Содержание

Что такое переуступка прав аренды земельного участка

Можно ли оформить переуступку права аренды земельного участка и как происходит сделка?

Сделка по переуступке арендных обязательств в отношении земельного участка имеет достаточно широкое распространение.

Связано это с тем, что досрочное расторжение договора аренды земли возможно либо по обоюдному согласию, либо при нарушении условий договора арендодателем.

В противном случае, даже если земля не используется, арендатор должен будет уплачивать установленные платежи весь срок.

В такой ситуации передача права аренды третьему лицу является привлекательным вариантом.

Что это такое?

Переуступка прав аренды участков земли – это сделка по возмездной передаче арендных обязательств перед владельцем третьему лицу. То есть, арендатор уступает все свои права и обязанности другому участнику. С этого момента и до момента окончания действия договора по сделке он сам не имеет никаких притязаний на надел.

Такой сделке присущи следующие признаки:

  1. Основными участниками являются:
    • текущий арендатор;
    • будущий арендатор.

Участником может быть как физическое, так и юридическое лицо.

Владелец земли участвует лишь в некоторых случаях. Согласие собственника не требуется в том случае, если договор аренды носит краткосрочный характер (до 5 лет).

Если он долгосрочный (больше 5 лет), то текущий арендатор должен уведомить о проводимой сделке.

  • Объектом являются права аренды и ее обязательства.
  • Срок, на который составляется договор, не должен превышать срока действия первоначального соглашения.
  • Передача прав аренды третьему лицу производится за определенную плату.
  • Следует отличать переуступку от субаренды.

    Субаренда – это операция по передаче субарендатору земельного надела или его части без передачи основных прав и обязанностей. В сделке по субаренде участвуют три стороны (владелец, арендатор, субарендатор), и составляется два договора.

    Законодательные нормы

    Отношения по переуступке арендных прав на землю регламентируются следующими правовыми актами:

    1. Земельным кодексом РФ. Ст. 22 ЗК содержит основные положения касаемо аренды земельных наделов. Ст. 65 ЗК содержит основные моменты установления и погашения платы за аренду.
    2. ГК РФ. Ст. 264 ГК устанавливает права на земельный участок лиц, не являющихся его владельцами. Ст. 607 ГК устанавливает основные объекты. Ст. 615 ГК содержит основные права арендатора в отношении полученной им земли.
    3. Постановлением Пленума ВАС России № 11 от 2005 года.
    4. Налоговым кодексом. Ст. 25.3 определяет порядок уплаты госпошлины.

    Можно ли это сделать?

    Несмотря на то, что переуступка права аренды земельного участка достаточно распространенная и несложная процедура, в некоторых случаях она невозможна.

    Когда возможно переоформление на другого человека?

    Оформить передачу можно в следующих случаях:

    • если в договоре аренды не прописано условие о запрете на уступку;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать по прямому его назначению;
    • если на земле нет незаконных сооружений;
    • если на надел нет обременения;
    • если есть согласие собственника (когда оно требуется).

    Когда нельзя переуступить третьему лицу?

    Невозможно переступить права в следующих случаях:

    • если в договоре аренды прописано условие о запрете на переоформление на другого человека;
    • если сельскохозяйственный надел планируется использовать для постройки жилого дома (несоответствие назначения земель);
    • если на земле находятся незаконные сооружения;
    • если надел обременен.

    Особенности уступки

    Если участниками являются предприятия, а земля принадлежит муниципалитету, то проводится аукцион. В нем должны принимать участие не менее трех кандидатур. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

    Если участниками являются физические лица, то торги не проводятся.

    Сделка по переуступке прав на срок более одного года оформляется в регистрирующих органах (Росреестр). Если в сделке участвует предприятие, то, независимо от срока переуступки арендных прав, такое соглашение подлежит обязательной регистрации.

    Порядок осуществления сделки

    Сделка состоит из двух этапов:

    • предварительное соглашение и осмотр предмета аренды;
    • официальное составление соглашения.

    Первый этап носит неофициальный характер. В ходе него обговариваются основные условия, которые в дальнейшем будут отражены в соглашении о переуступке.

    Второй этап носит официальный характер. В ходе него должен быть составлен договор переуступки.

    Если первоначальный договор был заверен нотариусом, то и для соглашения о переуступке также необходимо нотариальное подтверждение.

    Перед регистрацией необходимо оплатить госпошлину:

    • гражданам – 2000 руб.;
    • организациям – 22000 руб.

    Чтобы оформить сделку физическим лицам, необходимо подготовить следующие документы:

    • заявление на переуступку;
    • копии паспортов участвующих сторон;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • справку об отсутствии задолженности по оплате;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • соглашение собственника (если требуется);
    • нотариально оформленное согласие супруга арендатора (при наличии).

    Предприятия должны подготовить следующий пакет документов:

    • заявление на переуступку;
    • выписку из ЕГРЮЛ;
    • уставные документы (копии и оригиналы);
    • копию и оригинал ОКПО;
    • договор аренды с собственником (копию и оригинал);
    • справку об отсутствии задолженности по оплате аренды;
    • справку об отсутствии обременения на участок;
    • квитанцию об оплате госпошлины;
    • соглашение собственника (если требуется).

    Суть сделки

    Суть сделки – составление соглашения на переуступку. Оно оформляется в печатном или письменном виде. В тексте не допускаются:

    • ошибки;
    • помарки;
    • неточности;
    • ложные сведения;
    • зачеркивания и т.д.

    В противном случае, данный факт может являться основанием для признания такого договора недействительным.

    Составить договор можно следующими способами:

    1. самостоятельно, используя образцы и бланки;
    2. с помощью специализированных фирм по подготовке различных документов.

    Во втором случае придется понести расходы на услуги таких фирм.

    В тексте договора содержится следующая информация:

    • сведения об участвующих сторонах (ФИО, дата рождения, паспортные данные – для физических лиц, наименование, ИНН/КПП, адрес местонахождения – для организаций);
    • реквизиты договора аренды (номер, дата и место регистрации);
    • сведения об участке (на основании приведенного выше договора);
    • сведения об арендной плате;
    • информация об отсутствии обременения на участок, о полном погашении всех имеющихся задолженностей;
    • плата за переуступку;
    • срок действия соглашения;
    • порядок возврата первоначальному арендатору;
    • ответственность участников;
    • дата и место регистрации;
    • подписи сторон.

    Далее можете ознакомиться с образцом бланка договора.

    Законодательно установленной формы соглашения на переуступку нет. Однако в тексте должны быть отражены основные моменты сделки.

    Права и обязанности

    Арендатор вправе:

    • использовать землю по назначению;
    • строить на земле сооружения при наличии согласия собственника;
    • передать участок в субаренду с разрешения владельца.

    Обязан:

    • погашать арендные платежи в установленном размере в установленные сроки;
    • сохранять надел в первозданном виде;
    • выполнять основные условия договора.

    Арендодатель вправе:

    • требовать оплаты арендных платежей;
    • требовать отчета по пользованию земельным участком.
    • увеличить размер арендных платежей при появлении третьего участника правоотношений.

    Обязан:

    • соблюдать условия договора;
    • не препятствовать использованию надела по прямому назначению.

    Правовой статус арендодателя

    Арендодатель по-прежнему является собственником земли, поэтому он вправе распоряжаться ею.

    Собственник может расторгнуть сделку, если:

    • Условия ее совершения противоречат первоначальному договору;
    • Обязательства по соглашению не выполняются.

    Основные нюансы

    Сделка должна быть проведена в точном соответствии законодательным нормам.

    В соглашении прописываются все основные условия (поскольку соглашение в устной форме не является доказательством в суде).

    После совершения сделки у арендатора, получившего определенный доход за осуществление сделки, возникает обязанность по его декларированию и уплате налоговых платежей.

    Если новый арендатор является физическим лицом, то представлять декларацию и оплачивать налог должен предыдущий наемщик самостоятельно. Если в сделке участвует организация, то она удерживает и перечисляет налог в бюджет.

    Заключение

    Таким образом, необходимость переуступки арендных прав возникает достаточно часто. Смысл такой сделки заключается в передаче арендных прав и обязанностей другому участнику. Такая передача носит возмездный характер. В процессе составляется договор переуступки, который является основным документом, свидетельствующим о ее проведении.

    К составлению договора необходимо отнестись очень внимательно, поскольку при возникновении разногласий между сторонами, именно он будет выступать доказательством в суде.

    Переуступка права аренды земельного участка: Понятия и Инструкция от экспертов темы +Видео

    Переуступка права аренды земельного участка. Переуступка права аренды земельного участка – это своего рода законный способ по изменению арендатора участка земли, и в некоторых случаях для этого даже не нужно согласие собственника участка.

    Участки земли в аренду, то есть во временное пользование за плату, предоставляются из муниципального фонда земель, при этом пользование участком должно происходить по установленным целям.

    Все установленные правила и цели будут действовать для всех новых арендаторов, если они получили землю в результате переуступки права на землю.

    Что такое переуступка права

    Все правила и условия по передаче земель в аренду, то есть во временное пользование, регулируются Земельным и Гражданским кодексами России. Когда происходит процесс выделения земельного участка в аренду, то указывается целевое назначение участка земли. Целевое название участка не меняется и сохраняется в течение срока действия договора.

    Рассмотрим основные особенности в оформлении аренды, которые будут влиять на процесс следующих переуступок:

    • При заключении долгосрочного договора аренды на участок земли нужно обязательно зарегистрировать сделку в Росреестре, чтобы данные внесли в ЕГРН. Если новый владелец будет оформлять переуступку права, это требование относится и к нему;
    • В течение действия договора аренды арендатор должен постоянно переводить собственнику участка плату за аренду земли. При оформлении переуступки это должен будет делать новый арендатор;
    • Оформление аренды, то есть передача участка во временное пользование не подразумевает переход права собственности на земельный участок, земля также остаётся в муниципальном фонде.

    При оформлении переуступки права пользования к новому человеку сохраняются все условия изначального договора, в том числе срок, целевое назначение, категория земли, ежемесячный платёж, текущие обременения.

    Важно! При заключении договора переуступки права аренды земли происходит переход всех прав и обязанностей от одного арендатора к новому человеку.

    Прежний владелец участка после этого уже утрачивает свои права по пользованию наделом, также нельзя, и вернуть его себе на старых условиях. Нужно знать, как правильно оформляется переуступка права, что для этого нужно сделать.

    Нельзя переоформить договор аренды принудительно, решить сделать это должен сам арендатор.

    Обе стороны сделки должны соблюдать определённые условия:

    • Оформить переуступку можно всегда, если нет на это запрета в первоначальном договоре, в этом случае без согласия собственника не обойтись;
    • Если срок аренды на землю менее 5 лет, то для переуступки нужно будет согласие собственника земли, то есть муниципального органа власти;
    • При сроке аренды более 5 лет получать согласие собственника не нужно, только отправить уведомления об этом.

    Не получится оформить переуступку права на землю и в том случае, если было нарушение правил целевого использования земель, или появилось дополнительное ограничение. В данном случае сделать переуступку не получится даже при отсутствии в договоре запрета. Причины, которые не позволят

    оформить переуступку права на землю:

    • Если у изначального владельца земли есть долг по платежам за аренду. Для начала нужно полностью погасить долги, затем опять появится право на переуступку;
    • Если на участке появились строения, и при этом на них нет разрешения;
    • Если за земельный участок уже идёт спор в суде;
    • Если на участок земли действует особый правовой статус или есть публичный сервитут.

    Если будут устранены причины, препятствующие оформлению переуступки права, то можно будет идти в муниципалитет для его оформления.

    Что нужно сделать для передачи прав на землю другому владельцу:

    • Найти человека, который хочет оформить земельный участок в аренду для временного пользования за арендную плату;
    • Далее нужно обратиться в муниципалитет для того, чтобы получить согласие на переуступку права;
    • Отправить уведомление в муниципалитет о том, что произошла переуступка права, если аренда заключена на срок более 5 лет;
    • Оформить документально договор уступки между прежним и новым владельцем участка;
    • С документами нужно пойти в Росреестре, чтобы зарегистрировать сделку, если аренда заключается на срок более одного года.

    После этого в реестр ЕГРН будут внесены данные о переходе прав на арендованный участок земли, а участникам сделки на руки дадут выписку об этом. Один экземпляр документа получит и муниципалитет, как собственник земли.

    Какие документы нужны для оформления переуступки права

    Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.

    В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:

    • Где и когда оформлялось соглашение;
    • Все данные и реквизиты участников сделки;
    • Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
    • Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
    • На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
    • Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.

    Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.

    Отправить уведомление в муниципалитет можно в произвольной форме, там обязательно нужно указать все данные о новом владельце участка. Бывают ситуации, когда собственник может отказать в сделке, если есть задолженность по платежам.

    Заявление, составленное собственником о переуступке права, может проверяться в течение 30 дней, для установления причин для отказа. Если причин нет для отказа, согласование пройдено, то можно начинать регистрацию сделки.

    Для регистрации сделки в Росреестре или многофункциональном центре нужно представить следующие документы:

    • Заявление на регистрацию сделки;
    • Договор переуступки прав на аренду земли;
    • Первоначальный договор аренды;
    • Акт о передаче;
    • Выписка из государственного реестра на земельный участок;
    • Согласие от муниципалитета на сделку;
    • План межевания на земельный участок, схема расположения надела;
    • Паспорта участников сделки;
    • Квитанция об оплате государственной пошлины.

    Если сделка проводится через представителя, то необходимо оформить доверенность у нотариуса.

    После того, как данные внесены в реестр ЕГРН, права переходят к новому арендатор, прежний владелец никаких прав больше не имеет. У нового арендатора появляются все права и обязанности, связанные с новым Земельным участком.

    К ним относятся :

    • Права на выкуп земли ;
    • Право на строительство на участке ;
    • Обязанность по уплате платежей;
    • Следить за использованием земельного участка только по целевому назначению.

    Если правила будут нарушаться, то новый владелец должен будет оплатить штраф, вплоть до изъятия надела.

    Переуступка права на землю действует на тот же срок, что и первоначальный договор на аренду. Продлять договор можно на общих условиях по правилам Земельного кодекса.

    Топ-5 выгодных советов по переуступке прав аренды земельного участка: как оформить их продажу или передачу?

    Когда физическое или юридическое лицо заключает договор аренды земельного участка на длительный срок, предполагается, что данное лицо планирует использовать землю в течение определенного количества лет. Но бывают случаи, когда у лица, заключившего договор аренды, отпала необходимость в данном участке земли.

    Законодательство предусматривает два способа выхода из подобных ситуаций: пересдача надела, именуемая субарендой полный отказ от прав на данное землевладение и передача прав на него третьему лицу. Именно второй способ и подразумевает термин «переуступка права аренды».

    Определение правоотношений при передаче

    Под переуступкой понимается полная передача всех прерогатив использования земельного надела третьему ранее не заинтересованному лицу в соответствии с условиями первоначального договора.

    После того, как арендатор отказался от земли, то есть уступил свою позицию третьему лицу согласно договоренности, он лишается всех полномочий в отношении данного землевладения. К составленному ранее договору прилагается акт переуступки аренды и составляется соглашение о переуступке.

    Отличие от субаренды

    Основное отличие аренды от соглашения по переуступке аренды состоит в том, что субаренда регистрируется между тремя лицами: арендодателем- собственником земли, арендатором и субарендатором. Если условия изначально составленного арендного контракта будут нарушены, то ответственность перед арендодателем будет нести арендатор.

    Согласно контракта переуступки права сдачи земли все обязательства арендатора берет на себя следующий арендатор, к которому перейдут все права и обязанности арендатора. Первоначальный арендатор вычеркивается из правоотношений между арендодателем и третьим лицом, к которому перешли права. Особенности составления также отличаются от субаренды и подлежат регистрации.

    Более детально ознакомиться с понятием субаренды вы можете в отдельной публикации, а в этой статье мы рассказывали об основных нюансах и требованиях к договору субаренды.

    Можно ли продать полномочия третьим лицам: обязанности по договору при покупке-продаже

    Пункт 6 статьи 22 Земельного кодекса РФ гласит, физическое или юридическое лицо, которое арендовало земельный участок у государства либо у частного лица, имеет право на продажу своих прав третьему лицу в соответствии со сроками действия договора.

    Таким образом, при продаже права сдачи землевладения, все возможностями арендатора переходят к новому арендатору, как и обязательства перед арендодателем: своевременная оплата аренды, использование землевладения в соответствии с условиями заключенного договора и т.д. (подробнее о правах и обязанностях, которыми наделяет стороны сделок договор аренды, мы рассказывали тут).

    Как оформить срок действия уступки?

    Так как договор передачи права официально завершает действия контракта для предыдущего арендатора, то сроки устанавливаться не могут, в отличие от соглашения о субаренде. Главное, чтобы срок пользования арендованным землевладения новым арендатором не превышал изначальный срок, указанный в основном соглашении с арендодателем.

    Таким образом, если первоначально в контракте было прописан конкретный срок, то из него положено вычесть года и месяцы, в течение которых земля была в пользовании. Например, землевладение было передано арендатору на 20 лет, он использовал его в течение 10 лет, после чего передал право сдачи новому пользователю. В таком случае, в договоре должен быть указан срок аренды в 10 лет.

    Как сделать грамотное соглашение: пошаговая инструкция

    Требования к оформлению и содержанию

    Контракт оформляется письменно и может быть заверен нотариусом, если стороны изъявляют такое желание. На нем проставляются подписи, даты и печати.

    Содержание нового соглашения не может противоречить изначальному арендному соглашению. К новому контракту прикрепляются все дополнительные справки, акты, пояснения сторон, если таковые имеются.

    Все дополнительные документы подписываются и заверяются печатями, если в сделке участвуют лица, применяющие печать. В контракте прописываются следующие пункты:

    Соглашение, подписанное сторонами и заверенное печатями, необходимо зарегистрировать в земельном комитете. Для начала нужно подать следующий комплект документов:

    • Физические лица подают копию паспорта, юридические – выписку из госреестра (ЕГРЮЛ).
    • ИНН (для физических лиц) или ОГРН (для юридических лиц).
    • Заверенная печатью налоговой инспекции выписка, содержащая код общероссийских классификаторов (предоставляется только юрлицами).
    • Договор аренды (оригинал с подписями и печатями и распечатанная копия).
    • Кадастровая карта земельного участка.
    • Копия свидетельства о регистрации прав на землю, заверенная печать.
    • План уступаемого земельного надела, оформленный в масштабе 1:500.

    Регистрация договора

    Соглашение не регистрируется только тогда, когда заключено только с физическим лицом и сроком менее чем 1 год.

    В Росреестр необходимо подать комплект документов:

    • Заявление.
    • Паспорт.
    • Документы, подтверждающие право собственности земельного участка.
    • Если передается земля сельхозназначения, с которой планируется сбор урожая, то подается подписанный документ из комитета по земельным ресурсам, подтверждающий согласование с ним.
    • Два подписанных договора о переуступке.
    • Согласия супругов сторон на пользование землевладением участком.
    • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие.
    • Если участок переходит в залог, требуется согласие залогодержателя.

    Организации и юридические лица должны подать также следующие документы:

    • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя организации.
    • Заверенные копии необходимых учредительных документов (устав ООО).

    Частые вопросы

    Нужно ли согласие собственника?

    Пункт 9 ст.22 ЗК РФ гласит, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои полномочия и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

    При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

    Если же арендатор планирует переуступить землевладение, взятое им в пользование на срок менее 5 лет, то ему потребуется заявление арендодателя-владельца земли о его согласии. Для этого сам владелец участка направляет заявление в адрес нанимателя о том, что он соглашается с возможностью арендатора уступить земельный надел новому арендатору.

    Каков период уведомления о сделке?

    Уведомление о том, что арендатор передает свои полномочия и обязанности в отношении землевладения новому арендатору направляется владельцу земельного надела в разумный срок после заключения соглашения в письменной или другой доступной форме, но так, чтобы арендатор был уверен в получении собственником данного уведомления.

    Что такое разумный срок?

    Понятие разумного срока является спорным. В основном, данный термин фигурирует, когда речь идет о своевременном выполнении условий договора и регламентируется статьей 314 ГК РФ. Согласно этой же статье, самая популярная трактовка разумного срока – 7 дней. Зачастую, понятие разумного срока, порядок и сроки уведомления землевладельца регламентируются в местном Росреестре.

    Например, в Московской области (ч. 4 ст. 15 Закона Московской области от 07.06.1996 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области») соглашением о сдаче землевладений регламентируется возможность арендатора на переуступку с согласия владельца земли своих обязанностей и полномочий по договору третьим лицам, если договор был заключен на срок до пяти лет.

    Каковы последствия несвоевременного оповещения?

    Если в ситуациях, прописанных в ст. 22 ЗК РФ и согласно п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», арендатор не уведомил арендодателя в разумный срок, установленный законом,собственник земельного участка вправе потребовать возместить убытки, которые он понес в связи с несвоевременным уведомлением.

    Основания для запрета на передачу

    В первую очередь, запрет на уступку накладывается тогда, когда он прописан в соглашении. Но даже если сам собственник земли не против переуступки, бывают ситуации, в которых переуступить право на землю нельзя:

    • Если постройки, возведенные на данном землевладении, построены без разрешения на соответствующую постройку.
    • Если данный земельный надел является спорным имуществом и в настоящий момент ведется его межевание, или выясняется его принадлежность в суде и иных инстанциях.
    • Если участок находится в залоге (например, арестован приставами).
    • Когда предыдущий арендатор не оплатил выкупную цену.

    Процесс переуступки права аренды не влечет за собой серьезных проблем. Доверить оформление необходимой документации можно как грамотному юристу, как и справиться самому. В настоящее время большинство сделок регистрируется через МФЦ, где специалисты помогут гражданам правильно оформить бумаги. Не лишним будет и знание хотя бы основных статей Земельного кодекса.

    Право на переуступку возможно только если изначальный договор был официально зарегистрирован. Поэтому так важно совершать сделки открыто, регистрируя их в соответствующих органах- в дальнейшем это может защитить вас от недобросовестных партнеров.

    Что такое переуступка права аренды земельного участка

    Переуступка прав по договору аренды осуществляется как физическими, так и юридическими лицами. Многие землевладельцы сдают участки в аренду. Цель такой процедуры – передача земли для дальнейшего использования в целях арендатора. При этом владелец получает возможность заработать на территории, которую не использует или хочет сдать.

    Субаренда и переуступка – разные вещи, хоть их и путают. При субаренде участок сдается третьему лицу, а при переуступке арендатор лишается своих прав совсем. Права собственника земли остаются за ним.

    Суть переуступки заключается в получении земли другим претендентом. Текущий хозяин участка и тот, кому он уступает право аренды, заключают сделку, согласно которой новый арендатор получает права и обязанности старого. Для её заключения у каждой из сторон должно быть разрешение на это.

    Как правильно составить и оформить документ

    При составлении договора в документ обязательно вписываются паспортные данные, информация о предмете сделки и порядок передачи прав на аренду. При наличии задолженности нужно указать способы её погашения. Стоимость и условия аренды обговариваются сторонами заранее. Они включаются в договор вместе со способом оплаты и банковскими реквизитами участников. Дата, место заключения соглашения, подписи и печати (если есть) обеих сторон тоже обязательны.

    Заполняя информацию о земле, нужно обязательно указать место её расположения, границы и площадь. Если есть возможность ИЖС (индивидуального жилищного строительства) или другие детали аренды участка – их тоже указывают. Стоит помнить, что при построении чего-либо на арендованной территории, готовая постройка автоматически переходит в собственность собственника участка.

    Договор может быть оформлен на обычной офисной бумаге или специальном бланке. Такие печатают с помощью различных способов типографии. Заполнить документ можно от руки, или напечатав текст. При этом права арендатора сильно ограничены, ведь право распоряжение землей остаётся за владельцем.

    Что необходимо учитывать при заключении договора

    Есть несколько нюансов при оформлении такой сделки. Во-первых, нужно заранее учитывать, что по сравнению с арендой срок договора переуступки не подлежит продлению. Во-вторых, стоит обсуждать все детали еще до его подписания, ведь после этого изменить полномочия арендатора или стоимость арендной платы нельзя.

    Помимо этого, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. В случае, если он заключается менее чем на год между физлицами, регистрация не требуется. Для неё физическому лицу понадобятся такие документы:

    • Паспорт РФ или другое удостоверение личности.
    • Заявление.
    • Документы на землю.
    • Подписанные договоры (двух видов) о переуступке в двух экземплярах (оригинал и копия).
    • Кадастровый паспорт и план (масштаб 1:500) участка.
    • Подтверждение того, что надел состоит на учете в налоговых органах.
    • Письменное согласие супруга или супруги физлица на принятие земли в аренду. Если брак заключен не был, нужно предоставить справку об отсутствии законных отношений.

    Дополнительно может понадобиться нотариально заверенная доверенность на тот случай, если вместо физического лица договором занимается его представитель. Если в аренду сдается участок сельхозназначения, придется подтвердить специальной справкой, что комитет одобрил данную сделку.

    При регистрации договора юридическим лицом, помимо вышеуказанных документов нужно приложить справки, которые подтвердят его полномочия и нотариально заверенные копии уставных и учредительных бумаг.

    Зарегистрировать сделку о переуступке прав можно за 2-3 тысячи рублей для физического лица, и за 22 тысячи – для юридического.

    В каких случаях переуступка невозможна

    Главная причина, по которой нельзя оформить такую сделку – наличие запрета в основном договоре. Если собственник при сдаче земли в аренду прописал, что против подобных махинаций с участком, то заключение договоров переуступки категорически запрещено.

    Даже если это не было прописано в договоре об аренде, существуют и другие причины. Среди них:

    1. На территории расположены постройки, не соответствующие нормам юриспруденции и строительства. То есть возведение на участке дома без официального разрешения автоматически исключает возможность переуступки.
    2. Если земля, которую сдают в аренду, не принадлежит определенному лицу. То есть это спорное имущество, раздел и принадлежность которого еще не обговорены.
    3. Наличие долга в отношении земельного участка.
    4. Действующий арендатор еще не погасил стоимость выкупа участка.

    Перед заключением договора нужно тщательно изучать историю земли, которая будет использована. При невнимательности можно стать жертвой мошенничества или навлечь на себя лишние проблемы.

    В каких случаях можно продлить договор аренды

    Если арендатор выполнил все условия договора и полностью удовлетворил арендодателя, то по истечению срока сделки её можно продлить. Это происходит в ситуациях, когда:

    • Человек, взявший участок в аренду, добросовестно выполнял свои обязательства.
    • Надел использовался строго по назначению.
    • За весь срок использования состояние земли оставалось на должном уровне.
    • Арендатор не сдавал участок в субаренду и не оформлял переуступку без соглашения с владельцем.
    • Оплата производилась вовремя.

    Претенденту предоставляется новый договор. У него есть время до окончания действия срока, указанного в соглашении. За это время арендатор должен принять решение – согласен ли он на новые условия – и оповестить об этом землевладельца.

    Какие возможности получает новый арендатор при переуступке прав

    Максимальный срок аренды земли – истечение периода аренды, установленного изначально. При этом третье лицо получает не только все полномочия предыдущего арендатора, но и такие возможности:

    1. Право выкупа. По истечении срока, арендатор может выкупить земельный участок.
    2. Право на возведение построек. Если в договоре не указан запрет на построение различных сооружений, временный владелец может возвести что-нибудь на территории.
    3. Своевременная оплата. Рассчитываться с владельцем нужно вовремя.
    4. Использовать полученную землю можно не выходя за рамки ограничений, установленных договором.

    Если условия нарушены, землевладелец имеет право применить меры разного характера и уровня серьезности.

    Образец договора о переуступке права аренды

    При заключении сделки между физлицами, договор заключается по следующему образцу:

    1. Предоставление паспортов всех сторон.
    2. Вся информация по земельному участку: площадь, расположение и т.д.
    3. Перечисление условий переуступки, упоминание прав и обязанностей арендатора.
    4. Сумма долга на землю (если имеется) и способ его погашения.
    5. Кадастровый паспорт и арендное соглашение относительно прошлого нанимателя.
    6. Стоимость аренды, способ оплаты (внесение сразу всех средств, ежемесячная плата и т.п.).
    7. Срок действия договоренности.
    8. Назначение земли и как она будет использоваться.
    9. Дополнительная информация об условиях сделки. Определяется в результате предварительных переговоров сторон и их соглашения.
    10. Дата и место. Подписи участников.

    Оформить сделку можно и между юридическими лицами. Для этого необходимо предоставить:

    1. Копию имеющихся регистрационных, учредительных документов и справок.
    2. Копию и оригинал идентификационного номера налогоплательщика (ИНН).
    3. Справку из единого государственного реестра юридических лиц о том, что изменения в учредительных документах отсутствуют.
    4. Паспорт.
    5. Доверенность, подтверждающая право представления интересов юридического лица.

    В зависимости от ситуации, существуют некоторые нюансы, которые учитываются при заключении договора. Исходя из них могут понадобиться дополнительные документы.

    Особенности договора между физическими лицами

    У договоров о переуступке есть свои особенности. Их нужно учитывать – при невыполнении правил документ будет расторгнут. В худшем случае отношения между арендатором и владельцем будут выясняться посредством суда.

    1. Строить что-либо на полученном участке без разрешения собственника запрещено.
    2. Сдавать участок в аренду (оформлять переуступку прав) без согласования с владельцем нельзя.
    3. Сохранять благосостояние земельного надела на достаточном уровне, чтобы у землевладельца не было претензий.

    Кроме того, вносить плату за аренду нужно вовремя. В противном случае владелец может подать иск в суд, обвинив арендатора в невыполнении условий сделки. Согласие законного супруга на заключение договора или справка о его отсутствии тоже является обязательным пунктом.

    Особенности договора между юридическими лицами

    Особенности данной сделки между юрлицами такие же, как и между физлицами. Договор между предприятиями или организациями заключается в обычном порядке. Регистрацию нужно проводить, если период договоренности больше года.

    Кроме заявления и необходимой документации, в Росреестр необходимо предоставить документы, которые подтверждают официальность и законность организации и её деятельности.

    Переуступка муниципальной аренды

    Если в качестве арендодателя выступает государство, то действуют немного другие правила. Распоряжаться имуществом, расположенным на территории, можно только после получения разрешения местных органов власти (администрации). То есть при переуступке прав на муниципальный участок, необходимо получить согласие на это.

    Однако если период аренды земли достигает пяти и более лет, у нанимателя появляются новые права. В пределах этого срока арендатор имеет право заключить сделку о переуступке своих прав без согласия государства. Он также имеет право сдать в субаренду отдельный участок вверенной ему территории. Нарушать и изменять условия договора при этом нельзя.

    Действует одно важное правило. Если не было получено разрешение, в обязательном порядке нужно заранее оповестить арендодателя о передаче своих прав третьему лицу.

    Каким образом уведомить землевладельца

    При переуступке прав и обязанностей на арендованную землю, нужно официально уведомить собственника о своём решении. Лучший вариант – обсудить данную сделку с ним, но если это не было сделано, сообщить хозяину всё же нужно. При написании уведомления необходимо предоставить следующую информацию:

    • О лицах, выступающих в качестве собственника и нанимателя: ФИО физических или название организаций юридических лиц, адрес местоположения и контакты для связи.
    • Об основном договоре: его номер и дата оформления.
    • О нормативном правовом акте, который позволяет заключить сделку о переуступке прав.
    • О третьем лице, выступающем в качестве нового арендатора: ФИО физлица, название и местоположение организации-юрлица.
    • О договоре переуступки своих прав: дата заключения, его номер.
    • Подпись автора и полная дата уведомления (число-месяц-год).

    Отправить извещение нужно землевладельцу, которому принадлежит участок. Этим должен заняться инициатор сделки. Оповестить собственника можно тремя основными способами.

    Первый – личная доставка. Это один из самых распространенных способов уведомления хозяина земли. При этом можно быть на 100% уверенным, что оно было доставлено, ведь разговор происходил лично.

    Второй – пересылка почтой. Этот способ позволяет избежать личной встречи с землевладельцем. Письмо отправляется специальной корреспонденцией. Позже отправителю приходит уведомление о том, что доставка была произведена, и арендодатель получил документ.

    Третий – отправка по электронной почте. Не самый надежный из-за возможных сбоев в системе, но тоже действенный. Кроме того, это самый быстрый способ извещения.

    При желании можно воспользоваться услугами законных представителей. Это человек, на руках у которого будет его паспорт и доверенность, которая подтверждает его права. Таким образом не придется являться к собственнику самостоятельно, но быть уверенным, что уведомление доставлено.

    В каких ситуациях возможно расторжение контракта

    Для того, чтобы расторгнуть договоренность, нужны веские причины. Они указаны в законодательстве, а также в условиях самой сделки. К ним относятся:

    1. Стороны приняли обоюдное решение о прекращении каких-либо отношений.
    2. Арендатор дважды (подряд) нарушил установленный срок внесения арендной платы.
    3. Наниматель не выполнил условий сделки. К этой причине относятся серьезные нарушения. К примеру, ухудшение состояния арендованного участка, незаконные действия на его территории, использование земли не по назначению и другие.
    4. Участок был уничтожен или доведен до ужасного состояния, при котором использовать его невозможно. Причиной этого могут стать природные бедствия или изменение самой земли.

    Таким образом, переуступить право на аренду земельного участка может наниматель, но с учетом определенных правил. И только в том случае, если такая процедура разрешена основным договором и не нарушает стандартов, установленных законом. Если следовать установленным условиям, то сотрудничество между арендатором и арендодателем продлится долго и плодотворно.

    Переуступка прав аренды земельного участка между физическими лицами

    Последние изменения: Июль 2019

    Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

    Ссылки на законодательство

    Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

    Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

    В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

    • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
    • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

    Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 445 hits)

    Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

    • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
    • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
    • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

    По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

    Особенности процедуры

    У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

    К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

    Определение срока новых правоотношений

    Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

    Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

    Особенности подписания соглашения

    Переуступка прав земельного участка. Образец договора (46,0 KiB, 1 137 hits)

    Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

    Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

    Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

    Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

    При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

    Порядок оформления договора

    Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

    Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

    • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
    • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
    • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
    • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

    Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

    • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
    • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
    • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
    • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
    • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
    • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
    • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
    • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
    • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
    • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
    • Правила возврата земли обратно.

    Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

    Запрет на уступку прав

    Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

    • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
    • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
    • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
    • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
    • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

    Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

    Проведение аукциона

    Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

    Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются. Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

    Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

    Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

    Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

    Регистрация уступки аренды

    Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
    При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

    Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

    Налогообложение при аренде

    Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

    Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

    В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

    В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

    Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

    Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

    Читать еще:  Как отказаться от земельного участка
    Ссылка на основную публикацию
    Adblock
    detector