Титульное страхование при покупке квартиры с обременением

Страхование титула при покупке квартиры

При покупке квартиры, одним из самых популярных видов страхования является «титульное страхование». В обычной ситуации оно не является обязательным, однако если жилье оформляется в ипотеку, то банк может потребовать оформлять такой страховой полис. В противном случае ставка по кредиту будет автоматически повышена и в конечном итоге клиент больше потеряет, чем сэкономит.

Что такое страхование титула при покупке квартиры

Титульное страхование недвижимости – это страховка клиента от вероятного варианта потери права собственности на жилье. Так как подобный вид страхования актуален именно при покупке квартиры, его также иногда называют страхование сделки.

Покупатель может потерять право собственности на уже приобретенную недвижимость по разным причинам, большая часть из которых относится к мошенническим схемам. Сделать это можно только через суд, но когда дело до него доходит, обращаться в страховую уже бессмысленно (откажут). Таким образом, страховать титул рекомендуется задолго до возникновения возможных проблем. А еще лучше, еще даже до получения права собственности на квартиру.

Такой страховой полис преимущественно направлен на компенсацию возможных проблем, связанных с тем, что сделку признают незаконной. В некоторых случаях страховые случаи дополняются другими возможными вариантами, но каждый из них имеет строго определенную формулировку.

Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры

Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.

Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.

Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.

Срок страхования титула

Формально, клиент может потребовать застраховать титул на любой срок. Однако на практике, полис обычно действует 3 года. Меньше – слишком рискованно для клиента. Больше – не имеет смысла. Дело в том, что срок исковой давности по делам, связанным с оспариванием права собственности составляет ровно 3 года.

Есть некоторые исключения и варианты с восстановлением срока исковой давности, но это частные случаи, на которые ориентироваться не стоит. Таким образом, полис оформляется на три года (или переоформляется на новый срок каждый год). После этого страховку можно не продлевать – никто ничего оспорить уже не сможет.

Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Как было сказано ранее, страховая сумма такого полиса равна рыночной стоимости квартиры. При этом, абсолютно неважно, на какую цену договорились покупатель с продавцом. Сумма страхового платежа зависит от рыночной цены квартиры и составляет 0,2-2,5% от нее.

На конкретную сумму платежа влияют следующие факторы:

  • Уровень риска возникновения проблем. Чем он ниже, тем дешевле обойдется страховка.
  • Стоимость жилья. Чем выше, тем больше придется компенсировать и, как следствие, тем дороже обойдется страховой полис.
  • Период действия полиса. Если заключать сразу на три года, можно получить неплохую скидку. Кроме того, за счет уменьшения уровня риска, самым дорогостоящим считается первый год, а самым дешевым – третий.

Особенности страхования титула при покупке квартиры

Страхование титула не является панацеей и предотвращает лишь часть возможных проблем. Потому на все 100% доверяться ему не стоит. С другой стороны, именно благодаря такой страховке можно избавиться хотя бы от части вариантов с потерей права собственности.

Нужно отслеживать сам факт согласия или отказа страховой компании. Если СК даже не вникая в суть проблемы отказывает в страховании – это сигнал к тому, что сделка практически 100% мошенническая. А если стоимость полиса превосходит среднерыночную, значит риск очень высок, но все же находится на приемлемом уровне. И только в том случае, если цена страховки находится на стандартном уровне – значит с жильем все в порядке.

Логично, что интересы покупателя и страховой компании в плане оформления таких полисов будут диаметрально противоположными. Первый хочет подстраховаться от потенциального риска, а СК собирается просто заработать на практически гарантированно надежной сделке. Так что, именно тогда, когда клиенту действительно требуется страхование, СК может отказать (слишком высок риск), а вот тогда, когда полис особо не нужен, СК с удовольствием его оформить

Отказ в страховом возмещении

Очень пристально стоит отслеживать все пункты договора страхования. Особенно те, где описаны страховые случаи и варианты, при которых СК имеет право отказать в страховом возмещении.

Чаще всего условия, при которых может последовать отказ в выплате возмещения не отличаются особой сложностью. Например, установлен конкретный срок, в течение которого клиент обязан уведомить СК в наступлении страхового случая. Если его нарушить, последует отказ в возмещении. Однако нередко условия будут невыполнимыми и, как следствие, СК ничего не выплатит.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Титульное страхование не всегда спасает от лишения квартиры

Как защитить право собственности на жилье

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, — это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Читать еще:  Что могут описать судебные приставы в квартире

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», — рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», — говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», — говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, — при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.

Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя

Ситуация из практики:

После покупки квартиры, новый владелец решил застраховать свое право собственности на нее (застраховать титул), на случай, если впоследствии сделка купли-продажи будет признана судом недействительной. При этом, владелец уверен, что страховой полис защитит его материальные интересы на 100%.

Однако на практике страхование титула не всегда защищает права Покупателя, и может обернуться для него пустой тратой денег. Почему? Что здесь не учитывает Покупатель?

Ошибка Покупателя:

Страхование титула при покупке квартиры – это страхование риска утери права собственности на нее. А своего права собственности Покупатель может лишиться в результате судебного оспаривания сделки, и признания судом Откроется в новой вкладке.»>договора купли-продажи квартиры недействительным. Именно от такого случая и должно защищать титульное страхование.

Оно и защищает. Но не всегда.

Практика показывает, что страховая компания (страховщик) имеет немало поводов для отказа в страховой выплате владельцу квартиры (страхователю), даже когда тот полностью уверен, что надежно защищен страховым полисом. Если страховщик докажет, что произошедшее событие не подпадает под указанную в договоре категорию страховых случаев, либо является исключением из страхового покрытия, то Покупатель квартиры останется ни с чем. А в худшем случае, может еще и потратиться дополнительно на судебные тяжбы со страховой компанией.

Читать еще:  Раздел приватизированной в период брака квартиры

Типовая ошибка Покупателя здесь состоит в том, что покупая страховой полис на титул своей квартиры, он целиком и полностью доверяется страховой компании, и надеется на ее всестороннюю защиту, не вдаваясь в детали договора страхования. А в детали здесь вдаваться стоит, и даже очень.

В каких случаях страховая компания не обязана платить?

Обязательства страховой компании не подлежат исполнению в случаях «типового» форс-мажора (как и во многих других гражданско-правовых договорах). Формулировки таких форс-мажорных событий в договоре страхования могут быть наподобие этого:

«Не признаются страховыми случаи утраты либо прекращения права собственности или других вещных прав на недвижимое имущество вследствие прямого или косвенного воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, маневров, гражданской войны или их последствий, народных волнений всякого рода, забастовок; реквизиции, конфискации, ареста, изъятия и уничтожения недвижимости по распоряжению государственных органов».

Кроме того, страховая компания НЕ выплатит возмещения Покупателю квартиры по страхованию титула в следующих случаях утери им права собственности:

  • если он уже передал квартиру кому-либо по возмездному или безвозмездному договору (продал или подарил, например);
  • если квартира уничтожена (сгорела, например); для такого случая существует другой вид страхования – имущественное;
  • если застрахованная квартира использовалась не по назначению (под офис или склад, например);
  • если произошло изменение технических характеристик квартиры (перепланировка, например);
  • если квартира подлежит законному изъятию у владельца (фискальными органами, например, за долги).

Все вышеперечисленные случаи условно можно отнести к типовым или стандартным, т.е. характерным для любого договора Откроется в новой вкладке.»>титульного страхования квартиры. Эти случаи на виду у всех, они понятны и, как правило, не вызывают споров со страховой компанией.

Гораздо больше неожиданных сюрпризов для страхователя (владельца квартиры) возникает при предъявлении претензий со стороны бывших собственников квартиры, или со стороны третьих лиц. Покупатель квартиры платит за страхование титула именно для того, чтобы защититься от подобных претензий (если суд их удовлетворит), но страховая компания может заявить, что такое-то событие, приведшее к утере права собственности на квартиру, страховым случаем не является.

Например, поводом не платить для страховщика может служить отдельный пункт в договоре титульного страхования – о «ретроспективном покрытии». Это означает, что событие, которое привело к наступлению страхового случая, произошло ДО заключения договора страхования, в то время как сам страховой случай произошел в период действия договора.

Этот пункт весьма спорный, так как сама суть страхования титула при покупке квартиры как раз и состоит в том, что оно защищает не от предполагаемой проблемы, а от уже происшедших до покупки событий, которые не были известны, и не проявились на момент заключения договора страхования.

Поэтому на практике страховщик может отказать в страховом возмещении на основании пункта о «ретроспективном покрытии» только в том случае, если докажет, что страхователь знал о событии, которое привело впоследствии к лишению его права собственности на квартиру, но утаил эту информацию от страховой компании. Страховщик в таком случае уверяет, что если бы он располагал этой информацией, то договор страхования не был бы заключен вовсе, либо был бы заключен на иных условиях.

Обязательства страховщика по выплате компенсации страхователю во многом определяются формулировками договора страхования титула. Именно эти формулировки исчерпывающе определяют перечень оснований для выплат, а также возможности для исключения некоторых ситуаций из страхового покрытия.

Это касается, в частности, несоблюдения страхователем условий договора со страховщиком – например, в части сроков и порядка уведомления о наступлении страхового случая, невыполнении некоторых обязательных действий предусмотренных договором (например, не предоставил определенные справки, не оформил вовремя заявление или доверенность), и т.п.

Кроме того, если в результате решения суда сделка купли-продажи квартиры признается недействительной, и суд назначает двустороннюю реституцию (т.е. возврат обеим сторонам всего полученного по сделке), то страховщик тоже НЕ обязан выплачивать компенсацию Покупателю квартиры. Мотивировка здесь следующая: раз суд уже взыскал стоимость квартиры с Продавца обратно в пользу Покупателя, то страховая компания выплачивать компенсацию не должна.

Нюанс тут в том, что взыскание стоимости квартиры с Продавца может растянуться на годы (в виде отчислений с его доходов, например), в то время как права собственности на квартиру Покупатель лишается единовременно. Особенно критично для Покупателя это выглядит, когда квартира была куплена в ипотеку. Задолженность банку остается, и выплаты по кредиту придется продолжать несмотря ни на что…

Лучше всего страхование титула при покупке квартиры защищает в случае мошеннических действий – когда квартира по суду возвращается законному (прежнему) владельцу, а взыскать полученные по сделке деньги с пропавшего мошенника не представляется возможным. Тогда эту сумму компенсирует страховая компания.

Покупателю квартиры, страхующему титул, необходимо также понимать, что он страхует именно утерю своего права собственности на квартиру, а не его ограничение или обременение. Другими словами, если владелец квартиры ограничивается в своем праве собственности (например, кто-либо из прежних жильцов восстанавливает по суду свое Откроется в новой вкладке.»>право проживания в квартире), то страховым случаем это также НЕ является. Оно и понятно, ведь, право собственности владельцем не утеряно.

И еще один повод для отказа в выплате страхового возмещения может быть в том случае, если в результате судебного разбирательства, суд не сочтет Покупателя квартиры за Откроется в новой вкладке.»>добросовестного приобретателя (подробнее об этом – по ссылке).

Вот такие сюрпризы могут ожидать владельца квартиры при страховании титула.

Что делать:

Во-первых, каждый Покупатель квартиры, который решил застраховать титул на нее, должен уяснить себе, что существует ряд общепринятых событий, которые освобождают страховщика от выплат по полису титульного страхования. Это касается форс-мажорных событий, и других, перечисленных выше «стандартных» случаев, когда страховщик законно и бесспорно избегает страховых выплат.

Во-вторых, чтобы страхователю быть уверенным в своей финансовой защите со стороны страховщика, ему нужно совершенно точно представлять себе, что именно страховщик сочтет за страховой случай, подлежащий страховому покрытию. На практике выясняется, что то, что представляет себе страхователь, и то, чем руководствуется страховщик – далеко не всегда совпадает. И такое несовпадение всегда оборачивается проблемой именно для страхователя (владельца квартиры).

Поэтому в интересах последнего – тщательно изучать договор титульного страхования, особенно те его пункты, где перечислены исключения из страхового покрытия. Лучше, конечно, это делать с Откроется в новой вкладке.»>помощью профильного юриста, цена консультации которого, как правило, ничтожно мала, по сравнению с ценой решаемого вопроса.

И в-третьих, Покупателю квартиры самому стоит позаботиться о том, чтобы вероятность наступления страхового случая (т.е. признания сделки недействительной) сводилась к минимуму. Чем грамотнее будет подготовлена сделка покупки квартиры, тем меньше вероятность негативных последствий в отношении прав собственности на нее (меньше риск), и тем дешевле будет стоить страхование титула.

А для этого Покупателю желательно разбираться в правилах подготовки сделок с квартирами, например, с помощью нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ.

Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ
.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»>ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Информация оказалась полезной?
Сохрани ее себе, еще пригодится!

ЕЩЕ КОЕ-ЧТО
ИЗ «СЕКРЕТОВ РИЭЛТОРА»:

В помощь покупателю квартиры

Услуги, консультации и бесплатные базы данных

Правила купли-продажи квартир

Официальный информационный партнер
Правовая система «ГАРАНТ»

Титульное страхование при покупке квартиры

Что такое титульное страхование

Титульным страхованием называют страхование риска потери права собственности на недвижимость.

Титульное страхование при покупке квартиры рекомендуется по многим причинам. Но само по себе оно не является панацеей от всех возможных случаев, когда на купленную квартиру предъявляют претензии бывшие собственники и не только. Однако, в совокупности с грамотной проверкой недвижимости, с помощью титульного страхования можно существенно снизить риски потерять и купленную жилую недвижимость и деньги за нее.

Читать еще:  Электронная регистрации сделки при покупке квартиры

Сценарий, к которому покупатель не готов

Выбирая квартиру, обращают внимание на ее расположение, планировку, стоимость, соседей. Безусловно, все это важно. Но как показывает практика, юридическую чистоту предыдущих сделок по отчуждению покупатели проверяют поверхностно. Наихудший вариант – верить продавцу или его риэлтору/представителю на слово (с таким подходом покупателей мы встречаемся в практике чуть ли не каждый день).

Типичная ситуация – семья покупает квартиру, успели сделать в ней ремонт и въехать. Через полгода-год после купли-продажи появляется родственник продавца, который на момент сделки отбывал наказание в местах лишения свободы. В классической справке о регистрации Вы этого не увидите, ведь закон о защите персональных данных позволяет не распространять информацию о таких лицах…

Для справки! Лишение свободы дает право родным и близким осужденного выписывать его из квартиры в принудительном порядке. Кроме того, он может пропустить сроки вступления в наследство по уважительным причинам.

Складывается ситуация, что вышедший на свободу родственник требует восстановления в правах. Причины разные, но на практике нередко иски таких лиц удовлетворяют, сделка купли-продажи признается недействительной. Покупатели оказываются в сложной ситуации, квартиру вернуть они обязаны, а продавец по разным причинам деньги не возвращает (их просто у него уже нет).

Именно в таких случаях титульное страхование поможет вернуть деньги. Оно особенно актуально для сделок на вторичном рынке недвижимости.

Ну и, безусловно, важно проверять недвижимость перед покупкой у экспертов, а не у «знакомого риэлтора», который на слово пообещает, что все в порядке, но в случае исков будет не причем.

Сопровождение сделки специалистами СПИК

безопасность сделки и подготовку всех документов

Зачем требуется титульное страхование при покупке квартиры?

Под ним понимается договор страхования, который предусматривает случаи потери собственности на приобретаемую недвижимость.

Такое соглашение дает гарантии покупателю, что стоимость квартиры будет ему возвращена, если ее отберут в судебном порядке по независящим от страхователя причинам.

На рынке новостроек с такой проблемой покупателю сложно столкнуться. Но на вторичном рынке они встречаются часто, особенно, если жилье переходило в собственность продавца в результате безвозмездных сделок.

Титульное страхование при покупке квартиры рекомендуется оформлять, если:

  1. Она перешла в собственность продавца по наследству;
  2. Ее продают после оформления дарственной;
  3. Соглашение купли-продажи со стороны продавца подписывает доверенное лицо;
  4. Один из супругов не предоставил разрешения на сделку или Вы не можете гарантировать, что заявление продавца, что у него не было супруга/супруги правдиво;
  5. Стоимость квартиры занижена на 20-25%.

В вышеуказанном примере один из претендентов на наследство как раз находился в местах лишения свободы. Свои имущественная права он реализовать не мог. После отбывания наказания обратился в суд, чтобы восстановить сроки принятия наследства, исковые требования были удовлетворены.

Титульное страхование в этом и других случаях покупки недвижимости – единственная возможность защитить имущественные права покупателя.

Но условия, которые предлагают страховые компании, могут существенно отличаться. Поэтому необходимо внимательно читать сам договор, обращая внимание на важные моменты.

На что обращать внимание при заключении соглашения?

Итак, чтобы страхователь мог рассчитывать на страховое возмещение в полном объеме, ему внимательно относится к следующим положениям:

  1. Страховой случай, что им признается, а что к нему не относится;
  2. Насколько предусмотренная выплата покрывает рыночную стоимость квартиры;
  3. Порядок выплат денег, подачи заявки и другие пункты, имеющие важное значение.

Покупатели могут столкнуться с тем, что страховщик указывает в договоре несколько случаев, при наступлении которых он выплачивает положенную сумму. Если сделка аннулирована по другим основаниям, которые не упоминаются в соглашении, в выплатах будет отказано.

Еще один вариант – страхуется только последняя сделка. Но вопрос может возникнуть и по предыдущим договорам, на основании которых отчуждалась недвижимость. И если в результате договор купли-продажи аннулируется, это не относится к страховому случаю, выплаты не проводятся.

Титул может предусматривать возврат рыночной стоимости или суммы, указанной в договоре купли-продажи. Первый вариант оптимальный по следующим причинам:

  1. Сумма сделки для уменьшения налогового вычета может намеренно занижаться, соответственно покупатель получит лишь часть реально уплаченной суммы;
  2. Через 1-3 года квартира может вырасти в цене, возврат за нее денег по сделке, заключенной ранее, не позволит купить за них аналогичное жилье.

Наконец, обращать внимание нужно на такие условия, как срок подачи заявления на страховую выплату, список документов, порядок выплат страховой и т.п. В них нередко кроются особенности, которые препятствуют получению денег быстро и в полном объеме.

Дополнительно нужно обращать внимание и на самого страховщика, уточнять следующее:

  1. Наличие лицензии у компании, ее актуальность;
  2. Срок деятельности страховщика на рынке услуг;
  3. Прибегает ли она к перестраховке рисков.

Чтобы завлечь клиентов, страховая компания может предлагать изменить в индивидуальном порядке правила страхования, увеличивая размер выплат и расширяя случаи, при которых они проводятся. Но это допустимо при наличии дополнительной лицензии. При ее отсутствии на расширенные выплаты рассчитывать не приходится.

Нюансов с титульным страхованием много. Оно необходимо, но при поверхностном подходе или знаниях продавец может увеличить финансовую нагрузку (0,5-5% от стоимости квартиры), но такой договор несущественно снизит риски.

Рекомендуемый срок действия титула – 3 года. Он равен общей исковой давности по гражданским спорам.

Защитит ли титульное страхование от рисков при покупке квартиры?

Добрый день, редакторы Тинькофф-журнала. Напишите, пожалуйста, статью о рисках при покупке недвижимости, которая находится у продавца в собственности на основании завещания, дарения и так далее. Особенно если этим основаниям меньше 3—5 лет. Какие риски для покупателя и как их минимизировать? Например, может ли титульное страхование полностью защитить покупателя от такого рода рисков?

Я как раз беру ипотеку на такую квартиру и рассматриваю титульное страхование как «мастхэв», чтобы защитить свои вложения.

ваш читатель, Петр К.

Петр, для начала давайте разберемся, что такое титульное страхование.

Представим, вы покупаете новостройку: есть риск, что ее не построят вовремя или не достроят вовсе. Или покупаете вторичку: есть риск, что вашу сделку по покупке квартиры оспорят, квартиру заберут, а у вас на руках останется лишь решение суда о том, что вам должны денег. Но решение суда — не деньги, на него другую квартиру не купишь.

На этот случай есть титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на квартиру , дом или земельный участок. Договор страхования можно заключить при покупке квартиры или позже, но до наступления страхового случая.

Титульное страхование не гарантирует, что никто никогда не обратится в суд с иском о признании договора купли-продажи жилья недействительным. И не гарантирует, что суд откажет истцам. Но если суд признает договор недействительным, а покупатель докажет свою добросовестность, страховая выплатит ему страховое возмещение. Квартиру по такому решению придется отдать новому законному владельцу.

Если суд признает договор недействительным,страховая вернет деньги за квартиру

Квартира, которая досталась продавцу по наследству, является одним из рисковых объектов: есть вероятность, что через несколько лет объявятся неучтенные наследники и начнут судиться за нее . Поэтому оформлять титульное страхование стоит. Обычно банки сами настаивают на этом.

Плюсы титульного страхования в том, что в случае судебного спора страховая будет третьим лицом на стороне покупателя, и в том, что в крайнем случае покупатель получит деньги.

Страховка на год стоит около одного процента от стоимости квартиры.

Минусы тоже есть. Не стоит ограничивать срок страхования титула тремя или пятью годами: законом установлен десятилетний срок исковой давности, когда можно обратиться в суд за признанием сделки недействительной. А еще в отдельных случаях он может быть увеличен. Деньги от страховой можно получить только по решению суда.

Если квартира приобретена в ипотеку, банк тоже будет участвовать в судебном процессе: у него есть интерес в погашении кредита заемщиком. Из страховой выплаты банк первым заберет сумму, которую ему должен заемщик к этому моменту. В итоге денег на руках может оказаться не так много : первоначальный взнос плюс часть основного долга по кредиту, которую заемщик успел выплатить.

Но лучше так, чем еще 15 лет платить кредит за квартиру, в которой живут другие люди.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector