Содержание

Проблемы при покупке квартиры на вторичном рынке

Как не стать заложником собственной безграмотности: что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке?

Покупка квартиры, особенно на вторичном рынке, связана с повышенными рисками. При приобретении жилплощади в новостройке клиент может быть полностью уверен, что в квартире до этого никто не жил. В данном случае, проблемы могут возникнуть непосредственно с самим застройщиком.

Покупка вторичного жилого фонда несёт в себе большее количество различных нюансов, которые, следует обязательно учитывать в процессе оформления сделки. В статье рассмотрим, как безопасно купить такое жилье, что нужно спрашивать у продавца «вторички» при сделке и прочие важные моменты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Советы экспертов, как проверить чистоту жилья

Опираясь на опыт профессиональных риелторов, можно выделить основные моменты, на которые следует обращать повышенное внимание.

    Перед началом оформления договора купли-продажи понравившейся квартиры, следует уточнить определённые моменты:

  • сколько собственников имеют право на данную жилплощадь;
  • из каких источников финансировалась предыдущая сделка нынешними хозяевами и как давно она осуществлялась;
  • имеются ли среди собственников лица, не достигшие 18-ти лет;
  • служит ли кто-то из членов семьи в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы;
  • сколько человек прописано в квартире на данный момент и готовы ли они будут из неё выписаться;
  • если нынешний владелец получил жилплощадь в наследство, то нужно выяснить, на каком основании.
  • Все документы, которые имеют отношение к покупаемой квартире, желательно скопировать на предварительном этапе оформления договора.
  • Оформляя квадратные метры в свою собственность, не следует надеяться, что перед сделкой регистрационные органы проведут проверку юридической чистоты «вторички» автоматически. Мелкие и несерьёзные нарушения они способны распознать, однако серьёзные махинации никто выявлять не будет.
  • Нужно тщательно проверить паспорта владельцев квартиры.

    Распространенные ошибки покупателей «вторички»

    Все проблемы, которые возникают после подписания договора купли-продажи, можно условно разделить на пять пунктов:

    1. Погоня за наименьшей стоимостью. Цена квартиры, которая выглядит явно заниженной, по отношению ко всему рынку недвижимости, должна настораживать в первую очередь. Ведь основная цель злоумышленников – это, как можно быстрее реализовать свою мошенническую схему.
    2. Недостаток опыта и знаний в области заключения сделок с недвижимостью.
    3. Приобретение не приватизированного жилья.
    4. Покупка объектов недвижимости, которые предыдущие хозяева получили в процессе наследования.
    5. Чрезмерная спешка при оформлении сделки. Желание, как можно быстрее заселиться в понравившуюся квартиру, обычно играет против покупателя, т.к. можно упустить очень важные нюансы при оформлении сделки.

    Опасности и риски

    Основные проблемы, связанные с приобретением жилплощади на вторичном рынке, подразделяются на:

    1. Юридические. К ним относятся «подводные камни», связанные с проведением потенциальной сделки. На данном этапе встречается наибольшее количество мошеннических схем, вплоть до признания договора купли-продажи незаконным. В результате, новый хозяин лишается права на жилплощадь, а также может и не увидеть заплаченных за неё денег.
    2. Документальные. Здесь имеется ввиду правильно заверенные документы на данную жилплощадь. Довольно часто можно встретить незаконные перепланировки, осознанное увеличение количества квадратных метров, проблемы с домоуправляющей компанией и т.д.

    Как обезопасить себя?

    Изначально необходимо проверить подлинность документов, относящихся, как к продавцу, так и к приобретаемой квартире. Основные из них это:

    • документ, подтверждающий право собственности;
    • свидетельство на квартиру;
    • кадастровый паспорт;
    • свидетельство на наследство (если жильё досталось предыдущим хозяевам по наследству);
    • технический паспорт.

    Какие вопросы следует задавать продавцу?

    Если с документами всё в порядке, то не лишним будет поинтересоваться у продавца непосредственно о самой квартире.

    Наиболее важные вопросы к продавцу «вторички» при этом должны касаться:

    • теплоизоляции (из каких материалов сделаны стены и перекрытия дома, как они удерживают тепло или холод и т.п.);
    • звукоизоляции (слышны ли в квартире посторонние шумы, доносящиеся от соседей или с улицы);
    • электрической проводки (как давно она менялась, отмечаются ли периодические перепады напряжения и т.д.);
    • отопления (как хорошо квартира прогревается при наступлении холодов);
    • сантехники (имеются ли какие-либо неисправности);
    • счётчиков (на какие приборы они стоят, а на какие нет).

    Вся вышеуказанная информация, хоть и не будет являться официальной, но даст покупателю большее представление о квартире и поможет выявить скрытые проблемы.

    Распространённые схемы мошенничества и обмана

    Рисков, связанных с приобретением квартир, огромное множество. Далее будут разобраны наиболее распространённые мошеннические схемы:

    1. Покупка квадратных метров у человека, не являющегося их собственником. В большинстве случаев, обман строится на поддельной доверенности.
    2. Нарушен порядок приватизации. Он заключался в том, что в процессе оформления документов, в число собственников не включались несовершеннолетние лица. Впоследствии они имеют право претендовать на свою долю.
    3. Сомнительная и запутанная история предыдущих сделок купли-продажи. Если в дальнейшем, любая из них будет признана незаконной, то нынешние владельцы могут лишиться своего права собственности.
    4. В уже купленной квартире остаются прописанные лица. Некоторых из них бывает выписать очень проблематично.
    5. Продажа квартиры осуществляется после передачи её по наследству. Здесь, после оформления договора и передачи денег, могут неожиданно появиться другие наследники, которые, также будут претендовать на свои квадратные метры.
    6. Нарушения, связанные с использованием материнского капитала.
    7. Квартира может находиться в залоге у банка по кредитным обязательствам.
    8. Среди бывших собственников обнаруживается недееспособный гражданин, который после продажи квартиры заявляет, что им манипулировали и он не давал своё согласие на продажу имущества.

    Видео по теме

    Видео о нюансах покупки квартиры на вторичном рынке:

    Заключение

    Покупка квартиры на вторичном рынке является ответственным шагом, который включает в себя множество различных нюансов. Главная задача – это тщательно проверить всю «чистоту» сделки и постараться полностью минимизировать возможные риски. Для этого желательно воспользоваться помощью профессиональных риелторов. Ведь намного лучше переплатить определённую сумму в самом начале, чем тратить время, деньги и нервы на возможные судебные разбирательства в дальнейшем.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

    О проверке юридической чистоты квартиры на вторичном рынке рассказывает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова .

    Основная задача проверки

    При покупке квартиры проверять нужно как саму недвижимость, так и ее собственника, то есть продавца. Основная задача – выявить обстоятельства, которые в будущем могут привести к тому, что Ваша сделка купли-продажи или предыдущие сделки с этим жильем окажутся недействительными. Как итог – вполне возможно, что Вы, даже уже как полноправный собственник, можете лишиться купленной квартиры.

    Как проверить квартиру?

    1. Изучите правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру.

    Право собственности может подтверждаться разными документами в зависимости от даты проведения сделки.

    Если квартира приобретена до 15 июля 2016 года, то право собственности подтверждает свидетельство о государственной регистрации. Если с 16 июля до 31 декабря 2016 года – выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). После 1 января 2017 года право собственности удостоверяют выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

    Правоустанавливающие документы – это те, что перечислены в качестве оснований права в свидетельстве, выписке ЕГРП или ЕГРН. Это может быть договор (купли-продажи, мены, участия в долевом строительстве, дарения и т. п.); свидетельство о праве на наследство; брачный договор; договор передачи в порядке приватизации и другие.

    На что обратить внимание? Прежде всего проверьте соответствие адреса квартиры, информацию о собственнике, площадь квартиры, номер записи в реестре прав, наличие особых условий и ограничений в использовании.

    2. Сверьте эти данные с данными, указанными в базе Росреестра. Для этого сделайте запрос на этой странице.

    3. Проверьте отсутствие обременений: ипотеки, ареста, запрета на сделки в базе Росреестра (по тому же запросу).

    4. Запросите актуальную выписку из ЕГРН на бумаге.

    По нашей практике, данные в общедоступной электронной базе Росреестра не всегда обновляются вовремя и соответствуют действительности, поэтому необходимо запросить актуальную выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Это можно сделать в любом МФЦ. Срок изготовления – чуть больше недели в зависимости от региона.

    5. Запросите у собственника выписку из домовой книги.

    Это делается для того, чтобы узнать, кто сейчас зарегистрирован в квартире по месту жительства. Данная выписка потребуется и для регистрации перехода права собственности.

    Бывают случаи, когда лицо, имеющее право на проживание в квартире, временно выбыло и не состоит на регистрационном учете. Это означает, что такой человек сохранит право проживания и при смене собственника жилья, но вы не найдете информации о нем в выписке из домовой книги. Поэтому необходимо получить архивную выписку из домовой книги, где будут указаны все лица, имеющие право проживания на данной площади. Такую выписку может запросить только собственник.

    6. Запросите документы технического учета: технический паспорт или поэтажный план с экспликацией. Эти документы позволят понять, была ли в квартире произведена перепланировка, узаконена она или нет.

    Как проверить собственника?

    1. Обязательно запросите нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира была приобретена в браке.

    Такое согласие не требуется, если между супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым квартира является собственностью одного из супругов. Если на момент приобретения квартиры собственник в браке не состоял, все равно лучше получить его нотариально удостоверенное заявление об этом. Конечно, если оба супруга являются собственниками квартиры, подобное согласие на сделку не требуется. Но тогда договор требует обязательного нотариального удостоверения.

    2. Дееспособность правообладателя подтверждается справками из психоневрологического и наркологического диспансеров.

    Такую справку может получить только сам правообладатель лично. Этот этап рекомендуется не игнорировать, ведь сделка, заключенная недееспособным либо ограничено дееспособным лицом, может быть признана недействительной.

    3. Убедитесь в отсутствии исполнительного производства в отношении собственника.

    Это можно выяснить на сайте Федеральной службы судебных приставов.

    4. Выясните, нет ли сведений о банкротстве физического лица.

    Эту информацию вы найдете в Едином государственном реестре сведений о банкротстве.

    5. Запросите согласие органов опеки.

    Если собственником квартиры (единственным или одним из собственников) является несовершеннолетний (ребенок до 18 лет), необходимо получить согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки.

    6. Проверьте задолженности по оплате коммунальных и эксплуатационных платежей.

    Их отсутствие подтверждается выпиской с финансово-лицевого счета, справкой ТСЖ и т. п.

    7. В зависимости от оснований возникновения права собственности могут потребоваться дополнительные проверки.

    Например, если квартира приобретена в порядке наследования, нелишним будет проверить наличие других наследников, которые могут в будущем претендовать на часть квартиры.

    8. Убедитесь, что при приватизации не были ущемлены ничьи права.

    Если квартира была приватизирована, нужно убедиться, что права других членов семьи, проживавших в квартире на дату приватизации, не были ущемлены. Это можно проверить по расширенной выписке из домовой книги. Если на дату приватизации в квартире был зарегистрирован кто-то, кроме собственника, необходимо запросить у собственника подтверждение отказа этих лиц от участия в приватизации. Информация обо всех лицах, которые получили права на квартиру в порядке приватизации, будет указана в договоре передачи.

    Здесь даны общие рекомендации по проведению проверки юридической чистоты сделки, но каждая сделка индивидуальна. Поэтому по конкретной сделке могут потребоваться дополнительные документы и действия, определить которые может только специалист.

    Какие вторичные квартиры не стоит покупать

    Вторичное жилье – это квартира, которая уже имела жильцов. Первичным жильем называется квартира в новом построенном доме, в которой никто никогда не жил.

    Каким должно быть вторичное жилье?

    Прежде всего, жилье должно быть ликвидным. И основными критериями в выборе такой недвижимости являются:

    • внутреннее и наружное состояние дома
    • близость к транспорту
    • месторасположение
    • этажность дома
    • наличие автостоянки
    • охрана дома
    • планировка

    Какое бывает вторичное жилье?

    Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.

    Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники. К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами. После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.

    Опасность покупки ветхого жилья

    Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.

    И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят. И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости. Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом. А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.

    Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!

    Вторичка — «Входи и живи»

    Вторичное жилье в виде обветшалых хрущевок, тоже не безосновательно настораживает. Срок их эксплуатации приходит к концу и в основном они подлежат сносу. Даже если продавец рассказывает вам, что его квартира имеет состояние «входи и живи», то к сожалению, все может быть не так гладко. Далеко не все хрущевки строились качественно и на совесть, в то время девизом была скорость и количество, но никак не качество. Обычным явлением было низкая проба и дешевизна применяемых стройматериалов. Не раз, разбирая такие здания, строители удивлялись, что бетонный раствор больше походил на песочный.

    Поэтому очень важно обращать внимание на нюансы при покупке вторичной недвижимости, ведь под красивым ремонтом могут быть спрятаны некрасивые проблемы. Конечно, покупая квартиру с голыми стенами в новострое, вы воочию можете оценить качество кладки кирпича.

    Покупая квартиру в доме, которому более 40 лет, необходимо учитывать, когда в нем последний раз проводился капремонт. Понятие о таком ремонте у всех немного разное. Многие считают, что поклейка обоев и замена ламината в вашей квартире – это уже капитальный ремонт. Все намного сложнее. Ведь замена стояков и коммуникационных труб, электропроводки, ремонт крыши и т.д., и есть составляющие капитального ремонта. Если же таковой ремонт отсутствует, может стоит задуматься о других вариантах.

    Проблемы могут быть не заметны, но они со временем дадут о себе знать.

    Очень важно, покупая квартиру на рынке вторичного жилья, учитывать не только ее качество, но и состояние всего дома. Например, если у высотного дома разрушена подвальная часть, или коммуникации находятся в изношенном состоянии, протекает крыша и вываливаются кирпичи из стен, то от квартиры в таком доме лучше навсегда отказаться.

    У панельных домов свои слабые места. Это, конечно панельные швы в местах их соединений, особенно важно учитывать качество заделки швов, что приводит к сокращению срока эксплуатации таких строений.

    Правильно выбираем район

    У каждого покупателя имеется масса критериев. Это и близость к работе или проживанию близких людей, возможность выезда на трассу, детским или школьным учреждениям, или другим объектам, играющим в жизни важную роль. Также необходимо учитывать вопросы экологии района, близость промышленных предприятий или заводов. Очень важно наличие скверов или парков, которые уменьшают пагубное воздействие плохой экологии.

    Если же вы пользуетесь общественным транспортом, то его развязка должна играть большую роль в выборе предстоящей недвижимости. А близость ЛЭП и высоковольтных линий могут пагубно сказываться на состоянии здоровья жильцов, благодаря их электромагнитному излучению. У вас есть автомобиль — позаботьтесь о наличии автостоянки для него. Если же таковая отсутствует, приготовьтесь к вдыханию выхлопных газов из авто, находящихся прямо под вашим подъездом. При выборе района немаловажна близость аптек и поликлиник, служб быта, детских и школьных учреждений т.д.

    Первый и последний этажи

    Если вы решились на покупку вторичной квартиры, находящейся на последнем этаже строение, прежде всего убедитесь в прочности крыши. Лучше всего покупать квартиру с двускатной крышей, так как такая форма уменьшает вероятность протекания и промерзания потолка вашей квартиры. Неплохо, если в доме имеется тех этаж или чердак, во многих дома при наличии крепкой кровли эти помещения приватизируются, превращаясь в двухуровневые квартиры. Зато жилье на последнем этаже хорошо тем, что этажом выше никто ни живет и ничем не мешает.

    Квартира на первом этаже требует не менее пристального внимания покупателей. Ее недостатки — наличие подвала с проникающей плесенью, повышенная влажность, шумы под окнами. Особенно немаловажным считается отсутствие охраны, так как первые этажи больше всего подвержены посещению криминальных талантов.

    Предпочтения покупателей

    Ведь у каждого покупателя вторичного жилья свои предпочтения, кто-то подбирает квартиру в престижном районе, кому-то предпочтительнее купить в пешей доступности от метро, а кому-то нужен тихий отдых в районе зеленых зон. Но формулы «идеальная квартира» просто не существует. Так что будем исходить от индивидуальных желаний и требований покупателя.

    Преимущества вторичного жилья, несмотря на все его недостатки, огромны. Если квартира находится в жилом состоянии, вы сразу можете заехать в продаваемую квартиру без предварительного ремонта. Стоимость коммунальных услуг на порядок ниже, чем в новостройках.

    Обращаем внимание и на подъезды домов, часто они не имеют ремонта, плохо отапливаются и отличаются отсутствием домофона или кодового замка.

    Делаем выводы: чем старше по возрасту строение, тем большего пристального внимания оно требует.

    Компания МИЭЛЬ поможет купить квартиру в Москве и Московской области. А также даст рекомендации и советы касательно покупки квартир вторичного жилья. Правовых тонкостей в вопросах покупки вторички всегда очень много. Только наши опытные специалисты смогут без проблем подобрать вам нужный безопасный вариант. АН МИЭЛЬ всегда придет на помощь и проведет необходимую экспертизу вторичного жилья. Ждем вас в МИЭЛЬ и надеемся на долгую дружбу!

    Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

    ______________________

    Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

    Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке?

    Покупка квартиры на вторичном рынке, как и другие подобные сделки, в которых участвуют крупные денежные суммы, связана с серьезными рисками. В этой статье мы подробно расскажем о тех подводных камнях, которые могут подстерегать покупателя «вторички».

    Факторы риска

    Сделки с недвижимостью в целом представляют собой сложнейшую категорию гражданско-правовых отношений: это касается проверки «чистоты» квартир, этапов и сроков проведения сделок и расчетов по ним, юридического оформления. Кроме того, серьезные деньги, сопровождающие покупку квартиры, являются приманкой для различного рода мошенников и аферистов.

    Условно все многочисленные проблемы, которые могут возникнуть при покупке «вторички», можно разделить на следующие категории:

    • Проблемы юридического характера, связанные с так называемой чистотой квартиры. Это чрезвычайно серьезный риск, поскольку он чреват угрозой потери права собственности на жилье. Обусловлен этот риск значительной сложностью сделки купли-продажи, а также малой правовой подкованностью покупателей.
    • Проблемы, связанные с характеристиками квартиры и технической документацией на нее. Они не влияют на право собственности, но могут создать очень некомфортные условия проживания. Конечно, эти проблемы не так страшны, как юридические, однако способны повлечь за собой значительные финансовые траты. Характерный пример такого риска – несанкционированная перепланировка.
    • Проблемы, связанные с безопасностью оформления сделки.

    Рассмотрим каждую группу факторов подробнее.

    Юридические подводные камни

    1. Продажа квартиры по поддельным документам или лицом, которое не является собственником,по доверенности . Почему это должно насторожить? Нередки случаи, когда доверенность оказывается поддельной или просроченной. Если же доверенность подлинная, она может быть аннулирована лицом, ее выдавшим. Мошенники оформляют доверенности на одиноких пожилых людей, детей-сирот, инвалидов, алкоголе- и наркозависимых лиц. Что касается настоящего собственника, он может или не знать, что его квартира продаётся, или быть уже умершим уже умереть к этому моменту.
    2. Оформленная с нарушениями приватизация квартиры . Так, например, в 90-х годах довольно часто встречалось нарушение прав несовершеннолетних, которые не включались при проведении приватизации в состав собственников. Опасность также представляют участвовавшие в приватизации жильцы, которые обещают покупателю выписаться из квартиры после оформления сделки.
    3. Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера , особенно с участием госпредприятий, государственных органов, других юридических лиц.
    4. Продажа квартиры, полученной по договору дарения или ренты, по наследству, а также по другим договорам, в которых затрагивается интерес третьих лиц. В этих случаях уже после оформления покупки квартиры возможно появление не известных ранее лиц, например, наследников, которые, могут претендовать на данную квартиру. Также не стоит забывать о лицах, имеющих законное право на обязательную долю в наследстве.
    5. Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала . По закону такое жилье в обязательном порядке оформляется в общую собственность не только родителей, но и детей, при этом указываются размеры долей. Однако это правило далеко не всегда соблюдается. Почему? Во-первых, точную долю не во всех ситуациях возможно выделить. Во-вторых, некоторые собственники умышленно стараются не обременять свои квартиры правами несовершеннолетних. К сожалению, подобные нарушения вполне реальны, поскольку на данный момент в России отсутствует эффективная система контроля за выполнением этой обязанности собственников.
    6. Продажа квартиры, один из собственников которой — несовершеннолетний, нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман , т. е. лицо, являющееся недееспособным на момент заключения сделки. Таким гражданам законом не запрещено совершать сделки, но они в дальнейшем могут быть оспорены.
    7. Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге или являющейся предметом судебной тяжбы, а также иные скрытые обременения.
    8. Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении . За такими людьми сохраняются права проживания и пользования квартирой, однако они могут «проявиться» и вселиться через суд в купленное вами жилье далеко не сразу. При этом перед заключением сделки продавцы нередко стараются убедить потенциальных покупателей, что отсутствующий жилец не будет претендовать на квартиру, подкрепляя свои доводы письменно оформленным согласием на её продажу.
    9. Нарушение прав супругов .
    10. Нарушения преимущественных прав продажи комнат (или долей) . Согласно ГК РФ в этих случаях на продавца возлагается обязанность сделать предложение соседям (или долевым собственникам) по выкупу комнат (долей). Довольно часто этот процесс трудоемок, поэтому продавцы пытаются различными путями обойти это требование.
    11. Продажа по поддельному или недействительному паспорту (документ могли украсть у другого человека, или же мошенник получает на себя новый паспорт, а сделку проводит по старому, якобы утерянному).
    12. Недействительной сделка с квартирой на вторичном рынке может быть признана и в случае, когда дом числится в плане на расселение . Причем продавец об этом может просто-напросто и не знать или же не принять это во внимание, однако покупатель в такой ситуации пострадает.

    Что нужно знать о продаже квартиры с собственниками — несовершеннолетними гражданами?

    Оформление сделки по продаже квартиры, среди собственников которой числятся несовершеннолетние, должно осуществляться только с согласия органов опеки. Главным условием в данном случае является то, что жилищные условия граждан, не достигших 18 лет, не должны ухудшаться. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

    От имени несовершеннолетних, не достигших 14 лет, договор подписывают их родители / законные представители. А граждане в возрасте от 14 до 18 лет заключают сделку сами, но с нотариально оформленного согласия родителей / законных представителей, которые получили предварительное разрешение органа опеки.

    Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в продаваемой квартире, получать разрешение опеки не нужно.

    На что обратить внимание при оформлении сделки с общим имуществом супругов?

    Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

    Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

    Технические моменты

    Вам понравилась квартира, и вы уже готовы заключить договор? Не спешите. Обратите внимание на нижеприведенную информацию: любой ваш недосмотр может обернуться впоследствии различными неприятностями – от административных штрафов до бесконечного ремонта. Итак, пристальное внимание при покупке квартиры на вторичном рынке необходимо уделить:

    • состоянию дома в целом: не ограничивайтесь пределами выбранной вами квартиры — необходимо осмотреть подъезд, а также очень желательно заглянуть в подвал и на чердак;
    • чистоте подъезда, придомовой территории, мусоропровода;
    • дефектам, таким как грибок, сырость, плесень;
    • состоянию электрической проводки, системы водопровода, отопления (исправность данных систем, к сожалению, сразу не всегда легко оценить);
    • расположению квартиры относительно сторон света, виду из окна;
    • материалу стен дома, удобству планировки: конечно, в дальнейшем некоторые корректировки в планировку жилья внести можно, но все же лучше выбирать квартиру с планировкой, близкой к вашим ожиданиям;
    • законному оформлению проводимой перепланировки (часто продавцы скрывают ее несанкционированность) — незаконное преображение квартиры способно существенно осложнить ее хозяевам жизнь: такая перепланировка является административным правонарушением, влекущим за собой довольно серьезные штрафы, при этом ответственность возлагается на нынешнего собственника, а доказать, что это сделал предыдущий владелец квартиры невероятно сложно;
    • социальному статусу соседей: близкая, однородная социальная среда — залог мирных отношений между соседями, и напротив, различное социальное положение часто ведет к взаимному непониманию между жильцами дома.

    Как обезопасить себя от незаконных перепланировок покупаемой квартиры?

    Очень часто жители вторичного жилья делают перепланировки в квартире, убирая ненужные перегородки и объединяя комнаты. Однако не всегда такие изменения фиксируются документально. Зачастую в силу юридической неграмотности и нежелания тратить деньги и время граждане отказываются обращаться в компетентные органы для того, чтобы узаконить перепланировку.

    Покупателям измененной квартиры без документов в последующем грозят штрафы, которые они должны будут выплатить сами, так как квартира уже будет находиться в их собственности.

    Для начала рекомендуем осмотреть квартиру самым внимательным образом: некоторые перепланировки видны невооруженным глазом. Для сравнения можно ознакомиться с аналогичной жилплощадью соседей.

    В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.

    Безопасность оформления сделки

    • При заключении договора купли-продажи в целях сэкономить на налогах продавец может предложить указать в документе стоимость существенно ниже фактической (например, по оценке БТИ). Не стоит на это соглашаться. В договоре следует отразить именно реальную стоимость сделки. Почему? Во-первых, вы сможете вернуть часть суммы, уплаченной за квартиру, в виде подоходного налога (имущественного вычета). Данная процедура регламентируется ст. 220 Налогового кодекса РФ (ФЗ-146 от 31.07.1998). Если же в договоре указать заниженную стоимость, то и вычет окажется существенно ниже. Указывая в договоре недостоверную сумму продажи, нужно помнить и о том, что такая сделка может быть оспорена в суде и признана недействительной. Кроме того, если по каким-либо причинам договор будет расторгнут, покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая была указана в договоре.
    • Покупая квартиру при участии риелторского агентства, особое внимание обратите на пункты договора, в которых прописана ответственность риелтора, в т. ч. в форс-мажорных и кризисных обстоятельствах.
    • Если стороны решили произвести оплату за квартиру по безналичному расчету, подумайте о таком инструменте, как аккредитив. В чем его суть? Продавец на свое имя открывает в банке особый счет, на который покупатель перечисляет сумму средств, соответствующую условиям договора купли-продажи. При этом продавец может пользоваться данной суммой только после того, как в банк будут представлены определенные документы. Это может быть, например, договор купли-продажи с отметкой о регистрации или любой другой , заранее обговоренный при открытии аккредитива документ (пакет документов). Детали и условия такой процедуры можно узнать у любого банковского специалиста.
    • Наличные расчеты удобно и безопасно производить через арендуемую у банка банковскую ячейку (подробнее см.: «Нюансы передачи денег с помощью банковской ячейки при покупке квартиры»). Для этого покупатель в присутствии продавца кладет в ячейку необходимую сумму. При этом деньги в присутствии обеих сторон пересчитываются и проверяются на подлинность. Обговариваются условия, при выполнении которых ячейка может быть открыта (например, продавец получит доступ к содержимому ячейки только после предъявления в банк нотариально заверенного договора купли-продажи). Покупатель , по обоюдной договоренности , тоже может получить доступ к деньгам, но позже, например, через несколько недель с момента вложения денег. Используя для расчетов банковскую ячейку, стороны вправе избрать практически любую процедуру и пакет документов, описав данные условия в договоре с банком.
    • Очень важный вопрос — внесение задатка или аванса за квартиру (см.: «Как правильно оформить задаток при покупке квартиры (бланк, образец)»). Нередко эти понятия путают, однако аванс и задаток не одно и то же. Аванс — это фактически предварительный способ расчета. В случае если сделка по каким-либо причинам аннулируется, аванс возвращается покупателю в полном размере. Внесение же задатка при срыве сделки влечет правовые последствия и для покупателя, и для продавца. Так, если в этом виноват покупатель, задаток останется у продавца. Если же продавец является инициатором отклонения сделки, задаток должен быть возвращен покупателю в двойном размере.

    Что нужно знать при покупке квартиры «вторички» в 2019 году

    Здравствуйте. То что я описала на этой странице, я рассказываю своим клиентам и знакомым, которые собираются покупать квартиру «вторичку». Я не стала описывать то, что написано на других юридических сайтах. Хочу, чтобы моя статья дополняла ваши знания.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.) ; 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.) ; 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ) .

    Про проверку квартиры

    По этой ссылке я опубликовала большую статью, где вы узнаете: 1) как проверить квартиру на юридическую чистоту; 2) как проверить ее собственников; 3) узнать кто прописан и выписан с квартиры; 4) узнать узаконена ли перепланировка (если не узаконена, то после покупки квартиры ее придется узаканивать новым владельцам); 5) узнать историю квартиры и т.п.

    Не все долги по коммунальным платежам переходят на нового собственника

    После покупки квартиры только задолженность по капитальному ремонту переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Остальные долги по коммунальным платежам не переходят, т.к. они числятся не за квартирой, а за человеком. Новые собственники должны платить за «коммуналку» только с даты покупки квартиры, а точнее с даты регистрации перехода права собственности – п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

    На счет задатка

    Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами.

    Задаток имеет обеспечительную функцию. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если покупатели откажутся от сделки, то задаток остается у продавцов — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Если вы будете передавать задаток, то обязательно подписывайте с продавцами предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Если вы подписали только один из этих документов и продавец отказывается от сделки, то суд может признать переданные деньги не задатком, а авансом.

    Для оформления сделки может потребоваться нотариус

    С июля 2016 года большинство сделок купли-продажи нужно было удостоверять у нотариуса, но с 31 июля 2019 года некоторые случаи упростили. Обязателен ли нотариус конкретно в вашем случае, читайте в статье по этой ссылке. Статью написала юрист с 14-летним стажем работы в сделках с недвижимостью.

    Как проходит сделка с участием нотариуса: 1) Покупателям и продавцам нужно собрать все необходимые документы. 2) Обратиться в нотариальную контору, где нотариус составит и удостоверит договор купли-продажи квартиры. 3) Нотариус бесплатно подаст нотариально заверенный договор купли-продажи на регистрацию. 4) Через несколько дней сделку зарегистрируют, тогда покупатели станут новыми собственниками квартиры. Документы отправят тому же нотариусу, их можно будет забрать.

    Сколько стоит у нотариуса провести куплю-продажу квартиры — подробный разбор тарифов. Кто должен оплачивать услуги нотариуса? Здесь по договоренности. Хоть у большинства нотариусов в чеках об оплате фигурируют именно продавцы, ведь они выгодоприобретатели, нотариусам без разницы кто даст деньги. Многие продавцы сами не знают, что из-за их ситуации придется удостоверять сделку купли-продажи. Как узнают что придется заплатить нотариусу, могут сходу увеличить стоимость квартиры, чтобы покупатели покрыли эти расходы. Поэтому будьте готовы к такому повороту.

    Передавайте деньги продавцу через гаранта

    Я крайне не советую передавать деньги за квартиру продавцу «на руки». Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки. В этом и поможет гарант-посредник.

    Как безопасно передать деньги при покупке квартиры — по этой ссылке я подробно разобрала 3 способа. Первый способ — через банковскую ячейку, где гарантом выступает банк. Второй способ — через аккредитив, гарантом также выступает банк. Третий способ — через депозитный счет нотариуса. Продавцы охотно соглашаются на расчеты через гаранта, т.к. в этом случае защищены и их интересы.

    Сохраните выписку из ЕГРН, которую выдадут после покупки

    Свидетельства о регистрации права перестали выдавать с 2016 года. Их заменили на выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Советую сохранить эту выписку. Если в будущем будете продавать квартиру «ипотечникам», то некоторым банкам потребуется именно эта выписка, которую вам выдали после регистрации сделки купли-продажи.

    После покупки полагается имущественный вычет

    После покупки квартиры полагается налоговый вычет. Его можно вернуть максимум 260 тыс.руб. Если квартиру купили в ипотеку, то помимо этих 260 тыс. руб., также можно вернуть до 390 тыс. руб. в виде вычета за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и входят в так называемый имущественный вычет.

    Обязательно возьмите с продавцов расписку о получении денежных средств за квартиру. Эту расписку нужно предоставить налоговой инспекции, чтобы оформить вычеты.

    Если используете мат.капитал

    Если расплачивайтесь за квартиру материнским капиталом, то после регистрации сделки купли-продажи на квартиру будет наложено обременение — «Ипотека в силу закона». Это обременение накладывается, пока Пенсионный Фонд не перечислит продавцам деньги. Обычно это занимает 2 недели. После того как продавцы получат эти деньги, обременение можно будет снять. Для этого нужно обратиться в отделения МФЦ или УФРС всем участникам сделки . Поэтому заранее предупредите об этом продавцов.

    Как снять обременение с квартиры после выплаты материнского капитала — подробно расскажу куда подавать заявление и что делать, если продавцы не могут или не хотят в этом участвовать.

    Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

    Читать еще:  Как оформить отказ от приватизации квартиры?
  • Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector