недвижимости;
    • справка о получении пенсии по какому-либо основанию — потеря кормильца, выслуга лет в органах внутренних дел;
    • справки о получении компенсаций — за детский сад, по уходу за пожилым человеком.
  9. Документы по льготным и специальным ипотечным программам, если заемщик участвует в них – сертификат и другие бумаги по запросу банка.
  10. Если планируется использовать в сделке материнский капитал, то понадобятся:
    • сертификат на материнский капитал;
    • справка из Пенсионного фонда об имеющемся остатке денег материнского капитала.
  11. Документы по приобретаемому жилью. Они нужны в последнюю очередь, когда банк одобрит клиенту выдачу ипотеки. В зависимости от способа приобретения квартиры, нужно предоставить:
    • договор ДДУ;
    • договор переуступки прав;
    • членская книжка о вступлении в ЖСК.

Требования к заемщику

При оформлении ипотеки на квартиру в строящемся доме, некоторые банки более требовательны к своим клиентам. Однако главное условие – отсутствие плохой кредитной истории.

Помимо этого, к заемщикам выдвигают следующие требования:

  1. Хорошая кредитная история у созаемщиков (если они есть).
  2. Гражданство РФ.
  3. Возраст от 21 до 75 лет на момент последнего платежа по кредиту.
  4. Стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев. Общий официальный стаж за последние 5 лет – не менее года.
  5. Платеж по ипотеке не должен быть выше 40% от общего ежемесячного дохода клиента.
  6. Согласие клиента на залог имущественных прав требования по приобретаемому объекту (так как дом еще строится, а когда квартира будет надлежащим образом оформлена, то в залог перейдет она).
  7. В некоторых случаях требуется поручительство двух лиц.

Оформление новостройки в ипотеку по шагам

Квартира в новостройке оформляется в несколько этапов:

  1. Заемщику необходимо определиться с застройщиком и объектом недвижимости. Информацию о строительной компании можно найти в интернете. У крупных фирм обязательно есть свой сайт.

Особое внимание следует уделить:

  • Возможным срывам сроков сдачи по завершенным и нынешним объектам.
  • Надвигающемуся банкротству (если информация есть в нескольких источниках).
  • Отзывам дольщиков.

Важно проверить разрешительную документацию на строительство и землю под домом непосредственно у самого застройщика. Официально работающая компания не станет скрывать эти сведения.

Специалисты констатируют, что наиболее рискованные вложения – это когда дом еще на этапе котлована или он завершает конкретный комплекс застройки.

  1. Выбрать банк из числа тех, кто сотрудничает с данным застройщиком. В принципе, заемщик может и сначала выбрать кредитное учреждение, а уже потом определяться с застройщиком. Этот вариант подходит тем, кто имеет определенные привилегии (зарплатный клиент, безупречная кредитная история) в конкретном банке. Но тогда выбор недвижимости будет ограничен.
  2. Сбор документов для ипотеки и подача их в банк. Это можно сделать и с помощью ипотечного брокера.
  3. Подготовка ДДУ, договора переуступки прав или членской книжки о покупке пая – в зависимости от способа приобретения недвижимости в ипотеку. Образцы договоров обычно уже согласованы с банком. Сам документ необходимо подписать, а также завизировать застройщиком.
  4. Кредитная организация назначает дату сделки. В этот день необходимо прийти в банк со всеми документами по ипотеке и подписанным договором со строительной компанией. Необходимо будет подписать кредитный договор и оплатить страховку. В зависимости от банка первый взнос нужно внести либо на счет до востребования либо на аккредитивный счет.
  5. Регистрация ипотеки в Росреестре. Туда необходимо прийти вместе с представителем застройщика. На этом этапе будет оформляться и залог.
  6. После того как сделка зарегистрирована (это занимает около 10 рабочих дней), банк переводит деньги застройщику. Для этого заемщик приходит в кредитное учреждение с договором на квартиру и отметками Росреестра.
  7. Заемщик начинает выплату кредита, а когда дом будет построен и допущен к эксплуатации, то квартиру нужно оформить в собственность и получить кадастровый паспорт. Будет проведена и независимая оценка недвижимости. В течение 10 рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи квартиры залог прав требуется переоформить в залог недвижимости.

Если не затягивать с первыми двумя этапами, то оформление ипотеки на квартиру в новостройке займет около 1–2 месяцев.

Под какие проценты дают ипотеку на новостройку Сбербанк, ВТБ-24 и Россельхозбанк

Три крупнейших банкапредлагают взять ипотечный кредит под следующие проценты:

  1. В Сбербанке минимальная ставка 9,6%. Сейчас на ипотеку в Сбербанке действует акция: если квартира приобретается по программе субсидирования ипотеки застройщиком (есть определенный перечень таких строительных компаний), то клиенту предоставят ссуду всего под 8,2% годовых.
  2. Россельхозбанк готов выдавать ипотеку на новостройку под 9,7% годовых.
  3. ВТБ24 кредитует первичный рынок под 9,7% годовых. В банке действует акция на приобретение квартир площадью более 65 м 2 : ставка снижается до 8,9% годовых. По этой же ставке проводится рефинансирование уже выданных ипотечных кредитов.

Сводная таблица с условиями банков по ипотечным кредитам на новостройки:

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector